ที่ดินกลางกรุงพุ่ง บิ๊กทุนไล่ซื้อ กระโดดเหนือราคาประเมิน 3 เท่า สีลมทะลุตร.ว.3ล้าน

           ออฟฟิศดีมานด์พุ่ง

          ที่ดินกลางใจเมืองย่านธุรกิจสำคัญสีลมพุ่งชนสุขุมวิท ทะลุ 3 ล้านบาท ต่อตารางวา ทิ้งห่าง ราคาประเมินรัฐ 3 เท่า ชนวนทุนยักษ์แหลมทองสหการ แลนด์ลอร์ดหมื่นล้าน ซุ่มซื้อตึกบุญมิตรตรงข้ามแบงก์กรุงเทพสำนักงานใหญ่ เกือบ 4 ไร่ มูลค่า 4.2 พันล้านทุบทิ้งขึ้นออฟฟิศสูง ตามรอยยักษ์เซ็นทรัล-ดุสิต-ไมเนอร์ ทุบตึกเก่า พลิกที่ดินขึ้นมิกซ์ยูสสร้างแลนด์มาร์คใหม่ให้สีลม

          สีลมถนนสายเศรษฐกิจ กลางใจเมือง และขึ้นชื่อว่าเป็นศูนย์กลางย่านธุรกิจที่สำคัญของไทย เป็นที่รู้จักของชาวต่างชาติ อีกทั้งยังเป็นจุดศูนย์กลางของการเชื่อมโยงระบบขนส่งหลักของกรุงเทพมหานครทั้งรถไฟฟ้า BTSและรถไฟใต้ดิน MRT ปัจจุบันถูกปลุกให้ตื่นจากหลับอีกครั้งหลัง กลุ่มทุนขนาดใหญ่ เข้าพื้นที่ พลิกโฉมพัฒนาบิ๊กโปรเจ็กต์ รูปแบบผสมผสานหรือ มิกซ์ยูส กันอย่างคึกคัก ผลักให้ราคาที่ดิน ทำเลนี้ขยับสูง ชนกับย่านสุขุมวิท

          แหลมทองฯ ดันที่พุ่ง3 ล.

          แหล่งข่าวจากวงการอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า บริษัทแหลมทองสหการจำกัดหรือกลุ่มแหลมทองสหการ กลุ่มทุนขนาดใหญ่ ประกอบธุรกิจด้านการพืชผลทางการเกษตร ปศุสัตว์ และธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ประเภท อาคารสำนักงาน โกดัง คลังสินค้า ท่าเทียบเรือ แลนด์ลอร์ดใหญ่สะสมที่ดินนับหมื่นล้านบาท ในกทม.อย่างที่ดินแปลงรัชดาฯ โดย ล่าสุดได้ซุ่มเงียบซื้ออาคาร บุญมิตร ออฟฟิศเก่า อายุกว่า 44 ปี เนื้อที่ 3-2-91.51 ไร่ หรือ 1,491.5 ตารางวา กรรมสิทธิ์ 4 โฉนด บนถนนสีลมซอย 8 ตรงข้ามกับธนาคารกรุงเทพสำนักงานใหญ่ ในราคา ตารางวาละ 3.2 ล้านบาท โดยมีมูลค่ารวม 4,200 ล้านบาท

          เนื่องจากเจ้าของอาคารซึ่งเป็นนักธุรกิจรุ่นเก่าไม่ประสงค์ที่จะบริหารต่อ เพราะการแข่งขันสูงไม่สามารถต่อสู้กับอาคารรุ่นใหม่ได้จึงติดต่อโบรกเกอร์ประกาศขาย ซึ่งที่ผ่านมามีหลายกลุ่มทาบทามซื้อแต่ในที่สุด แหลมฯ ทองคว้าไป มองว่าเป็นทำเลที่มีศักยภาพ ใกล้รถไฟฟ้าบีทีเอสสายสีเขียว 2 สถานีได้แก่ สถานีศาลาแดง และสถานีช่องนนทรีฯ

          ทำเลดีมีชัย ไม่สนที่ดินแพง

          อย่างไรก็ตาม ด้วยข้อจำกัดที่ แปลงที่ดินแปลงใหญ่ในสีลมหายากไม่มีการซื้อขายเปลื่อนมือมาเป็นเวลานาน ที่ผ่านมาราคาที่ดินจึงอยู่ในภาวะทรงตัวที่ 2 ล้านบาทต่อตารางวา เมื่อนายทุนใหญ่ เห็นโอกาสศักยภาพของทำเล ไม่ว่าที่ดินจะแพงแค่ไหนต้องชิงความได้เปรียบ จึงไม่แปลกที่ทำให้ราคาซื้อขายอาจทิ้งห่างราคาประเมินรัฐไปเรื่อยๆ และไม่สามารถปรับให้สูงตามได้เพราะอาจกระทบประชาชนที่โอนบ้าน ซึ่งกรณีของแหลมทองสหการซื้ออาคารบุญมิตรก็ส่งผลให้ราคาที่ดินขยับขึ้นไปสูงกว่าราคาประเมินถึง 3 เท่า

          ทุบตึกบุญมิตรขึ้นออฟฟิศหรู

          “ฐานเศรษฐกิจ” ลงพื้นที่สำรวจพบอาคารดังกล่าวอยู่ระหว่างล้อมรั้วรื้อถอนเตรียมก่อสร้างเป็นอาคารสำนักงานทันสมัยเกรดเอ เนื้อที่เกือบ 1 แสนตารางเมตร ทั้งนี้เมื่อคำนวณขนาดพื้นที่คร่าวๆ ตัวเลขกลมๆ พื้นที่ 4 ไร่ จากผังเมืองรวม กรุงเทพมหานครกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน พื้นที่สีแดงประเภทพาณิชยกรรม (พ5) FAR หรือ สัดส่วนที่ดินต่อพื้นที่อาคาร สร้างได้ 10 เท่าของแปลงที่ดิน และบวกเพิ่มโบนัสสร้างพื้นที่ขายเพิ่มได้อีก 20% หากแหลมทองสหการ พัฒนาพื้นที่ที่ให้เป็นสาธารณประโยชน์ให้บุคคลภายนอกได้ใช้สอยร่วมกันเช่นทางเดิน ทางจักรยาน สวนสาธารณะ ขณะอาคารบุญมิตรเดิม มีพื้นที่ให้เช่า 21,000 ตารางเมตร เพราะมีความสูงเพียง 12 ชั้น ขณะศักยภาพทำเลยังพัฒนาได้มากกว่านี้

          จากการสอบถาม คนในบริษัทแหลมทองฯ ระบุว่าการรื้อถอนจะแล้วเสร็จภายในปีนี้จากนั้น ต้องขออนุญาตทำรายการผลกระทบสิ่งแวดล้อมหรืออีไอเอ ต้องใช้เวลาโดยรูปแบบเป็นอาคารสำนักงานขนาดใหญ่ อาจใช้ชื่อวานิช เพลสแอทสีลมก็เป็นได้เพราะบริษัทเน้นพัฒนาอาคารสำนักงานเป็นหลัก ทั้งนี้ การพัฒนาบนถนนสีลมมีอาคารสำนักงานเกรดเออีกมากยอมรับว่าการแข่งขั้นย่อมเกิดขึ้น

          ทุนยักษ์พลิกโฉมเมือง

          ย้อนไปก่อนหน้านี้ ถนนสีลมเริ่มมีสีสันขึ้น หลัง บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN ผนึก บริษัท ดุสิตธานี จำกัด (มหาชน) ทุบทิ้งโรงแรมดุสิตธานีกรุงเทพฯ พลิกโฉมครั้งใหญ่ มูลค่า 3.67 หมื่นล้านบาทพัฒนาโครงการ ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค ตึกสูง 69 ชั้น เพิ่มมูลค่าให้กับที่ดินทำเลหัวมุมถนนสีลมตัดกับถนนพระราม 4 แลนด์มาร์กแห่งใหม่ ในย่านนี้ ที่เน้นพื้นที่สีเขียวสวนขนาดใหญ่ลอยฟ้า ที่เรียกเสียงฮือฮาได้มากพอสมควร โดย ไตรมาสที่ 3 ปี 2566 เปิดให้บริการในส่วนของโรงแรมดุสิตธานี ถัดไปไตรมาสที่ 1 ปี 2567 เปิดให้บริการ เซ็นทรัลพาร์ค ออฟฟิศเซส ตามด้วย ไตรมาสที่ 3 ปี 2567 ศูนย์การค้าเซ็นทรัลพาร์ค และ ไตรมาสที่ 2-3 ปี 2568 เปิดดุสิต เรสซิเดนเซส/ดุสิต พาร์คไซด์ สร้างความอลังการบนที่ดิน 23 ไร่เศษ ที่หาแปลงที่ดินที่ไหนไม่ได้อีกแล้วนอกจากทุบอาคารเดิมแล้วพัฒนาใหม่ให้เกิดความทันสมัย แต่สถาปัตยกรรมยังคงมีความเป็นดั่งเดิมทางวัฒนธรรมไทย โดยสามารถเชื่อมโยงถนนพระราม 4 ทะลุอาณาจักรเจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี โครงการวันแบงค็อก และที่ดินแปลงใหญ่

          ทำเลปากซอยคอนแวนต์พัฒนามิกซ์ยูสมูลค่า 1.6 หมื่นล้านบาท ร่วมทุนกับ 2 พันธมิตร บริษัท นายณ์เอสเตท จำกัด และกลุ่มไมเนอร์ พัฒนา อาคารสำนักงานเกรดพรีเมียม หลังทุบตึกสีบุญเรืองเก่าและจะเปิดให้บริการปี 2565 ขณะเดียวกัน บริษัทการบินไทย จำกัด (มหาชน) หรือการบินไทยอยู่ระหว่างเปิดประมูลอาคารสำนักงานการบินไทย อาคารพาณิชย์ 8 คูหา บริเวณจุดตัดถนนสีลมกับนราธิวาสราชนครินทร์ อีกทั้งโรบินสันห้างดังในระแวกดังกล่าว อยู่ระหว่างปรับปรุงใหม่คาดว่าพร้อมจะอวดโฉมในเร็วๆ นี้

          ออฟฟิศยังมีความต้องการ

          นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการบริษัท ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด กล่าวว่า สีลมเป็นซีบีดี ดั้งเดิมกว่า 20 ปี ปัจจุบันมีข้อกำกัด คือที่ดินหายาก จึงมีเพียงอาคารสำนักงานเก่า ทำให้สีลม วันนี้ยังขาด อาคารสำนักงานใหม่ทันสมัย ขณะราคาที่ดินอยู่ที่ 2-2.5 ล้านบาทต่อตารางวา ซึ่งจะขยับขึ้นเมื่อมีการพัฒนา

          ซีบีดีอันดับ1 ประเทศ

          สอดคล้องกับแหล่งข่าวกทม. ระบุว่า ย่านนี้มีที่ดินจำกัด การซื้อขายเบาบาง ส่วนใหญ่ ยังมีบ้านเรือนอยู่อาศัย เก่าแก่ของเศรษฐีผู้ดีเก่า ชุมชนขนาดใหญ่หลังธนาคารกรุงเทพ ยังต้องการอยู่อย่างสงบมากกว่า อย่างไรก็ตาม สีลมถือเป็นซีบีดีอันดับ 1 ของประเทศที่ถูกกำหนดให้เป็นแหล่งงานขนาดใหญ่ผสามผสานกับย่านบันเทิงอย่างพัฒน์พงษ์หลอมรวมไว้ด้วยกัน กลางวันทำงานกลางคืนเป็นสถานที่ท่องเที่ยวพักผ่อน แหล่งช็อปปิ้งชั้นนำหลากหลาย เชื่อมโยงด้วยรถไฟฟ้าหากมีอาคารสำนักงานใหม่ออกมาและมีการพลิกโฉมพื้นที่ จะสามารถดึงคนให้เข้าพื้นที่ได้มากมหาศาล เพราะเชื่อว่าสีลมไม่เคยหลับนั่นเอง

 

ที่มา: หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ