8ทำเลคอนโดมหาวิทยาลัยลงทุนบูม

บุษกร ภู่แส

          กรุงเทพธุรกิจ

          ย่านรังสิตพุ่ง1.5หมื่นยูนิต-ซีบีดีขาย100%

          ห้วง 2 ปีที่ผ่านมาภาพรวมคอนโดมิเนียมชะลอตัว อัตราการขายไม่ได้สูงมาก เทียบก่อนหน้านี้ จำนวนคอนโดเปิดขายใหม่ ลดลงต่อเนื่องหลังเผชิญวิกฤติโควิด-19 ซ้ำเติมภาวะตลาดที่ซบเซา อย่างไรก็ดี สถานการณ์โควิดที่คลี่คลาย ส่งผลต่อ ความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการและ “ผู้ซื้อ” ปรับตัวในทิศทางที่ดีขึ้น รวมถึงตลาดคอนโดที่ประเมินกันว่าเริ่มฟื้นตัว โดยเฉพาะโซน “มหาวิทยาลัย” ที่กลับมาเปิดการเรียนการสอนออนไซต์

          สุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด กล่าวว่า  คอนโดทำเลที่ผู้ประกอบการและนักลงทุนให้ความสนใจมาต่อเนื่อง คือ ทำเลรอบมหาวิทยาลัยต่างๆ ทั้งในกรุงเทพฯ และปริมณฑล เนื่องจากทำเลรอบมหาวิทยาลัยมีกลุ่มผู้ซื้อที่ชัดเจน และไม่เพียงแต่กลุ่มของนักศึกษาเท่านั้น แต่ยังมีกลุ่มผู้ซื้อ ที่เป็นอาจารย์ บุคลากรในมหาวิทยาลัย ทำให้กลุ่มนักลงทุนนิยมซื้อเพื่อปล่อยเช่าระยะยาวเรียกว่าได้ว่าเป็น คอนโดที่ได้รับความนิยม โดยเฉพาะทำเลรอบมหาวิทยาลัยกรุงเทพ รังสิต และมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ รังสิต

          “2 ทำเลนี้มีคอนโดรวมกันกว่า 15,000 ยูนิต หลายโครงการเปิดขายในช่วงโควิด ผู้ประกอบการบางรายเปิดขายคอนโด ใน 2 ทำเลนี้มากกว่า 1 โครงการ บางราย มีมากถึง 3 โครงการ สะท้อนศักยภาพทำเล”

          จากการสำรวจของ “พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ” พบว่า มี 8 ทำเลคอนโดย่านมหาวิทยาลัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ที่ได้รับความนิยมจากกลุ่มเรียลดีมานด์และ นักลงทุน เริ่มจาก

          1.มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ รังสิต มีคอนโดอยู่ในพื้นที่หลายโครงการ เปิดขายในช่วงเวลาไล่เลี่ยกันจากผู้ประกอบการ รายเดิม รวมกว่า 5,800 ยูนิต ขายไปได้มากกว่า 85% มียูนิตเหลือขายไม่มากนัก

          ปัจจัยสนับสนุนคือจำนวนนักศึกษาที่ มากกว่า 30,000 คน ยังไม่รวมบุคลากรของมหาวิทยาลัย รวมถึงกลุ่มคนทำงานที่เลือกพักอาศัยในพื้นที่นี้ซึ่งมีความพร้อมและ สิ่งอำนวยความสะดวกตครบถ้วน  ยิ่งมีเส้นทาง รถไฟฟ้าสายสีแดง แม้ไม่ได้ผ่านทำเลนี้โดยตรง แต่อำนวยความสะดวกกว่าในอดีต  ราคาคอนโด เฉลี่ย 70,000-80,000 บาทต่อตร.ม.

          2.มหาวิทยาลัยกรุงเทพ รังสิต มีคอนโด 9,460 ยูนิต และจะมีอีกไม่น้อยกว่า 1,000 ยูนิต ในปี 2565 โครงการคอนโดในทำเลนี้ได้รับความนิยมจากผู้ซื้อหลากหลายกลุ่มจนมี อัตราการขาย 90% สนนราคา 70,000-80,000 บาท ต่อตร.ม. ส่วนคอนโดมือสอง  80,000 บาท ต่อตร.ม. เพราะความต้องการเช่ามีค่อนข้างมาก  และเป็นการเช่าระยะยาว

          3.มหาวิทยาลัยราชภัฏจันทรเกษม และมหาวิทยาลัยเกริก  นักศึกษารวมกว่า  10,000 คน ปัจจุบันอาจลดลงเพราะนักศึกษาต่างชาติโดยเฉพาะชาวจีนที่ไม่ได้เดินทาง ออกนอกประเทศมาในช่วงนี้  คอนโดทำเลนี้ มีจำนวนไม่มาก แม้จะมีสถานีรถไฟฟ้า อยู่ในทำเลนี้ถึง 2 สถานี

          ”ย่านนี้มีข้อจำกัดในการพัฒนา อาคารสูงและหาที่ดินพัฒนาโครงการยาก โดยมีกว่า 6,000 ยูนิต ขายได้ 88% ราคาขาย 70,000-90,000 บาทต่อตร.ม.”

          4.มหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ ทำเลนี้ มีความต้องการเช่า/ซื้อทั้งกลุ่มนักศึกษาหรือที่เกี่ยวข้องกับมหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ 37,000 คน และกลุ่มคนทำงานที่อาจเลือกพักอาศัยในทำเลนี้ เพราะราคาไม่สูงมาก

          ตลาดคอนโดทำเลนี้มีการเปลี่ยนแปลงมาต่อเนื่องตั้งแต่ก่อนที่จะมีการก่อสร้างเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวตอนเหนือ จากนั้นค่อยขยายมาทางทิศเหนือถึงรอบๆ มหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ ซึ่งเป็นจุดขายในทำเลนี้ โดยคอนโดรอบมหาวิทยาลัย เกษตรศาสตร์ (ไม่รวมเสนานิคม และรัชโยธิน) อยู่ที่ 7,880 ยูนิต ขายไปแล้ว 88% ราคาอยู่ที่ 80,000-100,000 บาทต่อตร.ม.

          5.จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ทำเลนี้ มีคอนโดไม่มากนัก ต้องพิจารณาทำเลใกล้เคียง เช่น รอบสถานีรถไฟฟ้าสามย่าน ซึ่งมีคอนโด รวมกันเกิน 5,700 ยูนิต และปิดการขายเกือบ 100% ขณะที่ทำเลรอบสถานีรถไฟฟ้าราชเทวี และสยามมีคอนโดสะสมไม่น้อยกว่า 8,000 ยูนิต

          นอกจากนี้ ยังมีคอนโดที่พัฒนาโดยสำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ซึ่งมีนักศึกษา บุคลากร อาจารย์ ของจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ซื้อคอนโด ที่พัฒนาโดยสำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาฯ และเอกชนที่เช่าที่ดินของสำนักงานจัดการ ทรัพย์สินจุฬาฯ ซึ่งเปิดขายกี่โครงการ ก็ขายหมดในเวลาไม่นาน!

          ”ทำเลนี้มีกำลังซื้อจากมหาวิทยาลัยและคนทั่วไป แม้ว่าคอนโดหลายโครงการ มีราคาขายมากกว่า 220,000 บาทต่อตร.ม. ก็ตาม และหลายโครงการเป็นแบบสัญญาเช่า ระยะยาว 30 ปี”

          6.มหาวิทยาลัยศรีนครินทรวิโรฒ ประสานมิตร มหาวิทยาลัยในทำเลย่าน ใจกลางเมือง มีคอนโดเปิดขายต่อเนื่อง และมีราคาขายค่อนข้างหลากหลาย ซึ่งทำเลนี้ มีทั้งคอนโดอยู่ติดถนนอโศกมนตรี และ ในซอยสุขุมวิท 23-29  โดยโครงการติดถนน อโศกมนตรี เปิดขายที่ 250,000 บาทต่อตร.ม. ในซอยสุขุมวิท 23-29 อยู่ที่ 100,000-180,000 บาทต่อตร.ม.

          ทำเลนี้มีกว่า 6,390 ยูนิต รวมคอนโด รอบสถานีรถไฟฟ้าอโศก ตลอดแนวถนนอโศก  และในซอยสุขุมวิท มีความต้องการซื้อ/เช่าจากคนวัยทำงานและนักลงทุน ชาวต่างชาติ

          7.มหาวิทยาลัยอัสสัมชัญ บางนา ทำเลนี้มีความชัดเจนเรื่องของกำลังซื้อว่า ต้องเกี่ยวข้องกับมหาวิทยาลัย  ซึ่งที่ผ่านมา ได้รับผลกระทบจากโควิด-19  และนักศึกษา ต้องเรียนออนไลน์ นักศึกษาต่างชาติหายไป ทำให้ตลาดคอนโดเช่าค่อนข้างเงียบ ซึ่งทำเลนี้มีคอนโดเพียง 3,050 ยูนิต ช่วงหลายปีที่ผ่านมาแทบไม่มีโครงการใหม่เปิดขาย ราคาขาย 60,000-70,000 บาทต่อตร.ม.

          8. มหาวิทยาลัยมหิดล ศาลายารอบมหาวิทยาลัยมีกลุ่มเป้าหมายเป็นนักศึกษาหรือบุคลากรของมหาวิทยาลัย เพราะทำเลนี้แทบไม่มีแหล่งงานอื่นๆ จำนวนนักศึกษาของมหาวิทยาลัยมหิดล ศาลายา ไม่มากนักอยู่ที่ 6,500 คน รวม บุคลากรของมหาวิทยาลัยอยู่ที่ 7,000 คน ซึ่งน้อยมากเมื่อเทียบกับมหาวิทยาลัยอื่น

          ดังนั้น จำนวนคอนโดในทำเลนี้จึงมีอยู่เพียง 4,841 ยูนิต แต่ขายได้ 85% ราคาขายสำหรับคอนโดใหม่อยู่ที่ 70,000-80,000 บาทต่อตร.ม.

          หวั่น’เกิดน้อย-นักศึกษาลด’ตัวแปรฉุดตลาดอนาคต

          การลงทุนคอนโดรอบมหาวิทยาลัยวันนี้อาจดูคึกคัก แต่จะเป็น “ทางเลือก” ที่น่าสนใจในอนาคตหรือไม่ อาจต้องพิจารณาหลายปัจจัยต่อเนื่อง หากจำนวนคอนโดในพื้นที่กับ จำนวนนักศึกษาไม่สอดคล้องกัน แม้ โดยทั่วไปจำนวนคอนโดในแต่ละพื้นที่จะน้อยกว่าจำนวนนักศึกษาแต่ก็ไม่ได้หมายความว่าคอนโดรอบมหาวิทยาลัยจะได้รับความสนใจจากอาจารย์ บุคลากร  นักศึกษาในมหาวิทยาลัย เพราะต้องไม่ลืมว่า นักศึกษาส่วนใหญ่ของแต่ละมหาวิทยาลัยมีพื้นเพเป็นคนกรุงเทพฯ ไม่จำเป็นต้องเช่าคอนโดอยู่ ยกเว้นมหาวิทยาลัยที่อยู่ไกลออกไปทางชานเมืองหรือปริมณฑล

          สุรเชษฐ แนะนำว่าการลงทุนคอนโดรอบมหาวิทยาลัยบางแห่งอาจน่าสนใจ มากขึ้นเมื่อมีการเปิดรับ “นักศึกษาต่างชาติ” เข้ามาศึกษาต่อในระดับปริญญาตรีหรือสูงกว่านั้นมากขึ้น เพราะนักศึกษากลุ่มนี้ จำเป็นต้องมีที่พักในช่วงที่เข้ามาเรียนซึ่งอาจยาวนานถึง 4 ปี

          ”ปัจจุบันมีหลายมหาวิทยาลัย ที่เปิดรับนักศึกษาต่างชาติมากขึ้น แม้จะมีนักศึกษาต่างชาติเพียงหลักร้อยคน แต่บางแห่งมีมากกว่า 1,000 คน เช่น เอแบค นักศึกษากลุ่มนี้ส่วนหนึ่งออกมาหาที่พักนอกเหนือจากที่มหาวิทยาลัยจัดหาให้ บางส่วนซื้อคอนโดเป็นของตนเองเพราะ มองว่าเป็นการลงทุน”

          สิ่งที่ต้องคำนึงถึงในการลงทุนคอนโด ระยะยาวในทำเลรอบมหาวิทยาลัย คือ จำนวนนักศึกษาที่ลดลงทุกปี เพราะอัตราเกิดใหม่ของคนไทยที่ลดลงต่อเนื่อง แม้จะมีการดึงนักศึกษาต่างชาติเข้ามาในประเทศไทยมากขึ้นก็ตาม แต่ก็ไม่สามารถ ทดแทนแนวโน้มการลดลงของนักศึกษาไทย ในอนาคตได้

Reference: หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ