2 ฉากทัศน์ อสังหาฯ ปี 65 ผ่านจุดต่ำสุด เสี่ยงสะดุดโอมิครอน

          บุษกร ภู่แส

          กรุงเทพธุรกิจ

          ทิศทางตลาดอสังหาฯปีนี้ ที่ยังคงอยู่ท่ามกลางการแพร่ระบาดของ โควิด-19 จะเป็นอย่างไร ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดแบบจำลอง 2 ฉากทัศน์ หลังการมา ของ “โอมิครอน” พร้อมปรากฏการณ์ ที่เกิดขึ้นและสิ่งต้องระมัดระวังในปีนี้ โดยผู้ประกอบการ มั่นใจตลาดรีบาวด์ หลังผ่านจุดต่ำสุด เดินหน้าลงทุนเปิดตัวโครงการใหม่หลังซัพพลายคอนโดร่อยหรอ พร้อมขยายแนวราบต่อเนื่องตอบโจทย์เวิร์คฟรอมโฮม แตกไลน์ธุรกิจใหม่ลด ความเสี่ยง - เพิ่มรายได้ หันโฟกัส ดิจิทัล มาร์เก็ตติ้ง รองรับพฤติกรรมผู้บริโภค เข้าถึงความต้องการลูกค้าแม่นยำ

          วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) กล่าวว่า ตลาดอสังหาฯ ยังคงมีปัจจัยบวกที่สำคัญคืออัตราดอกเบี้ยยังอยู่ในระดับต่ำ มาตรการกระตุ้นภาคอสังหาฯของรัฐ ไม่ว่าจะเป็นการลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนองเหลือที่ขยายไปสู่บ้านมือสอง มาตรการผ่อนปรนมาตรการแอลทีวีของ ธปท. จะช่วยให้มีการซื้อบ้านสัญญาที่ 2 และ 3 เพื่ออยู่อาศัยและเพื่อการลงทุนมากขึ้น ขณะที่สภาพคล่องของธนาคารมีมากพอสำหรับสินเชื่อปล่อยใหม่ สภาพเศรษฐกิจภาพรวมของประเทศที่ค่อยๆฟื้นตัวจากมาตรการต่างๆ ของรัฐและผู้ประกอบการยังคงมีการทำโปรโมชั่นลดราคาขายและของแถมเพื่อกระตุ้นตลาด

          แต่ขณะเดียวกันตลาดอสังหาฯ ยังคงต้องเผชิญกับปัจจัยเสี่ยงจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 สายพันธุ์ “โอมิครอน” ภาวะหนี้ครัวเรือนอยู่ในระดับที่สูงถึง 90% ของ GDP สภาวะการจ้างงานและการมีรายได้ของประชาชนที่อาจจะฟื้นตัวช้ากว่าที่คาดไว้ การเพิ่มขึ้นของ NPL ของสถาบันการเงิน ที่อาจจะส่งผลให้ต้องระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อต่อไป รวมทั้งต้นทุนค่าก่อสร้างสูงขึ้น ทำให้ ราคาที่อยู่อาศัยโครงการใหม่อาจจะมีการปรับราคาขึ้น และการที่ภาคการท่องเที่ยว ยังไม่ฟื้นตัว เพราะกลุ่มนักท่องเที่ยวต่างประเทศหลักๆ อย่าง จีน ,รัสเซีย ยังไม่เดินทางเข้ามา

          จากการคาดการณ์ Base Case ในปี 2565 หน่วยการโอนกรรมสิทธิ์โต 15% จำนวน 324,221 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 879,886 ล้านบาทโต 5.3% และหน่วยขายทั้งหมด 396,699 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 1,692,386 ล้านบาท หน่วยที่ขายได้ทั้งหมด 132,287 หน่วย มูลค่า 578,438 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 1 ใน 3 และคาดว่า จะโอนกรรมสิทธิ์ 324,000 หน่วย มูลค่า 879,886 ล้านบาท

          ”หากดูตามตัวเลขน่าจะดีขึ้น หน่วยเหลือขายลดลงตามคาดการณ์และ การโอนกรรมสิทธิ์จะเพิ่มขึ้น 15% ในเชิงหน่วยและ 5% ในเชิงมูลค่า ทำให้ตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยโต 9% แต่ยังไม่แตะ 7 แสนล้านเท่าปี 2561 แต่อาจจะเห็นได้ ในปี 2566 ที่จะแตะ 7 แสนล้านบาท”

          อย่างไรก็ตาม จากการที่โควิด-19 กลายพันธุ์ เป็น “โอมิครอน” ถือเป็นปัจจัยเสี่ยง ที่อาจทำให้เกิด Worst Case ในปี 2565 หากมีการแพร่ระบาดรุนแรง โดยหน่วยที่ขายได้อาจจะอยู่ที่ 103,362 หน่วยติดลบ 1.6% แต่มูลค่าอยู่ที่ 531,673 ล้านบาท ไม่ติดลบเพราะเป็นการขายที่อยู่อาศัยราคาแพง ส่วนหน่วยเหลือขายปีหน้าลดลง การเปิดตัวโครงการลดลง หากรัฐบาลควบคุมสถานการณ์ไม่อยู่ ซึ่งตัวเลขไม่เลวร้ายกว่า ปี 2564 เพราะตลาดอสังหาฯ ถึง “จุดต่ำสุด” ในไตรมาส 3 ปี 2564 มาแล้ว

          ปรากฏการณ์ที่คาดว่าจะเกิดขึ้นใน ปี 2565 คือการเปิดตัวโครงการใหม่จะเพิ่มขึ้นมากกว่าปี 2564 และจะเปิดเป็นแนวราบในสัดส่วนที่สูงกว่าคอนโด เนื่องจากตอบโจทย์ผู้ซื้อมากกว่า ส่วนคอนโด จะค่อยๆ ฟื้นตัวเพราะสต็อกลดลง และราคาที่ดินแพงขึ้นทำให้ผู้ประกอบการ จำเป็นต้องพัฒนาคอนโดที่ตอบโจทย์กับกำลังซื้อของกลุ่มเป้าหมาย

          โดยผู้ประกอบการอสังหาฯยังคง มีโปรโมชั่นส่วนลดและของแถมเพื่อจูงใจให้คนซื้อ แต่ไม่ลดราคามากเท่าเดิม การทำการตลาดออนไลน์จะยิ่งมีความสำคัญเพิ่มขึ้น และฐานลูกค้าชาวต่างชาติจะ”ไม่ใช่” ฐานลูกค้าหลักของคอนโด แต่จะเปลี่ยนเป็นลูกค้าคนไทยในกลุ่ม Gen-Y Gen-Z ที่ประกอบอาชีพอิสระมากขึ้น

          วิชัย ย้ำว่า สิ่งที่ต้องระมัดระวังในปี 2565  คือหาก “โอมิครอน” แพร่ระบาดมากจนต้อง มีการล็อกดาวน์จะส่งผลให้ตลาดอสังหาฯ สะดุดอีกครั้ง การขาดแคลนแรงงาน อาจส่งผลให้ในการก่อสร้างล่าช้า และอาจทำให้แผนการส่งมอบยืดระยะเวลาออกไป ซึ่งอาจจะส่งต่อการระบาย backlog ของผู้ประกอบการ

          รวมทั้งหากเกิด NPL ขึ้นมา สถาบันการเงินอาจจะมีนโยบายสินเชี่อที่เข้มงวดขึ้น จะส่งผลต่อกลุ่มผู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่มีความไม่แข็งแรงในสถานะการเงิน

Reference: หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ