ปี 66 คอนโดฯ ฟื้นตัวเร็ว หน่วยเปิดใหม่โตก่อนโควิด จับตาผู้พัฒนาอาคารสำนักงาน เจอแรงกดดัน ซัปพลายล้น

          อสังหาริมทรัพย์

          แม้ในช่วงครึ่งหลังของปี พ.ศ. 2565 ที่ผ่านมาภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยต้องเผชิญกับข่าวของกลุ่มทุนสีเทาจากจีน ซึ่งส่งผลให้มีการทิ้งดาวน์และไม่เข้าโอนกรรมสิทธิ์ของ นักลงทุนชาวจีนเป็นจำนวนมากโดยเฉพาะตลาดบ้านจัดสรรระดับบน ซึ่งปัญหาดังกล่าว อาจจะยังเป็น “ภาพหลอน” ต่อนักลงทุนชาวจีน และอาจจะรวมถึงลูกค้าสัญชาติอื่นๆ ที่กังวลใน เรื่องการถูกตรวจสอบ?

          โดยในประเด็นดังกล่าว “นายภัทรชัย ทวีวงศ์” ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด ให้มุมมองลูกค้าต่างชาติจะกลับมาในปี พ.ศ.2566 หรือไม่ ว่าทิศทางของลูกค้าต่างชาติ อาจมีแนวโน้มที่ดีขึ้นกว่าในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา แต่ยังคง ไม่กลับไปเหมือนหรือใกล้เคียงกับในช่วงก่อนการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ซึ่งเป็นสิ่งที่ต้องใช้เวลา เนื่องจากผลกระทบจากการแพร่ระบาดของไวรัสดังกล่าว ไม่เพียงแต่ทำลายระบบทางเศรษฐกิจไทยเท่านั้น แต่ส่งผลต่อภาพรวมเศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัดเจน

          แต่ในปี พ.ศ. 2566 จากปัจจัยบวกมาตรการเปิดประเทศจากทางภาครัฐฯ ในช่วงที่ผ่านมา ที่อนุญาตให้ชาวต่างชาติสามารถเดินทางเข้าสู่ประเทศไทยได้สะดวกมากขึ้น และการเปิดประเทศและมาตรการผ่อนคลายของจีน จะเป็นปัจจัยบวกที่สำคัญให้กำลังซื้อต่างชาติ ที่ยังคงมองเห็นโอกาสการลงทุนในประเทศไทย สามารถเดินทางเข้ามาซื้อ ทำสัญญา และโอนกรรมสิทธิ์ได้สะดวกมากขึ้นในปี พ.ศ. 2566 ซึ่งแผนกวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย มองว่าผู้พัฒนาควรเน้น เจาะกลุ่มลูกค้าคนไทยให้มากขึ้นในปี พ.ศ. 2566 และสำหรับกำลังซื้อต่างชาติ ควรเพิ่มช่องทางการขายผ่านแพลตฟอร์มเอเจนท์ต่างๆ หรือช่องทางออนไลน์มากขึ้น เพื่อเป็นการเปิดโอกาสการขายอีกช่องทาง ในภาวะที่กำลังซื้อต่างชาติยังไม่สามารถเดินทางเข้ามาได้อย่างปกติ

          ดีลขายที่ดินราคาสูงใจกลางเมือง

          สำหรับดีลการซื้อขายที่ดินราคาสูงในพื้นที่ ใจกลางเมืองในปี พ.ศ. 2566 ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย มองว่า อาจมีเกิดขึ้นบ้าง แต่ส่วนใหญ่อาจเกิดขึ้นในพื้นที่รอบใจกลางเมือง เนื่องจากราคาเสนอขายยังไม่สูงมากเหมือนในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ซึ่งผู้พัฒนาที่ซื้อไปยังสามารถนำที่ดินมาพัฒนาโครงการได้ด้วยระยะคืนทุนที่ไม่นานมากนัก แต่เรามองว่าดีลการซื้อขายโรงแรม หรือการเทกโอเวอร์โครงการ หรือกิจการ จะยังคงเป็นภาพที่อาจจะเห็นมากขึ้นในปี พ.ศ.2566 และสำหรับดีลที่ดินขนาดใหญ่ใจกลางเมือง จะเป็นในรูปแบบเช่าระยะยาวเป็นส่วนใหญ่

          ปี 66 คอนโดฯดีดกลับมาดีก่อนโควิด หน่วยเปิดใหม่ 4.5 หมื่นยูนิต กว่า 1.3 แสนลบ.

          นายภัทรชัย ยังได้วิเคราะห์ถึงภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในปี พ.ศ.2565 และปีพ.ศ. 2566 ว่า ปี ที่ผ่านมา ผู้พัฒนารายใหญ่บางรายใหญ่ในตลาดกลับมาเปิดตัวโครงการใหม่อีกครั้ง หลังจากชะลอแผนการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา และส่วนใหญ่ยังคงเลือกเปิดตัวโครงการใหม่ บนทำเลที่ค่อนข้างมั่นใจในกำลังซื้อ และคู่แข่งน้อย เช่น ในบริเวณพื้นที่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าสถานีใหม่ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง สถานศึกษา แหล่งงาน เป็นต้น และพบว่า บางโครงการที่จะมีการ นำกลับมาเปิดขายใหม่ในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี บางโครงการมีการปรับเปลี่ยนรูปแบบโครงการใหม่ เพื่อให้ตอบสนองความต้องการของกลุ่มลูกค้ามากขึ้น

          ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย พบว่า ภาพรวมอุปทานคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ใน พื้นที่กรุงเทพมหานคร ณ สิ้นปี พ.ศ.2565 ที่ผ่านมา ปรับตัวสูงขึ้นจากปีก่อนหน้าเป็นอย่างมาก มีทั้งสิ้นจำนวน 55 โครงการ 41,429 ยูนิต  ด้วยมูลค่าการลงทุนรวมกว่า 116,760 ล้านบาท ปรับตัวเพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้ามากถึง 22,751 ยูนิต หรือคิดเป็นร้อยละ 121.8 ในส่วนของมูลค่าการพัฒนาปรับตัวเพิ่มขึ้นประมาณ 53,404 ล้านบาท หรือคิดเป็นร้อยละ 84.3 จากปีก่อนหน้า

          “กำลังซื้อต่างชาติ ยังคงเป็นกลุ่มเป้าหมายของ ผู้พัฒนารายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ โดยเฉพาะโครงการที่ในพื้นที่สุขุมวิท พระราม 9 และรัชดาภิเษก ซึ่งเป็นพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจ แม้ว่าผู้พัฒนาหลายราย จะสามารถขายยูนิตในโครงการที่อยู่ในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า ที่กำลังก่อสร้างให้กับผู้ซื้อชาวต่างชาติ เห็นได้จากยอดขายของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในช่วงที่ผ่านมา โดยพบว่า ผู้พัฒนารายใหญ่บางรายมีการปรับเปลี่ยน รูปแบบห้องในบางโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง โดยการปรับลดยูนิตขายลง ควบรวมบางยูนิตขายเข้าด้วยกัน เพื่อให้มีขนาดใหญ่ขึ้นตามความต้องการของกำลังซื้อ โดยเฉพาะกำลังซื้อต่างชาติที่ยังคงให้ความนิยมยูนิตขนาดใหญ่ ซึ่งค่อนข้างได้รับการตอบรับเป็นอย่างดี”

          โดยพบว่า ในปี พ.ศ. 2565 ที่ผ่านมาโครงการคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร ยังคงได้รับความสนใจร่วมทุนกับพันธมิตร (Joint Venture) กับ “ผู้พัฒนาต่างชาติ” โดยเฉพาะผู้พัฒนาจากประเทศญี่ปุ่น โดย พบว่าในช่วงไตรมาสที่ผ่านมา มีการประกาศแผนการ ร่วมทุน (Joint Venture) มากกว่า 10 โครงการ และส่วนใหญ่เป็นโครงการที่ตั้งอยู่ในพื้นที่สุขุมวิท พระราม 4 บางนา และในพื้นที่ย่านอ่อนนุช สาทร เป็นต้น

          ผู้สื่อข่าวรายงานว่า บริษัทอสังหาฯที่มีการลงทุนพัฒนาโครงการคอนโดฯร่วมกับพันธมิตรจากประเทศญี่ปุ่นอย่างชัดเจนและต่อเนื่อง ซึ่งได้สร้างคุณค่าให้กับอุตสาหกรรมไทย ได้แก่ “บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) หรือ AP” โดยเมื่อปีที่ผ่านมา เอพี ได้ร่วมประชุม AP-MEC: 10 Years Strategic Partnership ก้าวย่าง 10 ปีแห่งความร่วมมือทางธุรกิจ กับความสำเร็จในการลงทุนพัฒนาคอนโดมิเนียมในประเทศไทย ซึ่งปัจจุบัน “AP-MEC ร่วมกันพัฒนาคอนโดมิเนียมในไทยมาแล้วมากถึง 24 โครงการ คิดเป็นมูลค่าโครงการสูงกว่า 115,000 ล้านบาท”

          สำหรับในปี พ.ศ.2566  ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย คาดการณ์ทิศทางของตลาดคอนโดมิเนียมว่า โดยภาพรวมตลาดจะคึกคักอีกครั้ง ซึ่งเราเห็นถึงสัญญาณที่ดีตั้งแต่ในช่วงไตรมาสแรก ของปี พ.ศ. 2565 ที่ผ่านมา หลังจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ในประเทศไทยเริ่มผ่อนคลายชาวต่างชาติสามารถเดินทางเข้าสู่ประเทศไทยมากขึ้น รวมถึงปัจจัยบวกในเรื่องที่การธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ตัดสินใจไม่ต่ออายุการผ่อนคลายมาตรการ LTV ซึ่งมีผลต่อเนื่องมาตั้งแต่วันที่ 20 ต.ค. 2564 และได้สิ้นสุดไปแล้วเมื่อวันที่ 31 ธ.ค. 2565 ที่ผ่านมา เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจในช่วงที่โควิด-19 ระบาด และภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ปี พ.ศ. 2566 ซึ่งได้รับการปรับลดลงในอัตราร้อยละ 15 ของจำนวนภาษีที่คำนวณได้ ที่ผ่านการเห็นชอบจาก คณะรัฐมนตรี (ครม.) เมื่อวันที่ 20 ธันวาคม 2565 ไปเป็นที่เรียบร้อย ตามข้อเสนอของกระทรวงการคลัง

          และมาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมที่อยู่อาศัยปีพ.ศ. 2566 ลดค่าจดทะเบียนการโอน อสังหาริมทรัพย์จาก 2% เหลือ 1% และลดค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์จากเดิม 1% เหลือ 0.01% สำหรับการซื้อขายที่อยู่อาศัย ได้แก่ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว อาคาร พาณิชย์ และห้องชุด (ทั้งบ้าน มือ 1 และมือ 2) เฉพาะราคาประเมินไม่เกิน 3 ล้านบาท ทั้งหมดนี้ ล้วนส่งผลให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย โดยเฉพาะ “ตลาดคอนโดมิเนียมกลับมาคึกคักมากขึ้นอีกครั้งในปี พ.ศ.2566”

          ส่งผลให้ผู้พัฒนามีความเชื่อมั่นในตลาดคอนโดมิเนียมว่า จะมีการตอบรับที่ดีจากผู้ซื้อดีขึ้น จึงเร่งดำเนินการเตรียมความพร้อมสำหรับการเปิดตัวโครงการใหม่ในปีนี้กันอย่างคึกคัก ซึ่งฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย คาดการณ์ว่า อุปทานเปิดตัวใหม่ในปีหน้าอาจปรับตัวมาอยู่ที่ประมาณ 45,000 ยูนิต ปรับตัวเพิ่มขึ้น 3,571 ยูนิต จากในปี 65 คิดเป็นการเพิ่มขึ้นประมาณร้อยละ 8.6

          ผู้พัฒนาส่วนใหญ่ ยังคงเลือกที่จะพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่กรุงเทพฯชั้นนอก หรือในพื้นที่ ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง โดยเฉพาะโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้ม โดยเฉพาะช่วงรามคำแหง - ลำสาลี รถไฟฟ้าสายสีเหลือง โดยเฉพาะบริเวณถนนลาดพร้าวและศรีนครินทร์ และรถไฟฟ้าสายสีชมพู โดยเฉพาะถนนรามอินทรา และทำเลย่านบางนา ซึ่งจะเป็นพื้นที่ที่คาดการณ์จะมีการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมกันอย่างคึกคักในปีพ.ศ.66

          ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย พบว่าภาพรวมอุปทานคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ใน พื้นที่กรุงเทพมหานคร ณ สิ้นปีพ.ศ.2565 ที่ผ่านมา ปรับตัวสูงขึ้นจากปีก่อนหน้าเป็นอย่างมาก มีทั้งสิ้นจำนวน 55 โครงการ 41,429 ยูนิต  ด้วยมูลค่าการลงทุนรวมกว่า 116,760 ล้านบาท ปรับตัวเพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้ามากถึง 22,751 ยูนิต หรือคิดเป็นร้อยละ 121.8 ในส่วนของมูลค่าการพัฒนาปรับตัวเพิ่มขึ้นประมาณ 53,404 ล้านบาท หรือคิดเป็นร้อยละ 84.3 จากปีก่อนหน้า

          ซึ่งพบว่าจากอุปทานที่เปิดขายใหม่ทั้งหมดในปี พ.ศ. 2565 ที่ผ่านมา ยังคงเป็นตลาดของผู้พัฒนารายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ โดยพบว่าเป็นการพัฒนาโดยผู้พัฒนารายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์มากถึง 28,820 ยูนิตหรือคิดเป็นร้อยละ 69.6 ด้วยมูลค่าการลงทุนรวมประมาณ 83,115 ล้านบาท และผู้พัฒนานอกตลาดหลักทรัพย์อีกประมาณ 12,609 ยูนิต หรือคิดเป็นร้อยละ 30.4 ด้วยมูลค่าการลงทุนรวมประมาณ 33,645 ล้านบาท

          ผู้พัฒนาอาคาร สนง.เจอแรงกดดัน ปี 66-68 ออฟฟิศทะลักรวมล้าน ตร.ม.

          นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ได้กล่าวถึงทิศทางตลาดพื้นที่สำนักงานในปี พ.ศ. 2566 ว่า เป็นตลาดที่ “ต้องจับตามองอย่างใกล้ชิด” เนื่องจากคาดการณ์ว่าในปีพ.ศ. 2566 -2568 จะเป็นช่วงเวลาที่มีอุปทานใหม่ก่อสร้างแล้วเสร็จและเข้าสู่ตลาดอีกเกือบ 1 ล้านตารางเมตร (ตร.ม.) ซึ่งสร้างความกังวลใจให้กับผู้พัฒนาพื้นที่สำนักงาน ในประเทศไทยพอสมควร หากพื้นที่สำนักงานที่ ก่อสร้างแล้วเสร็จเหล่านั้น “ไม่สามารถดูดซับ” ได้อย่างที่คาดการณ์ไว้

          ณ สิ้นไตรมาสที่ 4 ปี พ.ศ. 2565 อุปทานพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ  ยังคงปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องมาอยู่ที่ 9.601 ล้าน ตร.ม. ปรับตัวเพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้าร้อยละ 4.5 ขณะที่อัตราการเช่าโดยรวมปรับตัวลดลงจากปีก่อนหน้ามาอยู่ที่ร้อยละ 89.2 ปรับตัวเพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้าร้อยละ 4.6 เนื่องจากอุปทานพื้นที่สำนักงานใหม่ที่เปิดในปีที่ผ่านมา หลายอาคารยังคงมีอัตราการเช่าที่ค่อนข้างต่ำกว่าที่คาดการณ์ไว้ ความต้องการใช้พื้นที่สำนักงานในปีที่ผ่านมา มีแนวโน้มที่ดีขึ้นตั้งแต่ในช่วงไตรมาสที่ 3 ของปีและส่วนใหญ่ยังคงมาจากกลุ่มธุรกิจอีคอมเมิร์ซ สถาบันการเงิน และธุรกิจโคเวิร์กกิ้ง สเปซ และการย้ายพื้นที่อาคารสำนักงานเพื่อการลดต้นทุนในการประกอบธุรกิจ

          ซึ่งฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศ ไทย พบว่าในปีที่ผ่านมาผู้เช่าบางส่วนยังคงมีความต้องการต่อสัญญาเช่าพื้นที่ แต่ขณะเดียวกันมีความต้องการ “ขอปรับลดขนาดพื้นที่เช่าลงจากเดิม” ขณะที่ผู้เช่ารายใหญ่ที่มีการใช้พื้นที่ขนาดใหญ่ในแต่ละอาคารสำนักงานมีอำนาจการเจรจาต่อรองที่สูงขึ้นเพื่อที่จะได้รับเงื่อนไขที่ดีขึ้นจากเจ้าของอาคาร 

ที่มา: ผู้จัดการรายวัน 360 องศา