เลี่ยงภาษีที่ดิน แห่ขึ้นมิกซ์ยูส สบช่องกทม.ปรับสีผัง-ราคาประเมินใหม่

          บิ๊กทุนไล่ซื้อที่แปลงใหญ่กลางเมือง

          ขึ้นแน่น คอนโดฯ-ออฟฟิศ

          บิ๊กทุน หนีภาระภาษีที่ดิน แห่ขึ้นบิ๊กโปรเจ็กต์ที่แปลงใหญ่กลางกรุง-เทขายที่ดิน เช็นทรัล ปักหมุด มิกซ์ยูสระดับโลก ตระกูลเสรีเริงฤทธิ์ เทขายยกแปลงที่ดินแดนเนรมิตเก่า 34 ไร่ 4,000 ล้าน วิภาวดีไม่น้อยหน้า นครชัยแอร์ ขาย 16 ไร่  รับผังเมืองใหม่ พื้นที่สีน้ำน้ำตาล ด้านปตท.ยึดที่ดิน 70 ไร่ หลักสี่

          การเปิดประเทศ ทิศทางเศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัว ประกอบกับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครปรับปรุงครั้งที่ 4 เพิ่มการใช้ประโยชน์ที่ดินให้สูงขึ้น ตามการลงทุนโครงข่ายรถไฟฟ้าสายใหม่กลายเป็นปัจจัยเกื้อหนุนให้ดีเวลลอปเปอร์ปัดฝุ่นนำที่ดินที่ดินแปลงใหญ่ ขึ้นโครงการมิกซ์ยูส โรงแรมอาคารสำนักงาน คอมเพล็กซ์ ศูนย์การค้า คอนโดมิเนียมหรู บนทำเลศักยภาพ กันอย่างต่อเนื่อง ขณะเดียวกันยังมีที่ดินจำนวนไม่น้อยต้องการเทขาย หรือปล่อยเช่าให้กับนายทุนนำไปพัฒนาโครงการต่อเนื่อง จากตัวแปรภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างราคาประเมินที่ดินใหม่ที่กำลังจะประกาศใช้วันที่ 1 มกราคม 2566 ล้วนแต่มีผลต่อการเพิ่มภาระเก็บภาษีในแต่ละปีแทบทั้งสิ้น และแน่นอนว่า จะมีทุนยักษ์สายป่านยาวให้ความสนใจรอช้อนซื้อ

          เซ็นทรัลบูมย่านพหลฯ

          ที่ดินทำเลทองพลโยธิน 19/1 ตรงข้ามที่ดินแดนเนรมิตเก่า ของ บริษัทเช็นทรัลพัฒนา จำกัด(มหาชน) CPN กำลังถูกพลิกโฉม พัฒนาโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ทั้งโรงแรม ศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน คอนโดมิเนียม มูลค่ากว่า 20,000 ล้านบาท หลังจากซื้อที่ดินต่อจากบีทีเอสกรุ๊ป มาระยะหนึ่ง วงเงิน 8,000 ล้านบาท แต่ในขณะนั้นเกิดเศรษฐกิจชะลอตัว และเกิดสถานการร์โควิด ทำให้ต้องชะลอแผนพัฒนาออกไป  ปัจจุบันได้ปรับพื้นที่ จัดทำสาธารณูปโภค โดยมีเป้าหมายเริ่มตอกเข็มในปี2566 ที่น่าจับตาที่ดินแปลงดังกล่าวตั้งอยู่ห่าง ศูนย์การค้าเซ็นนทรัลลาดพร้าว ราว 50 เมตรเท่านั้น ซึ่งหลายฝ่ายจับตามองว่า เซ็นทรัลจะต่ออายุสัญญากับการรถไฟหรือไม่ เพราะมีที่ดินแปลงดังกล่าวอยู่ใกล้ๆ กูรูหลายราย ระบุว่า เซ็นทรัลจะต่อสัญญากับการรถไฟแห่งประเทศไทย(รฟม.) เพราะเป็นที่ดินทำเลศักยภาพ ของการช็อปปิ้งที่หาได้ยากยิ่งเวลานี้ และสามารถเชื่อมทะลุถึงกันได้ทั้งฝั่งวิภาวดีและพหลโยธิน

          แดนเนรมิตขาย4พันล้าน

          ที่ดินอีกแปลงที่มีความเคลื่อนไหว ซึ่งอยู่ตรงข้ามที่ดินเซ็นทรัล เป็นที่ดินที่ตั้งแดนเนรมิตเก่า เนื้อที่ 34 ไร่ ของคนในตระกูล เสรีเริงฤทธิ์ ปัจจุบันถูกโอบล้อมไปด้วย ตึกสูง รถไฟฟ้าพาดผ่าน ความเจริญแผ่ขยายเข้าปกคลุมพื้นที่ ทำให้ราคาที่ดินขยับตัวสูง “ฐานเศรษฐกิจ” ลงพื้นที่สอบถาม ความเคลื่อนไหว ที่ดินแปลงนี้ ซึ่งได้รับคำตอบว่า ปัจจุบันเจ้าของที่ดิน ต้องการขายยกแปลงทั้ง 34 ไร่  มูลค่าตามราคาประเมิน 4,000 ล้านบาท ให้กับนักลงทุนรายใหญ่ เพราะในแต่ละปีต้องชำระภาษีที่ดินไร่ละ 7 แสนบาท แม้ปัจจุบันได้เปิดพื้นที่บางส่วน ให้เช่าปลูกเป็นมะม่วงเมล่อน สตอเบอรี่ เพื่อลดภาระภาษี แต่ตามข้อเท็จจริง ควรใช้พื้นที่ให้เกิดประโยชน์สูงสุดตามศักยภาพ เชื่อว่าจะมีนักลงทุนให้ความสนใจจำนวนมาก

          ห่างกันไม่มากที่ดินข้างกองปราบเก่า บริษัทเอพีไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) ซื้อบ้านเก่าสร้างคอนโดมิเนียมหรูสูง กว่า 40 ชั้น มีกำหนดแล้วเสร็จในปี 2567 ทำเลติดกัน ด้านหลัง โลตัส เป็นโครงการของค่ายแสนสิริ และของบีทีเอสกรุ๊ป  และไล่ไปจนถึงห้าแยกลาดพร้าวที่มีโครงการของมหาวิทยาลัยเซ็นจอห์น นอกจากมีคอยโดมิเนียม เดอะเชนต์ และมีโครงการคอนโดมิเนียมของค่ายเอพี แสนสิริ พัฒนาอยู่

          เช่นเดียวกับ ค่ายสิงห์เอสเตท ได้พัฒนายกซอยเฉยพ่วง จากวิภาวดีทะลุ พหลโยธิน ล่าสุดได้เปิดอาคารเอาโอเอซิส อาคารสำนักงานหรู ซึ่งอนาคตจะเป็นทั้งย่านแหล่งงาน ช็อปปิ้ง และที่อยู่อาศัยรวมอยู่ที่เดียวกัน ใกล้กันฝั่งพหลโยธินให้สถานีหมอชิต โครงการหมอชิตคอมเพล็กซ์ตึกแฝดสูง 36 ชั้นมิกซ์ยูสขนาดใหญ่อยู่ระหว่างก่อสร้างหากแล้วเสร็จ เชื่อว่าจะทำให้ทำเลนี้มีสีสัน

          ที่ดินนครชัยแอร์ ถูกจับตา

          ที่ดินที่ถูกจับตามอง อย่างมากอีกแปลง เป็นทำเลทองย่านวิภาวดี-รังสิตของบริษัทนครชัยแอร์ จำกัด บริษัทเดินรถโดยสารประจำทางขนาดใหญ่ทำเลรายรอบไปด้วยสถานที่ราชการกองบัญชาการศึกษา สำนักงานตำรวจแห่งชาติโรงเรียนนานาชาติและอยู่ตรงข้ามกับวัดเสมียนนารีพื้นที่ไม่ห่างกันจะเป็นที่ดินที่ตั้งสำนักพิมพ์บ้านเมืองที่ได้รับการยืนยันว่า กำลังเปลี่ยนมือเป็นโชว์รูม เบนซ์ ที่สามารถเชื่อมทะลุไปยังแยกรัชวิภาถนนรัชดาภิเษก

          เปิดเช่า15ไร่แยกรัชโยธิน

          ที่ดินหัวมุมแยกรัชโยธิน ยาวขนานไปกับถนนรัชดาฯ ซึ่งอยู่ฝั่งตรงข้ามกับ สถานีตำรวจนครบาลพหลโยธิน ติดป้ายประกาศขาย 15ไร่ สอบถาม เจ้าพนักงานตำรวจ ดังกล่าวระบุว่า เจ้าของไม่ต้องการผลักภาระภาษีที่ดินโดยหาคนเช่าเพื่อพัฒนา ขณะด้านหลังสถานีตำรวจ มีที่ดินอีกแปลงไม่ต่ำกว่า 10 ไร่เดิมเป็นโรงไม้เก่า ปัจจุบันได้รื้อถอนออกทั้งหมดแล้ว จากการบอกเล่าของคนในโรงไม้ระบุว่าเป็นที่ดินของคนในตระกูลธรรมวัฒนะ คาดว่าอนาคตที่นี่จะถูกพัฒนาเนื่องจาก ทำเลติดรถไฟฟ้าสายสีเขียว ราคาที่ดินจะขยับสูง

          ส่วนที่ดินติดแปลงเจ้าสัวเจริญ เนื้อที่ 16 ไร่ ประกาศขายที่ดินซึ่งเป็นแลนด์ลอร์ดใหญ่ โดยขายในราคา กว่า 1,000 ล้านบาทจากการสอบถามได้รับคำตอบว่าหากปีหน้าสถานการดีขึ้นนักท่องเที่ยวกลับมาก็จะนำที่ดินมาพัฒนาเองเป็นโครงการที่อยู่อาศัยคอมเพล็กซ์มิกซ์ยูส

          ตลาดโชคชัย 4 ไล่รื้อ

          ย่านโชคชัย 4 อีกทำเลที่มีการพูดถึงต่อเนื่องเนื่องจาก เจ้าของที่ดินมีการไล่รื้อตึกแถว เนื้อที่ 22 ไร่ จากการบอกขาย กว่า 2000 ล้านบาท ซึ่งจากการบอกเล่า ว่าค่ายเซ็นทรัลได้ซื้อเพื่อพัฒนาคอนโดมิเนียม แต่ทั้งนี้ไม่แน่ชัดว่าใช่เช็นทรัลจริงหรือไม่

          อย่างไรก็ตามทำเลลาดพร้าวตลอดแนวมีการเปลี่ยนแปลงค่อนข้างมากจากตึกแถวเก่าเปลี่ยนเป็นคอนโดมิเนียม ล่าสุด ร้านอาหารร่วมจิตปูดองติดประกาศขายที่ดิน 500 ไร่เพื่อพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมใกล้กับศูนย์การค้าเดอะมอลล์

          ปตท.ยึดหลักสี่

          ที่ดินทำเลหลักสี่ติดสถานีรถไฟฟ้าสีแดง ถนนโลคอลโรด มีความเคลื่อนไหวอย่างต่อเนื่อง เมื่อกลุ่มปตทได้ซื้อที่ดินแปลงใหญ่ 70 ไร่ ของตระกูลรัชตะทรัพย์ พัฒนามิกซ์ยูส ซึ่งปัจจุบันล้อมรั้วและเตรียมลงมือพัฒนา หลังจากสถานการณ์โควิดคลี่คลายและท่องเที่ยวฟื้นตัว

          ผังเมืองพลิกโฉมเมือง

          แหล่งข่าวจากรุงเทพมหานครระบุว่า ผังเมืองกทม.ใหม่ได้ปรับการใช้ประโยชน์ที่ดินเอื้อต่อการพัฒนาค่อนข้างมาก โดยเฉพาะทำเลย่านห้าแยกลาดพร้าว รัชโยธิน วิภาวดีรังสิต ส่วนใหญ่เป็นพื้นที่สีน้ำตาลที่ดินประเภทอยู่อาศัยหน้าแน่นมากสร้างได้ 8 เท่าของแปลงที่ดิน โดยเฉพาะทำเลที่มีรถไฟฟ้าสายใหม่ก่อสร้างและเปิดให้บริการ เพราะต้องการดึงคนเข้าใช้พื้นที่ให้เกิดความคุ้มค่าเดินทางระบบรางแก้ปัญหารถติดให้มากที่สุด

          ”ผังเมืองกทม.ใหม่ได้ปรับการใช้ประโยชน์ที่ดินเอื้อต่อการพัฒนาค่อนข้างมาก”

Reference: หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ