เก็บภาษีที่ดิน 100% นาทีทอง อสังหาฯตุนแลนด์แบงก์ผุดโครงการ

          บุษกร ภู่แส

          กรุงเทพธุรกิจ

          เป็นประเด็นร้อน!! เมื่อกระทรวงคลังเสนอให้มีการจัดเก็บภาษีที่ดินเต็มอัตราที่ 100% หลังขยายเวลาลดภาษีที่ดินและ สิ่งปลูกสร้างลง 90% ในช่วง 2 ปี เพื่อช่วยบรรเทาผลกระทบจากวิกฤติโควิด-19 แม้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์มองว่าไม่ได้รับผลกระทบหนัก! เท่าธุรกิจโรงแรม ท่องเที่ยว ร้านอาหาร  ในทางกลับผลจากการจัดเก็บภาษีเต็มอัตราทำให้ “เจ้าของที่ดิน” ที่ต้องการเงินสด อยากขายที่ดินมากขึ้น เพราะไม่อยากรับภาระต้นทุนภาษีที่เพิ่มขึ้น เวลานี้จึงถือเป็น “โอกาส” ของ ดีเวลลอปเปอร์ที่จะกว้านซื้อที่ดินรองรับแผนขยายโครงการหลังชะลอมากว่า 2 ปีแล้ว ซึ่งที่ดินบางแปลงอาจยอมลดราคาหากไม่ใช่ทำเลเกรดเอ

          อิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการอสังหาริมทรัพย์ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย กล่าวว่า หากกระทรวงการคลังเก็บภาษีที่ดินเต็มอัตรา 100% ในปีนี้  เชื่อว่าภาคอสังหาฯ ได้รับผลกระทบน้อย เนื่องจากบ้านจัดสรรได้รับการลดภาษี 90% อยู่แล้วตามกฏหมายหลัก 3 ปีนับตั้งแต่การรับใบอนุญาตจัดสรร ส่วนอาคารชุด/คอนโดมิเนียม ได้รับการลดหย่อน 90% เช่นเดียวกัน นับตั้งแต่วันที่ ได้รับการอนุญาตก่อสร้าง ฉะนั้นช่วงที่ผ่านมา ที่มีการลดหย่อนภาษีที่ดิน 90% ไม่มีผลต่อธุรกิจอสังหาฯ

          โดยธุรกิจอสังหาฯ ได้รับผลกระทบจากมาตรการ “ล็อกดาวน์” มากกว่าที่ทำให้การก่อสร้างล่าช้า หรือการชะลอเปิดโครงการเนิ่นนานออกไป แม้จะได้รับใบอนุญาตก่อสร้างแล้ว หรือได้รับใบอนุญาตจัดสรรแล้ว อาจเลยกำหนด 3 ปีได้ซึ่งสถานการณ์โควิดกินเวลามากว่า 2 ปีแล้ว

          ดังนั้น ภาคอสังหาฯ มีจำนวนไม่มาก ที่ได้รับผลกระทบ และอีกส่วนหนึ่งของโครงการที่ครบ 3 ปีแล้วต้องจ่ายตามปกติ

          ซึ่งขณะนี้พบปัญหาว่า “แต่ละท้องถิ่นตีความไม่เหมือนกัน” บางท้องถิ่นหากสร้างเสร็จแล้วจะเรียกเก็บภาษีในอัตราที่อยู่อาศัย กล่าวคือ “ล้านละ 200 บาท” แต่บางท้องถิ่นจะระบุว่าเป็นอื่นๆ ฉะนั้นต้องคิดภาษีในอัตรา ล้านละ 3,000 บาท

          “กระทรวงการคลัง ควรมีการปรับแก้ไขให้เป็นมาตรฐานเดียวกัน มีความชัดเจน เพื่อจะได้ไม่ต้องตีความ” 

          ในส่วนของการจัดเก็บภาษีที่ดินเต็มอัตรา 100%  กระทบธุรกิจอสังหาฯ ไม่มากนัก เทียบกับภาคธุรกิจอื่นที่เกี่ยวข้องกับการท่องเที่ยวทั้งโรงแรม รีสอร์ท ซึ่งลูกค้านักท่องเที่ยวหายไปกลุ่มเหล่านี้ไม่มีรายได้ หรือ “ปิดกิจการ” อยู่ แต่ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเช่นเดียวกับกลุ่มร้านอาหาร สถานบันเทิงทั้งหลายที่ถูกล็อกดาวน์ปิดกิจการล็อกดาวน์ หรือกำหนดเวลาจำหน่าย เช่น สุรา เบียร์

          “กลุ่มเหล่านี้ได้รับผลกระทบรุนแรง เพราะรายได้ไม่เหมือนเดิม แต่ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างต้องจ่ายเต็ม รวมทั้ง อุตสาหกรรมต่างๆที่มีการชะลอการผลิตทั้งหมด ตรงนี้ต้องจ่ายภาษีเต็ม !! อัตราล้านละ 3,000 บาท ไม่ใช่ ล้านละ 200 บาท แบบที่อยู่อาศับหรือล้านละ 100 บาทแบบ เกษตร”

          จากสถานการณ์ดังกล่าวเป็นไปได้ว่า เมื่อมีการเก็บภาษีที่ดินเต็มอัตรา 100% เจ้าที่ดินบางแห่งอาจอยากขายที่ดินออก  โดยเฉพาะกลุ่มเจ้าของที่ต้องการเงินสดในการเพิ่มสภาพคล่องให้กับธุรกิจ หรือครอบครัว แต่ “ดีมานด์” ในกลุ่ม ผู้ประกอบการอสังหาฯ ที่จะซื้อ ก็ต้องชั่งน้ำหนัก! เพราะทุกคนไม่ต้องการสต็อกที่ดินมากนัก

          แต่ยอมรับว่าช่วงนี้มีการประกาศ ซื้อดินของผู้ประกอบการอสังหาฯ เพราะต้องการซื้อที่ดินเพิ่มรองรับการขยายธุรกิจ หลังจากชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ร่วม 2 ปี ทำให้ช่วงที่ผ่านผู้ประกอบการไม่สต็อกที่ดินมาก เวลานี้จึงถือเป็นจังหวะที่เหมาะสม

          ปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน)  กล่าวว่า การเก็บภาษีที่ดินเต็มอัตรา 100% ในส่วนของพฤกษาไม่ได้รับผลกระทบ เพราะไม่มีที่ดินในมือจำนวนมาก เหมือนในอดีต แต่หากใครสะสมที่ดินเยอะจะเป็นปัญหา!

          อย่างไรก็ดี ปีนี้มีการประกาศซื้อ ที่ดินค่อนข้างมาก เพราะต้องการพัฒนาโครงการใหม่หลังจากชะลอมา 2 ปี  ซึ่งเป็น จังหวะเดียวกับที่คลังจะมีการจัดเก็บภาษีพอดี

          “การซื้อขายที่ดินไม่ใช่เรื่องง่าย ยิ่งเกรดเอ ไม่ลดราคาลงง่ายๆ ยกเว้นเกรดบี เกรดซี เพราะเศรษฐกิจแบบนี้คนไม่อยาก ซื้อเก็บ สำหรับพฤกษา บางที่เราอยากซื้อ ที่ดินใหม่เพื่อขยายธุรกิจในทำเลที่ต้องการ แต่บางที่เราอยากขายเพื่อเอาเงินสดเข้ามาเพราะที่ดินในโซนนั้นอาจมีจำนวนมากหรือเสี่ยงไปจึงยังไม่อยากขึ้นโครงการ เราอยากซื้อที่ดินในเซ็กเมนต์ที่สามารถพัฒนาโครงการแล้วตอบโจทย์ลูกค้า เรียลดีมานด์ได้จริง”

          ทางด้าน ชนินทร์ วานิชวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ฮาบิแทท กรุ๊ป จำกัด กล่าวว่า ภาษีที่ดินน่าจะกระทบเจ้าของ ที่ดินจำนวนมาก ทำให้อยากเปลี่ยนมือ ขายออก! ไม่ต้องการเก็บไว้เป็นต้นทุน ทำให้ตลาดมีการหมุนเวียนซื้อขายตัวที่ดิน มากขึ้น แต่ในมุมหนึ่งผู้ที่ถือที่ดินจำนวนมาก โดยเฉพาะตระกูลเก่าแก่ไม่กระทบเพราะสายป่านยาว

          “ในมุมดีเวลลอปเปอร์ถือว่าเป็นโอกาสดี!! ในการซื้อที่ดินพัฒนาโครงการ เพราะเจ้าของที่ไม่ต้องการเสียภาษีสูงขึ้นถึง100% จากที่เคยจ่ายแค่ 10% มา 2 ปี”

          หากเป็นที่ดินในเมืองติดรถไฟฟ้า ทำเลสุขุมวิท เจ้าของที่ดินที่ไม่เดือดร้อนคงยังไม่ยอมขายออก ยกเว้นเจ้าของที่ต้องการเงินสดไปหนุนสภาพคล่องให้ธุรกิจ อาจยอมลดราคาลงบ้างแต่ไม่มาก เช่น หากถือครองอยู่ 10 แปลงอาจลดราคาลง 1-2 แปลง แต่ถ้าเป็นที่ดินรอบนอกเมืองที่เจ้าของอยากขายราคาจะลงต่ำ ยิ่งเดือดร้อนมากอาจหั่นราคา 20-30% แต่หากไม่เดือดร้อนแต่อยากขายออกราคาน่าจะปรับลดลง 5-10%  เชื่อว่า สนนราคาที่ดินไม่ถึงขั้นหั่นลง  50% ยิ่งทำเลเกรดเอ!! ดีมานด์มีอยู่ตลอดกาล

Reference: หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ