บ้านมือสอง ขายดีบ้านใหม่แพงทรัพย์รอขายเก็งกำไรคึกคัก

          “SAM-CHAYO” ประเมิน Q4 ตลาดกระหน่ำ แคมเปญเทขายทรัพย์ นักลงทุนซื้อของถูกเก็งกำไร ด้าน ธปท.ผ่อนคลายแบงก์ถือครอง NPA นาน 10 ปี ลดภาระช่วงโควิด-แบงก์คล่องตัว

          นางสาวสุวรรณี เจษฎาศักดิ์ ผู้อำนวยการอาวุโส ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ในช่วงไตรมาส 3/2565 ธปท.ได้ออกประกาศผ่อนปรนการถือครองสินทรัพย์รอ การขาย (NPA) ของสถาบันการเงิน โดยมีการผ่อนผันให้ NPA ที่รับมาในช่วงที่มีการระบาดของโควิด-19 สถาบันการเงินสามารถถือครองทรัพย์ได้นานขึ้น จากเกณฑ์เดิมตามกฎหมายกำหนดให้ถือครองเพียงไม่เกิน 5 ปี แต่ ธปท.ได้ขยายเพิ่มเติมให้อีก 5 ปี รวมทั้งสิ้นสามารถถือครองได้ไม่เกิน 10 ปี เนื่องจาก ธปท.เห็นว่ามีหนี้ที่เป็นสินทรัพย์รอการขายบางส่วนเข้ามาเพิ่มขึ้นในช่วงที่สถานการณ์ไม่ปกติ

          ประกอบกับในช่วงที่มีการระบาดของ โควิด-19 ทำให้การขาย NPA ค่อนข้าง เป็นอุปสรรค รวมถึงมีทรัพย์บางส่วนที่เป็นอุปสรรค เช่น ที่ดินตาบอด ไม่มีทางออก หรือพื้นที่มีน้ำท่วมขังประจำ เป็นต้น ส่งผลให้สถาบันการเงินไม่สามารถระบายทรัพย์ NPA ได้ ธปท.จึงมีการผ่อนปรนเกณฑ์การถือครองดังกล่าว เพื่อให้สถาบันการเงินมีความคล่องตัวในการบริหารทรัพย์ NPA มากขึ้น

          ”ช่วงที่ผ่านมา NPA ที่ไม่ติดอุปสรรค เราก็เห็นขายได้ตามกำหนดเป็นปกติ แต่ตัวที่เป็นอุปสรรค เช่น ที่ดินตาบอด ที่ดินน้ำท่วมขัง ที่ทำให้เกิดการขายหรือระบายไม่ได้ จากเดิมหากเกินระยะเวลาถือครอง ส่วนนี้แบงก์จะต้องเข้ามาขอเราอนุมัติทีละแปลง ซึ่งจะเป็นภาระค่อนข้างมาก ดังนั้น หากเข้าเงื่อนไขตามที่กำหนดก็ผ่อนผันให้ถือได้ต่ออีก 5 ปี ซึ่งจะช่วยลดค่าใช้จ่ายด้าน operation ได้ และหากถือครองมากจะมีเรื่องของการตั้งสำรองและเงินกองทุนเท่า x% ด้วย”

          NPA ไหลเข้าไหลออกเร็วขึ้น

          นายชัยยศ ตันพิสุทธิ์ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ ธนาคารกสิกรไทย กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ตอนนี้เกณฑ์การถือครอง NPA ของ ธปท. ยังไม่ได้มีการเปลี่ยนแปลงเพิ่มเติม โดยในช่วงที่มีการระบาดของโควิด-19 ธปท.ผ่อนผันให้ธนาคารสามารถถือครองทรัพย์เพิ่มอีก 5 ปี จากเดิมกำหนดให้ถือได้ 5 ปี รวมเป็น 10 ปี ขณะนี้ภาพรวม NPA เริ่มเห็นสัญญาณการไหลเข้าเร็วและออกเร็วขึ้นกว่าในช่วงที่มีการระบาดของโควิด-19 ส่วนหนึ่งมาจากราคา ที่อยู่อาศัยปรับเพิ่มขึ้น จากปัจจัยต้นทุนที่แพงขึ้น ทำให้ผู้บริโภคทั่วไป และ กลุ่มที่ซื้อเพื่อเก็งกำไรให้ความสนใจเข้ามาซื้อทรัพย์ NPA มากขึ้น ประกอบกับสามารถเจรจาต่อรองกับธนาคารเรื่องราคาได้ ทำให้ความน่าสนใจเพิ่มขึ้น

          จากแนวโน้มทรัพย์ NPA ที่สามารถระบายได้เร็วขึ้น ทำให้ธนาคารไม่ได้ใช้เกณฑ์ระยะผ่อนผันของ ธปท.มากนัก เนื่องจากทรัพย์ NPA เข้าและออกเร็ว โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯและปริมณฑล ส่วนทรัพย์ที่เป็นโรงงานและที่ดินอาจจะระบายยาก แต่โดยเฉลี่ยอายุทรัพย์จะอยู่ที่ 3-5 ปี จะระบายได้เร็ว ประกอบกับธนาคารมีโปรโมชั่น และมีการปรับช่องทางขาย ทำให้ยอดขายทรัพย์ NPA และปีนี้น่าจะได้สูงกว่าเป้าหมายที่ตั้งไว้ ซึ่งโดยเฉลี่ยการขายทรัพย์ NPA เฉลี่ยจะอยู่ที่ 3,000-4,000 ล้านบาทต่อปี

          ทั้งนี้ หากดูทรัพย์ NPA จะประกอบ 2 ส่วน คือ ทรัพย์สิน NPA ทั่วไป และทรัพย์ที่มาจากโครงการพักทรัพย์ พักหนี้ (Asset Warehousing) ซึ่งในส่วนของพักทรัพย์ พักหนี้ ยังไม่ได้เป็นทรัพย์ของธนาคาร แต่เป็นของลูกหนี้ที่สามารถเข้ามาไถ่ถอนทรัพย์ภายใน 5 ปี โดยปกติทรัพย์ NPA ของสถาบันการเงินไม่ควรมีเกิน 1-2% ของทรัพย์สินของธนาคารทั้งหมด อย่างไรก็ดี สัดส่วน ดังกล่าวขึ้นกับนโยบายของแต่ละธนาคาร

          คนนิยมบ้านมือสอง

          นายชัยยศยังระบุด้วยว่า ตอนนี้ทรัพย์ NPA เข้ามาเร็วและออกเร็ว เพราะคนเริ่มฮิตบ้านมือสองมากกว่าบ้านใหม่ ซึ่งช่วยให้การระบายทรัพย์ดีขึ้น และแบงก์เองขายในราคาเท่าทุนหรือได้กำไรนิดหน่อยก็ปล่อยขาย เพราะ NPA เป็นแหล่งพักหนี้ช่วยจัดการหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (เอ็นพีแอล) ซึ่งเทรนด์คงเห็น NPA ไหลเข้ามาเรื่อย ๆ แต่ก็ขายออกได้เรื่อย ๆ เช่นกัน

          ขณะที่ นายธรัฐพร เตชะกิจขจร กรรมการผู้จัดการ บริษัท บริหารสินทรัพย์สุขุมวิท จำกัด (บสส.) หรือ SAM เปิดเผยกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ภาพรวมการขายทรัพย์สินรอการขาย (NPA) ในปีนี้ ถือว่าทำได้ค่อนข้างดีกว่าเมื่อเทียบปีก่อน และคาดว่าภายในปี 2565 น่าจะทำได้เกินเป้าหมายที่ตั้งไว้อยู่ที่ 2,500 ล้านบาท เนื่องจากปัจจุบันสามารถขายทรัพย์ NPA ไปแล้วกว่า 2,000 ล้านบาท ปัจจัยจากแนวโน้มเศรษฐกิจที่ทยอย ฟี้นตัว ขณะเดียวกันก็พบว่าคนที่มีศักยภาพและไม่ได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจให้ความสนใจเข้ามาซื้อ NPA มากขึ้น โดยเฉพาะในทำเลที่ดีและมีศักยภาพ เช่น ที่ดินเปล่าขนาดใหญ่ หรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง รวมถึงคอนโดมิเนียม และหมู่บ้านในกรุงเทพฯและปริมณฑล ที่มีการซื้อขายได้ค่อนข้างดี

          นายธรัฐพรกล่าวด้วยว่า ทรัพย์รอการขายที่ได้รับความนิยมจากลูกค้า โดยเฉพาะที่ดินเปล่าและที่ดินสิ่งปลูกสร้าง จะอยู่พื้นที่บริเวณรอบกรุงเทพฯและแหล่งหัวเมืองใหญ่ เช่น ขอนแก่น อุดรธานี เชียงใหม่ และภูเก็ต ส่วนที่อยู่อาศัย จะเป็นพื้นที่โดยรอบกรุงเทพฯและปริมณฑล และที่อยู่ในโครงการจัดสรรดี ๆ จะเป็นที่นิยมของลูกค้าเช่นกัน

          “NPA เราขายได้ปกติ เพราะเรามีทรัพย์ที่หลากหลาย แต่ที่เห็นเริ่มดีขึ้น จะเป็นที่ดินสวย ๆ มีลูกค้าเข้ามาซื้อเก็บไว้ เพื่อพัฒนาเป็นโลจิสติกส์ โรงงาน และในช่วงปลายปีเราพยายามทำโปรแกรมส่วนลดทยอยออกมาสูงสุดมีถึง 60% และคาดว่าตลาด NPA น่าจะคึกคัก เพราะเป็นซีซั่นขายของทั้ง AMC และแบงก์”

          แข่งอัดส่วนลดกระตุ้นการขาย

          นายสุขสันต์ ยศะสินธุ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ชโย กรุ๊ป จำกัด (มหาชน) หรือ CHAYO เปิดเผยกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า แนวโน้มตลาดสินทรัพย์รอการขาย (NPA) ในปีนี้และต่อเนื่องถึงปี 2566 จะเห็นการแข่งขันหรือเสนอแคมเปญส่วนลด เพื่อกระตุ้นการขายตามความต้องการซื้อของ ผู้บริโภคที่มีมากขึ้น เช่น ราคาประเมินอยู่ที่ 1 ล้านบาท หากเป็นช่วงที่เร่งระบายจะลดราคา 20-30% หรือลดเหลือ 7-8 แสนบาท

          ทั้งนี้ มองว่าปัจจัยที่สนับสนุนให้ตลาด NPA ในระบบค่อนข้างดี จะมาจาก 3-4 ปัจจัยหลัก ได้แก่ 1.ทรัพย์ NPA ที่มีการถือครองนานเกินระยะเวลาที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) กำหนด 5-10 ปี ธนาคารจะต้องมีการตั้งสำรองเพิ่มขึ้นตามเกณฑ์ 2.แนวโน้มหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (เอ็นพีแอล) มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น จึงต้องเร่งระบายทรัพย์ที่เป็น NPA ของเก่าออก

          และ 3.มาตรการภาครัฐ ซึ่งสนับสนุนหรือยกเว้นค่าธรรมเนียมต่าง ๆ เช่น การโอนและภาษีธุรกิจ หรือหากเสียก็เสียในจำนวนที่น้อยลง รวมถึงมาตรการผ่อนคลายของ ธปท.ที่ต้องการช่วยสถาบันการเงินให้สามารถลดเอ็นพีแอลและเอ็นพีเอออกจากระบบได้คล่องตัวขึ้น

          ”การรับซื้อทรัพย์ NPA ของ CHAYO จะตั้งเป้ารับซื้อไว้ไม่เกิน 10% ของพอร์ตลงทุน เช่น รับซื้อหนี้เอ็นพีแอล จะซื้อ NPA ประมาณ 100 ล้านบาท ปีนี้บริษัทตั้งเป้ารับซื้อหนี้ประมาณ 3,000 ล้านบาท เป็นการรับซื้อ NPA ประมาณ 300 ล้านบาท โดยราคารับซื้อจะขอส่วนลด (discount) ประมาณ 50-60% และกรณีที่ยังมีคนอาศัยอยู่จะขอส่วนลดมากกว่า 60% ทั้งนี้ ทรัพย์ที่รับซื้อจะเป็นบ้าน ทาวน์เฮาส์ อพาร์ตเมนต์ คอนโดมิเนียมที่มี 20-30 ห้อง รวมถึงสาขาธนาคาร เป็นต้น”

Reference: หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ