ดีมานด์บ้าน-คอนโดฯ 3-5 ล.เจอพิษโควิด ลูกค้าเลื่อน-ยกเลิกซื้อทันที อสังหาฯเร่งสร้างภูมิคุ้มกันเผชิญปัจจัยเสี่ยง

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาส 4 ของปีนี้ เข้าสู่ “ภาวะร้อนแรง” เนื่องจากผู้ประกอบการภาคอสังหาฯ มองเป็นโอกาสเหมาะในการกระตุ้นยอดขาย หลังจากรัฐบาลได้คลายล็อกดาวน์มาอย่าง ต่อเนื่องและใกล้เข้าสู่หมวดการเปิดประเทศอีกครั้งในเดือน พ.ย.นี้ รวมถึง มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง กลุ่มราคา ไม่เกิน 3 ล้านบาท เหลือรายการละ 0.01% ที่ยังคงเป็น “โบนัส” พิเศษจากรัฐบาล จะสิ้นสุดภายในสิ้นเดือน ธ.ค.64 และแม้จะมีกระแส ที่อาจจะขยายสิทธิภาษีค่าโอนฯไปสู่กลุ่มราคาที่อยู่อาศัยไม่เกิน 5 ล้านบาท แต่นั้น เป็นเพียง “การโยนหินถามทาง”!! อย่างไรก็ดี ในฟากของผู้ประกอบการ คงไม่สามารถที่จะ ตั้งตารอ ในภาวะที่ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ยังไม่มีแนวโน้มฟื้นตัวอย่างชัดเจนมากนัก ประกอบกับเศรษฐกิจ ยังคงเป็นปัจจัยลบ ที่กระทบต่อ กำลังซื้อที่อยู่อาศัย ดังนั้น ในโค้งส่งท้ายปีนี้ ผู้ประกอบการอสังหาฯต้องงัดกลยุทธ์ ทำการตลาด

          พฤกษา รุกชิงยอดขาย ชูสุดยอดแคมเปญ ลดเด็ด พิเศษ ใหญ่ ไม่งอก สู้ศึก

          นายปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า หลังรัฐบาลประกาศผ่อนคลายมาตรการล็อกดาวน์ในช่วงที่ผ่านมา ส่งผลให้เกิดสัญญาณบวก ทำให้การจับจ่ายใช้สอยและกิจการต่างๆ กลับมาคึกคักอีกครั้ง เช่นเดียวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีแนวโน้มฟื้นตัวหลังคลายล็อกดาวน์ ซึ่งใน ช่วงที่ผ่านมา บริษัทฯ ได้มีการจัดแคมเปญส่งเสริมการตลาดอย่าง ต่อเนื่อง เพื่อสนับสนุนลูกค้าให้มีบ้านได้ง่ายขึ้น ด้วยกลไกของแคมเปญที่จะช่วยลดภาระความกังวลใจทางด้านการเงินของลูกค้าที่อยากซื้อบ้านใหม่ในช่วงนี้ และสำหรับในไตรมาสที่ 4 นี้ ‘พฤกษา’ จึงเดินหน้าบุกตลาดอสังหาฯ อย่างต่อเนื่องเต็มกำลัง ด้วยแคมเปญโค้งสุดท้ายปลายปี “ลดเด็ด พิเศษ ใหญ่ ไม่งอก” โดยตั้งเป้ายอดขายจาก

          อสังหาริมทรัพย์

          ภาพรวมประเทศในช่วงโค้งสุดท้ายปี 2564 เริ่มมี การผ่อนคลายความกังวลลง จากภาพที่เราเห็นจากการประกาศของภาครัฐ ในเรื่อง ตัวเลขผู้ติดเชื้อ โควิดที่ลดต่ำกว่า 20,000 คนต่อวัน ตัวเลขผู้เสียชีวิตที่ต่ำ 100 คนลงมา ขณะที่ รัฐบาลได้เร่งปูพรมฉีดวัคซีนให้กับประชาชน ให้ได้ตามเป้าหมาย 70-80% ของจำนวนประชากร เพื่อให้เกิดความพร้อม ใน การรองรับการเปิดประเทศอีกครั้ง ภายใต้โมเดล ‘กรุงเทพแซนด์บ็อกซ์’ ที่กำหนดเป้าไว้ในวันที่ 1 พ.ย.นี้ รวมถึงภายในสินปีนี้ ประเทศไทยจะมีวัคซีนรองรับไม่ต่ำกว่า 100 ล้านโดส

          แต่นั่นอาจไม่ใช่ สิ่งจะยืนยันถึงความเชื่อมั่น ในระยะข้างหน้า โดยเฉพาะในกลุ่มของภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ผูกติดกับเรื่องการเติบโตทางเศรษฐกิจ ความมั่นใจ ของผู้บริโภค และอาชีพและรายได้ที่มั่นคง ล้วนเป็นตัวชี้วัดถึงกำลังซื้อ และ “การตัดสินใจ” ในการก่อหนี้ ด้านสินทรัพย์ที่เกี่ยวกับที่อยู่อาศัย

          นางสาวสุมิตรา วงภักดี กรรมการผู้จัดการ บริษัทเทอร์ร่า มีเดีย แอนด์ คอนซัลติ้ง จำกัด กล่าวว่า TerraBKK ได้สำรวจ “ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคใน การซื้ออสังหาริมทรัพย์ ช่วงโควิด-19” จากแบบสอบถามออนไลน์ จากกลุ่มตัวอย่าง 430 คน อายุ 20 ถึง มากกว่า 60 ปี ระหว่างเดือนกรกฎาคม ถึงสิงหาคม 2564 พบว่า ในช่วงที่โควิด-19 มีการแพร่ระบาดหนัก ส่งผลให้ผู้บริโภคเกิดความกังวลและขาดความเชื่อมั่น กระทบต่อพฤติกรรมการซื้ออสังหาฯ ที่เปลี่ยนแปลงอย่างชัดเจน

          โดยผู้ตอบแบบสอบถามส่วนใหญ่กว่า 66% เห็นว่าโควิด-19 ระลอกนี้มีผลต่อการตัดสินใจซื้ออสังหาฯ และจำเป็นต้องเลื่อนหรือชะลอการตัดสินใจซื้อออกไปก่อน, 22% เห็นว่าโควิด-19 ไม่มีผลกระทบ โดยยังคงตัดสินใจซื้ออสังหาฯ อยู่ และอีก 12% ระบุว่าโควิด-19 มีผลกระทบทำให้เปลี่ยนใจไม่ซื้ออสังหาฯ แล้ว

          “การแพร่ระบาดของโควิด-19 ได้ส่งผลกระทบต่อพฤติกรรมของผู้ซื้อที่อยู่อาศัย โดยมาพิจารณาปรับลดงบประมาณในการซื้อที่อยู่อาศัยลดลง มองหาโครงการที่จัดโปรโมชันเยอะๆ เน้นเลือกผู้พัฒนาโครงการที่น่าเชื่อและไว้ใจได้ ขณะที่ดัชนีชี้วัดผู้บริโภคในปี 2564 ผู้บริโภคยังไม่เชื่อมั่นต่อภาวะเศรษฐกิจ ค่าเฉลี่ยต่ำกว่า 50 เปอร์เซ็นต์ลงมา ซึ่งผลกระทบเกิดขึ้นในทุกอาชีพ ยกเว้นกลุ่มที่รับราชการหรือทำงานกับภาครัฐ และมองว่า ใน 12 เดือนหน้าข้างหน้า เศรษฐกิจยังไม่ดีขึ้น แต่กลับมีความเชื่อมั่นว่า ในอีก 5 ปีข้างหน้า เศรษฐกิจไทยน่าจะปรับตัวดีขึ้น”

          กลุ่มใหญ่ ราคา 3-5 ลบ.ขอเลื่อนซื้อที่อยู่อาศัยไม่มั่นใจ ศก.-กังวลรายได้-ขอกำเงินสด

          สำหรับบ้าน-คอนโดฯ ในกลุ่มระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท และกลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท เป็นสินค้า ที่ผู้บริโภคส่วนใหญ่ ระบุว่าต้องการเลื่อนการซื้อออก ไปก่อน ส่วนกลุ่มระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาท ผู้ตอบแบบสอบถามกว่า 43% ยังคงตัดสินใจซื้ออสังหาฯ ในช่วงนี้ แสดงให้เห็นว่าบ้านกลุ่มลักชัวรียังสามารถไปต่อได้ในภาวะเศรษฐกิจเช่นนี้

          เมื่อมาดูในรายละเอียด พบว่า ผู้ตอบแบบสอบถามกว่า 78% ที่คิดว่าโควิด-19 มีผลต่อการซื้ออสังหาฯ ในช่วงนี้ ซึ่งคนส่วนใหญ่ยังคงมีความกังวลด้าน เศรษฐกิจ, ความกังวลต่อสถานการณ์โรคระบาด ที่อาจรุนแรงมากขึ้น, การงานและรายได้ที่ไม่มั่นคง, จำเป็นต้องเก็บเงินสดไว้ก่อน และปัญหารายได้ที่ลดลง

          ส่วนกลุ่มที่เห็นว่าโควิด-19 ไม่มีผลกระทบกับ การซื้ออสังหาฯ ราว 22% เห็นว่าช่วงนี้เป็นโอกาสดี จากหลายปัจจัยบวก อาทิ ราคาอสังหาฯลดลงทำให้น่าซื้อ, ทำเลดีที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิต, มีความจำเป็นต้องซื้อ ที่อยู่อาศัย, โปรโมชันดี ฟรีค่าใช้จ่ายและของแถมต่างๆ, อัตราดอกเบี้ยกู้ซื้อบ้านอยู่ในระดับต่ำเมื่อเทียบกับ ช่วงเวลาปกติ

          ทั้งนี้ การแพร่ระบาดของโควิด-19 มีผลต่อพฤติกรรมการซื้ออสังหาฯ ในทุกกลุ่ม โดยเฉพาะ กลุ่มระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท และกลุ่มราคา 5-10 ล้านบาท ที่ส่วนใหญ่เห็นตรงกันว่าต้องมีการปรับลด งบประมาณการซื้อบ้านลง รวมถึงมองหาโครงการจาก ผู้พัฒนาอสังหาฯที่เชื่อถือได้ ที่มีการจัดโปรโมชันเยอะๆ บนทำเล นอกเมือง ส่วนกลุ่มราคามากกว่า 10 ล้านบาท ในช่วงนี้ส่วนใหญ่ต้องการบ้านพักตากอากาศต่าง จังหวัด, เปลี่ยนจากคอนโดฯเป็นบ้านแนวราบ และต้องการขยับทำเลเข้ามาใกล้เมืองมากขึ้น

          อย่างไรก็ดีหลังจากคลายล็อกดาวน์ ผู้บริโภคเริ่มส่งสัญญาณบวก มีความมั่นใจในการจับจ่ายมากขึ้น ซึ่งช่วงนี้นับเป็นโอกาสดี ที่ผู้ประกอบการนำสินค้ามา จัดโปรโมชันเพื่อกระตุ้นความต้องการซื้อของลูกค้าได้ มากขึ้น

          สำหรับภาพรวมตลาดอสังหาฯ ในช่วงครึ่งแรกของปี 2564 ข้อมูลล่าสุดพบว่า ราคาเปิดใหม่ของโครงการแนวราบเติบโตขึ้นเฉลี่ย 7% ต่อปี ขณะที่สัดส่วนของ ตลาดลักชัวรี เพิ่มขึ้นเป็น 33% ของตลาด โดยมีราคาเฉลี่ยที่ 12 ล้านบาท การเปิดตัวโครงการ ในรอบ 9 เดือนหากรวมทั้งโครงการแนวราบและคอนโดฯ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) จะมีมูลค่าเปิดโครงการสูงสุดไม่ต่ำกว่า 17,000 ล้านบาท

          บางนา มาแรง อสังหาฯ แห่ปักหมุดเปิดโครงการสูงสุด

          ในส่วนของทำเลยอดนิยมโครงการแนวราบ จะอยู่ในโซนกรุงเทพฯรอบนอก-ปริมณฑล มีอัตราการดูดซับสูงสุดที่ 5.6 ยูนิตต่อเดือนต่อโครงการ โดย 5 โซนยอดนิยม คือ หนองจอก, พระสมุทรเจดีย์, เมืองสมุทรปราการ, บางใหญ่ และบางพลี ทั้งนี้โซนบางนา ยังคงครองแชมป์โครงการแนวราบเปิดตัวใหม่สูงที่สุด ในช่วงครึ่งแรกของปี 2564

          สำหรับตลาดคอนโดมิเนียม เปิดตัวใหม่ ในช่วงครึ่งแรกของปี 2564 ส่วนใหญ่จะเป็นคอนโดฯ ราคาต่ำกว่าแสนบาทต่อตร.ม. (ราคาเฉลี่ย 60,000-80,000 บาท ต่อ ตร.ม.)  ทำเลใกล้รถไฟฟ้าสายสีชมพู มีคอนโดฯโครงการใหม่เพิ่มขึ้นราว 20% เมื่อเทียบกับปี 2563 โดยมีราคาเฉลี่ยที่ 57,000  บาท ต่อตร.ม.

          ในส่วนตลาดคอนโดฯ ต้องจับตาคอนโดฯ ในกลุ่ม Economy (ราคาเฉลี่ย 50,000-70,000 ต่อ ตร.ม.) ซึ่งเป็นสินค้าที่สามารถตอบโจทย์กำลังซื้อของคนในยุคโควิด-19 ได้เป็นอย่างดี ซึ่งคอนโดฯ กลุ่มนี้ มักจะอยู่ในทำเลเมืองชั้นนอก หรืออยู่ตามแนวรถไฟฟ้าในระยะที่เดินไม่ได้ แต่สามารถเดินทางเข้าเมืองใหม่ เหมาะสำหรับ First Jobber ที่อยากมีคอนโดฯ หลังแรกโดยปัจจุบัน ก็มีผู้ประกอบการที่โดดลงมาเล่นใน ตลาดนี้และได้กระแสตอบรับที่ดี อาทิ แสนสิริ, เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ และ Asset Wise เป็นต้น

          อสังหาฯปี 65 ฟื้น แต่ระยะยาวเผชิญปัจจัยเสี่ยง

          ดร.ปิยศักดิ์ มานะสันต์ ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายวิจัยการลงทุน บริษัทหลักทรัพย์ ไทยพาณิชย์ จำกัดให้มุมมองในการเสวนา “วัคซีนเศรษฐกิจ กระตุ้น อสังหาฯ โค้งสุดท้ายปี 2564” ว่า ในภาพครึ่งหลังปี 64 เราคาดว่า เศรษฐกิจจะขยายตัวประมาณ 0% ทั้งปีน่าจะเติบโตได้ 1% ขณะที่ปี 2565 เติบโตประมาณ 3.6-4% ซึ่งขึ้นอยู่กับ เรื่องการฉีดวัคซีนให้กับประชาชน สถานการณ์การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด การเปิดประเทศ และนักท่องเที่ยวเดินทางเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทยความเสี่ยงของเศรษฐกิจโลก เช่น วิกฤตพลังงานในประเทศจีน ความเสี่ยงตลาดเกิดใหม่ และสถานการณ์ Global Stagflation

          สำหรับภาวะภาคอสังหาฯในปี 2564 นั้น ต้องมองว่า ภาคอสังหาฯเป็นภาคที่มีความสำคัญต่อเศรษฐกิจ เพราะมีขนาดใหญ่ขึ้น และเกี่ยวเนื่องมากทั้งเศรษฐกิจและการจ้างงาน และที่ผ่านมา ภาคอสังหาฯเผชิญความเสี่ยงหลายประการ ทั้งเรื่องโควิด-19 กำลังซื้อที่ลดลง และมาตรการรักษาเสถียรภาพสินเชื่อภาคอสังหาฯ กับการใช้เรื่อง LTV

          “แม้ในปี 65 อสังหาฯจะดูดี แต่เรามองว่าใน ระยะยาว ภาคอสังหาฯยังเผชิญปัจจัยเสี่ยง จาก Aging Society ผู้สูงอายุมีจำนวนมากขึ้น 2. นโยบายของ ธปท. ที่ยังคงมาตรการ LTV ประกอบกับการเข้มงวดของสถาบันการเงิน น่าจะยังจำกัดการเติบโตของภาคอสังหาฯในระยะยาว และ 3. แนวโน้มการขึ้นภาษีที่ดินและ สิ่งปลูกสร้าง เนื่องจากรัฐบาลได้มีการใช้นโยบายการ ขาดดุลการคลังมากขึ้น เพื่อเดินหน้าในการกู้เงินมารองรับการใช้กระตุ้นเศรษฐกิจและดูแล เยียวยาผลกระทบจากโควิด ดังนั้น รัฐก็อาจจะหาภาษีเพิ่ม การขึ้นภาษีทรัพย์สิน ไม่ช้า หรือ เร็ว ก็ต้องมาอยู่ดี”

          เอพี ไทยแลนด์ สร้างภูมิป้องกันโรคร้าย

          นายวิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์องค์กรและการสร้างสรรค์ บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด(มหาชน) หรือ “AP” กล่าวถึงกลยุทธ์สำคัญที่ผลักดันให้ เอพี สามารถเติบโตสวนกระแสวิกฤตได้นั้นว่า เอพี ช่วง 30 ปีที่ผ่านมา เราผ่านช่วงที่แย่และ ดีที่สุดของภาคอสังหาฯ จะเห็นได้ว่า ลักษณะการทำงานของเอพี ที่สนับสนุนให้เกิดการเติบโต มาจากกลยุทธ์ หลักคือ

          1. เน้นสร้างผู้นำที่มีอิสระ (Independent Responsible Leaders) พยายามสร้างกลุ่มผู้นำใน ทุกๆ ระดับชั้นให้มีภาวะพร้อมที่จะตัดสินใจในสถานการณ์ที่มีปัญหารู้ถึงความต้องการของลูกค้าที่เปลี่ยนไป เป็นผู้นำที่ต้อง “รับผิด” และ “รับชอบ” ด้วยทำให้คนในองค์กรของเอพี เคลื่อนได้รวดเร็ว และมีขั้นตอน การตัดสินใจที่ดี ยิ่งในภาวะที่เกิดขึ้นโควิด ในสภาวะที่คลุมเครือ การตัดสินใจในหลายๆ เรื่อง เราทำได้ดี

          2. การสร้างวัฒนธรรมองค์กรให้กลายเป็น นวัตกรรม (Innovative Culture) เป็นการต่อยอดจากการสร้างผู้นำที่มีอิสระ ใน 2-3 ปีที่ผ่านมา เอพี มีการ ปรับกระบวนการต่างๆ เข้าไป คนรุ่นใหม่แฮปปีใน การทำงาน จะเห็นว่า ที่ผ่านมา เราโชคดี “เราทำถูก มากกว่า ผิด”  และ 3. กลยุทธ์เรื่องดิจิทัล (Everything Digital) ช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา เราพยายามเอางานทุกระบบของอสังหาฯเข้าไปอยู่ในดิจิทัล

          ชู 3 หัวใจหลักขับเคลื่อนองค์กรโต้คลื่นวิกฤต

          สำหรับการสร้างภูมิคุ้มกันให้กับ เอพี นั้น จะมี เรื่อง

          1. การรักษากระแสเงินสด หนี้สินต่อทุน (D/E) ไม่ให้เกิน 1 เท่า ซึ่งตรงนี้ ก็เปรียบเสมือนการหายใจ คนเราก็ต้องการออกซิเจนในการหายใจ ให้อวัยวะ ต่างๆ ทำงานได้ดี วันนี้ การมียอดโอนที่มากขึ้น มียอดรับรู้รายได้ที่ดี ทำให้ เอพี มีกำลังในการลงทุนได้มากขึ้นเช่นกัน ซึ่งเป็นโอกาสในช่วงที่ประเทศมีวิกฤต โดยเอพี สามารถฉกฉวยมาได้ ภายใต้ความแข็งแรงทางด้าน การเงิน

          2. ภูมิคุ้มกันโรคร้าย ความหมายคือ เราต้อง มีอาวุธที่หลากหลาย เพื่อรับมือในสถานการณ์ต่างๆ เราบอกไม่ได้เลยว่า จะมีอะไรเข้ามาทำร้ายเรา สิ่งนี้ เราต้องมีการบริหารพอร์ตสินค้าให้เหมาะสม หากย้อน ไปในปี 2554 ที่เกิดน้ำท่วมใหญ่ คนซื้อจะมองหาคอนโดมิเนียม แต่ในปัจจุบันคนมองหาโครงการแนวราบมากขึ้น

          และ 3.ภูมิคุ้มกันที่จะรับการเปลี่ยนแปลงของสภาพแวดล้อมที่เปลี่ยนไป ซึ่งหมายถึง กระแสของเทคโนโลยีที่เข้ามามีผลกระทบ การเตรียมบุคลากรที่เป็นกลุ่มคนรุ่นใหม่เยอะๆ จะเห็นได้จาก พนักงานของเอพี ที่มีอายุต่ำกว่า 40 ปี จะมีสัดส่วนประมาณ 84% ของพนักงานทั้งหมดซึ่งจะมีความสำคัญ เพื่อนำความรู้ความสามารถในการปรับเปลี่ยนวิธีคิด วิธีการ ในการเรียนรู้เพื่อให้เข้ากับกระแสเทคโนโลยีที่จะเกิดขึ้นได้

          “ภาคอสังหาฯ ก็คล้ายๆ กับกีฬา เปรียบเป็น กระดานโต้คลื่น ที่ขึ้นบนยอดคลื่น และไหลลงมา และขึ้นไปบนยอดคลื่นอีกครั้ง และวนไปเรื่อยๆ ก็อยู่ที่จังหวะของคน จะเลือกจังหวะการโต้คลื่นที่เหมาะสมกับตัวเองหรือไม่ หรือเลือกยากไป จนทำให้คลื่นกลืนกินเข้าไป แต่ถ้าเราเล่นได้เก่งมา ก็สามารถเล่นคลื่นที่ใหญ่ได้ ทั้งนี้จากข้อมูลที่เราเห็นข้อมูล พบว่า อัตราการเปิดตัวโครงการเริ่มน้อยลง เมื่อเทียบกับอัตรา sold out ออกไป ซึ่งเราได้เห็นเป็นครั้งแรกในช่วงครึ่งแรกของปีที่ผ่านมา สะท้อนอัตราดูดซับที่มากกว่าสินค้าที่เติมเข้าไป” นายวิทการ

ที่มา: ผู้จัดการรายวัน 360 องศา