อสังหาริมทรัพย์: เปิดคอนโดฯใหม่ Q4 คึกคัก ขานรับเปิด ปท.เจาะกลุ่มราคาต่ำกว่าแสน/ตร.ม. ลุ้นรัฐเข็นมาตรการพลิกฟื้นกำลังซื้อส่งต่อปี65

           ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงโค้งส่งท้าย ปี 2564 เริ่มมีสัญญาณที่ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการ ที่อยู่อาศัย ได้ขยับการลงทุนและเปิดโครงการใหม่อย่างต่อเนื่อง ซึ่งปัจจัยสาคัญหนึ่ง คือ การเดินหน้านโยบายเปิดประเทศของรัฐบาลในวันที่ 1 พฤศจิกายน 2564 ที่ผ่านมา ประกอบกับทางธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้มีการผ่อนคลายมาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย (LTV) ลง โดยให้สามารถกู้ได้เต็ม 100% โดยมาตรการผ่อนปรนนั้นจะไปสิ้นสุดสิ้นปี 2565 ถึงแม้ จะเป็นการผ่อนคลายในช่วงระยะเวลาอันสั้นเพียง 1 ปี แต่ถือเป็น “โอกาส” ที่จะสนับสนุนให้ผู้ที่จะซื้อเร่งตัดสินใจมีที่อยู่อาศัย และช่วยให้กลุ่มลูกค้าที่กำลังรอโอนกรรมสิทธิ์ ได้รับการอนุมัติสินเชื่อเพียงพอในการทำธุรกรรมกับทางโครงการ

          อย่างไรก็ดี หากประเมินผลบวกต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ จะช่วยเป็น “ตัวเร่ง” ในการระบายสินค้าคงค้างในกลุ่มสินเชื่อโครงการคอนโดมิเนียมที่ยังมีอยู่ในตลาดและที่ก่อสร้างแล้วเสร็จทันในปีนี้และต่อเนื่อง ภายในสิ้นปี 2565 ประกอบกับ มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง เหลือรายการละ 0.01% มูลค่า ไม่เกิน 3 ล้านบาท ยังคงสามารถใช้สิทธิ์ในมาตรการภายในสิ้นปีนี้

          นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย เปิดเผยถึงภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียม พบว่า ภาพรวมอุปทานคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในพื้นที่กรุงเทพมหานคร (กทม.) ณ สิ้นไตรมาสที่ 3 พ.ศ.2564 ที่ผ่านมา มีโครงการคอนโดฯเปิดขายใหม่ถึง 13 โครงการ 5,393 ยูนิต ด้วยมูลค่าการลงทุนรวมกว่า 11,253 ล้านบาท ถึงแม้ว่าจะปรับตัวลดลงจากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้าถึง 3,340 ยูนิต หรือคิดเป็นร้อยละ 38.2 และพบว่า จากอุปทานที่เปิดขายใหม่ทั้งหมด ยังคงเป็นการพัฒนาโดยผู้พัฒนารายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์มากที่สุดถึง 5,143 ยูนิต หรือคิดเป็นร้อยละ 95.4 ด้วยมูลค่าการลงทุนรวมประมาณ 10,363 ล้านบาท

          และผู้พัฒนานอกตลาดหลักทรัพย์ เพียงแค่ 250 ยูนิต หรือคิดเป็นร้อยละ 4.6 ด้วยมูลค่าการลงทุนรวมประมาณ 890 ล้านบาท ส่งผลให้ในช่วง 3 ไตรมาส ของปีพ.ศ.2564 ที่ผ่านมา มีอุปทานโครงการคอนโดฯ เปิดขายใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯทั้งหมด 27 โครงการ ด้วยยูนิตขายทั้งหมด 11,472 ยูนิต มูลค่าการลงทุนประมาณ 40,025 ล้านบาท ปรับตัวลดลงจากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้าร้อยละ 27.5

          รายใหญ่ขยับลงทุนคอนโดฯ รับเปิดประเทศ

          สำหรับในช่วงไตรมาสที่ 3 ของปีที่ผ่านมา ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย พบว่า ผู้พัฒนาส่วนใหญ่เริ่มประกาศแผนเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงปลายปี พ.ศ. 2564 กันอย่างคึกคัก และส่วนใหญ่จะเริ่มทยอยเปิดตัวในช่วงเดือนกรกฎาคมเป็นต้นไป หลังจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ในประเทศไทยที่เริ่มผ่อนคลายลง การกำหนดเวลา การออกนอกเคหสถาน ได้มีการผ่อนปรน ควบคู่ไปกับจำนวนการฉีดวัคซีนที่เพิ่มมากขึ้น รวมทั้งการเยียวยาประชาชนที่เริ่มมีแนวโน้มที่มากขึ้น รวมถึงมาตรการการเปิดประเทศจากทางภาครัฐฯ ที่อนุญาตให้มีการเปิดประเทศภายในวันที่ 1 พฤศจิกายน พ.ศ. 2564 โดยมีการยกเลิกการกำหนดเวลาการออกนอกเคหสถาน และอนุญาตให้มีชาวต่างชาติสามารถเดินทางเข้าสู่เมืองไทยมากขึ้น

          ทั้งหมดนี้ ส่งผลให้ภาคอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะตลาดคอนโดฯ มีความคึกคักมากขึ้น เนื่องจากผู้พัฒนามีความเชื่อมั่นในตลาดคอนโดฯว่า จะมีการตอบรับที่ดีจากผู้ซื้อทั้งในประเทศและจากต่างประเทศ จึงมีการ เร่งดำเนินการเปิดตัวโครงการใหม่อย่างคึกคักขานรับมาตรการดังกล่าว

          ราคาคอนโดฯใหม่เพดานต่ำกว่า 1 แสนบาทต่อ ตร.ม. รับกำลังซื้อ

          สำหรับอุปทานคอนโดฯเปิดขายใหม่ในช่วงไตรมาสที่ 3 ของปี พ.ศ. 2564 ในพื้นที่กรุงเทพฯที่ผ่านมา พบว่ายังคงตั้งอยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นนอกมากที่สุดจำนวน 8 โครงการ 3,413 หน่วย หรือคิดเป็นร้อยละ  63.3 และตามมาด้วยในพื้นที่บริเวณรอบเมืองด้านทิศตะวันออก (สุขุมวิท, บางนา) จำนวน 2 โครงการ ประมาณ 1,565 หน่วย หรือคิดเป็นร้อยละ 29.1 และพบว่าโครงการ คอนโดฯที่เปิดขายใหม่ในช่วงไตรมาสที่ 3 ที่ผ่านมา ยังคงอยู่ในช่วงระดับราคาต่ำกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตร (ตร.ม.) มากถึงร้อยละ 85.5 เหมือนในช่วงหลายไตรมาสที่ผ่านมา เนื่องจากผู้พัฒนา ยังคงเดินหน้าเลือกเปิดตัวโครงการในพื้นที่กรุงเทพฯชั้นนอก ที่มั่นใจในกำลังซื้อและมีระดับราคาขายต่อยูนิตไม่สูงมากนัก เพื่อกำลังซื้อสามารถเข้าถึงได้ง่าย เน้นการพัฒนาโครงการที่มียูนิตขายไม่มากนัก เพื่อที่จะสามารถปิดการขายได้ในระยะเวลาที่รวดเร็ว

          สำหรับอัตราขายเฉลี่ยรวมของคอนโดฯเปิดใหม่ในช่วงไตรมาสที่ 3  พ.ศ. 2564 ที่ผ่านมา พบว่า มีอัตราการขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณร้อยละ 41.0 ถึงแม้ว่าจะเป็นอัตราการขายเฉลี่ยจะต่ำกว่าในช่วงไตรมาสก่อนหน้าพอสมควรแต่ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย พบว่า ผู้พัฒนารายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์บางราย ที่เปิดตัวโครงการคอนโดฯโครงการใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯรอบนอก ทั้งในพื้นที่รามคำแหง และย่านฉลองกรุง ยังสามารถเข้าถึงกำลังซื้อได้เป็นอย่างดี สามารถทำยอดจองได้ร้อยละ 100.0 เพียงแค่ในช่วงของการเปิดขาย พรีเซลของโครงการเท่านั้น ซึ่งถือว่าสวนกระแสภาพรวมตลาดพอสมควร

          จากอัตราการขายเฉลี่ยของโครงการคอนโดฯ ที่เปิดขายใหม่ในช่วงไตรมาสที่ 3 ของปี พ.ศ. 2564 ที่ผ่านมา ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทยมองว่า จะยังอยู่ในเกณฑ์ที่ค่อนข้างดี บางโครงการสามารถปิดการขายได้หมดทั้งโครงการ เพียงแค่ในช่วงพรีเซล และหลายโครงการเช่นเดียวกัน ที่สามารถปิดการขายได้มากกว่าร้อยละ 60.0 ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความคึกคัก ของตลาดที่เริ่มมีแนวโน้มปรับตัวดีขึ้น ทั้งในส่วนของการเปิดตัวโครงการใหม่ และอัตราการขายที่ดีขึ้น ล้วนมาจากปัจจัยบวกผ่อนปรนมาตรการ LTV เป็นการชั่วคราว มีผลบังคับใช้สำหรับสัญญาเงินกู้ยืมซื้อที่อยู่อาศัยตั้งแต่ 20 ตุลาคม 2564-31 ธันวาคม 2565 บวกกับมาตรการเปิดประเทศ ทำให้กำลังซื้อเริ่มกลับมาให้ความสนใจตลาดคอนโดฯอ กครั้ง ส่งผลให้ภาพรวมตลาดในช่วงไตรมาสที่ 3 ที่ผ่านมากลับมาคึกคักเป็นอย่างมาก ทั้งในเรื่องของการเปิดตัวโครงการใหม่ รวมถึงแผนการเปิดตัวใน ช่วงไตรมาสสุดท้าย ที่ผู้พัฒนาเป็นจำนวนมาก มองว่าเป็นช่วงจังหวะที่ดีที่จะกลับมาเปิดตัวโครงการใหม่อีกครั้งในปีนี้ ทั้งในย่านพระรามสี่ ลาดพร้าว บางนา สุขุมวิทตอนปลาย รามอินทรา เป็นต้น

          สำหรับในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี พ.ศ. 2564 ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย คาดการณ์ว่าจะมีอุปทานคอนโดฯเปิดขายใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯอย่างคึกคัก ขานรับมาตรการเปิดประเทศของรัฐบาลอีกประมาณ 8,000 ยูนิต ซึ่งอาจส่งผลให้อุปทานเปิดขายใหม่ของตลาดคอนโดฯในพื้นที่กรุงเทพฯในปีนี้ ปรับตัวมาอยู่ที่ 19,472 ยูนิต เท่ากับว่าอาจปรับตัวลดจากในปีก่อนหน้าถึงร้อยละ 12.6 ซึ่งเป็นตัวเลขที่น้อยกว่าที่หลายฝ่ายเคยคาดการณ์ไว้  และส่วนใหญ่ยังคงกระจายตัวอยู่ในพื้นที่รอบใจกลางเมืองและพื้นที่กรุงเทพฯชั้นนอกในระดับราคาขายที่ไม่สูงมากโดยเฉพาะในช่วงระดับราคา 50,000-100,000 บาทต่อ ตร.ม. หรือในทำเลรอบใจกลางเมือง ที่เน้นเรื่องราคาและทำเลเป็นจุดขาย เพื่อดึงดูดความสนใจของผู้ซื้อ

          ซึ่งฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย"มองว่า การเปิดตัวในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี จะกลับมาคึกคัก” และหลายโครงการของผู้พัฒนารายใหญ่ จะยังคงได้รับการตอบรับเป็นอย่างดี หรือบางโครงการอาจปิดการขายลงในระยะเวลาที่รวดเร็ว

          แต่อย่างไรก็ตามยังคงพบว่า “มีผู้พัฒนาบางส่วน ยังคงเลือกที่จะเลื่อนแผนการเปิดตัวในปีนี้ออกไป เพื่อ ที่จะศึกษาข้อมูลการพัฒนาโครงการให้รอบคอบ เพื่อ ที่จะได้รับการตอบรับที่ดีจากผู้ซื้อเมื่อมีการเปิดตัว โครงการใหม่”

          อสังหาฯหั่นราคาห้องชุด โละสต๊อกคงค้าง ดึงเงินสดกลับ

          ผู้สื่อข่าวรายงานว่า บรรยากาศตอนนี้ บริษัท อสังหาฯหลายบริษัท เดินหน้าเปิดโครงการใหม่ในโค้ง ส่งท้ายปี 64 ซึ่งภาพจะดูดีและคึกคักมากกว่าไตรมาสก่อนหน้าที่เกิดการระบาดโควิดอีกระลอก มีการล็อกแคมป์ คนงานก่อสร้าง ส่งผลกระทบต่อภาพการลงทุนและการซื้อขายของโครงการที่อยู่อาศัย ดังนั้น สิ่งที่ชะลอตัวในไตรมาส 3 ที่ผ่านมาจะส่งผลให้เห็นทิศทางของตลาดในไตรมาส 4 ขณะที่ยอดขายโครงการที่เกิดในไตรมาสสุดท้าย จะสะท้อนผลในไตรมาสแรกของปี 65

          นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์จำกัด (มหาชน) (LPN) กล่าวว่า การคลายล็อก LTV กลุ่มที่อยู่อาศัยพร้อมอยู่พร้อมโอนจะได้รับประโยชน์ ซึ่งมีอยู่ในตลาดตอนนี้ประมาณ 750,000 ล้านบาท เป็นส่วนของคอนโดฯประมาณ 300,000 ล้านบาท และแนวราบประมาณ 450,000 ล้านบาท ในส่วนของ LPN เองมีสินค้าที่พร้อมอยู่พร้อมโอนประมาณ 8,000 ล้านบาท ซึ่งน่าจะได้ประโยชน์จากมาตรการนี้

          เจาะตลาดบ้านล้านหลัง รองรับสินเชื่อจาก ธอส. 2 หมื่น ลบ.

          นายโอภาส กล่าวว่า อย่างไรก็ตาม ทางบริษัทฯได้จัดแคมเปญกระตุ้นยอดขาย เพื่อผลักดันให้ตัวเลขเข้าสู่เป้าหมายตลอดทั้งปี 10,000 ล้านบาท ซึ่งผลสำเร็จใน 9 เดือนแรก ทำยอดขายได้ 6,300 ล้านบาท โดยกลยุทธ์ที่เน้น คือ การเปิดตัวแคมเปญ “มหกรรมคอนโดลุมพินี” ขึ้น  เพื่อสนับสนุนการฟื้นตัวของเศรษฐกิจในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปีนี้ โดยนำเสนอคอนโดมิเนียมพร้อมอยู่ในทำเลต่างๆ ถึง 17 โครงการ ในราคาพิเศษด้วยส่วนลดสูงสุด 50%  เริ่มต้นเพียง 8.19 แสนบาท พร้อมฟรีค่าใช้จ่ายวันโอน  โดยมี 4 โครงการ จาก 17 โครงการที่สามารถเข้าร่วมโครงการบ้านล้านหลังของธนาคารอาคารสงเคราะห์(ธอส.) เพื่อรับดอกเบี้ยอัตราพิเศษ

          ด้าน ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่าได้เปิดตัวโครงการเสนาคิทท์ บีทีเอส สะพานใหม่ Strong Brand Product ซึ่งคอนโดฯแบรนด์ “เสนาคิทท์” ถูกวางโพซิชันนิงเน้นกลุ่มคนที่มีรายได้จำกัดและต้องการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง สอดคล้องกับทาง ธอส.ที่มีการดำเนินการสานต่อโครงการบ้านล้านหลังระยะ 2 ภายใต้กรอบวงเงิน 20,000 ล้านบาท โดยพุ่ง เป้าหมายเพื่อให้กลุ่มผู้มีรายได้น้อย ที่ไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ ทั้งกลุ่มคนวัยทำงานหรือ คนที่กำลังเริ่มต้นสร้างครอบครัว รวมถึงกลุ่มผู้สูงอายุสามารถซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองง่ายขึ้น

          ...จากนี้ไป คงต้องติดตามอย่างใกล้ชิด กับการเปิดประเทศไทยรับนักท่องเที่ยว เพื่อให้กิจกรรมทางเศรษฐกิจเดินหน้า จะส่งผลดีต่อภาพรวมเศรษฐกิจและการกลับมาฟื้นตัวของตลาดคอนโดฯในทิศทางที่ดีขึ้นในปี 2565 ได้หรือไม่ ขณะเดียวกัน กระทรวงการคลัง เตรียมที่จะออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและภาคอสังหาฯในช่วงปลายปีต่อเนื่องถึงปี 65 เพื่อเป็นแรงส่งให้เกิดการขับเคลื่อนกำลังซื้อภายในประเทศ

          แต่ที่แน่ๆ ตอนนี้ เราเริ่มเห็น “แสงสว่าง” ปลายอุโมงค์แล้ว และคงต้องมอนิเตอร์ “การพลิกฟื้นของ กำลังซื้อ” และประเด็น “หนี้เสีย” ในภาคสินเชื่อที่อยู่อาศัย เนื่องจากลูกหนี้ที่เข้าโครงการบรรเทาเรื่องสินเชื่อกับสถาบันการเงิน อาจจะกลายเป็น “ระเบิด” ลูกใหญ่ ที่รอปะทุขึ้น!

ที่มา: ผู้จัดการรายวัน 360 องศา