โจทย์ใหญ่อสังหาฯ ที่ดินแพง-หายาก 'มิกซ์โปรดักต์-มิกซ์ยูส'คำตอบสุดท้าย

บุษกร ภู่แส

          กรุงเทพธุรกิจ

          ปัจจัยเรื่อง “ที่ดิน” วัตถุดิบหลักและต้นทุน สำคัญในการพัฒนาโครงการการอสังหาริมทรัพย์ นับวันราคาพุ่งขึ้นและหายากขึ้นเรื่อยๆ สอดคล้องกับข้อมูลฝ่ายสรรหาที่ดินและฝ่ายพัฒนาธุรกิจของ เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮม (ประเทศไทย) พบว่า ราคาที่ดินช่วงก่อนและหลังเกิดการ แพร่ระบาดของโควิด-19 ที่ผ่านมา มีการปรับเพิ่มขึ้นแล้วถึง 75% ใน 4 ทำเลสำคัญ!!

          โดยทำเลที่มีโครงสร้างพื้นฐานเชื่อมต่อสู่จังหวัดฝั่งตะวันตก ที่ดินเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 65% เช่น โซนรัตนาธิเบศร์ - ชัยพฤกษ์ บวกเพิ่ม 64.4% โซนปิ่นเกล้า - ราชพฤกษ์ บวกเพิ่ม 65.5% ทำเลที่มีการเกิดใหม่ของทางด่วน ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 97.9% เช่น โซนสุขสวัสดิ์ - ประชาอุทิศ เพิ่มขึ้น 63.2% โซนพระราม 2 - บางบอน เพิ่มขึ้น 97.9%

          ฟากทำเลเมืองที่ขยายจากโครงการรถไฟฟ้า เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 52.3% เช่น โซนวัชรพล - สายไหม เพิ่มขึ้น 52.3% โซนเกษตร - รามอินทรา เพิ่มขึ้น 60.4% ทำเลการแข่งขันสูงจากการพัฒนาโครงการใหม่เพิ่มขึ้น 91.8% เช่น โซนรามคำแหง- อ่อนนุช ราคาที่ดินบวกเพิ่ม 138.3% โซนเทพารักษ์ - บางพลี ราคาที่ดินเพิ่ม 38.8% โซนบางนา - วงแหวน เพิ่ม 98.4%

          แสนผิน สุขี ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮม (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า ทำเลย่านราชพฤกษ์ เคยซื้อที่ดิน ราคาไร่ละ 6 ล้านบาท ปัจจุบันขายตารางวาละ 2 แสนบาท!! หลังโควิดเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 75% บางพื้นที่ราคากระโดดขึ้นสูงมาก หลังมีทางด่วน

          เป็นโจทย์ใหญ่ของอสังหาฯ เพราะราคาไหล เหมือนน้ำไหล แพงขึ้นจนยากต่อการพัฒนาโครงการเพื่อขายที่สำคัญหายากขึ้น โดยเฉพาะที่ดินกลางใจเมือง

          มิกซ์โปรดักต์-มิกซ์ยูส คำตอบสุดท้าย

          ประทีป ตั้งมติธรรม ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ยอมรับว่า ปัญหาที่ดินแพงและหายาก เป็นโจทย์ใหญ่อสังหาฯ ดังนั้นแนวทางการพัฒนาโครงการส่วนหนึ่งจะเป็น รูปแบบ “มิกซ์โปรดักต์” รวมบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ในโครงการเดียว กระจายไปในแต่ละพื้นที่มีศักยภาพ อาทิ อ.บ้านค่าย จ.ระยอง มีที่ดิน 200 กว่าไร่ จะพัฒนาเป็นโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบ 4 โครงการ

          โดยก่อนหน้านี้ได้พัฒนาไปแล้ว 2 โครงการ คือศุภาลัย ปาล์มสปริงส์ ระยอง และ ศุภาลัย บลิซ บ้านค่าย ส่วนโครงการที่ 3 จะเปิดตัวในปีนี้ คือศุภาลัย แกรนด์ วิลล์ และมีแผนที่พัฒนาอีก 1 โครงการ

          พร้อมกันนี้มี “คอมมูนิตี้มอลล์” เอส อเวนิว ระยอง ตลาดให้เช่าประมาณ 1,000 แผง และอาคารพาณิชย์ จำนวน 50 ยูนิต คาดว่าจะเปิดให้บริการบางส่วนในปลายปี2566 และต้นปี 2567 และพื้นที่อีก 30 ไร่ ที่แบ่งขายให้โรงเรียนนานาชาติ สิงคโปร์ หรือ SISB ซึ่งอยู่ระหว่างการก่อสร้าง นอกจากนี้มีแนวคิดที่พัฒนาไป จ.จันทบุรี

          ส่วนของแนวสูงอยู่ระหว่างการหาที่ดิน เพื่อพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ ซึ่งหายากขึ้น! เช่นกัน ขณะนี้กำลังหาที่ดินเพื่อทำคอนโด เพิ่มอีก 3 โครงการ หากซื้อเพิ่มได้ในเดือน ม.ค.-ก.พ. ก็เป็นไปได้ว่าจะสามารถเปิดขายได้ในไตรมาส 4  จากแผนปีนี้จะพัฒนาคอนโด 3 โครงการ ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล 2 โครงการ ต่างจังหวัด 1 โครงการ

          โดยปลายปีนี้จะเปิดโครงการ ศุภาลัย ไอคอน สาทร ซึ่งเป็นคอนโดไฮไรส์ ระดับ ซูเปอร์ ลักชัวรี บนที่ดินกว่า 8 ไร่ เป็นโครงการ “มิกซ์ยูส” ที่อยู่ติดกับถนนสาทรใต้

          ”ปัญหาที่ดินหายากขึ้น อาจทำให้แนวทางการพัฒนาโครงการต้องมีขนาดใหญ่ขึ้น ในรูปแบบของมิกซ์ยูส ที่ผสมผสานหลายๆ ประเภทอสังหาฯ เข้าด้วยกัน เช่น โครงการเชิงพาณิชย์ที่มีอาคารสำนักงาน โรงแรม และศูนย์การค้าในพื้นที่เดียวกัน ศุภาลัย ไม่มีข้อจำกัดเงินทุน เราอยากซื้อพื้นที่ขนาดใหญ่จะได้ไม่ต้องซื้อบ่อยๆ”

          ทางด้าน “โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์” มีการพัฒนาโครงการรูปแบบมิกซ์โปรดักต์ด้วยเช่นกันจากโครงการ “นิว ครอส คูคต สเตชัน” พัฒนาในนามบริษัทร่วมทุน  บริษัท คูคต อัลไลแอนซ์ จำกัด  โครงการดังกล่าวตั้งอยู่บนพื้นที่ 51 ไร่ พัฒนาในรูปแบบคอนโดโลว์ไรส์ แบ่งการพัฒนาเป็นเฟส

          โดยเฟสแรกพัฒนาบนพื้นที่ 11 ไร่ เป็น คอนโดสูง 8 ชั้น จำนวน 4 อาคาร สูง 7 ชั้น จำนวน  2 อาคาร ขนาด 22.05-69.55 ตารางเมตร ราคาเริ่มต้น 990,000 บาท จนถึง 2.7 ล้านบาท หรือราคาเฉลี่ยที่ 65,000 บาท/ตารางเมตร จำนวน 1,202 ยูนิต มูลค่าโครงการ 2,007 ล้านบาท คาดว่าที่ดินทั้ง 51 ไร่นี้ จะใช้เวลาในการพัฒนาทั้งสิ้น 10 ปี!

          ปรากฏว่า สามารถทำยอดขายดีทั้งผู้ที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง และกลุ่มนักลงทุน เพราะสามารถปล่อยเช่าได้ผลตอบแทนการลงทุนที่ดี โดยจากการศึกษาข้อมูลพบว่าอพาร์ตเมนต์ในย่านคูคต สามารถปล่อยเช่าในราคา 7,000-8,000 บาท/เดือน ดังนั้นเมื่อลงทุนซื้อคอนโด นิว ครอส คูคต สเตชัน การันตีผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าถึง 7%

          คอมมูนิตี้แนวราบรับดีมานด์บ้าน

          อาณัติ กิตติกุลเมธี รองกรรมการผู้จัดการฝ่ายพัฒนาโครงการแนวราบ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า จากต้นทุนราคาที่ดิน ที่เพิ่มขึ้นและหายากขึ้นทำให้ผู้ประกอบการ อสังหาฯ ต้องหาซื้อที่ดินรอบนอกเมืองเพื่อพัฒนาโครงการ แสนสิริ วางแผนล่วงหน้ามุ่งเลือกซื้อที่ดินในทำเลศักยภาพ และมีขนาดใหญ่ ทำเลละ 300-500 ไร่ เพื่อแบ่งพัฒนาโครงการอย่างต่อเนื่อง ล่าสุดมี 8 โซน รวมกว่า 2,000 ไร่

          แบ่งเป็น โซนกรุงเทพกรีฑา 500 ไร่ ซึ่งไตรมาสแรกนี้เปิดตัว บูก้าน โซนรังสิต - บางพู  400 ไร่ ปัจจุบันมี 3 โครงการ โซนกรุงเทพฯ - ปทุมธานี ปัจจุบันเปิดขาย 2-3 โครงการ โซนราชพฤกษ์ - 346 เปิดขาย 2 โครงการ โซนตรงข้ามเซ็นทรัลเวสต์เกตเปิด 2 โครงการในปีนี้ โซนประชาอุทิศ 90 จะเปิดเพิ่มอีก 2 โครงการ โซนพระรามสอง วงแหวน และโซนบางนา กม. 26 ย่านบางบ่อ เพื่อต่อยอดการพัฒนา “สังคมอยู่อาศัย สมบูรณ์แบบ” โดยมี T77 เป็นต้นแบบ ถือเป็น “จุดขาย” ที่สร้างความน่าสนใจให้กับลูกค้า ที่เข้ามาอยู่ในโครงการของแสนสิริ

          ”แต่ละโซนเป็นคอมมูนิตี้ขนาด 400-500 ไร่  มีสิ่งอำนวยความสะดวกเสริมให้ลูกบ้านไม่ว่าจะเป็นโรงเรียน ร้านอาหาร คอมมูนิตี้มอลล์ ขนาดเล็ก เป็นจุดเด่นสร้างความได้เปรียบให้แสนสิริ ซึ่งมีที่ดินพร้อมรองรับการพัฒนาโครงการบ้านในทุกเซ็กเมนต์ หรือ มิกซ์โปรดักต์ รวมบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ในโครงการ เดียว กระจายไปในแต่ละพื้นที่เพิ่มโอกาสในการขยายฐานลูกค้า”

          แนวทางการสร้างคอมมูนิตี้ ถือเป็นการแก้ปัญหา ที่ดินราคาแพง และหายาก โดยการพัฒนาโครงการในพื้นที่ใหม่จึงต้องมีสิ่งอำนวยความสะดวกให้ลูกค้าในการใช้ชีวิต อาทิ โรงเรียนนานาชาติ ร้านอาหาร คอมมูนิตี้มอลล์ขนาดเล็ก เป็นไปตามเทรนด์ต่างประเทศ ซึ่งการซื้อที่ดินขนาดใหญ่ทำให้ต้นทุนถูกลง สามารถพัฒนาโครงการหลากหลายในราคาที่ลูกค้าแต่ละกลุ่มเข้าถึงได้

          ปัจจุบัน “แสนสิริ” มีที่ดินในมือตามโซนต่างๆ เพียงพอที่จะพัฒนาโครงการไปได้ 5-10ปี !! พร้อมมองหาที่ดินในทำเลที่น่าสนใจเข้ามาเสริมตลอดเวลา

Reference: หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ