คาดอสังหาฯปี66ฟื้นตัวแบบ K Shape
บุษกร ภู่แส
กรุงเทพธุรกิจ
ชงรัฐต่อเวลาลดค่าโอน-จำนอง ลดภาษีธุรกิจเฉพาะ
ภาพรวมของอสังหาฯ ในวันนี้มี ความหลากหลาย และในมุมมองของ มีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาฯ เห็นว่าปรากฏการณ์ บ้านหรู สะท้อนตลาดที่อยู่อาศัยส่งสัญญาณการฟื้นตัวแบบ “K Shape” กลุ่มคนมีกำลังซื้อบ้านราคาเขาใหญ่ ภูเก็ต สวนทางกลุ่มลูกค้ากลาง-ล่าง ที่ได้รับผลกระทบ ดอกเบี้ยขาขึ้น และก็คาดหวังว่าภาครัฐจะต่ออายุขยายมาตรการ ลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยและค่าจดจำนอง เหลือ 0.01% ที่จะหมดอายุลงสิ้นปีนี้ เพื่อกระตุ้นตลาดอีกทาง
มีศักดิ์ ระบุว่า ช่วงที่เกิดโควิด-19 ที่ผ่านมานั้น โครงการบ้านหรู คอนโดราคาแพงต่างลดราคา เพื่อกระตุ้นยอดขาย แต่หลังจากสถานการณ์เริ่มคลี่คลาย บ้านราคาแพงกลับขายดี เนื่องจากพฤติกรรมคนเปลี่ยนไป และการที่ไม่สามารถไปเที่ยวต่างประเทศได้ จึงนำเงินมาซื้อบ้าน รถยนต์ นาฬิกา กระเป๋าแบรนด์เนมราคาแพงแทน ทำให้สินค้าราคาแพงในประเทศขายดี โดยเฉพาะบ้าน เพื่อสร้างสุขกับชีวิตมากขึ้น ทำให้โครงการรีสอร์ต ตามหัวเมืองท่องเที่ยวขายดีในทำเลเขาใหญ่ จ. ภูเก็ต
”แต่ว่ากลุ่มคนเหล่านี้ไม่ได้มีจำนวนมากเท่ากับกลุ่มลูกค้าระดับกลาง ล่าง ซึ่งปัจจุบันมีซัพพลายบ้านราคาแพงเข้าไปเติมในตลาดค่อนข้างมากแต่ไม่แน่ใจว่า ปริมาณดีมานด์ยังคงเพิ่มขึ้นต่อไปหรือไม่ จึงเป็นเรื่องที่น่าเป็นห่วง”
ขณะเดียวกัน สถานการสินเชื่อในครัวเรือน ที่สูงถึง 98% ภายในระยะเวลา 10 ปี จากเดิม อยู่ 50% ดังนั้นการที่อสังหาฯ จะไปต่อ ได้ก็ขึ้นอยู่กับการปล่อยสินเชื่อของธนาคาร เมื่อธนาคารมีวงเงินปล่อยสินเชื่อน้อยลงเนื่องจากตัวเลขใกล้เต็มเพดานแล้ว ทำให้โอกาสที่คนจะซื้ออสังหาฯ ลดลง จึงเป็นอุปสรรคที่สำคัญของธุรกิจ โดยเฉพาะบริษัทที่จับกลุ่มลูกค้าในตลาดล่างที่กำลังซื้อเปราะบาง
สถานการณ์ดังกล่าวสะท้อนว่า การฟื้นตัวซื้ออสังหาฯ ปีหน้าจะเป็นลักษณะ “K-Shaped” คือจะมีกลุ่มที่ฟื้นตัวและยังไม่ฟื้นตัว โดยกลุ่มที่ฟื้นตัวคือกลุ่มตลาดที่จับลูกค้าที่มีกำลังซื้อ อาทิ บ้านเดี่ยวราคาแพง ขณะที่อีกกลุ่มหนึ่งยังไม่ฟื้น กลุ่มคอนโดและทาวน์เฮ้าส์ราคาถูก ยิ่งในสถานการณ์ดอกเบี้ยขาขึ้นและต้นทุนการพัฒนาโครงการที่อยู่ในระดับสูง ถือเป็นปัจจัยลบต่อ ผู้ประกอบการและผู้บริโภคโดยตรง คือ กลุ่มที่กำลังผ่อนชำระที่อยู่อาศัยอยู่ในปัจจุบัน และกลุ่มที่มีความสนใจจะขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยในช่วง 1-2 ปีนี้
โดยกลุ่มลูกค้าที่กำลังผ่อนชำระค่างวดอยู่ในปัจจุบัน แม้จะมีค่างวดที่ต้องชำระต่อเดือนไม่เปลี่ยนไป แต่ค่างวดดังกล่าวจะถูกนำไปชำระดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้น และเหลือส่วนต่างที่จะนำไปตัดเงินต้นได้ลดลง
”จากปัจจัยลบดังกล่าวส่งผลกระทบต่อกลุ่มที่มีความสนใจจะขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย เนื่องจากการขึ้นดอกเบี้ยทุก 1% มีแนวโน้มจะทำให้มูลค่าที่อยู่อาศัยสูงสุดที่ผู้บริโภคสามารถซื้อได้ลดลง 10%”
มีศักดิ์ ระบุว่า แม้ว่าธนาคารจะยังให้สินเชื่อกับลูกค้า แต่ต้องดูความสามารถในการผ่อนชำระเข้ามาพิจารณา ซึ่งกลุ่มที่มีความสามารถในผ่อนส่วนใหญ่จะอยู่ในระดับกลางและบน ส่วนระดับล่างจะถูกปฏิเสธมากขึ้น เพราะความสามารถในผ่อนลดลงและที่ผ่านมาระดับล่างธนาคารปล่อยสินเชื่อไปมากแล้ว ส่งผลให้ยอดการปฏิเสธสินเชื่อในกลุ่มนี้สูงถึง 40-50%
”วิกฤติเงินเฟ้อ ค่าครองชีพที่สูงขึ้น จะกระทบกลุ่มผู้มีราคาได้น้อยอย่างชัดเจนและรุนแรง ฉะนั้นคนกลุ่มนี้จะได้รับผลกระทบ จากการผ่อนเพิ่มขึ้น มากกว่ากลุ่มระดับกลาง บน เนื่องจากคนกลุ่มนี้สูญเสียความสามารถในการผ่อนลดลง”
ทั้งนี้สำหรับการรับมือกับภาพรวมดังกล่าว อยากให้รัฐบาลออกมาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาฯ ต่อเนื่อง ทั้งการต่ออายุ ขยายมาตรการ ลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย และค่าจดจำนอง เหลือ 0.01% ที่จะหมดอายุลงสิ้นปี 2565 นอกจากนี้ จะขอเพิ่มมาตรการใหม่ ลดหย่อนภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% เหลือ 0.01% เหมือนปี 2553
เนื่องจากมองว่าเป็นมาตรการที่ได้ผล เพราะสามารถช่วยลดต้นทุนผู้ประกอบการนำมาลดแลกแจกแถมให้กับผู้ซื้ออีกต่อ นอกจากนี้ยังต้องการให้มีมาตรการผ่อนผัน การปล่อยสินเชื่อให้กับโครงการที่ลูกค้าชั้นดี เพราะแม้มีมาตรการคลายล็อก แอลทีวี แต่ในที่สุดแล้วสถาบันการเงินจะมองที่ขีดความสามารถในการผ่อนชำระเป็นเกณฑ์ โครงการใดมีลูกค้าผิดนัดชำระเงินกู้มากก็จะเป็นภาพลบสำหรับโครงการหรือบริษัทนั้น
ส่วนมาตรการระยะยาวรัฐบาลควรจะยกเว้นภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ภาษีนิติบุคคล ฯลฯ เพื่อเปิดโอกาสให้เอกชนเข้าไปช่วยการเคหะแห่งชาติ (กคช.) พัฒนาที่อยู่อาศัยผู้มีรายได้น้อย โดยเฉพาะ ที่อยู่อาศัยประเภทเช่า โดยนำต้นทุนจากการยกเว้นภาษี มาจัดหาที่ดินทำเลในเมืองช่วยให้สะดวกมากขึ้นประเมินว่าหากรัฐบาลออกมาตรการใหม่ๆ ต่อเนื่องจะช่วยให้ตลาด อสังหาฯเติบโตขึ้น10-20% จากมูลค่าตลาดรวม 7 แสนล้านบาท
Reference: หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ
