โควิดเอฟเฟคท์ทุบอสังหาฯซึมหนักหวั่นปี 64 เลวร้ายสุด ติดลบ 15%

         การระบาดโควิด-19 จากระลอก 3 สู่ระลอก 4 อย่างรวดเร็วและกำลังพ่นพิษหนัก! จำนวนผู้ติดเชื้อไต่เพดานเฉียดหมื่นทุกวัน ขณะที่ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ รับผลกระทบ 2 เด้ง จากมาตรการปิดแคมป์คนงานก่อสร้าง 30 วัน ต่อด้วย “ล็อกดาวน์ 14 วัน” ทำให้ ดีเวลลอปเปอร์ เข้าสู่โหมดเหยียบเบรก!!!การลงทุนโครงการใหม่ ต่อเนื่องจาก ปี 2563 พร้อมประเมินกรณีเลวร้ายสุดปี 2564 ภาพรวมเปิดตัวโครงการใหม่น่าจะติดลบ สูงถึง 15% ด้วยปริมาณต่ำกว่า  60,000 ยูนิต เฉพาะอดีตดาวรุ่งอย่าง “คอนโดมิเนียม”  เปิดเพียง 24,000 ยูนิตเท่านั้น

          วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคาร และรักษาการผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ฉายภาพสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยโดยประเมินตัวเลขการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2564 ช่วง 4 เดือนที่ผ่านมา พบว่า มีการเปิดตัวโครงการใหม่ “ลดลง” ต่อเนื่อง ตั้งแต่เดือน ม.ค. ติดลบ 77% เดือน ก.พ. ติดลบ 47% เดือน มี.ค. ติดลบ 73%  ส่งผลไตรมาสแรกการเปิดตัวใหม่ “ติดลบ 63%” ขณะที่เดือน เม.ย. ปีนี้เทียบปี 2563 แม้ตัวเลขจะบวก 42%  มีโครงการเปิด 663 ยูนิต จาก 467 ยูนิต  สัดส่วนเปอร์เซ็นต์เติบโตสูงแต่เชิงจำนวนเพิ่มขึ้นเพียง 200 หน่วยเท่านั้น

          สำหรับ เดือน พ.ค.  ตัวเลขยังคงติดลบ 70% ซึ่งภาพรวมการเปิดตัวโครงการตั้งแต่ต้นปีจนถึงเดือน พ.ค. ติดลบราว 60% สะท้อนว่า แนวโน้มการเปิดตัวโครงการใหม่ปี 2564 น่าจะติดลบมากกว่าปี 2563

          ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ  คาดการณ์ต่อไปว่า การติดลบคงยังมีอยู่อย่างต่อเนื่องในช่วงไตรมาส 3 หลังจากนั้นในไตรมาส 4 อาจปรับตัวดีขึ้นเล็กน้อย หากสถานการณ์ การแพร่ระบาดโควิดคลี่คลาย

          กรณีที่เป็นไปตามแผนงานที่วางไว้ (Base Case Scenario) ทว่าภาพรวมทั้งปี 2564 การเปิดตัวใหม่มีโอกาสที่จะติดลบต่อเนื่อง 5% จากปี 2563 ที่ติดลบ 32% ส่วนกรณีเลวร้ายสุด (Worst Case Scenario) อาจติดลบถึง 15% ขึ้นอยู่กับ สถานการณ์ในครั้งปีหลัง!!!

          ภาพรวมการเปิดตัวโครงการปีนี้ กรณีเป็นไปตาม Base Case Scenario คาดว่าจะมี 62,500 ยูนิต  ติดลบ 5% จาก ปีก่อนเปิดตัวโครงการ 66,200 ยูนิต หากเลวร้ายสุด คาดเปิดตัวต่ำกว่า 60,000 หน่วย หรืออยู่ที่ราว  56,300 ยูนิต

          อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาย้อนหลังในปี 2561 การเปิดตัวโครงการขยายตัว 16.9% แต่ในปี 2562 ที่มีการใช้มาตรการคุมเข้มสินเชื่อภาคอสังหาริมทรัพย์(แอลทีวี)  จากธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) ทำให้ การเปิดตัวโครงการใหม่ติดลบ 19% ซ้ำด้วยวิกฤติการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด ในปี 2563  การเปิดตัวโครงการใหม่ติดลบถึง 32%  และ ติดลบต่อเนื่อง 5% หรือ อาจจะถึง 15% ในปีนี้ เท่ากับว่า การเปิดตัว โครงการใหม่ “ลดลง” ต่อเนื่องติดต่อกันเป็นปีที่ 3

          วิชัย อธิบายว่า ภาพรวมการเปิดตัว โครงการใหม่ลดลงนั้น ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการที่ดีเวลลอปเปอร์ “ปรับตัว” จากก่อนหน้านี้เร่งเปิดตัวโครงการ จำนวนมากจนเกิดภาวะ “โอเวอร์ซัพพลาย” ในตลาดคอนโดมิเนียม ผนวกกับปัจจุบัน ตลาด “ไม่มีกำลังซื้อ” โดยเฉพาะ คอนโดมิเนียม

          ในปี 2561 คอนโดมิเนียมเปิดตัวใหม่ 77,200 ยูนิต  ปี 2562   ลดลงเหลือ 55,000 ยูนิต  และลดลงเกือบครึ่งในยุคโควิดปี 2563 อยู่ที่ 30,000 ยูนิต  ปี 2564  อาจเหลือราว 24,000 -27,000 หน่วย ซึ่งตัวเลขดังกล่าวเฉพาะพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล

          เป็นเหตุให้ผู้ประกอบการปรับพอร์ต หันมามุ่ง “แนวราบ” ซึ่งตลาดยังไปได้มากขึ้น และถือเป็นการปรับตัวที่ถูกต้อง เพราะมีกลุ่ม “เรียลดีมานด์” รออยู่ แต่ต้องระมัดระวังอย่างมาก เพราะ บ้านราคาแพงหรือไฮเอนด์เซ็กเมนต์ เป็นกลุ่มที่มีลูกค้าจำนวนน้อย และนิยมซื้อ เพื่ออยู่เองมากกว่าปล่อยเช่าหรือเก็งกำไรเหมือนคอนโดมิเนียม  จึงมีดีมานด์ไม่มาก และค่อนข้างจำกัด หากไม่มีจุดขายที่โดดเด่นจริง โอกาสขายได้ยาก! ยิ่งในภาวะล็อกดาวน์ คนไร้อารมณ์ซื้อ เพราะกังวลกับโรคระบาดและความไม่แน่นอนของรายได้ในอนาคตมากขึ้น

          สอดคล้องกับ “อาภา อรรถบูรณ์วงศ์” นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ช่วงเวลานี้ ทุกคนรับได้บาดเจ็บกันไปทั่วหน้า เพราะไม่มีใครเคยมีประสบการณ์แบบนี้มาก่อนในการที่รับมือปัญหาที่เกิดขึ้นจากโรคระบาด ไม่ว่าจะมาตรการปิดแคมป์และล็อกดาวน์ ยิ่งมีโครงการในมือจำนวนมากรายจ่ายประจำยิ่งสูง กดดันผู้ประกอบการที่ต้องแบกภาระค่าใช้จ่ายทั้งเงินเดือน ดอกเบี้ย ค่านิติบุคคล หากยอดขายเข้ามาน้อยเลี่ยงผลกระทบไม่ได้แน่นอน

          สถานการณ์ดังกล่าว ส่งผลให้การเปิดตัว โครงการใหม่ลดลง เพราะอสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจ “เงินจม” ต่างจากธุรกิจบริหาร ซื้อมาขายไป

          เงินจมไประหว่างการก่อสร้างหลักร้อยล้าน พันล้าน หมื่นล้านบาท  หากสถานการณ์ ยังคงเป็นแบบนี้  ใครไหวตัวทันยังไม่ได้ ขึ้นงานเชื่อว่า จะแตะเบรกโครงการใหม่ แน่นอน เพราะไม่รู้ว่าโควิดระลอกนี้ จะรุนแรงและยาวนานขนาดไหน”

          ดีเวลลอปเปอร์ต้องระมัดระวังการลงทุนมากขึ้น ใช้นโยบาย “Wait & See” การเปิดโครงการใหม่ปีนี้ชะลอตัวไม่น้อยไปกว่าปีที่ผ่านมา และหลายคนหยุด จนกว่าจะมั่นใจกับสถานการณ์ก่อนตัดสินใจเปิดโครงการใหม่

Reference: หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ