3 นายกฯสมาคมอสังหาฯฟันธงปี66 ฟื้น!

          บุษกร ภู่แส

          กรุงเทพธุรกิจ

          แนะผู้บริโภคเร่งซื้อก่อนตลาดขึ้นราคา

          เปิดมุมมอง 3 นายกฯ สมาคมอสังหาฯ ฟันธงตลาดปี 66 ฟื้นตัว หวังเห็นภาครัฐออกแรงกระตุ้นผ่านมาตรการ กระตุ้นกำลังซื้อ สร้างเงินหมุนเวียน ทั้งต่อเวลา ลดค่าโอน-จำนองลดภาษีธุรกิจเฉพาะ พร้อมปรับปรุง แก้ไขกฎหมาย ระเบียบต่างๆ พร้อมดึงกำลังซื้อต่างชาติเข้ามา พยุงตลาดแนะผู้บริโภคตัดสินใจซื้อบ้านก่อนขึ้นราคาตามต้นทุนเพิ่มขึ้น

          ”มีศักดิ์  ชุนหรักษ์โชติ” นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า การฟื้นตัวชื้ออสังหาฯและเศรษฐกิจในปีหน้าจะเป็น ในรูปแบบ “K-Shaped”  คือมีกลุ่มที่ฟื้นตัว และยังไม่ฟื้นตัว กลุ่มฟื้นตัวคือกลุ่มตลาด ที่จับลูกค้าที่มีกำลังซื้อในเซ็กเมนต์กลาง-บน

          ส่วนกลุ่มหนึ่งยังไม่ฟื้น คือกลุ่มคอนโดและทาว์นเฮ้าส์ราคาถูก ซึ่งจะได้รับผลกระทบเพิ่มขึ้นจากการขึ้นดอกเบี้ย เพราะทุก 1% มีแนวโน้มจะทำให้มูลค่าที่อยู่อาศัยสูงสุด ที่ผู้บริโภคสามารถซื้อได้ลดลง 10%

          สถานการณ์ดอกเบี้ยขาขึ้นและต้นทุนการพัฒนาโครงการสูงขึ้น เป็นปัจจัยลบต่อผู้ประกอบการและผู้บริโภคโดยตรงคือ กลุ่มที่กำลังผ่อนชำระที่อยู่อาศัยอยู่ในปัจจุบัน และกลุ่มที่มีความสนใจจะขอสินเชื่อ เพื่อที่อยู่อาศัยในช่วง 1-2 ปีนี้ โดยกลุ่มลูกค้าที่กำลังผ่อนชำระค่างวดอยู่ในปัจจุบัน แม้ค่างวดไม่เปลี่ยนไป แต่ค่างวดดังกล่าวจะถูกนำไปชำระดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้น และเหลือส่วนต่างที่จะนำไปตัดเงินต้นได้ลดลงทำให้คนกลุ่มนี้สูญเสียความสามารถในการผ่อนลดลง

          ดังนั้นสิ่งที่ต้องการเสนอรัฐบาลคือออกมาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาฯ ต่อเนื่อง ทั้งการต่ออายุ ขยายมาตรการ ลดหย่อน ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย และค่าจดจำนอง เหลือ 0.01% ที่จะหมดอายุลง สิ้นปี 2565 ออกไป

          นอกจากนี้จะขอเพิ่มมาตรการใหม่ คือลดหย่อนภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% เหลือ 0.01% เหมือนปี 2553 เพื่อช่วยลดต้นทุน ผู้ประกอบการ การยกเว้นภาษีที่ดินและ สิ่งปลูกสร้าง ฯลฯ เพื่อเปิดโอกาสให้เอกชนสามารถดำเนินธุรกิจได้ง่ายขึ้น รวมทั้ง พิจารณาปรับปรุง แก้ไขกฎหมาย ระเบียบต่างๆ พร้อมดึงกำลังซื้อต่างชาติเข้ามา แนวทางสำคัญ เช่นการขยายอายุสัญญา เช่าอสังหาฯ ได้เกิน 30 ปี ซึ่งในต่างประเทศปล่อยสูงถึง 999 ปี เพื่อสร้างความมั่นใจให้กับผู้ลงทุน

          หากรัฐบาลออกมาตรการมาช่วยเหลืออย่างต่อเนื่องจะช่วยให้ตลาดอสังหาฯ เติบโตขึ้น ส่งผลให้จีดีพีของประเทศเพิ่มขึ้น1% คิดเป็น มูลค่า1.5 แสนล้านบาท !

          ”พีระพงศ์ จรูญเอก” นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา อสังหาฯ เผชิญสึนามิลูกใหญ่ โดยเฉพาะคอนโดที่เข้ามาเขย่าโครงสร้างราคาคอนโด จากเดิมที่เป็นช่วงขาขึ้นมาตั้งแต่ปี 2548 ไปจนถึง 2562 ราคาสูงขึ้นปีละ 10% จากดีมานด์ในตลาดสูงสามารถปรับราคาได้ แต่หลังโควิค-19 โครงสร้างราคาคอนโด ลดราคาลงมาเพื่อให้เหมาะกับกำลังซื้อลูกค้าลดลง เนื่องจากได้รับผลกระทบจากวิกฤติเช่นเดียวกัน

          ”ปัจจุบันสัญญาณการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจดีขึ้น ความนิยมคอนโดจะเริ่มกลับมา สังเกตได้จากตัวเลขการเปิดตัวคอนโดกลับมามีสัดส่วนอยู่ที่ 60% แนวราบ ลดลงเหลือ 40% ภาพรวมปีนี้ถือว่า นิวไฮหลังจากที่อั้นมานาน แต่ในแง่มูลค่าแนวราบ ยังคงสูงอยู่กว่า คิดเป็นสัดส่วน 60% ที่เหลือ 40% และค่าเช่าคอนโดเริ่มปรับตัว สูงขึ้น 2 เท่าตัว”

          สะท้อนให้เห็นว่าตลาดคอนโดให้เช่าเริ่มกลับมา ส่วนหนึ่งเป็นเพราะมาตรการเปิดประเทศ ทำให้คนต่างชาติเริ่มกลับมาในประเทศมากขึ้น ส่งผลให้แนวโน้ม ครึ่งปีหลังคอนโดเพื่อขายเริ่มขยับตัว แต่โจทย์สำคัญ นั่นคือการกลับมาของคนจีน ซึ่งจะเป็นบิ๊กอิมแพคที่สำคัญในการกระตุ้น ตลาดคอนโดให้กลับมามีสีสันอีก คาดว่าช่วง เดือน ก.พ. -มี.ค.2566 จะเห็นภาพที่ชัดเจนขึ้น

          ”คาดปีหน้าคอนโดจะกลับมาใกล้เคียง ปี 2562 ภายใต้เงื่อนไขว่าจีนเปิดประเทศ แม้ขณะนี้มีหลายประเทศเปิดประเทศแล้วแต่ไม่ใช่ผู้ซื้อรายใหญ่ อย่างฮ่องกง ในตลาดบน และจีนแผ่นดืนใหญ่ที่มีดีมานด์ครอบคลุมทุกเซ็กเมนต์ หากกลับมาจริงน่าจะทำให้ตลาดโตขึ้น ดีไม่ดีอาจโตสูงกว่าตลาดในช่วงก่อนเกิดโควิด-19”

          ในส่วนบ้านจัดสรรที่ได้รับความนิยมสูง ราคาเริ่มสูงตามความต้องการที่เพิ่มขึ้น แต่ด้วยต้นทุนที่เพิ่มขึ้น ทำให้บ้านแฝดราคา 4-6 ล้านบาท ลดพื้นที่ใช้สอยลงในส่วนพื้นที่ที่ควรลดโดยไม่ทำให้ลูกค้า เสียความรู้สึก เพื่อยังคงขายในราคาเดิมได้ เป็นวิธีการขึ้นราคาอีกรูปแบบหนึ่ง เพราะราคาที่ดินสูงมาก

          ”วสันต์ เคียงศิริ” นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ดีมานด์ ซัพพลายในตลาดอสังหาฯ ปีนี้ ในฝั่งดีมานด์ ครึ่งปีประมาณ 50,000 ยูนิต ส่วนซัพพลายมี 2 ส่วน ส่วนแรกคือโครงการเปิดใหม่ 20,000 ยูนิต คาดทั้งปีไม่เกิน 40,000 ยูนิต ส่วนที่สองคือตัวเลขของการจัดสรร ตัวเลขใกล้เคียงกัน ปัจจุบันของที่อยู่ในสต็อกถูกดูดซับไป เหลือน้อยลง

          วสันต์กล่าวว่า ทั้งนี้ลูกค้าที่อยากซื้อบ้าน ในราคาเดิม อาจจะต้องมาที่งานมหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 42 ที่ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ ระหว่าง 27-30 ต.ค.2565 เพราะเป็นโครงการที่เป็นต้นทุนเดิม

          งานนี้ห่างหายไป 2 ปี โดยปีนี้ทางสมาคมอาคารชุดไทย สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย และสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร จับมือ ผู้ประกอบการกว่า 200 ราย ตรึงราคาโครงการ อสังหาฯ กว่า 1,000 รายการ สวนกระแสดอกเบี้ยและเงินเฟ้อขาขึ้น เพื่อให้คนที่ต้องการซื้อบ้าน คอนโด ก่อนจะต้องปรับราคาใหม่ต้นปีหน้า

          ที่สำคัญ ยังอยู่ในช่วงผ่อนคลายมาตรการ LTV กู้ได้ 100% ทั้งบ้านใหม่และบ้านมือสอง ซึ่งธนาคารแห่งประเทศไทย กำหนดไว้ให้สิ้นสุดที่สิ้นปีนี้ เช่นเดียวกับมาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองที่ได้รับการต่ออายุไปจนถึงสิ้นปี 2565 เช่นกัน รวมถึงต้นปีหน้า กรมธนารักษ์จะบังคับใช้บัญชีราคาประเมินที่ดินใหม่รอบใหม่ โดยภาพรวมทั้งประเทศราคาประเมินที่ดินแพงขึ้นเฉลี่ย 8%

          สำหรับโครงการอสังหาฯ ที่นำเสนอ ในงานครั้งนี้ ประกอบด้วยโครงการประเภทคอนโดมิเนียม 32.8% บ้านเดี่ยว 19.7% ทาวน์เฮ้าส์ 16.4% เป็นต้น ซึ่งคณะกรรมการจัดงานคาดว่างานมหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งนี้ จะมีผู้มาร่วมงานอยู่ที่ราวเกือบ 100,000 คน ตลอดงาน 4 วัน และมียอดจอง และขาย ทั้งภายในงานและต่อเนื่องหลังงาน รวมกว่า 50,000 ล้านบาท

Reference: หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ