เตือนแนวราบราคา 10 ล้านอัพ ลูกค้าจำกัด - เสี่ยงยอดขายอืด

          ผู้ประกอบการเบนเข็ม แข่งชิงตลาด เพิ่มทางเลือก

          ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ ส่งสัญญาณเตือนดีเวลลอปเปอร์แห่ผุดโครงการแนวราบราคา 10 ล้านขึ้นไป เสี่ยงเผชิญยอดขายอืด ระบุยอดโอนต่อปี สูงสุดไม่เกิน 5 พันยูนิต น้อยกว่าขาย คอนโดต่อเดือน อัลติจูด -พฤกษา”เน้นพัฒนาโครงการขนาดเล็ก บนทำเลไพร์มไทม์ ชิงเรียลดีมานด์

          นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์และรักษาการ ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า สถานการณ์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปีนี้ แม้ตลาดแนวราบจะยังคงไปได้ แต่การที่ดีเวลลอปเปอร์จะลงทุนพัฒนา โครงการบ้านแนวราบแต่ละเซ็กเมนต์ จำเป็นต้องศึกษาข้อมูลให้รอบคอบ โดยเฉพาะระดับราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาท ขึ้นไป ซึ่งพบว่า มียอดการโอนเดือนละ 300-400 ยูนิตเท่านั้น หากดีเวลลอปเปอร์พัฒนาโครงการในเซ็กเมนต์นี้ออกมา จำนวนมาก แม้จะทยอยขายและทยอยโอน ต่อเนื่อง แต่โดยภาพรวมยอดโอนเพียงปีละ 3,000-4,000 ยูนิต หรือมากสุด ราว 5,000 ยูนิตถือว่าน้อยมาก เมื่อเทียบกับ เซ็กเมนต์ราคา 2-3 ล้านบาท มียอดโอน เฉลี่ย 4,000-5,000 ยูนิตต่อเดือน ดังนั้น การเปิดตัวโครงการระดับราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไปต้องระมัดระวังมากขึ้น

          ดีเวลลอปเปอร์ต้องระวัง แม้ว่าตลาดนี้ดูดี มีอัตราการเติบโตที่ดี แต่ต้องดูจำนวนซัพพลายด้วย อย่ามองแต่เปอร์เซ็นต์การเติบโตเพราะอาจกระอักเลือดได้ในอนาคตเมื่อยอดขายอืดเพราะอัตราการดูดซับไม่ทันกับซัพพลายที่ออกมา ซึ่งประเทศไทยพีระมิดกลุ่มระดับบนมีน้อยยิ่งมีซัพพลายเยอะลูกค้าจะมีตัวเลือก มากขึ้น คนขายลำบากหากสินค้าไม่ตอบโจทย์ ยิ่งสินค้าราคาแพง ความคาดหวังย่อมสูงตามไปด้วย ขายไม่ง่ายนัก

          นายวิชัย ระบุว่า ปัจจุบันตลาดแนวราบ ระดับราคา 5-7 ล้านบาทมียอดโอนเฉลี่ยเดือนละ 900-1,100 ยูนิตสูงกว่าระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปถือเป็นตลาดที่น่าสนใจอยู่ในระดับเซกเมนต์กลางที่เป็นกลุ่ม คนที่มีกำลังซื้อ มีปัญหาการขอสินเชื่อน้อยกว่าระดับ 2-3 ล้านบาท

          อย่างไรก็ตาม จากตัวเลขตลาดลักชัวรี หรือตลาดระดับบน ในช่วง 4 ปีที่ผ่านมา มูลค่ารวมยอดขายบ้านลักชัวรีราคา 20 ล้านบาท ขึ้นไป มีแนวโน้มเติบโตขึ้นเฉลี่ยต่อปี 16,800 ล้านบาท และเมื่อเทียบในช่วงครึ่งปีแรก ของปี 2561-2563 พบว่า ตลาดมีอัตราเติบโตเฉลี่ยสูงขึ้นถึง 17.35% ต่อปี โดยยอดขาย ครึ่งปีแรกของปีที่ผ่านมาอยู่ที่ 10,006 ล้านบาท  ทำให้ผู้ประกอยการอสังหาฯ หลายรายต่างเปิดตัวโครงการเจาะตลาดนี้ อาทิ ค่ายแสนสิริ เปิดตัว บูก้าน มูลค่าโครงการ 600 ล้านบาท จำนวน 14 ยูนิตในทำเลโยธินพัฒนา

          นายชยพล หรรรุ่งโรจน์ ประธาน เจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท อัลติจูด ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด มองว่า ทางรอดของดีเวลอปเปอร์ ขนาดกลางเล็กต้องมุ่งพัฒนาโครงการ ที่ตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมายเฉพาะเน้น โครงการขนาดไม่ใหญ่ เลือกทำเลกลางเมือง ซึ่งหาที่ดินยาก มาพัฒนาโครงการ ระดับ ลักชัวรี โดยล่าสุด บริษัทได้เปิดตัว 2 โครงการ มูลค่ารวม 998 ล้านบาท ภายใต้แบรนด์ อัลติจูด ฟอเรสต์ ย่านอารีย์ เป็นบ้านเดี่ยว จำนวน 10 ยูนิต ราคาเริ่ม 28 ล้านบาท และย่านรัชดา คาดว่า จะได้รับการ ตอบรับที่ดี

          แทนที่จะเล่นราคาสู้มาพัฒนาโครงการที่มีมูลค่าขนาดไม่ใหญ่ ตอบโจทย์ความต้องการกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อจะทำให้สามารถอยู่รอดได้ท่ามกลางวิกฤติ แต่สิ่งสำคัญต้องเลือกทำเลที่มีดีมานด์ และกระจายหลากหลายเพื่อลดความเสี่ยง

          นายปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า บริษัทได้ปรับแผนมาพัฒนาทาวน์โฮมหรูในแบรนด์ พาทิโอ ทาวน์โฮม ระดับลักชัวรี ระดับราคา 5-7 และ 10 ล้านบาท ขึ้นไป ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อ เป็นครอบครัวคนรุ่นใหม่ ต้องการบ้านที่อยู่ใน ทำเลในเมืองเดินทางได้สะดวก โดยเปิด 3 ทำเล ได้แก่ พาทิโอ รัชโยธิน, พาทิโอ กัลปพฤกษ์-สาทร และ พาทิโอ งามวงศ์วานประชาชื่น มูลค่ารวม 1,750 ล้านบาท ได้รับการตอบรับที่ดีจากกลุ่มเป้าหมาย

Reference: หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ