อสังหาฯ ขาใหญ่ปลุกชีพ คอนโดฯ สายสีม่วง

        แม้ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ช่วง 6 เดือนหลัง ปี 2564 ยังคงเผชิญกับแรงกดดันตึงเครียดภายใต้สถานการณ์โควิด-19 ในประเทศ แต่อย่างไรก็ตาม ปัจจัยลบไม่สามารถปิดกั้นการลงทุนใหม่ ซึ่งผูกพันกับการอยู่รอดของธุรกิจ ยอดขาย รายได้ และผลกำไรของผู้ประกอบการได้ หลังจากช่วงครึ่งปีแรก ต่างพากันชะลอ เก็บกระสุน สอดส่องโอกาสภายใต้วิกฤติ พร้อมปลุกปั้นแผน Business Concept เตรียมบุกมาอย่างดี คาดความร้อนแรง เปิดตัวโครงการใหม่นับหลังจากนี้ จะเกิดขึ้นอย่างน่าจับตามอง ทั้งในตลาดคอนโดมิเนียม และ แนวราบ ฟาดฟันกันด้วยกลยุทธ์ความต่าง โปรดักส์ ราคาและทำเล

          ความคึกคักดังกล่าว ยังเกิดขึ้นแม้กระทั่งกับทำเลอันตราย สายสีม่วง ตลอดแนวรถไฟฟ้า (ช่วงเตาปูน - บางใหญ่) ที่เดิมเปรียบเป็น ทำเล ‘โอเวอร์ซัพพลายจากปริมาณคอนโดฯเหลือขายจำนวนมหาศาล รวมคอนโดฯที่เปิดขายใหม่ นับตั้งแต่ปี 2553 ถึงครึ่งปีแรก 2564 สะสมอยู่ที่ประมาณ 36,352 ยูนิต แต่หากรวมโครงการก่อนหน้านั้น คงมากกว่า 60,000 ยูนิตแน่นอน

          ภาพตึกสูงแท่งใหญ่ทะลักปีละ 4,000 ยูนิต พีคสุด 9,000 ยูนิตเมื่อปี 2557 มียอดขายไม่เข้าเป้า ก่อสร้างไม่สอดรับดีมานด์ หนำซ้ำค่าโดยสารรถไฟฟ้าแพง มีปัญหารอยต่อของเส้นทาง ทำให้ทั้งดีมานด์ และการลงทุนใหม่ถอยห่าง ผู้ประกอบการยุติการพัฒนาโครงการ และคืนเงินให้กับลูกค้า แต่เก็บที่ดินไว้ รอวันโอกาสฟื้น ขณะแรงซื้อเบี่ยงไปสนใจ ทาวน์โฮม  1-3 ล้าน ในซอยแทน ทำให้ทำเลนี้ ไม่ต่างจากฝันร้ายของผู้ประกอบการทั้งรายเล็ก รายใหญ่ เจ็บตัวมาเนิ่นนาน

          อย่างไรก็ตาม จากสถานการณ์ไม่ดี ตลอด 3-5 ปีที่ผ่านมา แทบไม่มีโครงการขนาดใหญ่เกิดขึ้น ผู้ประกอบการเร่งระบายสต๊อก ทำโปรโมชั่น ปรับราคาลง อย่างต่อเนื่อง และปล่อยให้ดีมานด์ปกติ ดูดซับออกไป ทำให้ปัจจุบันซัพพลายพร่องหายไปมาก นับเป็นแนวโน้มการฟื้นตัวที่ดีของตลาด

          โดย นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์ เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด เผย ฐานเศรษฐกิจ ว่า สำหรับปีนี้ เริ่มเห็นความเปลี่ยนแปลงในทำเลดังกล่าวชัดขึ้น ซึ่งพบผู้พัฒนารายใหญ่หลายราย เช่น บมจ. ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ เตรียมเปิดตัวคอนโดฯ ใหม่ติดถนนรัตนาธิเบศร์ ใกล้ MRT สถานี แยกนนทบุรี เช่นเดียวกับ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) เตรียมเปิดโครงการติดถนนรัตนาธิเบศร์ ขณะเดียวกัน บมจ. เสนาดีเวลลอปเม้นท์ ก็เตรียมเปิดตัวโครงการคอนโดฯ เซกเม้นท์ ราคาต่ำล้านบาท อีกหนึ่งโครงการ บนทำเลศักยภาพ ติดถนนบางกรวยไทรน้อย เช่นกัน โดยคาดการณ์ว่าในปีนี้จะมีคอนโดฯขายใหม่ ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วง กว่า 2,000 ยูนิต

          การกลับมาเปิดตัวโครงการใหม่อีกครั้ง ของผู้พัฒนารายใหญ่ สะท้อนให้เห็นว่า ซัพพลายคงค้างที่เริ่มระบายออก ปรับตัวลดลง ทำให้ตลาดมีแนวโน้มดีขึ้น อย่างไรก็ตาม การเปิดตัวโครงใหม่ บนทำเลย่านนี้ ผู้พัฒนาต้องระมัดระวัง เรื่องการกำหนดราคาเป็นอย่างมาก เพราะหากราคาขายที่สูงเกินไป อาจส่งผลให้กำลังซื้อ ที่แม้จะให้ความสนใจโครงการ แต่จะไม่สามารถเข้าถึงได้ และจะส่งผลต่อยอดขายในอนาคต”

          สำหรับคอนโดฯใหม่ สายสีม่วง ซึ่ง บมจ.เอพี ประกาศแผน เตรียมเปิดในช่วงเดือนกันยายนนี้ คือ โครงการ ASPIRE รัตนาธิเบศร์เวสต์ตัน ติดสถานีรถไฟฟ้าบางกระสอ รวม 854 ยูนิต มูลค่าโครงการ 1,600 ลบ. เคาะราคาเริ่มต้น 1.59 ล้านบาท พบเป็นการนำแบรนด์ดัง แอส ปาย (ASPIRE) มาปรับจุดขายใหม่ เน้นกลุ่มคนรุ่นใหม่ เจาะที่ดินทำเลในเมือง, ยูนิตน้อย, เน้นพื้นที่ส่วนกลาง และกดแพ็กเกจราคาขายลง เริ่ม ประมาณ 55,000-65,000 บาท

          ต่อตร.ม.เท่านั้น เป็นความท้าทาย ลุยไฟตลาดคอนโดฯ ที่ นายวิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์องค์กรและการสร้างสรรค์ เชื่อมั่นว่า จากปริมาณหน่วยที่อยู่อาศัยเข้าใหม่ครึ่งปีแรก ที่หายไปมากถึง 25% โดยเฉพาะการลดฮวบของกลุ่มต่ำกว่า 3 ล้าน ขณะดีมานด์ดูดซับยังมี แม้ลดลงแต่ไม่มากนั้น ความกังวลเรื่องโอเวอร์ซัพพลายไม่น่าจะเกิดขึ้น และการบุกทำเลก่อนเป็นความได้เปรียบ

          ตลาดคอนโดฯ หลายรายเลิกลงทุนใหม่ หายไปมาก โดยเฉพาะปีที่ผ่านมาเงียบสนิท การเตรียมพร้อม บุกก่อน ถือว่าเป็นโอกาส เช่น สายสีม่วง รัตนาธิเบศร์โครงการนี้  ทั้งโลเคชั่น และราคาต่ำกว่า 3 ล้าน มั่นใจว่าจะทำยอดขายและโอนฯได

          ฐานเศรษฐกิจ สำรวจคอนโดฯ แนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง ที่เหลือขาย พบส่วนใหญ่ ล้วนเป็นโครงการขนาดใหญ่ของค่ายดัง ซึ่งยังคงทำโปรโมชั่น ลดราคาอย่างน่าสนใจ เช่น The Privacy เตาปูนอินเตอร์เชนจ์ ของบมจ.พฤกษา ลดสูงสุด 5 แสนบาท, ไอดีโอ โมบิ วงศ์สว่าง-อินเตอร์ เชนจ์ บมจ.อนันดา, ไอริส เวส์เกต จาก ไอริสกรุ๊ป, ลุมพินี วิลล์ พระนั่งเกล้า -ริเวอร์วิว ของ บมจ.ลุมพินี เป็นต้น

          ทั้งนี้ ณ สิ้นครึ่งปีแรกของปี 2564 คอลลิเออร์ส ฯ ระบุว่า ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วง มีคอนโดฯเอยู่ระหว่างขายทั้งหมดประมาณ 9,025 ยูนิต จาก 32,830 ยูนิต หรือ  72.5% แบ่งพื้นที่ 2 ช่วง พบ ในฝั่งเขต กทม. เหลือขายประมาณ 1,434 ยูนิต ขณะในส่วนของจังหวัดนนทบุรีนั้น เหลือขายอีกประมาณ 7,591ยูนิต

          อุณหภูมิตลาดคอนโดฯคร่งปีหลังร้อน แผนเปิดตัวโครงการใหม่พร่บ ขณะรายใหญ่ เปิดที่ตั้ง - เล็งโอกาส โผล่ทำเลอันตราย ‘รถไฟฟาสายสีม่วง’ ทั้ง ออริจิน, เอพ และเสนาฯ ขณะ คอลลิเออร์สฯ วจัยตลาดพบมีลุ้น หลังซัพพลายพร่องหายไปมาก คาดปีนี้เปิดใหม่ร่วม 2 พันหน่วย

          ความกังวลเรื่องโอเวอร์ซัพพลายไม่น่าจะเกิดขึ้น การบุกทำเลก่อนเป็นความได้เปรียบ

ที่มา: หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ