ทำเล ราชพฤกษ์ กลับมาฮอต บิ๊กอสังหา กว้านซื้อที่ดิน 3ห้างใหม่ดันราคาพุ่งไร่ละ40ล้าน

           ประเสริฐ จารึก

          กลับมาร้อนแรงอีกครั้ง “ถนนราชพฤกษ์” ที่สุดของทำเลโซนตะวันตก หลังมีการขยายถนนเชื่อมถึง จ.ปทุมธานี พลิกทุ่งนากลายเป็นถนนคอนกรีตสายใหม่ มีระยะทางกว่า 40 กิโลเมตร วิ่งทอดยาวจากกรุงเทพฯ ผ่านนนทบุรี เข้าสู่ปทุมธานีได้สะดวก บวกกับศักยภาพของถนนเชื่อมได้ทั้งทางด่วนศรีรัช-วงแหวนรอบนอก และถนนสายหลักหลายสาย ไม่ว่ากรุงธนบุรี พรานนก-พุทธมณฑล สาย 4 บรมราชชนนี นครอินทร์ รัตนาธิเบศร์ ชัยพฤกษ์-แจ้งวัฒนะ ปทุมธานี-บางบัวทอง รวมถึงรถไฟฟ้าบีทีเอส สายสีแดงบางซื่อ-ตลิ่งชัน และสายสีม่วงเตาปูน-คลองบางไผ่ จึงเป็นทำเลฮิตติดชาร์ตของบริษัทพัฒนาที่ดินที่ต้องมีอยู่ในพอร์ต

          บิ๊กแบรนด์อสังหา-ค้าปลีกเนรมิตบ้านหรู-ห้าง-คอมมูนิตี้มอลล์

          จากอดีตเมื่อ10 กว่าปีที่แล้วมาถึงปัจจุบัน มีบิ๊กอสังหาริมทรัพย์เข้าไปลงทุนหลายค่าย เริ่มจาก บมจ.แลนด์แอนด์เฮ้าส์ และ บมจ.ควอลิตี้ เฮ้าส์ ที่ส่งแบรนด์บ้านหรูนันทวัน มัณฑนา ลดาวัลย์ พฤกษ์ภิรมย์ ลัดดารมย์ ชัยพฤกษ์ คาซ่าวิลล์ เจาะตลาด จากนั้นมีค่ายอื่นตามมาอย่างต่อเนื่อง ทั้ง บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค บมจ.แสนสิริ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) ที่ส่งแบรนด์บ้านหรูประชันกันสนั่น อาทิ บางกอกบูเลอวาร์ด บ้านกลางเมืองเพอร์เฟคมาสเตอร์พีช คณาสิริเพลส เศรษฐสิริ

          เมื่อเมืองขยายสิ่งที่ตามมามีศูนย์วัสดุก่อสร้าง และคอมมูนิตี้มอลล์ที่พาเหรดเข้าไปปักหมุดรองรับกำลังซื้อกันอย่างคึกคักตลอดสาย ไม่ว่าสัมมากรเพลส, อินเด็กซ์ ลิฟวิ่งมอลล์ ,ชีค รีพับบลิก, โฮมโปร, เดอะวอล์ค, เดอะ เซอร์เคิล, เดอะคริสตัล เอสบี ราชพฤกษ์ ไลฟ์สไตล์ เซ็นเตอร์ เป็นการร่วมทุนระหว่าง บจ. เค.อี.แลนด์ และ เอส.บี.เฟอร์นิเจอร์

          ล่าสุดมีทุนค้าปลีกขนาดใหญ่เข้าไปลงทุนศูนย์การค้าถึง 3 แห่ง ทยอยอวดโฉมในปีนี้มี “โรบินสัน ไลฟ์สไตล์” ของกลุ่มเซ็นทรัล อยู่ฝั่งตรงข้ามไทวัสดุ ใกล้จุดเชื่อมต่อถนนราชพฤกษ์ตัดใหม่ มีพื้นที่กว่า 30,000 ตารางเมตร จะสร้างเสร็จกรกฎาคมนี้

          จากนั้นถึงคิว “โลตัส นอร์ธ” อยู่ติดโรงเรียนนานาชาติเด่นหล้า เป็นศูนย์การค้าที่ทันสมัย ครบวงจร ของเครือเจริญโภคภัณฑ์ (ซีพี) ที่เนรมิตเป็นห้างคอนเซ็ปต์ “SMART Community Center” แห่งแรก ปัจจุบันกำลังเร่งตอกเข็มให้เสร็จกลางปีนี้

          และในปี 2567 ศูนย์การค้า “เซ็นทรัล ราชพฤกษ์” ที่กลุ่มเซ็นทรัลทุ่มทุนสร้างศูนย์การค้ายักษ์ขนาด 180,000 ตารางเมตร เนื้อที่ 60 ไร่ ในรัศมี ต.คลองมหาสวัสดิ์ อ.บางกรวย จ.นนทบุรี สร้างเสร็จเปิดบริการ จะยิ่งทำให้ทำเลนี้โดดเด่นยิ่งขึ้น

          ’เพอร์เฟค’ ลุยราชพฤกษ์-ปทุมฯ

          ผุดบ้านทุกระดับราคา พร้อมทะเลสาบ

          ปัจจุบันจากกระแสของศูนย์การค้าใหม่ ทำให้ “ถนนราชพฤกษ์” เริ่มคึกคัก โดย ”ศานิต อรรถญาณสกุล” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ฉายภาพว่า ถนนราชพฤกษ์ การพัฒนาจะหนาแน่นช่วงสาทรมาถึงถนน 345 ส่วนช่วงราชพฤกษ์-ปทุมธานี ยังมีที่ดินรอพัฒนาอยู่ เพราะถนนเพิ่งเปิดใช้ ขณะที่ราคาที่ดินก็ปรับขึ้นทุกปี โดยราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 10-15 ล้านบาทต่อไร่

          ”การลงทุนอสังหาฯจะเป็นแนวราบระดับบน แนวโน้มของทำเลมีศักยภาพจะพัฒนาไปได้อีกไกล เพราะเป็นถนนเชื่อม 3 จังหวัด จากสาทรผ่านปิ่นเกล้า เข้านนทบุรีและปทุมธานี ซึ่งตอนนี้นนทบุรีมีการขยายตัวด้านที่อยู่อาศัยมาก ยิ่งมีศูนย์การค้ามาเปิด ทำให้เมืองเติบโตมากขึ้น” นายศานิตย้ำ

          สำหรับการลงทุนของเพอร์เฟค ”วงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต” เอ็มดี บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค เปิดพิกัดบนถนนราชพฤกษ์นอกจากโครงการเดิมที่ทยอยปิดการขาย ยังลงทุนอีก 3-4 โครงการใหญ่ ระดับราคา 3-100 ล้านบาท โครงการแรกอยู่ช่วงราชพฤกษ์ต่อเชื่อมถนนชัยพฤกษ์บริเวณถนนหอการค้าไทย พัฒนาเป็นมิกซ์โปรดักต์ มีทาวน์โฮม อาคารพาณิชย์ บ้านเดี่ยวขนาดเล็กถึง ระดับลักชัวรี่ เนื้อที่ 700 ไร่ มูลค่าโครงการ 10,000 ล้านบาท

          ยังมีบริเวณถนนราชพฤกษ์-ปทุมธานี เนื้อที่ 200 ไร่ มีโครงการเพอร์เฟคเพลส เพอร์เฟคพาร์ค และเดอะเมทโทร เป็นทาวน์โฮม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด พร้อมทะเลสาบ มูลค่าโครงการ 6,000 ล้านบาท และโครงการร่วมทุนกับ ซูมิโตโม “เลค ฟอเรสท์” เนื้อที่ 400 ไร่ มูลค่าโครงการ 8,000 ล้านบาท เป็นบ้านเดี่ยวและบ้านแฝด พัฒนา 4 โครงการ เปิดขายแล้ว 1 โครงการ จะเปิดอีก 1 โครงการในไตรมาส 3 นี้ มูลค่า 1,260 ล้านบาท

          ”ราคาที่อยู่อาศัยถนนราชพฤกษ์มีหลากหลาย โดยเฉลี่ยตั้งแต่ 5-20 ล้านบาท เมื่อศูนย์การค้าใหม่เปิดจะเป็นตัวเร่งให้มีการพัฒนาใหม่ๆ ทั้งที่อยู่อาศัย ร้านอาหาร รวมถึงราคาที่ดินที่จะขยับสูงขึ้น ซึ่งช่วงราชพฤกษ์ตอนปลายในซอย ราคาตารางวาละ 35,000-40,000 บาท ติดถนนตารางวาละ 1 แสนกว่าบาท หรือไร่ละ 40 ล้านบาท ต่อไปราชพฤกษ์ตอนปลายจะเป็นทำเลทอง เพราะช่วงต้น ช่วงกลาง การพัฒนาหนาแน่นและราคาที่ดินสูง” นายวงศกรณ์กล่าว

          ’แสนสิริ’ พัฒนามิกซ์โปรดักต์

           สร้างอาณาจักร ‘ราชพฤกษ์-บางพูน’

          ด้าน ”อุทัย อุทัยแสงสุข” ประธานผู้บริหารสายงานปฏิบัติการ บมจ.แสนสิริ เปิดเผยว่า แสนสิริยังลงทุนทำเลนี้ต่อเนื่อง โดยซื้อที่ดินไว้กว่า 200 ไร่ ตั้งแต่ถนนราชพฤกษ์ตัดใหม่ยังสร้างไม่เสร็จ พัฒนาหลายโครงการ เป็นบ้านระดับกลาง-ล่าง เมื่อ 2 ปีที่แล้ว เริ่มพัฒนาโครงการ “คณาสิริ ราชพฤกษ์-346” เนื้อที่ 49 ไร่ เป็นบ้านเดี่ยว 2 ชั้น ขนาด 50-70 ตารางวา พื้นที่ใช้สอย 133-167 ตารางเมตร จำนวน 234 ยูนิต ราคาเริ่มต้น 4.89-6 ล้านบาท มูลค่าโครงการ 1,000 ล้านบาท กำลังจัดโปรโมชั่นมอบส่วนลดสูงสุด 300,000 บาท และดอกเบี้ย 2.25% นาน 3 ปี ถึงวันที่ 31 มีนาคมนี้

          จากนั้นเปิดโครงการ “สิริ เพลส” เป็นทาวน์โฮม 2 ชั้น พื้นที่ใช้สอย 93-133 ตารางเมตร ราคาเริ่มต้น 1.9-3.5 ล้านบาท จัดโปรลดราคาสูงสุด 300,000 บาท ผ่อน 5,000 บาท นาน 2 ปี มูลค่าโครงการ 1,000 ล้านบาท ล่าสุดโครงการ “อณาสิริ” เป็นบ้านแฝด ราคาเริ่มต้น 4-8 ล้านบาท จะเปิดขายไตรมาส 2 นี้

          ”ราชพฤกษ์เป็นทำเลมีศักยภาพเพราะแนวถนนเป็นเหมือนวงแหวนรอบกลาง รองรับการขยายตัวมาจากวงแหวนตะวันตก ซึ่งช่วงสาทร รัตนาธิเบศร์ มาถึงแยก 345 มีการพัฒนาเต็มแล้วทั้งที่อยู่อาศัย ศูนย์การค้า แต่ช่วงตัดใหม่ไปถึงปทุมธานี ยังมีพื้นที่ว่าง และราคาที่ดินปรับขึ้นตลอด” นายอุทัยกล่าว

          นอกจากนี้ แสนสิริยังมีที่ดินย่านบางพูน 400 ไร่ จะพัฒนา “บางพูน DISTRICT” มีหลายโครงการในพื้นที่เดียวกัน ทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์โฮม เจาะกลุ่มลูกค้าระดับกลาง-ล่าง ซึ่งพัฒนาแล้วโครงการ “สิริเพลส รังสิต 1” เป็นทาวน์โฮม 2 ชั้น ราคาเริ่มต้น 2.15-3 ล้านบาท โครงการ “สราญสิริ รังสิต” เป็นบ้านเดี่ยว ราคาเริ่มต้น 5.59-12 ล้านบาท และในเร็วๆ นี้จะพัฒนาโครงการ “อณาสิริ รังสิต” เป็นบ้านแฝด บ้านเดี่ยว สไตล์ญี่ปุ่น ราคาเริ่มต้น 4.59-6 ล้านบาท และ “สิริ เพลส รังสิต 2” เป็นทาวน์โฮมดีไซน์ใหม่

          ’คิวเฮ้าส์’ ขายคฤหาสน์ 30-100ล้าน

          ’เซ็นทรัล-พฤกษา-LPN’ กว้านซื้อที่ดิน

          ขณะที่ความเคลื่อนไหวค่ายอื่น เจ้าถิ่นรุ่นบุกเบิก “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” กำลังเปิดขายโครงการพฤกษ์ลดา ราชพฤกษ์-345 เนื้อที่ 86 ไร่ บ้านเดี่ยว 50 ตารางวาขึ้นไป พื้นที่ใช้สอย 137 ตารางเมตร ราคา 5.79-7 ล้านบาท ส่วน “ควอลิตี้เฮ้าส์” บริษัทในเครือ เปิดขายโครงการ “พฤกษ์ภิรมย์ ราชพฤกษ์ตัดใหม่” เนื้อที่ 78 ไร่ คฤหาสน์หรู ราคา 30-100 ล้านบาท

          ด้าน “แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์” ในแผนลงทุนปี 2565 ช่วงไตรมาส 2 นี้จะเปิดโครงการคอนโดมิเนียมราชพฤกษ์ซอย 5 มูลค่า 1,350 ล้านบาท และซื้อที่ดินใกล้ “โฮมโปร ราชพฤกษ์” พัฒนาโครงการแนวราบแบรนด์ “บ้านลุมพินี” มูลค่า 880 ล้านบาท โดย “โอภาส ศรีพยัคฆ์” เอ็มดีอัพเดตข้อมูล กำลังปรับหน้าดินและสร้างบ้านตัวอย่าง จะเปิดขายปลายปีนี้

          ล่าสุด “เซ็นทรัลพัฒนา” กำลังซื้อที่ดินช่วงโฮมโปรและโลตัส พัฒนาที่อยู่อาศัยแนวราบ ขณะที่ “พฤกษา เรียลเอสเตท” ทาง ”ปิยะ ประยงค์” ซีอีโอ แย้มว่า กำลังเจรจาซื้อที่ดินติดถนนราชพฤกษ์พัฒนาโครงการบ้านเดี่ยวแบรนด์ภัสสรในปีหน้า

          ช่วงเพชรเกษม-บางแวก-ตลิ่งชัน

          ’บ้าน-คอนโด’ซัพพลายยังเหลือขาย

          จากการพัฒนาที่มีเข้ามาไม่ขาดสาย แล้วกำลังซื้อทำเล’ราชพฤกษ์’ เป็นอย่างไร?

          ”โสภณ พรโชคชัย” ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจ.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส เจาะลึกการพัฒนาที่อยู่อาศัยแนวถนนราชพฤกษ์ช่วงต้นจากเพชรเกษม-บางแวก-ตลิ่งชัน ในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา มีเปิดตัวโครงการใหม่เพียงบ้านเดี่ยว ราคาเฉลี่ย 13.5 ล้านบาท 243 หน่วย ส่วนช่วงบางแวก มีบ้านเดี่ยวราคา 20 ล้านบาทขึ้นไป เปิดตัว 59 หน่วย รวมมูลค่า 1,416 ล้านบาท และห้องชุดราคา 1-3 ล้านบาท 118 หน่วย

          โดยช่วงเพชรเกษมมีเปิดตัวที่อยู่อาศัยหลากหลาย มีบ้านเดี่ยวราคา 10-20 ล้านบาท 191 หน่วย มูลค่า 2,633 ล้านบาท บ้านแฝดราคา 10-20 ล้านบาท 90 หน่วย ทาวน์เฮาส์ราคา 5-10 ล้านบาท 106 หน่วย ห้องชุดราคา 1-2 ล้านบาท 161 หน่วย

          ด้านสถิติการขาย “โสภณ” ระบุ ช่วงตลิ่งชันมีที่อยู่อาศัยรอขายอยู่ในสิ้นปี 2564 มาขายในปี 2565 จำนวน 421 หน่วย เป็นบ้านเดี่ยวเกือบทั้งหมด ราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป

          ช่วงบางแวกมีรอขายอยู่ 1,817 หน่วย เป็นห้องชุด 1,551 หน่วย ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท แสดงว่าพื้นที่นี้มีห้องชุดเหลืออยู่มาก จึงแทบไม่ มีห้องชุดเกิดขึ้นใหม่ในทำเลนี้ในปี 2564 ส่วนช่วงเพชรเกษม มีหน่วยเหลือขาย 6,325 หน่วย โดย 5,391 หน่วย เป็นห้องชุดเกือบทั้งหมดระดับราคา 1-3 ล้านบาท

          ส่วนการเปลี่ยนแปลงราคาตั้งแต่ต้นปี-สิ้นปี 2564 ช่วงตลิ่งชัน ราคาโดยรวมลดลง 0.64% โดยเฉพาะกลุ่มบ้านเดี่ยวราคา 10-20 ล้านบาท ราคาลดลงถึง 5.41% แสดงว่าต้องลดราคาเพื่อจูงใจให้มีผู้ซื้อ

          ช่วงบางแวก ราคาลดลงถึง 2.11% โดยเฉพาะกลุ่มบ้านเดี่ยวราคา 10-20 ล้านบาท ราคาลดลงถึง 4.86% และกลุ่มราคา 20 ล้านบาทขึ้นไป ราคาลดลงถึง 3.28%

          ขณะที่ช่วงเพชรเกษม ราคากลับเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ย 1.24% ทั้งนี้ คงเป็นบริเวณที่ใกล้ความเจริญกว่าพื้นที่อื่น โดยเฉพาะบ้านเดี่ยวราคา 10-20 ล้านบาท ราคาเพิ่มขึ้น 3.30% และบ้านแฝดราคา 5-10 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 4.29% และห้องชุดราคา 2-3 ล้านบาท ราคาก็ขยับ 3.27%

          สำหรับการขายช่วงตลิ่งชัน ขายได้รวมกันทุกประเภท 375 หน่วย แต่มีหน่วยเปิดตัวใหม่ 311 หน่วย แสดงว่าอุปทานถูกดูดซับไปมากกว่าอุปสงค์ โอกาสเกิดภาวะล้นตลาดจึงมีไม่มากนัก

          ช่วงบางแวก ขายได้รวมกันทุกประเภท 680 หน่วย แต่มีหน่วยเปิดขายใหม่เพียง 320 หน่วย มีอัตราการดูดซับอุปทานมากขึ้น เช่นเดียวกับช่วงเพชรเกษม ขายได้รวมกันทุกประเภท 1,394 หน่วย แต่มีหน่วยเปิดขายใหม่เพียง 548 หน่วย มีอัตราการดูดซับอุปทานมากขึ้น

          จากข้อมูล “โสภณ” ประเมินว่า ศักยภาพของถนนราชพฤกษ์ช่วงต้นที่ใกล้กับเพชรเกษม มีการพัฒนาที่เร็วและแรงกว่าเพราะอยู่ในช่วงต่อขยายของรถไฟฟ้า ส่วนบริเวณที่อยู่ไกลออกไป เป็นการพัฒนาแนวราบเป็นหลัก โดยเฉพาะบ้านสำหรับผู้ที่มีรายได้สูง

          เมื่อตลาดยังมีช่องว่าง กำลังซื้อยังมี ไม่ว่าจะผ่านมากี่ปี “ถนนราชพฤกษ์” จึงยังเป็นทำเลทองครองใจดีเวลลอปเปอร์อสังหาตลอดกาล

Reference: หนังสือพิมพ์มติชน