ยักษ์อสังหาแห่ลุย มิกซ์ยูส พัทยา

          ชิงกำลังซื้อต่างชาติ-บ้านหลังที่สอง

          “พัทยา” ทำเลยุทธศาสตร์เมืองท่องเที่ยวแห่งภาคตะวันออก ขุมทรัพย์ โซนเขตเศรษฐกิจพิเศษ “อีอีซี “ที่มีความแข็งแกร่ง ของกลุ่มนักท่องเที่ยวที่กระจายหลากหลายเซ็กเมนต์ ทั้งชาวไทยและต่างชาติ จึงเป็น “หมุดหมาย” ในการลงทุนของบรรดายักษ์ใหญ่อสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นกลุ่มเซ็นทรัล ที่มีโครงการจำนวนมากครอบคลุมทั้งศูนย์การค้า ห้างร้านค้าปลีก โรงแรม รวมทั้ง บริษัท แอสเสท เวิรด์ คอร์ป จำกัด (มหาชน) หรือ  AWC กลุ่ม MQDC และ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ โดยดีเวลลอปเปอร์หลายราย อยู่ระหว่างพัฒนาเมกะโปรเจกต์ “มิกซ์ยูส” มูลค่ารวมมากกว่า 30,000 ล้านบาท

          ชนินทร์ วานิชวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ฮาบิแทท กรุ๊ป จำกัด กล่าวว่า พัทยาเป็นเมือง ที่มีศักยภาพ เป็นเมืองท่องเที่ยวเมืองเดียวที่อยู่ใน เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก หรือ อีอีซี ที่มีกลุ่มคนต่างชาติที่เข้ามาทำงาน (expat)หรือ นักลงทุน เข้ามาอยู่อาศัยประจำ หรือเดินทาง มาทำงาน มีคนกรุงเทพฯ มาซื้ออสังหาฯ ในพัทยา เป็น “บ้านหลังที่สอง” เพื่อพักผ่อน

          ขณะเดียวกัน มีนิคมอุตสาหกรรมใหม่ที่รัฐบาลพยายามโปรโมท มีสนามบิน (ดอนเมือง สุวรรณภูมิ-อู่ตะเภา) มีโครงการรถไฟความเร็วสูง (ไฮสปีดเทรน) ฯลฯ ทำให้พัทยาได้รับอานิสงส์จากนโยบายภาครัฐเข้ามากระตุ้นให้เมืองขยายและเติบโต จากลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน ระบบสาธารณูปโภค

          ประกอบกับการเป็นเมืองที่มีการปกครองอย่างเป็นเอกเทศ ทำให้มีการพัฒนาโครงการต่างๆ ต่อเนื่อง เช่น การถมดินเพื่อขยายชายหาด หรือการพัฒนาโครงการรถไฟรางเบา ซึ่งมีหลายสี เช่นเดียวกับกรุงเทพฯ  เมื่อ 20 ปีที่แล้ว ซึ่งมีการพัฒนาโครงการรถไฟฟ้าบีทีเอส และรถไฟฟ้าใต้ดินเอ็มอาร์ที  ส่งผลให้ราคาที่ดินและที่อยู่อาศัยปรับเพิ่มขึ้นเป็น ปัจจุบันพัทยาราคาเฉลี่ย 200,000-300,000 บาทต่อตารางเมตร คาดอนาคตขยับขึ้น 600,000-700,000 บาทต่อตารางเมตรก็เป็นไปได้

          ”ต่อไปอาจมีเทรนด์ใหม่ คนมีบ้านพัก หรือคอนโดมิเนียมตากอากาศอยู่พัทยาแล้วนั่งรถไฟความเร็วสูงครึ่งชั่วโมงไปทำงานในกรุงเทพฯ หรืออยู่กรุงเทพฯแต่เดินทางไปทำงานในอีอีซีได้เช่นเดียวกัน”

          บิ๊กโปรเจกต์ใหม่ๆ เตรียมเปิดบริการในอีก  3-5 หรือ 7 ปีข้างหน้า  จะเป็นจุดเปลี่ยนให้พัทยาขยับไปอีกสเต็ปหนึ่งที่ไม่ใช่แค่เมืองท่องเที่ยวเล็กๆ อีกต่อไป!

          บิ๊กอสังหาฯ แห่ผุดมิกซ์ยูส

          นอกเหนือจากการลงทุนของภาครัฐ น่าสนใจ อยู่ที่การลงทุนของภาคเอกชนจากบิ๊กคอร์ปในตลาดหลักทรัพย์ฯ เจาะดีมานด์นักท่องเที่ยว กลุ่มแรก บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ที่เข้ามาลงทุนในพัทยาค่อนข้างมากช่วง 10 กว่าปีที่ผ่านมามี โครงการเทอร์มินอล 21 พัทยา มิกซ์ยูสมูลค่า 6,000 ล้านบาท บนที่ดิน 33 ไร่ โรงแรมแกรนด์ เซ็นเตอร์ พอยต์ สเปซ พัทยา มีอัตราเข้าพักเฉลี่ย 80-90% ปัจจุบันอยู่ระหว่างพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสแห่งที่ 3 ซึ่งจะแล้วเสร็จในอีก 3 ปีข้างหน้า

          กลุ่มที่สอง AWC กลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ภายใต้ ทีซีซี กรุ๊ป  ของเจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี ภายใต้โครงการ “อควอทีค” เป็นโครงการมิกซ์ยูสที่จะร่วมยกระดับพัทยาสู่เมืองท่องเที่ยวริมทะเลระดับโลก ประกอบด้วย ศูนย์การค้าระดับลักชัวรี โรงแรม 5 ดาว ธีมปาร์ค และ Branded Residence ในเครือเจดับบลิว แมริออท ที่มีแผนลงทุนทุนกว่า 10,000 ล้านบาท เป็นมิกซ์ยูสขนาดใหญ่อยู่ระหว่างพัทยาเหนือและพัทยากลาง ที่เปิดตัวใน2-3ปีข้างหน้า

          กลุ่มที่สาม  กลุ่มเซ็นทรัล ลงทุนทุนกว่า 3,000 ล้านบาท พัฒนาโครงการล่าสุด “วงศ์อมาตย์ บีช วิลเลจ” ไลฟ์สไตล์มอลล์ริมหาดวงศ์อมาตย์แห่งแรกของไทย ซึ่งกลุ่มเซ็นทรัลขยายการลงทุนสร้างอาณาจักรในพัทยา และจังหวัดชลบุรี มายาวนาน กลุ่มที่สี่  MQDC ในเครือซีพี  มีที่ดินติดทะเล 60-70 ไร่ และไม่ติดทะเลอีกหลาย ร้อยไร่ในนาจอมเทียนใกล้ โอเชียน มารีน่า เป็นโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่มูลค่ากว่า 10,000 ล้านบาท มีห้างไลฟ์สไตล์มอลล์ขนาดใหญ่ รวมทั้งโรงแรม มี Branded Residence ในเครือสตาร์วูด

          ”กรุงเทพฯ ภูเก็ต และพัทยา เป็นเมืองที่มีจำนวนนักท่องเที่ยวทั่วโลกมาเยือนจำนวนมาก เฉพาะกรุงเทพฯ กว่า 20 ล้านคน ภูเก็ต และ พัทยา ทำเลละกว่า 10 ล้านคน ดึงดูดเม็ดเงินลงทุนทั้งในและต่างประเทศอย่างต่อเนื่อง”เทรนด์ Branded Residence มาแรง

          การเปิดตัวของโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ตั้งแต่ช่วงปี 2567 เป็นต้นไป ทำให้ เมืองพัทยาเปลี่ยนไป! ฮาบิแทท จึงมองเห็น “โอกาส” พัฒนาแฟลกชิปคอนโดมิเนียมระดับลักชัวรี ในรูปแบบ Branded Residence ครั้งแรก ภายใต้ชื่อ “วินแดม แกรนด์ เรสซิเดนซ์ วงศ์อมาตย์ พัทยา” เป็นคอนโดไฮไรซ์ 36 ชั้น  385 ยูนิต มูลค่า 3,500 ล้านบาท โดยมี บริษัท อีซีจี เวนเจอร์ แคปปิตอล จำกัด ผู้บุกเบิกและผู้นำด้านการลงทุน Private Equity รายใหญ่ในประเทศไทย เข้ามาร่วมลงทุนในโครงการครั้งนี้เพื่อสร้างโปรดักท์ทางเลือกของคนรุ่นใหม่ทั้งด้านการอยู่อาศัยและลงทุน

          จากประสบการณ์กว่า 10 ปี ในธุรกิจอสังหาฯ พัฒนามากว่า 13 โครงการ บนทำเลศักยภาพในกรุงเทพฯ และพัทยา มูลค่ารวมกว่า 16,000 ล้านบาท นับเป็นอีกก้าวสำคัญของฮาบิแททในการรุกตลาด Branded Residence รับแนวโน้มการเติบโตของตลาดในเซ็กเมนต์นี้

          โดยข้อมูล Savills ระบุว่า ในรอบ 10 ปี ตลาดเอเชียแปซิฟิก มีโครงการ Branded Residence เพิ่มขึ้น 216%  ข้อมูลจาก C9Hotelworks ระบุว่ามีโครงการ Branded Residence จำนวน 79 แห่ง ที่เตรียมเปิดยูนิตใหม่ในเอเชีย  16,130 ยูนิต รองรับดีมานด์ในปี 2568  โดยประเทศไทยครองสัดส่วนโครงการ Branded Residence ถึง 29% ตามด้วยฟิลิปปินส์และเวียดนาม

          “Branded Residence เป็นเทรนด์ที่กำลังมาแรง และน่าจับตามองสำหรับวงการอสังหาฯ ทั่วโลก โดยการลงทุนด้านอสังหาฯเป็นเครือข่ายการลงทุนที่ใหญ่ที่สุด และถือว่ามีความเสี่ยงต่ำในการลงทุนระยะยาว ฮาบิแทท กรุ๊ป จึงได้ใช้กลยุทธ์จับมือกับพันธมิตรระดับโลก เพื่อเพิ่มมูลค่าของโครงการให้ผู้เป็นเจ้าของ โดยบุกเบิกตลาด Branded Residence ในพัทยาเพื่อสร้างการเติบโตบนทำเลที่ได้รับความสนใจอย่างมากสำหรับผู้ซื้อทั้งชาวไทยและต่างชาติที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยถึง 60% อีก 40% ซื้อเพื่อลงทุน สนนราคา 4.79-60 ล้านบาท”ซัพพลายคอนโดพัทยาเหลือน้อย

          ปัจจุบันโครงการคอนโดในพัทยามีซัพพลายพร้อมขาย 107,000 หน่วย มียอดขาย 90% แต่เหลือซัพพลายเพียง 10% ส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ที่จอมเทียนถึง 42%  ทำเลวงศ์อมาตย์เพียง 7%  ซึ่งในวงศ์อมาตย์มียูนิตเหลือขายเพียง 2%

          เท่านั้น จึงเป็น “โอกาส” ในการนำเสนอให้กับกลุ่มลูกค้าคนรุ่นใหม่ และครอบครัวรุ่นใหม่ที่ต้องการบ้านหลังที่สอง (Vacation Home) สำหรับการพักผ่อนระดับลักชัวรี อีกทั้งเป็นสินทรัพย์ ของครอบครัวและเพื่อการลงทุนในอนาคต มีระดับราคาเริ่มต้น 160,0000 บาทต่อตารางเมตร ขณะที่ราคาคอนโดไฮไรส์ที่เปิดขายเฉลี่ยมากกว่า 200,000-300,000 บาทต่อตารางเมตร

          บริษัทมีแผนเปิดตัวโครงการวินแดม แกรนด์ เรสซิเดนซ์ วงศ์อมาตย์ พัทยา ในไตรมาส 4  คาดสร้างยอดขาย 30-40% ก่อนเริ่มงานสร้างปี 2567 แล้วเสร็จปี 2570 เป็นช่วงเดียวกับที่เมกะโปรเจกต์ทั้งรีเทลและรถไฟฟ้าบริเวณพัทยาแล้วเสร็จ

          ”ไตรมาส 4 ปีนี้ตลาดอสังหาฯ น่ากลับมาคึกคักขึ้นผู้ประกอบการพยายามจัดกิจกรรมเพื่อกระตุ้นยอดขาย ยอดโอน เวลานี้การเมืองมีความชัดเจน ได้นายกฯ ที่มาจากภาคอสังหาฯ เชื่อว่านโยบายที่ออกมาจะช่วยสนับสนุนธุรกิจอสังหาฯ ช่วยขับเคลื่อนเศรษฐกิจ”

          ชนินทร์ กล่าวต่อว่า ตลาดยังมีปัจจัยลบจากเงินเฟ้อ และเศรษฐกิจจีนถดถอย โดยเฉพาะภาคอสังหาฯ แต่วิกฤติอาจเป็นโอกาสสำคัญในการออกมาลงทุนในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้มากขึ้น ขณะเดียวกันมีกลุ่มลูกค้ารัสเซียเข้ามาซื้ออสังหาฯ ในประทศไทย โดยเฉพาะภูเก็ต เป็นผลมาจากสงครามรัสเซีย-ยูเครน ที่ลากยาว ซึ่งทำเล “พัทยา” ตอบโจทย์ความต้องการในการอยู่อาศัยของคนต่างชาติหลายเชื้อชาติ ทั้งจีน รัสเซีย อินเดีย ตะวันออกกลาง ยุโรป

          ”แม้ว่าตลาดจีนลดลงแต่ยังมีชาติอื่นเข้ามาทดแทน โดยเฉพาะรัสเซีย คาดว่าใช้เวลา 1-2 ปี กลุ่มคนจีนที่ซื้อแมสคอนโดจะกลับมาอีกครั้ง ต้องรอดูหลังตรุษจีนปีหน้าว่ารัฐบาลจีนจะมีนโยบายอะไรออกมากระตุ้นเศรษฐกิจ”

Reference: หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ