อสังหาฯเคราะห์ซ้ำกรรมซัด ธ.เข้มปรับเกณฑ์ให้กู้ซื้อที่อยู่อาศัย แบงก์ยืนยันดูความสามารถลูกค้า

          ธุรกิจอสังหาฯกับสถานการณ์การระบาดของเชื้อ ไวรัสโควิด-19 กลับมาสู่จุด “ขวัญผวา” เมื่อจานวนผู้ติดเชื้อโควิด-19 รายใหม่ได้พุ่งทะยาน ล่าสุด (28 ก.ค.64) ตัวเลขไต่มาอยู่ระดับ 16,533 คน มี ผู้เสียชีวิตเกินหลัก 100 คนมาหลายวัน สร้างความวิตกกังวลให้กับคนในประเทศไทยต่อเนื่อง

          ภายใต้สถานการณ์ ที่ไม่สามารถหา “คำตอบ” ที่ชัดเจนได้แบบนี้ สร้างความวิตกกังวลให้เกิดขึ้นในประเทศไทย คนไทยขาดความเชื่อมั่นในหลายๆ อย่าง เช่น ภาวะเศรษฐกิจในระยะยาว ฐานะการเงินที่เกี่ยวข้องกับการทำงาน หรืออาชีพของตนเอง และความเชื่อมั่นในการจัดการของรัฐบาล เมื่อคนไทยขาดความเชื่อมั่น ต่อหลายๆ อย่าง ที่มีผลต่อการใช้ชีวิตของพวกเขา จะมีผลต่อเนื่องไปยังระบบเศรษฐกิจของประเทศ แม้ว่ารัฐบาลพยายามกระตุ้นให้เกิดการใช้จ่ายในประเทศ จากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจต่างๆ ทั้งคนละครึ่ง และยิ่งใช้ยิ่งได้ แต่ไม่ร้อนแรงเมื่อเทียบกับก่อนหน้านี้ เนื่องจากประชาชนเริ่มประหยัดรายจ่าย

          ขณะที่ภาคสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีมูลค่าต่อปี ประมาณ 7-8 แสนล้านบาท เป็นตลาดที่ได้รับผลกระทบค่อนข้างชัดเจนและหนักต่อเนื่องมาหลายปี จนทำให้มูลค่าตลาดลดต่ำลง เพราะเกี่ยวข้องกับความเชื่อมั่น และ หนี้สินในระยะยาว โดยเห็นได้ชัดเจนจากการที่ตลาดคอนโดมิเนียมในประเทศไทยชะลอตัวลงแบบชัดเจน การระบาดของโควิด 3 ระลอกที่เกิดขึ้น มีผลต่อความเชื่อมั่นและการตัดสินใจซื้อของฝั่งผู้ซื้อ หรือผู้ที่ต้องการมีที่อยู่อาศัย อีกทั้งมีผลต่อสถานะการเงินของหลายคนที่บริษัทองค์กร หรือสถานประกอบการ ที่อาจจะมีปัญหาทางการเงิน และมีผลต่อเนื่องไปยังสถานะทางการเงินของผู้ซื้อที่รอโอนกรรมสิทธิ์

          ในฝั่งของผู้ประกอบการ โดยเฉพาะบริษัทขนาดใหญ่ ช่วง 6 เดือนแรกของปี 64 บริษัทอสังหาฯแม้จะ มีการเปิดโครงการ แต่เลือกที่จะชะลอการเปิดขาย โครงการคอนโดฯใหม่ออกไปแบบชัดเจน โดยเน้นไปที่โครงการบ้านจัดสรร หรือโครงการคอนโดฯราคาไม่แพง(Affordable) เพื่อทดแทนการลดลงของโครงการคอนโดฯใหม่ในปีพ.ศ.2564 รวมไปถึงการเร่งการโอนฯในโครงการพร้อมอยู่

          คอนโดฯไตรมาส 2 ยอดเปิดตัวใหม่ลดลง 37%

          นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด เครือธุรกิจในบริษัท ฟีนิกซ์ 1010 โฮลดิ้งฯเปิดเผยว่า หากสำรวจตลาดคอนโดฯเปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 2 พ.ศ.2564 มีทั้งหมดประมาณ 2,416 ยูนิต ลดลงจากไตรมาสที่ 1 ประมาณ 37% แต่มากกว่าจำนวนคอนโดฯเปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 2 ในปีที่ผ่านมา ที่มีเรื่องของการล็อกดาวน์ และเป็นช่วงเวลาที่มีการตื่นตัว ในเรื่องของโควิด-19 ซึ่งจากทิศทางและแนวโน้มของ ภาวะเศรษฐกิจ ประกอบกับความเชื่อมั่นของทั้งผู้ซื้อ และผู้ประกอบการที่ลดลงต่อเนื่องแบบนี้ เป็นไปได้ที่จำนวนคอนโดฯเปิดขายใหม่ในปี พ.ศ.2564 อาจจะไม่ได้ แตกต่างจากปีที่แล้วมากนัก

          ภาพรวมตลาดคอนโดฯในช่วงครึ่งหลังของปีนี้ แน่นอน สภาพไม่ต่างจากช่วงครึ่งแรกของปีนี้ หรือปี ที่ผ่านมามากนัก เพราะยังไม่มีปัจจัยบวกหนุนให้เกิด “ดีมานด์“ใหม่ขึ้นมา แต่สิ่งแวดล้อมของปัจจัยลบ ยัง ไม่ถูกแก้ไขให้เกิดผลที่ดีขึ้น

          ผู้ประกอบการบางราย เปิดขายโครงการคอนโดฯใหม่ โดยที่ไม่มีห้องตัวอย่าง หรือสำนักงานขายที่ทำเล ที่ตั้งโครงการ แต่มีสำนักงานขายกับห้องตัวอย่างรวมของโครงการแบรนด์ที่เปิดขาย โดยเปิดขายไล่เลี่ยกัน 2-3 โครงการ เพื่อเป็นการประหยัดต้นทุนในการก่อสร้าง เพื่อให้ราคาขายคอนโดฯต่ำลง เพื่อกระตุ้นความน่าสนใจในการซื้อและโอนกรรมสิทธิ์ ก็เป็นเรื่องที่ทำมาตั้งแต่ ปีที่แล้ว

          ภาวะที่น่ากลัวตอนนี้ เราไม่แน่ใจเลย ผู้ติดเชื้อ โควิด-19 กราฟจะขึ้นไปพีกในช่วงไหน และแม้ว่า ผู้ประกอบการจะไม่สามารถอยู่เฉยๆ หรือไม่เปิดขายโครงการใหม่ๆ เลย แต่การเปิดขายโครงการใหม่ให้น้อยที่สุดหรือเปิดขายแบบใช้เงินทุนต่ำที่สุด ถือได้ว่าเป็นช่องทางที่ผู้ประกอบการบางรายเลือกใช้มาตั้งแต่ปีที่ผ่านมา”

          รายเล็ก-หน้าใหม่ หยุดกิจกรรม! เร่งเคลียร์กับเจ้าหนี้

          ผู้ประกอบการรายเล็กหรือหน้าใหม่ อาจต้องหยุดกิจกรรมต่างๆ เพื่อลดค่าใช้จ่าย เช่น หยุดการก่อสร้าง หรือกิจกรรมการขายต่างๆ แล้วเร่งเจรจากับธนาคารหรือนำสินทรัพย์อื่นๆ มาค้ำประกันเพิ่มเติม รายใดไม่มีเงินทุนหมุนเวียนหรือขาดทรัพย์สินมาค้ำประกัน ก็อาจจะมีการขายโครงการที่ยังอยู่ระหว่างการก่อสร้างให้กับ ผู้ประกอบการรายอื่นๆ หรือเจ้าของบริษัทอาจต้องใช้ เงินทุนส่วนตัวมาลงทุนเพิ่มเติม

          ผู้ประกอบการรายเล็ก อาจจะมีปัญหาในเรื่อง ของการขายมากกว่ารายใหญ่ ซึ่งการอยู่รอดได้ในภาวะแบบนี้เจ้าของหรือนายทุน ต้องมีเงินทุนหมุนเวียน หรืออาจต้องหาเงินทุนมาช่วยเหลือแบบเร่งด่วน ไม่ว่าจะเป็น เงินทุนจากช่องทางใดหรือจากแหล่งใดก็ตาม หรือการออกหุ้นกู้ ขายให้กับผู้ถือหุ้นเดิม หรือเจาะจงกรรมการ เพื่อให้มีกระแสเงินสด ประคองธุรกิจในระยะสั้นไปก่อน”

          ประเมินครึ่งปีแรก ยอดพรีเซลส์ยังมีบวกแต่ลุ้นไตรมาส 3

          สำหรับภาพรวมยอดขายล่วงหน้า (พรีเซลส์) นั้น บล.เมย์แบงก์ กิมเอ็ง (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) ประเมินตัวเลขในไตรมาส 2 ของปี 64 (ก่อนล็อกดาวน์อีกรอบ) พบว่า 8 บริษัทขนาดใหญ่ ภาพรวมยังอยู่ในภาวะชะลอตัวลง เนื่องจากผลของโควิด-19 และสภาพเศรษฐกิจส่งผลถึงการตัดใจซื้อของลูกค้า โดยบริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) ทำผลงานออกมาดี ตัวเลขอยู่ระดับ 9,851 ล้านบาท (+9%) และปรับดีขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้า 3% โดยตัวเลขพรีเซลส์ครึ่งปีแรก คาดอยู่ที่ 17,817 ล้านบาท เติบโตขึ้น 18% และคิดเป็น 52% เปาพรีเซลส์ทั้งปีที่ 35,500 ล้านบาท

          ขณะที่ บมจ.พฤกษาฯ และ บมจ.ควอลิตี้เฮ้าส์ฯ ทำได้ดีในไตรมาสนี้ โดยบมจ.พฤกษาฯ คาดมีตัวเลข อยู่ที่ 7,200 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 105.3% และเทียบไตรมาสก่อนหน้าเพิ่มขึ้น 4.3% ส่งผลให้ตัวเลขครึ่งปีทำได้ 14,100 ล้านบาท ขยายตัวเพิ่มขึ้น 47% และคิดเป็น 44.1% ของเปาพรีเซลส์ทั้งปี

          ในครึ่งปีหลัง อาจจะมีผู้ประกอบการตัดสินใจเลื่อนเปิดโครงการออกไป มีผลต่อตัวเลขพรีเซลส์ รายได้ และกำไร”

          โควิด-19 กระทบอัตราดูดซับที่อยู่อาศัย

          ด้านศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ระบุถึง ดีมานด์ และ ซัปพลาย ของตลาด ที่อยู่อาศัยในปี 2564 (เป็นตัวเลขก่อนล็อกดาวน์และมีการระบาดอย่างหนัก) โดยพบว่า กรณีฐาน (Base Case) อัตราดูดซับของคอนโดฯต่อเดือนอยู่ที่ 3% (ปี 61 อัตราดูดซับต่อเดือน 6.1%) เนื่องจากผู้ประกอบการมีการ จัดกิจกรรมส่งเสริมการขายอย่างเต็มที่ เพื่อระบายสต๊อกคงค้างออกไปให้มากที่สุด ส่วนบ้านจัดสรรอยู่ที่ 2.6% แต่จากสถานการณ์โควิด-19 ที่ระบาดหนัก ทำให้คาดว่าอัตราดูดซับจะอยู่ในระดับที่ต่ำอยู่ ซึ่งจะยังผลให้ตัวเลขหน่วยโอนกรรมสิทธิ์รวมปีนี้ คาดว่าจะอยู่ที่ 169,844 หน่วย ลดลงไม่เกินกว่า -13.6 % มูลค่าโอนฯ 544,320 ล้านบาทลดลงไม่เกิน-11.3% ในกรณี Worst Case ซึ่งจะเป็น การประเมินตัวเลขรอบใหม่ในปี 64

          อสังหาฯ เคราะห์ซ้ำกรรมซัด! แบงก์เข้มปรับเกณฑ์ปล่อยกู้คนซื้อที่อยู่อาศัย

          แหล่งข่าวที่ปรึกษาจากบริษัทที่ปรึกษาด้านการ ตลาดและขายชั้นนำของประเทศไทย โดยเฉพาะโควตาต่างประเทศ (Foreign Quota) เปิดเผยว่า ตอนนี้ลูกค้ารายใหม่แทบไม่มี ยอดโอนกรรมสิทธิ์บางโครงการ โอนให้กับลูกค้าคนไทยได้บ้าง บางเดือนได้ 20-30 ห้อง (คอนโดฯ) แต่ยอดขายโครงการอื่นของบริษัทนั้น ตัวเลขไม่เพิ่มขึ้น ซึ่งทางออกของผู้ประกอบการบางแห่ง คือ การออกหุ้นกู้เพื่อนำเงินไปชำระหุ้นกู้ที่ครบกำหนด และนำรายได้ส่วนนี้ มาสนับสนุนการพัฒนาโครงการเดิมให้แล้ว(เนื่องจากยอดขายไม่ได้ตามเปา)

          ตอนนี้ อสังหาฯเข้าสู่หมวดเคราะห์ซัด อสังหาฯ ก็แย่อยู่แล้ว จากสภาวะเศรษฐกิจและโควิด-19 ที่ เป็นอยู่ทำให้แบงก์ต้องออกมาตรการเข้มงวดในการ ปล่อยสินเชื่อซื้อที่อยู่อาศัย กลายเป็นลูกโซ่ ส่งผลลบต่อดีเวลลอปเปอร์แย่ลง แบงก์ปรับเกณฑ์เข้มคุมรายย่อย กล่าวคือ ถ้าฐานเงินเดือนต่ำกว่า 30,000 บาท จะพิจารณาแบบเข้ม แบงก์จะคิดค่าใช้จ่ายประจำวันของผู้กู้ ประมาณ 15,000 บาท (อดีตจะคิด 1ใน 3) ที่เหลือจะใช้ในการเกณฑ์พิจารณาสินเชื่อ โดยวงเงินกู้ 1 ล้านบาท ผ่อน 7,000 บาท ตัวเลขกลมๆ กลุ่มฐานรายได้ดังกล่าว อาจจะได้ที่อยู่อาศัยหรือคอนโดฯในวงเงินไม่เกิน 2 ล้านบาท” แหล่งข่าวกล่าว

          แต่ล็อกที่สองที่ตามมา มีบางธนาคารที่ปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยในช่วงต้นเดือนกรกฎาคมที่ผ่านมาเพิ่มขึ้นจาก MRR (ลูกค้ารายย่อยชั้นดี) เนื่องจากธนาคารแห่งนี้ต้องการควบคุมสินเชื่อรายใหม่ โดยประเมินว่า ลูกค้าจะไม่มี กำลังในการผ่อนชำระหนี้สินเชื่อบ้านได้อย่างเต็มที่ จากผลกระทบจากเศรษฐกิจและโควิด-19

          ล็อกที่สาม ธนาคารจะพิจารณาลึกลงไปถึงธุรกิจประเภทอะไร ที่มีความเสี่ยง เปราะบางที่จะได้รับผล กระทบจากเศรษฐกิจและโควิด-19 อย่างไร เช่น ธุรกิจโลจิสติกส์ ที่มีความเสี่ยงจากโควิด ธุรกิจเปิดดำเนินการมากี่ปี มีหนี้สินมากหรือน้อยเพียงใด ซึ่งเป็นการพิจารณานอกเหนือจากรายบุคคล กลายมาเป็นล้วงถึงบริษัท ที่ (ผู้กู้) ทำงานอยู่ หรือ ธุรกิจที่อยู่บนความเสี่ยง เช่น ร้านอาหาร แม้จะเป็นแบรนด์ใหญ่  แบงก์ก็จะมองว่า ผู้ที่มาขอสินเชื่ออาจจะมีความเสี่ยงถูกลดเงินเดือน ถูกไล่ออก เป็นต้น

          ยอดปฏิเสธสินเชื่อพุ่ง คอนโดฯต่ำล้านตัวเลขสูง

          แหล่งข่าวกล่าวถึงภาพรวมอสังหาฯรายกลางและเล็กว่า สิ่งที่ทำได้ คือ ชะลอการลงทุน เนื่องจากยอดขายไม่ได้ตามเปา โดยเฉพาะบริษัทที่ไม่ได้อยู่ในตลาด หลักทรัพย์ เนื่องจากยอดปฏิเสธสินเชื่อโดยภาพรวม พุ่งสูงขึ้น เช่น ทางโครงการคอนโดฯยื่นรายชื่อให้กับ แบงก์ 10 คนจะผ่านแค่ 2 คน เป็นต้น แต่หากแยกเป็น กลุ่มราคาแล้วคอนโดฯต่ำกว่า 3 ล้านบาท สัดส่วนถูก ปฏิเสธสินเชื่อสูง 55-65%, ราคา 3 ล้านบาทแต่ไม่เกิน 5 ล้านบาท สัดส่วน 30-40% และราคา 5-10 ล้านบาท รีเจกต์เรต ไม่เกิน 20%

          ภาพรวมราคาตั้งแต่ 3-10 ล้านบาท ตัวเลขรีเจกต์เรตประมาณ 40-50 เปอร์เซ็นต์ อันนี้พูดภาพรวม แต่หากแยกระดับราคาของคอนโดฯแล้ว ตัวเลขสูงขึ้นมาก ยิ่งโครงการคอนโดฯที่จับกลุ่มมนุษย์โรงงานจะเหนื่อย รีเจกต์เรตสูง”

          แบงก์ ยืนยัน ดูความสามารถของผู้กู้

          แหล่งข่าวจากธนาคารพาณิชย์ขนาดกลางแห่งหนึ่งที่รับผิดชอบการพิจารณาและหาลูกค้าสินเชื่อที่อยู่อาศัยเป็นหลัก กล่าวยอมรับกับผู้สื่อข่าวว่า ตอนนี้มีบางธนาคารปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย MRR ขึ้น ตัวเลขที่ประกาศ ล่าสุด 1 มิ.ย. MRR อยู่ที่ 5.95% จากช่วง เม.ย.จะอยู่ที่ 5.75% ซึ่งแน่นอนส่งผลกระทบต่อลูกค้าเดิมและลูกค้ารายใหม่

          นอกจากนี้ มีบางธนาคารปรับสูตรผลิตภัณฑ์ทาง การเงินดอกเบี้ยคงที่ 3 ปีที่สูงขึ้นกว่าธนาคารอื่น เป็นการลดความเสี่ยง และคัดกรองลูกค้าที่จะมาใช้บริการ เนื่องจากสถานการณ์ในปัจจุบัน ธนาคารลดผลกระทบในเรื่องการติดตามหนี้

          จะมาเหมารวมว่า แบงก์ไม่ปล่อยสินเชื่อ ก็ไม่ถูก เท่าที่สอบถามธนาคารด้วยกัน สินเชื่อยังเติบโต แต่ สิ่งที่เราต้องกังวลคือ เรื่องความสามารถของผู้กู้ ธุรกิจ ที่ลูกค้าทำงานเป็นอย่างไรบ้าง บางโครงการที่ส่งลูกค้ามาก็มีราคาที่สูงกว่าราคาประเมิน แต่มีแคมเปญลดราคา พ่วงเข้ามาเสริมด้วย ผู้กู้ได้ประโยชน์ ก็อาจจะต้องรับ ภาระเรื่องค่าใช้จ่ายที่กรมที่ดิน (แล้วแต่ข้อตกลงกับ เจ้าของโครงการ) ซึ่งธนาคารก็ดูคุณสมบัติ หากมีโอกาสเราก็สนับสนุน แม้ว่า หักกลับแล้ว เงินเหลือใช้จ่ายใน แต่ละเดือนจะไม่มาก เราก็มีการพิจารณา” แหล่งข่าว กล่าวและย้ำว่า

          ต้องเข้าใจว่า ธนาคารไม่ได้ลดความสามารถของลูกค้าลง แต่สิ่งที่เราเห็น คือ รายได้ไม่พอ มีหนี้เยอะ ดูบ้านหรือห้องชุดในราคาที่เกินความสามารถ อีกทั้ง ในอดีต บางธนาคารก็ดูเรื่องเงินออมประกอบ หากเงินออมน้อย แล้วเกิดผู้กู้ ต้องเข้ารักษาตัวที่โรงพยาบาล ไม่มีเงินเก็บ สุดท้ายก็ต้องก่อหนี้บัตรเครดิต ยิ่งในภาวะที่โควิด ธุรกิจ หรือ โรงงาน บางแห่ง อาจ จะมีโอที แต่ ไม่สม่ำเสมอค่าคอมมิชชัน มีบ้าง โบนัส สิ่งเหล่านี้ แบงก์ที่เราดูแลอยู่ ก็นำมาคำนวณเพิ่มความสามารถให้กับ ผู้กู้ แม้ว่าตัวเลขออกมาจะสวิงในบางช่วงก็ตาม

          ตัวเลข ธปท. สะท้อนสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ ลดลง

          จากข้อมูลของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ในส่วนของการปล่อยสินเชื่อโครงการอสังหาริมทรัพย์ และสินเชื่อปล่อยใหม่รายย่อย พบว่า ภาพรวมตัวเลขในไตรมาสแรกปี 64 แม้จะมีตัวเลขที่สูง แต่ปรับลดลง ติดต่อมา 3-4 ไตรมาสที่ผ่านมา โดย 1.สินเชื่อเพื่อ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (Pre-Finance) อยู่ที่ 696,085 ล้านบาท แต่แยกเป็นสินเชื่อพัฒนาโครงการเพื่อที่อยู่อาศัยตัวเลขอยู่ที่ 352,811 ล้านบาท เป็นประเภทแนวราบ 181,108 ล้านบาท และคอนโดฯ 171,703 ล้านบาท

          สินเชื่อรายย่อย (Post-Finance) มูลค่าสินเชื่อปล่อยใหม่ ไตรมาสแรกปี 64 ประมาณ 97,345 ล้านบาท.

ที่มา: ผู้จัดการรายวัน 360 องศา