ปี64จับตาทาวน์เฮาส์ต่ำ2ล้านสูญพันธุ์

          โควิด-ที่แพงกดดันตลาดแมสทำเลออกนอกเมือง

          ยุคโควิดไม่มีข่าวดีสำหรับผู้บริโภคอสังหาฯ อัพเดตต้นทุนที่ดินแพง+ รถไฟฟ้าสายใหม่ขยายออกนอกเมือง ตัวการผลักดันบ้านปรับราคาขึ้น จับตาสินค้าทาวน์เฮาส์ต่ำ 2 ล้านใกล้ สูญพันธุ์ “นายกบ้านจัดสรร” ชี้เทรนด์ ราคาบ้านแนวราบปรับขึ้นเฉลี่ย 5% สำนักวิจัย “LWS” สำรวจพบ 19 ทำเล ในเมือง-ใกล้ทางด่วน/รถไฟฟ้าราคาขึ้นยกแผง อีก 17 ทำเลมีทาวน์เฮาส์ต่ำ 2 ล้าน แต่ต้องอยู่โซนนอกเมืองปลายรถไฟฟ้าสายใหม่ “กานดาฯ” ชี้ปัจจัยบวกอัตราดอกเบี้ยต่ำอุ้ม กำลังซื้อ เปรียบเทียบงวดผ่อนเท่ากัน ช่วง 3 ปีที่แล้ว ซื้อได้แค่ราคา 1.5 ล้าน ปัจจุบันกระเถิบราคาถึง 2 ล้าน

          ผู้สื่อข่าวรายงานว่า สถานการณ์โควิดส่งผลกระทบไปทุกหย่อมหญ้า ในวงการธุรกิจที่อยู่อาศัย จุดโฟกัสอยู่ที่ การลงทุนเมกะโปรเจ็กต์ภาครัฐ โดยเฉพาะโครงการก่อสร้างรถไฟฟ้า สายใหม่ที่มีเส้นทางขยายออกสู่ชานเมือง บวกกับภาวะราคาที่ดินยังคงปรับตัวสูงขึ้นตลอดเวลา กำลังกลายเป็นปัจจัยกระทบทำให้สินค้าทาวน์เฮาส์แพงขึ้นตลอดเวลา

          โดยเฉพาะกลุ่มราคาต่ำ 2 ล้านบาท พบว่าแม้ยังไม่ถึงกับสูญพันธุ์ไปจากตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑล แต่ทำเล ที่มีซัพพลายเปิดขายใหม่ต้องขยับ ออกไปอยู่ชานเมือง หรืออยู่ในเขตจังหวัดปริมณฑลแทน โดยมี 19 ทำเลที่ไม่พบการเปิดตัวราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาทเลยในช่วง 3 ปี (2561-2563) ที่ผ่านมา

          เทรนด์แนวราบราคาขึ้น 5%

          นายวสันต์ เคียงศิริ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า แม้เผชิญปัจจัยลบรอบด้าน แต่แนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยยังคงเป็นภาวะราคาขาขึ้นในปี 2564 เหตุผลสำคัญมาจากต้นทุนหลักในการพัฒนาโครงการคือ ต้นทุนที่ดินไม่เคยลดราคาลงมา ทำให้เป็นปัจจัยผลักดันราคาบ้านและคอนโดมิเนียมต้องปรับตัวตามไปด้วย ประเมินว่าราคาปรับขึ้นเฉลี่ย 5% เทียบกับปี 2563

          โดยต้นทุนพัฒนาโครงการมาจากต้นทุนก่อสร้าง ถือเป็นปัจจัยบวกเนื่องจากวิกฤตเศรษฐกิจมีงานน้อยลง ผู้รับเหมาไม่ได้ขึ้นค่าก่อสร้างเพราะต้องการได้งาน ดังนั้น ต้นทุนก่อสร้างจึงไม่เพิ่มขึ้น หรืออย่างน้อยก็ใกล้เคียงกับปี 2563 แต่มาเจอปัญหาที่ดินแพง ราคาบ้านจึงสะท้อนต้นทุนที่เกิดขึ้นจริง

          ”ผมว่าผู้ประกอบการเขาก็เข้าใจ ทุกคน พยายามลดต้นทุนพัฒนาโครงการอยู่ แต่จะลดด้วยวิธีอะไร ตอนนี้วิธีเดียวก็คือลดไซซิ่งโครงการ ผมจะให้รายละเอียดว่า จากบ้านเดี่ยวลดเป็นทาวน์เฮาส์ ตอนนี้ กลายเป็นบ้านแฝด ซึ่งดีไซน์ตอนนี้ได้ 4 ห้องนอน 3 ห้องน้ำ ฟังก์ชั่นเท่ากับบ้านเดี่ยว เพื่อเจาะลูกค้าที่ต้องการบ้านเดี่ยว แต่กำลังซื้อไม่ถึงก็มาซื้อบ้านแฝด ที่ฟังก์ชั่นใกล้เคียงกัน สินค้าทาวน์เฮาส์ ตอนนี้ก็กลายเป็นทาวน์เฮาส์แฝด คอนโดฯก็บีบจนเล็กลงไปเรื่อย ๆ ทุกคน พยายามที่จะลดคอสต์เพื่อให้สินค้าอสังหาริมทรัพย์ไม่เกินกำลังซื้อ แต่ก็ทำได้ในระดับหนึ่ง”

          นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวต่อว่า เทรนด์ราคาบ้านเดี่ยวบนทำเลถนนวงแหวนรอบนอก ผลสำรวจพบว่าไม่ต่ำกว่า 5 ล้านบาท สินค้าบ้านแฝด อยู่ที่ 3-5 ล้านบาท และสินค้าทาวน์เฮาส์ ตลาดหลักราคา 2-4 ล้านบาท ข้อสังเกต คือทำเลที่มีการพัฒนาทาวน์เฮาส์ ราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาท กำลังเผชิญการแข่งขันกับคอนโดฯ เพราะเป็นสินค้าเจาะลูกค้าคนรุ่นใหม่ที่มีพฤติกรรมการอยู่อาศัยในเมืองหรือใกล้เมือง ไม่ต้องเดินทางไกลในการไปทำงานหรือเรียนหนังสือ

          ”มีคำถามว่ายุคนี้เป็นยุคอวสานสินค้าทาวน์เฮาส์ต่ำ 2 ล้านหรือยัง คำตอบคือไม่อวสานหรอกครับ ถ้า ดีเวลอปเปอร์บริษัทใดทำได้ก็ขายดีเป็นเทน้ำเทท่าเลย แต่หายากเพราะต้นทุนพัฒนาโครงการบังคับ ยกตัวอย่าง เมื่อก่อนผมขายทาวน์เฮาส์ในทำเลเดียวกันย่านถนนสุขาภิบาล 3 ยุคแรก ๆ ราคา 6 แสน ล่าสุดราคาขยับเกือบ 5 ล้าน เฉลี่ยอยู่ที่ราคา 3-4 ล้าน” นายวสันต์กล่าว

          ทาวน์โฮมในเมืองทะลุ 20 ล้าน

          นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลุมพินี วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด (LPN Wisdom : LWS) บริษัทวิจัยและที่ปรึกษาพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือบริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ LPN เปิดเผยว่า LWS สำรวจตลาดทาวน์เฮาส์ ราคาต่ำ 2 ล้านบาท ในเขตกรุงเทพฯปริมณฑล ตั้งแต่ปี 2561-ไตรมาส 2/63 ทำเลที่มีการเปิดตัวโครงการทาวน์เฮาส์ต่ำกว่า 2 ล้านบาท กระจายอยู่ในจังหวัดปริมณฑล

          รายละเอียด ทำเล “เทพารักษ์ บางพลี สมุทรปราการ” มีการเปิดตัวโครงการสูงสุด 1,780 หน่วย มูลค่ารวม 2,580 ล้านบาท ขายได้แล้ว 732 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 41% (ดูตารางประกอบ) ทำเล ถัดมา ได้แก่ สมุทรสาคร, ชัยพฤกษ์ 345, รังสิต คลอง 13, ปทุมธานี, พระราม 2, สุขสวัสดิ์, บางนา เป็นต้น

          ในขณะที่ย่านศูนย์กลางธุรกิจ (central business districts : CBD) เช่น อโศก อนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ พญาไท รัชดาภิเษก พระราม 9 ฯลฯ ไม่มีการพัฒนาโครงการทาวน์เฮาส์ที่ระดับราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาท เนื่องจากราคาที่ดินในทำเลดังกล่าวมีราคาสูงเกินกว่าที่จะนำมาพัฒนาได้ ส่วนใหญ่การพัฒนาทาวน์เฮาส์ในย่านนี้มีระดับราคาเกิน 2 ล้านบาท จนถึงราคาสูงกว่า 20 ล้านบาท ขึ้นอยู่กับทำเลและราคาที่ดิน

          ตลาดแมสเกาะปริมณฑล

          สำหรับทำเลที่ยังมีสินค้าทาวน์เฮาส์ ต่ำกว่า 2 ล้านบาท จากการสำรวจพบว่า มี 3 โซนหลัก ได้แก่ 1.ทำเลถนนเทพารักษ์ บางพลี สมุทรปราการ มีราคาที่ดินตั้งแต่ 10,000-19,000 บาท/ตารางวา 2.ทำเลจังหวัดสมุทรสาคร มีราคาที่ดิน 10,000-12,000 บาท/ตารางวา และ 3.ทำเลชัยพฤกษ์ 345 มีราคาที่ดินระหว่าง 13,000-15,000 บาท/ตารางวา

          ที่น่าสนใจพบว่า โครงการที่มีพื้นที่โครงการขนาดเล็กที่สุดเพียง 300 ตารางวา สามารถพัฒนาทาวน์เฮาส์ราคา 1.9 ล้านบาท พื้นที่ใช้สอย 103 ตารางเมตร ฟังก์ชั่น 3 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ จำนวน 13 หลัง มีความสามารถในการทำกำไรเบื้องต้น หรือ GP-gross profit 30% โดยโครงการดังกล่าวมีต้นทุนราคาที่ดินไม่เกิน 10,000 บาท/ตารางวา และมีค่าก่อสร้างเฉลี่ย 11,000 บาท/ตารางเมตร

          ”ปัจจัยสำคัญที่ทำให้การพัฒนาทาวน์เฮาส์ ราคาต่ำกว่า 2 ล้าน ยังลงทุนได้ก็คือ ต้องมีต้นทุนที่ดินในราคาที่เหมาะสม จากผลการศึกษาพบว่า ราคาที่ดินไม่ควรเกิน 19,000 บาท/ตารางวา ค่าก่อสร้างเฉลี่ยไม่เกิน 10,000 บาท/ตารางเมตร โดยที่ยังคงความสามารถในการทำกำไรเบื้องต้น 22-30% ขึ้นอยู่กับราคาที่ดินและราคา ค่าก่อสร้าง” นายประพันธ์ศักดิ์กล่าว

          จับตาต่ำ 2 ล้านใกล้สูญพันธุ์

          นายอิสระ บุญยัง ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กานดา พร็อพเพอร์ตี้ กรุ๊ป กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” เพิ่มเติมว่า สินค้าทาวน์เฮาส์ราคา 2 ล้านบาทขึ้นกับทำเล ถ้าอยู่ในเขตกรุงเทพฯ ซึ่งมีต้นทุนที่ดินแพงมากต่อเนื่องกันมาหลายปี อาจหายากหรือแทบไม่มี ขณะที่ยังสามารถหาได้ทั่วไปในพื้นที่จังหวัดปริมณฑล

          ”การวางแผนพัฒนาสินค้าทาวน์เฮาส์ มีหลักคิดข้อหนึ่ง คือ ปัจจัยบวกของอัตราดอกเบี้ยต่ำในปัจจุบัน ทำให้เพิ่มกำลังซื้อทางอ้อม เพราะเป็นแรงจูงใจทำให้ผู้ซื้อสามารถซื้อบ้านราคา 2 ล้านบาทได้ เมื่อเทียบกับกำลังซื้อ เท่ากัน หากซื้อเมื่อ 3 ปีที่แล้วจะมีความสามารถในการผ่อนราคาเพียง 1.5 ล้านบาทเท่านั้น”

          ”ผมพูดมานานแล้วว่า พื้นที่กรุงเทพฯปริมณฑล สินค้าทาวน์เฮาส์ราคา 1 ล้านบาท สูญพันธุ์ไปตั้ง 6-7 ปีแล้ว ราคาที่ดิน ที่ปรับขึ้นตลอดเวลา คิวต่อไปราคา 1.5 ล้านบาท ก็จะสูญพันธุ์ด้วย ตอนนี้ ในวงการพัฒนาที่ดินเริ่มมาพูดกันที่ราคา 2 ล้านบาทบวกลบแล้ว แต่ก็ยังทำได้อยู่”

          ต้นทุนที่ดินตกไร่ละ 4 ล้าน

          ทั้งนี้ ต้นทุนพัฒนาทาวน์เฮาส์ไม่เกิน 2 ล้านบาท ในการศึกษาความเป็นไปได้โครงการ หรือทำฟีส (feasibility) ราคาที่ดินอยู่ที่ไร่ละ 4 ล้านบาทหรือ 10,000 บาท/ตารางวา สามารถพัฒนาโครงการได้แล้ว

          วิธีการคำนวณต้นทุนแบบเร็ว ๆ หรือคิดในใจเพื่อตัดสินใจซื้อที่ดิน มีสูตรคำนวณคือ โครงการทาวน์เฮาส์กฎหมายควบคุมความยาวที่ดินทุก 40 เมตร ต้องเว้นระยะ 4 เมตร หรือสูตร 40 เมตร เว้น 4 เมตร และขนาดที่ดินเริ่มต้น 16 ตารางวา เท่ากับที่ดิน 1 ไร่ สามารถสร้างได้เฉลี่ย 10-11 ยูนิต ดังนั้น ถ้าหากต้นทุนที่ดินแพงขึ้นไร่ละ 1 ล้านบาท เฉลี่ยต้นทุนทาวน์เฮาส์จะเพิ่มขึ้นยูนิตละ 1 แสนบาท เช่น ที่ดินไร่ละ 4 ล้านบาท ทำทาวน์เฮาส์ราคา 2 ล้านบาท ถ้าต้นทุนที่ดินเพิ่มเป็น 5-6 ล้านบาท ราคาทาวน์เฮาส์จะแพงขึ้นเป็นยูนิตละ 2.1-2.2 ล้านบาท

          ขณะเดียวกัน กลยุทธ์การแข่งขันปัจจุบันมีผู้ประกอบการรายใหญ่ลงมาเล่นตลาดทาวน์เฮาส์จำนวนมาก ทำให้แข่งขันดีไซน์หน้ากว้างถึง 5.7 เมตร ซึ่งเป็นขนาดหน้ากว้างที่สามารถจอดรถ 2 คัน ในบ้านได้อย่างสบาย ๆ และสามารถ โชว์เป็นจุดขายว่าเป็นทาวน์เฮาส์ฟังก์ชั่น บ้านเดี่ยว ราคาจะขยับสูงขึ้นตั้งแต่ 3-5 ล้านบาท เพราะที่ดิน 1 ไร่ สามารถทำได้เพียง 7 ยูนิต เป็นต้น

          ”รูปร่างที่ดินก็มีผลว่าจะสามารถทำ ทาวน์เฮาส์ได้กี่หลังต่อที่ดิน 1 ไร่ ถ้าหากไม่แหว่งไม่เว้า เป็นรูปสี่เหลี่ยมสวย ๆ อาจลงได้ถึง 11 ยูนิต ไม่เกินนี้ รวมทั้งทำเลโครงการ ถ้าซื้อที่ดินไร่ละ 3-4 ล้านบาท แต่อยู่ในซอย ในขณะที่ มีตัวเลือกซื้อแพงขึ้นไร่ละ 5-6 ล้านบาท แต่อยู่ติดถนน โอกาสในการขายจะมากกว่า ราคาก็ขยับขึ้นได้มากกว่า”

          ตัวแปรการแข่งขัน “ค่าก่อสร้าง”

          ต้นทุนสำคัญยังมีค่าก่อสร้าง นายอิสระกล่าวว่า กานดากรุ๊ปลงทุนระบบก่อสร้างสำเร็จรูป หรือพรีแคสต์ ดังนั้นจึงสามารถควบคุมต้นทุนได้อย่างเหมาะสม มีตั้งแต่ตารางเมตรละ 7,500-8,000-9,000 บาท อยู่ที่การออกแบบโครงการว่า ต้องการจับตลาดพรีเมี่ยมแค่ไหน

          แม้กระทั่งดีเวลอปเปอร์ที่ไม่มีโรงงาน พรีแคสต์ และใช้วิธีจ้างเหมาก่อสร้างบ้านก็สามารถควบคุมต้นทุนเฉลี่ยยูนิตละ 800,000-900,000-1 ล้านบาทได้ ทำให้สามารถคำนวณต้นทุนรวมและตั้งราคาขายที่สามารถแข่งขันในตลาดได้

          ”สูตรคำนวณคร่าว ๆ ถ้ารู้ land cost มาเท่าไหร่ รู้ต้นทุน land develop เท่าไหร่ แล้วบวกกับ construction cost สุดท้ายจะออกมาเป็นราคาขาย จากนั้นก็จับมาชนกับราคาตลาด ราคาคู่แข่งในทำเล โดยต้นทุนค่าก่อสร้างเป็นจุดหนึ่งที่สร้างความได้เปรียบในการแข่งขัน เพราะทำให้คอสต์สู้ได้กับทุกคน ซึ่งเป็นเหตุผลที่กานดาฯตัดสินใจลงทุนระบบพรีแคสต์เอง ไม่ได้ใช้เอาต์ซอร์ซ” นายอิสระกล่าว

Reference: หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ