100 คอนโดซ้ำรอยอโศก ยักษ์อสังหาฯระส่ำ ดับฝันพัฒนาที่ดินแนวรถไฟฟ้า

         คอนโดกลางกรุงกว่า 100 โครงการหนาว ผวาซ้ำรอย “แอซตันอโศก” กทม.ปูดยอดออกใบอนุญาต ก่อสร้างอาคารชุด ทำเลแนวรถไฟฟ้าใต้ดิน-บนดิน ทางด่วน แอร์พอร์ตลิงก์ ที่ดินรถไฟฯ ล้วนเป็นหน่วยงานรัฐให้เอกชนเชื่อมทางเข้า-ออกพรึบ แย้ม 13 โครงการเช่าที่รฟม.-ทางด่วน จ่อโดนด้วย

          คำสั่งศาลปกคลองกลางเมื่อวันที่ 30 กรกฎาคม 2564 เพิกถอน ใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร “แอซตัน อโศก” คอนโดมิเนียมหรูใจกลางเมืองสูง 50 ชั้นจำนวน 783 หน่วยของบริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) อาจจะลุกเป็นไฟลาม ยังโครงการอื่นๆในระแวกใกล้เคียง กรณีปมเช่าที่ดินการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) ในซอยสุขุมวิท 19 แยก 2 ไม่ชอบด้วยกฎหมาย

          คำชี้ขาดของศาลกำลังสร้างความกังขาให้กับเจ้าของโครงการและสร้างความหวั่นวิตกให้กับลูกบ้านฐานะเจ้าของร่วมเป็นอย่างมากว่าในที่สุดแล้วกรรมสิทธิ์ห้องชุดจะเป็นโมฆะหรือไม่ แม้คดีดังกล่าวจะยังไม่สิ้นสุดก็ตาม และไม่ใช่เฉพาะกรณีเอซตัน อโศก เท่านั้น แต่ยังมีอีกหลายโครงการที่ดำเนินการเช่าที่ดินรัฐเชื่อมทางเข้า-ออก รวมถึงโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนา อาจเริ่มรู้สึกหนาวๆร้อนๆ ที่จำเป็นต้องเช่าที่ดินเพื่อใช้เป็นทางเข้า-ออก เพิ่มเติม

          100 คอนโดฯซ้ำรอย

          แหล่งข่าวจากกรุงเทพมหานคร เปิดเผย”ฐานเศรษฐกิจ” ว่า มีคอนโดมิเนียมกว่า 100 โครงการ มีความสูงตั้งแต่ 8 ชั้นขึ้นไป ที่กทม.ออกใบอนุญาตก่อสร้างอาคารไปแล้ว ล้วนมีใบขออนุญาติเชื่อมทาง ขอใช้ทางเข้า-ออก หน่วยงานรัฐเจ้าของโครงข่ายระบบขนส่งมวลชนสาธาณะ มาแสดงประกอบการยื่นขอออกใบอนุญาต ส่วนใหญ่อยู่ในทำเลแนวรถไฟฟ้าใกล้สถานีสำคัญ ทั้งรฟม. รถไฟฟ้าใต้ดิน รถไฟฟ้าบนดินบีทีเอสของกทม .แอรพอร์ตลิงก์ ที่ดิน การรถไฟแห่งประเทศไทย(รฟท.) ทางพิเศษ (ทางด่วน) ของการทางพิเศษแห่งประเทศไทย (กทพ.) เป็นต้น ซึ่งเป็นไปตามข้อกฎหมายอยู่แล้ว

          ทั้งนี้ กทม.ยอมรับว่าได้ออกใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร ให้กับโครงการแอซตันอโศก เมื่อ 7-8 ปีก่อนตามเอกสารหลักฐานที่เอกชนยื่นประกอบ นอกจาก ใบอนุญาติการทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม หรืออีไอเอแล้ว ยังมีใบอนุญาตเช่าเขตทางยาวไปจนสุดถนนอโศก กว้าง 13 เมตรของรฟม.ที่ออกให้ เอกชนใช้เป็นทางร่วม ซึ่งในรายละเอียดของการเช่าที่ดินระบุว่า โครงการแอซตันอโศก สามารถเช่าที่ดินของรฟม.ไปตลอดอายุการใช้งานของอาคาร เมื่อเอกสารหลักฐานที่ออกโดยหน่วยงานราชการ หากรับรองว่าถูกต้องกทม.ก็ต้องออกใบอนุญาตให้

          ที่สำคัญกฎหมายควบคุมอาคารกำหนด หากก่อสร้างอาคารสูง เกิน 8 ชั้นหรือเกิน 23 เมตรขึ้นไป แปลงที่ดินต้องตั้งติดเขตทางกว้าง 12 เมตรขึ้นไป ซึ่งถนนของรฟม.และเอซตันอโศก มีเขตทางกว้าง13 เมตร ถูกต้องตามกฎหมาย ต่อมาภายหลังมีกลุ่มคนในพื้นที่และสมาคมต่อต้านสภาวะโลกร้อนยื่นฟ้อง 5 หน่วยงานรัฐ โดยศาลปกครองกลางวินิจฉัย ที่ดินรฟม. ไม่สามารถนำมาใช้ในเชิงพาณิชย์ได้ เท่ากับกทม.ออกใบอนุญาตโดยมิชอบ

          ดังนั้น จะอุทธรณ์เรื่องนี้ต่อศาลปกครองสูงสุดต่อไป ขณะคอนโดมิเนียมแอซตันอโศก ที่ได้รับความเสียหายเอกชนจะต้องฟ้องกลับรฟม.กรณีให้เช่าที่ดินเพื่อใช้เป็นทางสาธารณะผิดกฎหมายจนทำให้โครงการได้รับความเสียหาย

          13 โครงการดังอยู่ในข่าย

          นายชานนท์ เรืองกฤตยาซีอีโอ บมจ.อนันดาฯเจ้าของโครงการยืนยันว่า บริษัทฯได้ดำเนินการอย่างระมัดระวัง และให้ความสำคัญอย่างยิ่งในเรื่องการซื้อที่ดินอย่างถูกต้องตามกฎหมาย มีการศึกษาข้อมูลต่างๆ เกี่ยวกับการใช้ทางผ่านเข้า-ออก มีใบอนุญาต 9 ฉบับ จาก 8 หน่วยงาน และผ่านคณะกรรมการพิจารณาชุดต่างๆ ถึง 5 ชุดด้วยกัน จึงมั่นใจว่าได้ดำเนินการตามครรลองที่กำหนดไว้ในกฎหมายในทุกขั้นตอนอยู่แล้ว

          ทั้งนี้ ไม่ได้มีแต่โครงการ “แอชตัน อโศก” แต่ยังมีโครงการ พัฒนาอสังหาฯอื่นๆ อีกกว่า 13 โครงการ เฉพาะของรฟม. ก็มีประมาณ 6 โครงการ มีการขอใช้ที่ดินของ รฟม.และหน่วยงานรัฐเจ้าของโครงข่ายระบบขนส่งมวนอื่น ๆ เป็นทางเข้าออก เช่นเดียวกันอยู่

          อาทิโครงการ Noble Revolve Ratchada 1-2 ที่ทางเข้าโครงการตัดผ่านที่ดินของ รฟม.หรือโครงการ Whizdom Avenue รัชดา-ลาดพร้าว ติดสถานี MRT ลาดพร้าว ใช้ที่ดินของรฟม.ในการทำทางเข้าเช่นเดียวกัน หรือโครงการ The Base Garden พระราม 9 ที่ทางด่วน กทพ.ตัดผ่านหน้าโครงการ มีการขออนุญาตทำทางเข้า-ออกใต้ทางด่วนเข้ามายังโครงการเพื่อสร้างตึกสูง เช่นเดียวกัน

          อีกทั้ง อนันดาฯยังรับผิดชอบทางผ่านให้รฟม.เกือบ 100 ล้านบาท ทำให้บริษัทฯมั่นใจอย่างยิ่งว่า ในกระบวนการดำเนินโครงการแอชตัน อโศก ที่ผ่านมาทั้งหมด ตั้งอยู่บนพื้นฐานความถูกต้องและสุจริต ชอบด้วยกฎหมายทุกขั้นตอน

          ดับฝัน TOD แนวรถไฟฟ้า

          อดีตผู้บริหารการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย(รฟม.) สะท้อนว่า หากการเชื่อมทางเข้า-ออกสถานีรถไฟฟ้า ถูกตีความว่า เป็นการทุจริตนำเอาที่ดินเวนคืนเพื่อก่อสร้างรถไฟฟ้า ไปเอื้อประโยชน์ต่อเอกชนแล้ว โครงการคอนโดฯ ห้างสรรพสินค้า หรือโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ ที่ล้วนมีการดำเนินการในลักษณะเดียวกัน ก็คงมีสิทธิ์โดนลูกหลงตามมาด้วย

          อีกทั้ง อนาคตการพัฒนาที่ดินรายรอบสถานีรถไฟฟ้า เพื่อนำรายได้มาชดเชยการก่อสร้างรถไฟฟ้า (TOD) ที่จะสนับสนุนให้เอกชนพัฒนาโครงการโดยรอบสถานีเพื่อสร้างมูลค่า ให้กับเศรษฐกิจ นำรายได้จากการพัฒนาพื้นที่โดยรอบสถานีมาเสริมรายได้ให้โครงข่ายรถไฟฟ้า เพื่อลดปัญหาจราจรคงเป็นได้แค่นโยบายที่ไม่สามารถเกิดขึ้นได้

          ลูกบ้าน 600 รายระส่ำ

          “ฐานเศรษฐกิจ” สอบถาม นายวรลภ เกิดคล้าย ผู้จัดการอาคาร แอซตัน อโศกปัจจุบันมีลูกบ้านโอนกรรมสิทธิ์เข้าอยู่จำนวนกว่า 600 ราย ซึ่งขณะนี้ยอมรับว่า เมื่อทราบคำตัดสินของศาลปกครองกลางนิติบุคอาคารชุดและลูกบ้านทุกราย ต่างวิตกกังวล ที่ผ่านมาได้มีการประชุมหารือกับทางอนันดาฯ และประชุมภายในของลูกบ้านเอง เพื่อหาทางออก ร่วมกัน

          จี้ลูกบ้านฟ้องอนันดา

          นายศรีสุวรรณ จรรยา นายกสมาคมต่อต้านสภาวะโลกร้อน ในฐานะผู้ยื่นฟ้องคดีดังกล่าว ระบุว่า แม้อาคารคอนโดแอชตัน อโศก จะก่อสร้างเสร็จไปนานแล้ว มีการขาย การโอนให้กับผู้จองซื้อ มีคนย้ายเข้าไปอยู่อาศัยกันกว่า 83% แล้วก็ตาม แต่กฎหมายต้องเป็นกฎหมาย ผู้ซื้อจะต้องไปไล่เบี้ยเอากับผู้ขายกันเอาเอง ส่วนสมาคมฯจะต้องนำคำพิพากษาไปดำเนินการเอาผิดกับข้าราชการและทุกคนที่ใช้อำนาจโดยมิชอบด้วยกฎหมายในกรณีนี้ต่อไป โดยเฉพาะฝ่ายโยธา กทม. และผู้บริหาร รฟม.

          “โครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ ที่ล้วนมีการดำเนินการในลักษณะเดียวกัน ก็คงมีสิทธิ์โดนลูกหลงตามมาด้วย”

 

Reference: หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ