อาคม เล็งจัดโซนนิ่งอสังหาฯ

          “อาคม” แนะธุรกิจ อสังหาฯปรับตัวรับเทรนด์ใหม่ของเศรษฐกิจสังคมสูงวัย พร้อมผุดแนวคิดจัดโซนนิ่งการก่อสร้างที่อยู่อาศัย หวังลดงบลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน ลั่นไม่มีนโยบายปรับขึ้นภาษี  พร้อมชงครม.คงแวต 7% ต่ออีก 1 ปี มั่นใจรัฐบาลปิดหีบงบประมาณปี 64 ได้ คงเป้าจีดีพี  4%  ด้าน ธอส.เล็งออกเฟสสอง “บ้านล้านหลัง”ดอกเบี้ยต่ำ 2% นาน 10 ปี เตือนดอกเบี้ยต่ำอาจเป็นระเบิดเวลาต่อผู้กู้

          กรุงเทพธุรกิจจัดงานสัมมนา Property Focus 2021 เทรนด์อสังหาฯ ยุคโควิด ปีทองผู้ซื้อ โดยมีนายอาคม เติมพิทยาไพสิฐ  รัฐมนตรีว่าการกระทรวง การคลังกล่าวปาฐกถาพิเศษ “มาตรการรัฐ : ขับเคลื่อนอสังหาฯฟื้นเศรษฐกิจไทย” และนายฉัตรชัย  ศิริไล กรรมการผู้จัดการธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) บรรยายพิเศษ “แนวโน้มกำลังซื้อ-อสังหาฯ หลังวิกฤติโควิด”

          นายอาคม  เติมพิทยาไพสิฐ  รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง กล่าวว่า รัฐบาลจะเร่งลงทุนโครงสร้างพื้นฐานหลังจากที่ เสียเวลามา 1 ปีจากโควิด-19 ระบาด ซึ่งเรื่องนี้ ได้มีการหารือกันในเวลาประชุมอาเซียนว่า เรื่องโครงสร้างพื้นฐานเราจะไปทางไหน แน่นอนที่สุดการเชื่อมต่อโครงข่ายคมนาคมในอาเซียนยังจำเป็น และสองเรื่องคุณภาพโครงสร้างพื้นฐานซึ่งอย่าลืมว่าวันนี้เราเป็นประเทศรายได้ปานกลาง ถามว่า เราจะใช้โครงสร้างพื้นฐาน ถนนแบบเดิมๆ คงไม่ใช่ เพราะถนน และระบบการเดินทางต้องดีขึ้น การลงทุนรถไฟต้องดีขึ้น นั่นแสดงให้เห็นว่า  คุณภาพชีวิตเราต้องดีขึ้น จึงถือเป็นหนึ่งในนโยบายรัฐบาลที่จะดำเนินการในปี 2564

          ทั้งนี้ แน่นอนว่า เรื่องโครงสร้างพื้นฐานต้องเกี่ยวข้องกับเรื่องของอสังหาริมทรัพย์ มีคำถามว่า เราจะจัดโซนนิ่งได้หรือไม่ การจัด โซนนิ่งเรื่องของที่อยู่อาศัยนั้น ถ้าเราจัดเป็นคลัสเตอร์ตรงนี้ จะทำให้ช่วยลดค่าใช้จ่าย ของรัฐในการลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน แต่ถ้าหมู่บ้านเรากระจายไปทั่วในพื้นที่ก็ยากที่โครงสร้างพื้นฐานจะเข้าไปถึงทุกบ้าน

          ”เป็นเรื่องจำเป็นที่เราต้องลงทุน ฉะนั้นต้องมาดู จะเอาเงินที่ไหน ตลาดเงินที่ผมบอกว่า เรามีสภาพคล่อง 2-2.5 ล้านล้านบาท ก็เป็นส่วนที่สามารถระดมทุนให้เอกชน มาลงทุนได้”

          อย่างไรก็ตาม หากถามว่า ในปี 2564-2565 การลงทุนจะมีโฟกัสแอเรียไหม ซึ่งตนพูดมาตลอดว่า ต้องใช้เทคโนโลยีด้านดิจิทัลมากขึ้น ซึ่งวันนี้ดีใจที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ เริ่มปรับตัว แต่การใช้เทคโนโลยีไม่ได้หมายถึงเรื่องการทำการตลาด แต่รวมถึงการอำนวย ความสะดวกภายในที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว คอนโดฯ ดิจิทัล จะเข้ามามีบทบาทในเรื่องของการออกแบบมากขึ้น

          ”เห็นการโฆษณาในค่ายมือถือว่า ทุกอย่าง มันควบคุมได้โดยมือถืออันเดียว ก่อนเข้าบ้าน ก็คุมเรื่องประตูบ้าน ไปถึงอุปกรณ์เครื่องใช้ ต่างๆ ฉะนั้น เชื่อว่าพวกเราที่อยู่ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ทั้งหลาย คงคิดเรื่องนี้ ถ้าใคร พลาดเรื่องนี้ ผมว่า คุณขายไม่ออกแน่ๆ แม้กระทั่งในเรื่องสุขภัณฑ์ทุกวันนี้ก็เป็นออโตเมชั่นมากขึ้น เพราะเรื่องสุขภัณฑ์มีความเกี่ยวข้องกับผู้สูงอายุในอนาคต เราซื้อบ้านตอนอายุ 20 ปี ถามว่า อีก 40 ปี จะเป็นแบบเดิมไหม ถ้าเกิดซื้อบ้านและมีผู้สูงอายุด้วยก็ต้องออกแบบเผื่อด้วย ดังนั้น นี่คือสิ่งที่เราต้องปรับตัวในเรื่อง อสังหาฯ ฉะนั้นการออกแบบและดีไซน์มีผลอย่างมากต่อธุรกิจนี้”

          เน้นโครงสร้างพื้นฐานประหยัดพลังงาน

          นอกจากนี้ ยังมีเรื่องของสภาพแวดล้อม เพราะสิ่งที่กระทบคือเรื่องของสิ่งแวดล้อมที่รุนแรงมากขึ้น ฉะนั้น เรื่องของธุรกิจ สิ่งแวดล้อม จะช่วยขับเคลื่อนการเติบโตในอนาคต ดังนั้น โครงสร้างพื้นฐานต้องเข้ามาช่วยเรื่องการประหยัดพลังงาน และลดโลกร้อน บ้านที่อยู่อาศัยถ้าเราออกแบบไม่คำนึงเรื่องพวกนี้ วันหนึ่งเราจะทำให้เป็นหมู่บ้านตัวอย่างสิ่งแวดล้อมที่ดีก็ต้องลงทุนอีกมาก จะชาร์จกับลูกบ้านอีกมาก แต่ถ้าเราลงทุนตั้งแต่ต้น ต้นทุนจะไม่มาก การคำนวณราคาก็จะรวมไปในเรื่องการผ่อนจ่าย จะไม่เกิดปัญหาในเรื่องการแยกต้นทุนการจ่าย แต่จะเป็นเรื่องที่ถูกบังคับ

          อีกเรื่องสำคัญ คือ เรื่องการแพทย์และสาธารณสุข เป็นอีกธุรกิจที่อาจไม่เกี่ยวกับอสังหาฯ มากนัก แต่ตนมองว่า “เกี่ยว” เพราะประเด็นสังคมสูงอายุ ถามว่าจะออกแบบคอนโดฯ 20-30 ชั้นให้คนที่มีอายุ 70-80 ปีเหมาะไหม หรือจะมีสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ถึงจะ 20 ชั้น คนแก่ก็สามารถขึ้นไปได้ แต่อย่าลืมว่านอกจากคนแก่แล้ว ยังมีคนพิการอีกด้วย จะต้องดูแลตรงนี้

          ทั้งนี้ มาตรการรัฐที่เข้ามาเสริมคือ การลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง แต่ก็เบียดบังรายได้ของท้องถิ่น เพราะเราตัดเงิน ท้องถิ่นออกไปถึง 90% ก็อยากฝากว่า ที่เรา ได้มาตรงนี้ ทางกลับกันภาคอสังหาฯจะตอบแทนเศรษฐกิจในรูปแบบไหน เพราะเมื่อเศรษฐกิจฟื้นแล้ว คิดว่าเราคงต้องมีรีเทิร์นให้บ้าง มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนก็ทำต่อเนื่อง

          ยันไม่ขึ้นภาษีมูลค่าเพิ่ม

          นายอาคม ยังกล่าวถึง การปรับขึ้นอัตราภาษีว่า ขณะนี้ กระทรวงการคลังยังไม่ได้มีการพิจารณาปรับเพิ่มภาษีใดๆ รวมทั้ง อัตราภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT) จำนวน 7% ที่จะ ครบกำหนดสิ้นเดือนก.ย.นี้ และจะมีการเสนอคณะรัฐมนตรี(ครม.) คงอัตราแวต 7% ออกไปอีก 1 ปี

          ”ขอยืนยันว่าในช่วงนี้จะไม่มีการเพิ่มอัตราภาษี VAT แน่นอน เพราะจะต้องให้การปรับโครงสร้างภาษีทั้งระบบแล้วเสร็จก่อน โดยขณะนี้ได้มอบหมายให้ หน่วยงานที่เกี่ยวข้องไปศึกษาแล้วตั้งแต่ เข้ามารับตำแหน่งในเดือน ต.ค.2562 โดยการศึกษาโครงสร้างภาษีนั้นให้ระยะเวลา 1 ปี”

          สำหรับการศึกษาโครงสร้างภาษี ทั้งระบบ ต้องพิจารณาการขยายฐานภาษี และเพิ่มประสิทธิภาพในการจัดเก็บด้วย โดยปีงบประมาณ 2564 จะเป็นการศึกษาโครงสร้างภาษีทั้งระบบ ซึ่งขณะนี้ยังเหลือเวลาศึกษาอีก 6 เดือน และต้องมีการประเมินการจัดเก็บรายได้ในเดือน มิ.ย.64 อีกครั้ง หลังจากกรมสรรพากรได้ออกมาตรการบรรเทาภาระประชาชนด้วยการเลื่อนเวลาชำระภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาและนิติบุคคลปีภาษี 2563 ไปจนถึง มิ.ย.64 ซึ่งต้องดูเรื่องการจัดเก็บรายได้ด้วยว่าต่ำกว่าเป้าหมายหรือไม่

          ส่วนการปรับโครงสร้างภาษีบุหรี่ใหม่นั้น กรมสรรพสามิต ไม่ได้เสนอโครงสร้างภาษีใหม่มาให้พิจารณาว่า จะคิดอัตราภาษี 2 อัตรา ตามเดิม คือ กรณีราคาขายปลีกต่ำกว่า 60 บาทต่อซอง เสียภาษี 20% และหากราคาขายปลีกสูงกว่าซองละ 60 บาท เสียภาษี 40% หรือจัดเก็บภาษีอัตราเดียว 40%

          ทั้งนี้ รัฐบาลตั้งเป้าหมายในปีนี้ที่อยากจะให้เศรษฐกิจไทยขยายตัวที่  4% จาก ที่คาดการณ์ว่าจะขยายตัวไ ด้ 2.5-3.5% โดยเกือบ2%ที่เพิ่มขึ้นจากคาดการดังกล่าวนั้นมาจากการเพิ่มประสิทธิภาพว่าเศรษฐกิจไทยจะมีการปรับตัวอย่างไรหลังโควิด-19

          โดยการฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทยจะเป็นไปอย่างช้าๆและจะไปเร่งตัวในปี2566-2567เพราะการลงทุนของภาครัฐโดยเฉพาะในเรื่องโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคม และการลงทุนในสาธารณูปโภคของรัฐด้านต่างๆ

          ดีมานด์ซื้ออสังหาฯ โตต่อเนื่อง

          ด้านนายฉัตรชัย ศิริไล  กรรมการ ผู้จัดการธนาคารอาคารสงเคราะห์(ธอส.)กล่าวว่า  ความต้องการสินเชื่อบ้านยังคงมีต่อเนื่องซึ่งแม้ช่วงที่เกิดภาวะโควิด-19 และมาตรการธปท.ในการจำกัดวงเงิน การปล่อยสินเชื่อในบ้านหลังที่สองแต่ความต้องการบ้านของผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางก็ยังมีอยู่สะท้อนจากยอดปล่อยสินเชื่อ ของธนาคาร โดยในปี 2561 เราปล่อยสินเชื่อได้ 2.1 แสนล้านบาทจากเป้า 1.8 แสนล้านบาท ปี 2562 ปล่อยได้ 2.17 แสนล้านบาท จาก 2.03 แสนล้านบาท ปี 2563 ปล่อยได้ 2.55 แสนล้านบาท จากเป้า  2.17 แสนล้านบาท  ขยายตัวได้ 4.5% และ ตั้งแต่ต้นปีถึง 29 มี.ค. สินเชื่อเรายังปล่อยได้  4.3  หมื่นล้านบาท ก็ยังโตต่อเนื่อง

          ทั้งนี้ ปัจจัยสำคัญที่ทำให้อสังหาฯ ยังเติบโต คือ  อัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับต่ำ  ราคาบ้านที่ปรับลดลง อย่างไรก็ตาม  เรื่องของความสามารถการกู้ก็เป็นปัจจัย ซึ่ง 2 ปีที่ผ่านมา  ผู้ซื้อได้มีการปรับตัวและรัฐบาล ก็ออกมาตรการมารองรับ ในเรื่องของ การลดค่าธรรมเนียมต่างๆ

          ธอส.เตรียมจะออกโครงการบ้านล้านหลัง ในเฟสที่สอง โดยเตรียมเสนอคณะกรรมการของธนาคารในเดือนเม.ย.นี้ และคณะรัฐมนตรีต่อไป  ซึ่งในรายละเอียดนั้นจะแตกต่าง จากเฟสแรกที่จะสิ้นสุดในเดือนธ.ค.นี้ โดยเฟสแรกมีวงเงิน 5 หมื่นล้าน ขณะนี้ ปล่อยไปได้ 3.5 หมื่นล้านบาท ฉะนั้น ใน 6 เดือนที่เหลือนี้ เราจะเสนอขยายในเฟสที่สอง โดยจะขยายออกไป 3 ปี วงเงิน 3-5 หมื่นล้านบาท ภายใต้ดอกเบี้ยต่ำประมาณประมาณ 2% บวกลบ และขยับวงเงินกู้เป็น 1.2 ล้านบาท จาก 1 ล้านบาท

          ”ทิศทางดอกเบี้ยกู้นั้น  ยังทรงตัวในระดับต่ำ ตลอด 10 ปีที่ผ่านมา ไม่เคยเห็นต่ำขนาดนี้ สมัยก่อนอยู่ที่  12-13% ตอนนี้ ไม่ถึง 3% ซึ่งก็ช่วยเรื่องการมีบ้าน อย่างไรก็ตาม ภายใต้โครงสร้างดอกเบี้ยต่ำ ถือเป็นระเบิดเวลา เพราะถึงวันที่ดอกเบี้ยปรับขึ้น ผู้ซื้อจะผ่อนเงินงวดไหวหรือไม่อันนี้เป็นประเด็นที่ผู้ซื้อต้องระวัง”

          หวังรัฐปรับโซนนิ่งใช้ประโยชน์พื้นที่

          นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคม อสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า การกระตุ้นธุรกิจอสังหาฯ ต้องมองแบบองค์รวม โดยเฉพาะการทำผังเมืองแบบใหม่ โดยเฉพาะผังเมืองกรุงเทพมหานคร ซึ่งเป็นเสมือน “ไข่แดง” ของการใช้ชี่วิต การทำงาน ทำให้เมืองกระจุกตัว

          ”ผังเมืองใหม่กรุงเทพมหานครยังไม่ออก ก็จะมีผลต่อแนวโน้มการพัฒนาและมูลค่า  ต้องมาคุยกันแบบองค์รวม นั่นคือ การทำผังเมือง แบบใหม่ การใช้ประโยชน์ของพื้นที่ตามสีต่างๆ อย่างสีเขียวในหลายประเทศไม่ให้สร้างบ้าน พื้นที่สีเหลืองแดง  ส้ม เพื่อเตรียมตัววางแผน โครงสร้างพื้นฐานไปในสิ่งที่ถูกต้อง แก้ผังเมืองใหม่”

          สิ่งที่ภาครัฐทำได้และมีส่วนสำคัญในการกระตุ้นภาคอสังหาฯ และภาวะเศรษฐกิจ คือการพัฒนาผังเมืองภูมิภาค ทำให้ผู้คนอยาก ไปอยู่ในต่างจังหวัด หรือกระจายในภูมิภาคมากขึ้นไม่หนาแน่นอยู่ในเขตเมืองหรือกรุงเทพฯ รัฐจะต้องพัฒนาผังเมืองให้สามารถใช้พื้นที่ให้เกิดประโยชน์ได้มากที่สุด ท้งที่อยู่อาศัย การลงทุนของผู้ประกอบการ กระจายความเจริญได้อย่างทั่วถึง

Reference: หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ