อสังหาตั้งรับ เพอร์เฟ็กต์สตอร์ม แนะคอนโด หั่นกำไร-ลดขนาด

      พยุงตลาดฝ่ามรสุมความผันผวน

          ผู้ประกอบการอสังหาฯ ชี้ “เพอร์เฟ็กต์ สตอร์ม” ยังไม่จบ แนะเร่งปรับกลยุทธ์ฝ่ามรสุมความผันผวนรอบด้าน หลังวิกฤติโควิด เผชิญปัจจัยเสี่ยง ต่อเนื่อง สงครามยืดเยื้อ กระทบซัพพลายเชน ต้นทุนพุ่ง

          นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธาน เจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ภาคอสังหาริมทรัพย์เผชิญสึนามิลูกใหญ่ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่เข้ามาเขย่าโครงสร้างราคาคอนโดจากเดิมที่เป็นช่วงขาขึ้นมาตั้งแต่ปี 2548ไปจนถึง2562 ราคาสูงขึ้นปีละ 10% จากดีมานด์ในตลาดสูงสามารถปรับราคาได้ ส่งผลที่ดินราคาพุ่งสูงสุดตารางวาละกว่า 3 ล้านบาท แต่หลังโควิค-19 โครงสร้างราคาคอนโด ”เซ็ตซีโร่” เพื่อให้เหมาะกับกำลังซื้อ และความต้องการของกลุ่มลูกค้า ที่ได้รับผลกระทบจากวิกฤติสมบูรณ์แบบ (Perfect Storm) เช่นเดียวกัน

          ”สินค้าที่ออกมาใหม่ปีนี้ และปีหน้า จะต้องมีความน่าสนใจในแง่ของราคาเพื่อดึงดีมานด์กลุ่มลูกค้าที่ไม่ต้องการใช้พื้นที่เยอะ ไม่ได้กังวลเรื่องโควิด แต่รู้สึกว่ารถติด น้ำมันแพง ประกอบกับสัญญาณการฟื้นตัว ทางเศรษฐกิจดีขึ้น ความนิยมคอนโดจะเริ่ม กลับมา เพราะบริหารจัดการเวลาได้ เป็นคลื่นเล็กๆ ลูกแรกที่กำลังจะกลับมา”

          ช่วงต้นปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดให้เช่าและต่างชาติเริ่มกลับมา ส่วนครึ่งปีหลังคอนโด เพื่อขายขยับตามมา แต่โจทย์สำคัญ นั่นคือ การทำราคาคอนโดที่มีความน่าสนใจ ยกตัวอย่าง ก่อนโควิดเคยขายอยู่ทำเลนี้ 3 ล้านบาท เป็นไปได้หรือไม่ที่จะทำราคา 2.5 ล้านบาท ทั้งที่ต้นทุนราคาสูงขึ้น โดยเฉพาะราคาที่ดิน เพราะกลุ่มลูกค้าหลักมีกำลังซื้อจำกัด ต้องยอมเฉือนเนื้อหั่นกำไร 5-6% เพื่อให้ขายได้ “ช่วงโควิดบ้านจัดสรรแพงขึ้นปีละ 10% ขณะที่คอนโดราคาถูกลง ในปี 2563 ตลาดคอนโดลดลง 25-30% ทยอยดีขึ้น ปี 2564 ลดลงเหลือ 15% และปี 2565 ลด 10% คาดปีหน้าตลาดคอนโดจะกลับมาใกล้เคียงปี 2562 ภายใต้เงื่อนไขว่าจีนเปิดประเทศ แม้ขณะนี้มีหลายประเทศเปิดประเทศแล้วแต่ไม่ใช่ผู้ซื้อรายใหญ่ ซึ่งผู้ซื้อรายใหญ่ คือ ฮ่องกง ในตลาดบน และ จีน เป็นตลาดที่ครอบคลุมทุกเซ็กเมนต์” ในส่วนบ้านจัดสรรที่ได้รับความนิยมสูงราคาเริ่มสูงตามความต้องการที่เพิ่มขึ้น แต่ด้วยต้นทุนที่เพิ่มขึ้น ทำให้บ้านแฝดราคา 4-6 ล้านบาท ลดพื้นที่ใช้สอยลงในส่วนพื้นที่ ที่ควรลดโดยไม่ทำให้ลูกค้าความรู้สึก เพื่อยังคงขายในราคาเดิมได้  เป็นวิธีการขึ้นราคาอีกรูปแบบหนึ่ง เพราะราคาที่ดินสูงมาก

          ส่วนผู้ประกอบการรายเล็ก ในช่วงเวลานี้หากยังไม่พร้อมควรขายที่ดินออกเพื่อเก็บเงินสดไว้ หรือร่วมทุนรายใหญ่ ที่มีแบรนด์ ช่องทางการขายที่ดี แต่หาก ทำโครงการต้องหาจุดขายที่สร้าง ความแตกต่าง

          นายแสนผิน สุขี  ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮม (ประเทศไทย) กล่าวว่า เศรษฐกิจและกำลังซื้อ ในปัจจุบันอยู่ในภาวะถดถอยสวนทางต้นทุนเพิ่มขึ้นจากปัจจัยลบรอบด้าน ไม่ว่า จะเป็นเงินเฟ้อ ต้นทุนสูงขึ้นเฉลี่ย 10% จากเหล็ก คอนกรีต ไม้ อะลูมิเนียม ยางมะตอย รวมค่าแรง โดยเฉพาะราคาที่ดินพุ่งขึ้น 75% เทียบจากปี 2562 ยกตัวอย่าง พื้นที่รัตนาธิเบศร์-ชัยพฤกษ์ เพิ่มขึ้น 65% จากโครงสร้างพื้นฐานการต่อเชื่อมสู่จังหวัด ฝั่งตะวันตก, วัชรพล-สายไหม เพิ่มขึ้น 44.2%, เกษตร-รามอินทรา เพิ่มขึ้น 44.2% จาก ความเป็นเมืองขยายจากรถไฟฟ้า, พระราม 2-บางบอน เพิ่มขึ้น 97.9%จากการเกิดใหม่ของทางด่วน และ  รามคำแหง-อ่อนนุช เพิ่มขึ้น 138.3% เนื่องจากการแข่งขันสูงโครงการเกิดใหม่จำนวนมาก

          “10-15 ปีที่ผ่านมาราคาที่ดินสูงขึ้นถึง 10 เท่า ยกตัวอย่าง ทำเลหทัยราษฎร์จากไร่ละ 1 ล้านบาท ขยับเป็น 10 ล้านบาท หรือ ไทย รามัญ จากไร่ละ 8 ล้านบาทเป็น 15 ล้านบาท หรือเฉลี่ยตารางวาละ 30,000 บาท”

          นอกจากนี้ยังมีปัจจัยเรื่องของพฤติกรรมลูกค้าเปลี่ยน หนี้ครัวเรือนพุ่งสูงขึ้นถึง 90% แรงงานขาดแคลน ทำให้บริษัทเร่งปรับพอร์ต จากทาวน์โฮมที่มีสัดส่วน 60% มาเป็น บ้านเดี่ยวราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปจากเดิม ที่มีสัดส่วน 20% เป็น 40% พร้อมทั้งเตรียมเปิดตัวคอนโลว์ไรส์ตามแนวรถไฟฟ้า เพื่อสร้างรายได้เสริมให้พอร์ตในอนาคตให้มีสัดส่วน 20% ที่เหลือ 80% สำหรับผู้ประกอบการขนาดกลาง และเล็ก ควรทำโครงการขนาดเล็กลงเน้นทำเลที่ขายได้เป็นหลัก เพื่อลดความเสี่ยงท่ามกลางมรสุม

Reference: หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ