อสังหาเบรกโครงการใหม่ กำไรทรุด'กู้ไม่ผ่าน-สต๊อกบวม'

                   ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ผลประกอบการในไตรมาส 2/66 และช่วงครึ่งปีแรก 2566 ของ 38 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นบิ๊กแบรนด์ในตลาดหลักทรัพย์ฯ เป็นภาพสะท้อนภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวรุนแรงได้เป็นอย่างดี โดยมีรายได้ทรงตัว แต่สวนทางกับกำไรตกต่ำหนัก เพราะมีบริษัทที่ยังมีผลประกอบการขาดทุนจำนวน 14-16 บริษัท เมื่อนำมาคำนวณหาค่าเฉลี่ยของตลาด ทำให้ไตรมาส 2/66 บิ๊กแบรนด์อสังหาฯ กำไรสุทธิติดลบ -27%

          ซึ่งแน่นอนว่าจะส่งแรงกระเพื่อมไปยังเทรนด์ครึ่งปีหลัง ที่คาดว่าผลประกอบการ ของภาพรวมอาจไม่สดใสมากนัก เพราะมีปัญหาการเมืองไม่นิ่ง ทำให้เสียโอกาสการทำธุรกิจไป 1 ไตรมาส ในช่วงไตรมาส 3/66 และปัจจัยลบอื่น ๆ ทั้งปัญหาหนี้ครัวเรือน-แบงก์ปฏิเสธสินเชื่อมากกว่าให้สินเชื่อ รวมทั้ง การหมดตัวช่วยจากมาตรการผ่อนปรนของ LTV-loan to value

          รายได้ทรงตัว-กำไรวูบหนัก

          นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด (LWS Wisdom) บริษัทวิจัยและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือ LPN เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า จากการรวบรวม ผลประกอบการไตรมาส 2/66 ของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ 38 รายในตลาดหลักทรัพย์ฯ พบว่ามีรายได้ทรงตัว อยู่ที่ 80,152.04 ล้านบาท ลดลง -0.08% แต่มีผลกำไรสุทธิรวมกัน 8,339.09 ล้านบาท ลดลงถึง -27% เมื่อเทียบกับไตรมาส 2/65

          ในขณะที่ความสามารถในการทำกำไรหรือเน็ตมาร์จิ้น เฉลี่ยอยู่ที่ 10.40% ลดลง จากไตรมาส 1/66 ที่เฉลี่ย 11.80%

          ส่งผลให้ผลประกอบการครึ่งปีแรก 2566 ของ 38 บริษัทดังกล่าว มีรายได้ รวมกัน 153,731.64 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 3.50% แต่กำไรสุทธิรวม 17,251.79 ล้านบาท ลดลง -8.05% เมื่อเทียบกับครึ่งปีแรก 2565

          รวมทั้งค่าเฉลี่ยของเน็ตมาร์จิ้นก็ลดลงเช่นกัน โดยครึ่งปีแรก 2565 เฉลี่ยที่ 12.63% ล่าสุดครึ่งปีแรก 2566 เหลือตัวเลขเฉลี่ยที่ 10.40%

          สต๊อกสะสมเพิ่มเกือบ 2%

          ด้านสินค้าคงเหลือ บวกกับสินค้าที่อยู่ระหว่างการพัฒนาในไตรมาส 2/66 ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2566 อยู่ที่ 638,860 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 1.96% เทียบกับไตรมาส 1/66 ณ วันที่ 31 มีนาคม 2566 ที่มีจำนวน 626,535.06 ล้านบาท

          คาดว่าต้องใช้เวลาในการขาย 18-24 เดือน คำนวณเทียบกับรายได้ใน ปี 2565 และประเมินในกรณีไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่เลย

          Q2 แสนสิริแชมป์รายได้สูงสุด

          สำหรับรายได้รวมของ Top 10 บริษัทอสังหาฯ ในไตรมาส 2/66 มีจำนวน 61,972.14 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 77.31% ของรายได้รวมทั้ง 38 บริษัท

          ประกอบด้วย 1.กลุ่มแสนสิริ มี รายได้ 9,987.81 ล้านบาท 2.เอพี ไทยแลนด์ 9,389.87 ล้านบาท 3.ศุภาลัย 8,444.00 ล้านบาท 4.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ 7,569.04 ล้านบาท 5.พฤกษา โฮลดิ้ง 7,106.71 ล้านบาท

          6.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น 5,213.25 ล้านบาท 7.เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ ประเทศไทย (FPT) 4,467.54 ล้านบาท 8.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ 3,786.20 ล้านบาท 9.สิงห์ เอสเตท 3,508.16 ล้านบาท และ 10.ควอลิตี้ เฮ้าส์ 2,499.56 ล้านบาท

          Q2 ศุภาลัยกำไรสุทธิสูงสุด

          ด้านกำไรสุทธิของ Top 10 บริษัทอสังหาฯ ในไตรมาส 2/66 รวมกัน 10,863.91 ล้านบาท สูงกว่ากำไรรวม 38 บริษัทที่มีกำไรสุทธิรวม 8,339.09 ล้านบาท เนื่องจากมีบริษัทจดทะเบียนที่ขาดทุนสุทธิทั้งสิ้น 16 บริษัท ซึ่งนำมา คำนวณหักลบกับบริษัทที่กำไรเป็นบวกด้วย

          ได้แก่ 1.กลุ่มศุภาลัย มีกำไรสุทธิ 1,722.96 ล้านบาท 2.แสนสิริ 1,547.34 ล้านบาท 3.เอพี ไทยแลนด์ 1,544.38 ล้านบาท 4.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ 1,450.42 ล้านบาท 5.พฤกษา โฮลดิ้ง 1,054.84 ล้านบาท

          6.ออริจิ้นฯ 998.42 ล้านบาท 7.คิวเฮ้าส์ 669.40 ล้านบาท 8.เอสซี แอสเสทฯ 597.21 ล้านบาท 9.เฟรเซอร์สฯ ไทย 396.02 ล้านบาท และ 10.ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ 207.14 ล้านบาท

          ครึ่งปีแรกเอพีรายได้สูงสุด

          ในขณะที่รายได้รวมของ Top 10 ในช่วงครึ่งปีแรก 2566 รวมกัน 116,971.37 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 76.08% ของรายได้ 38 บริษัท ดังนี้ (ดูกราฟิกประกอบ)

          1.กลุ่มเอพี ไทยแลนด์ มีรายได้ครึ่งปีแรกจำนวน 18,831.28 ล้านบาท 2.แสนสิริ จำนวน 18,492.64 ล้านบาท 3.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ 14,360.01 ล้านบาท 4.ศุภาลัย 14,345.70 ล้านบาท 5.พฤกษา โฮลดิ้ง 13,665.36 ล้านบาท

          6.เอสซี แอสเสทฯ 10,135.69 ล้านบาท 7.เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ ประเทศไทย 7,891.70 ล้านบาท 8.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ 7,447.81 ล้านบาท 9.สิงห์ เอสเตท 6,842.72 ล้านบาท และ 10.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค 4,958.46 ล้านบาท

          โดยจะเห็นว่าอันดับในทำเนียบ ท็อป 10 ด้านรายได้ในครึ่งปีแรกมีการเปลี่ยนแปลงเล็กน้อย เพราะมีการเปลี่ยนแปลง 1 อันดับคือ อันดับที่ 10 รายได้ในไตรมาส 2/66 สถิติเป็นของควอลิตี้ เฮ้าส์ หรือคิวเฮ้าส์ แต่รายได้ครึ่งปีแรกหล่นไปอยู่อันดับ 11 จำนวน 4,465.04 ล้านบาท ทำให้รายได้รวม ครึ่งปีแรกเปลี่ยนอันดับ 10 มาเป็นพร็อพเพอร์ตี้เพอร์เฟคแทน

          ครึ่งปีแรกแสนสิริกำไรสูงสุด

          ในขณะที่กำไรสุทธิของ Top 10 บริษัท ในครึ่งปีแรก 2566 มีจำนวน 19,051.68 ล้านบาท สูงกว่ากำไรรวม 38 บริษัทที่มีกำไรสุทธิรวม 17,251.79 ล้านบาท เนื่องจากมีบริษัทที่ขาดทุนสุทธิทั้งสิ้น 14 บริษัท ดังนี้

          1.กลุ่มแสนสิริ มีกำไรสุทธิ 3,110.84 ล้านบาท 2.เอพี ไทยแลนด์ 3,022.692 ล้านบาท 3.ศุภาลัย 2,824.12 ล้านบาท 4.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ 2,806.19 ล้านบาท 5.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ 1,915.27 ล้านบาท

          6.พฤกษา โฮลดิ้ง 1,730.51 ล้านบาท 7.คิวเฮ้าส์ 1,261.81 ล้านบาท 8.เอสซี แอสเสทฯ 1,134.34 ล้านบาท 9.เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ ประเทศไทย 714.43 ล้านบาท และ 10.แอสเซทไวส์ หรือ ASW 531.55 ล้านบาท

          โดยจะเห็นว่าอันดับในทำเนียบท็อป 10 ด้านกำไรสุทธิในครึ่งปีแรก มีการเปลี่ยนแปลง 2 อันดับคือ สิงห์ เอสเตท มีรายได้รวมครึ่งปีแรกอยู่อันดับ 9 แต่กำไรสุทธิแจ้งรายงานตลาดหลักทรัพย์ฯ -76 ล้านบาท กับพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค มีรายได้รวมครึ่งปีแรกอยู่อันดับที่ 10 แต่กำไรสุทธิ 17.22 ล้านบาท

          โดยมีบิ๊กแบรนด์อีก 2 บริษัทเข้ามาแทนที่คือ คิวเฮ้าส์ รายได้รวมในครึ่งปีแรก อยู่อันดับ 11 แต่กำไรสุทธิในครึ่งปีแรกอยู่อันดับ 7 ของตาราง และบริษัทอสังหาริมทรัพย์ดาวรุ่งอีกรายคือ แอสเซทไวส์ (ASW) ซึ่งรายได้รวมครึ่งปีแรกอยู่อันดับ 14 จำนวน 2,861.76 ล้านบาท แต่กำไรสุทธิครึ่งปีแรกเบียดเข้ามาอยู่อันดับ 10 ของตาราง

          LTV ทุบซ้ำ-กู้ไม่ผ่าน 60%

          นอกจากนี้ ข้อมูลการอนุมัติสินเชื่อ ที่อยู่อาศัยใหม่ในไตรมาส 2/66 ของ ธนาคารพาณิชย์และธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ทั่วประเทศ พบว่ามีมูลค่าสินเชื่อปล่อยใหม่ 156,069 ล้านบาท แบ่งเป็นสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ 99,485 ล้านบาท และสินเชื่อของ ธอส. 56,584 ล้านบาท

          ลดลง -13.57% เมื่อเทียบกับไตรมาส 2/65 ที่มีมูลค่าสินเชื่อ 180,589 ล้านบาท แบ่งเป็นสินเชื่อใหม่ของธนาคารพาณิชย์ 107,999 ล้านบาท และสินเชื่อ ใหม่ของ ธอส. 72,590 ล้านบาท

          แต่เพิ่มขึ้น 10.50% เมื่อเทียบกับไตรมาส 1/66 ที่มีมูลค่าสินเชื่อปล่อยใหม่ 141,233 ล้านบาท แบ่งเป็นสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ 86,021 ล้านบาท และสินเชื่อ ธอส. 55,212 ล้านบาท

          “ปัจจัยที่ทำให้รายได้และกำไรลด เป็นผลมาจากการยกเลิกมาตรการผ่อนคลาย LTV-loan to value ที่มีผลตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2566 เทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2565 ที่ยังมีมาตรการผ่อนคลาย LTV บวกกับตอนนี้สถาบันการเงินเข้มงวด การอนุมัติสินเชื่อ เพราะมีปัญหาหนี้เสีย หรือ NPLs สูงถึง 3.03% และมีแนวโน้ม หนี้เสียเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ทำให้กดดันอัตรา การปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 50-60%”

          สินเชื่อบ้าน 60%-คอนโดฯ 21%

          ตัวเลขที่น่าสนใจมาจากยอดปล่อย สินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ในไตรมาส 2/66 ที่มีมูลค่าสินเชื่อปล่อยใหม่รวมกัน 99,485 ล้านบาท แบ่งเป็นการอนุมัติสินเชื่อซื้อบ้านแนวราบสัดส่วน 60% วงเงินรวมกัน 59,884 ล้านบาท

          ที่เหลือเป็นสินเชื่อซื้อคอนโดฯ สัดส่วน 21% จำนวน 21,175 ล้านบาท ที่เหลือสัดส่วน 19% เป็นสินเชื่อรีไฟแนนซ์ จำนวน 18,426 ล้านบาท

          “ในช่วงครึ่งปีแรก ดีเวลอปเปอร์ชะลอแผนการเปิดตัวโครงการใหม่ โดยเฉพาะสินค้าอาคารชุด ขณะที่ในช่วงครึ่งปีหลังยังคงมีแนวโน้มชะลอตัวต่อเนื่อง ซึ่งในช่วงไตรมาส 3/66 การเมืองมีสภาพสุญญากาศ ยังมีความไม่แน่นอนสูง ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ น่าจะชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ และไป เร่งเปิดตัวในไตรมาสสุดท้ายของปี ทำให้เราคาดการณ์ว่าตลาดอสังหาฯ ในปีนี้จะมีอัตราการเติบโตใกล้เคียงกับปี 2565 หรือโตไม่เกิน 5% ซึ่งปรับลดจากเดิมที่ เคยคาดการณ์ไว้ก่อนหน้าว่าจะเติบโต 10-15%” นายประพันธ์ศักดิ์กล่าว

          ครึ่งปีหลังปัจจัยลบรุมเร้า

          จุดโฟกัสอยู่ที่ยอดสินเชื่อปล่อยใหม่ พบว่าปี 2565 ซึ่งมีการผ่อนปรนมาตรการ LTV สามารถกู้ได้ 100-110% จึงมีการเร่งจัดแคมเปญเพื่อกระตุ้นการกู้ขนานใหญ่ ก่อนหมดอายุมาตรการภายในสิ้นปี 2565 ที่ผ่านมา เทียบกับปี 2566 ซึ่งหมดมาตรการผ่อนปรน LTV ทำให้การขอสินเชื่อต้องกลับมาเรียกเก็บเงินดาวน์แพง 10-30% บวกกับแบงก์เข้มงวดสินเชื่อทำให้ยอดกู้ไม่ผ่านสูงเป็นประวัติการณ์

          โดยตัวเลขยอดสินเชื่อปล่อยใหม่เทียบปีต่อปี พบว่าไตรมาส 1/65 มีจำนวน 92,526 ล้านบาท เทียบกับไตรมาส 1/66 มีจำนวนลดลงเหลือ 86,020 ล้านบาท และ ไตรมาส 2/65 มีจำนวน 107,999 ล้านบาท เทียบกับไตรมาส 2/66 ลดเหลือ 99,485 ล้านบาท

          ในขณะที่ไตรมาส 3/65 มียอดสินเชื่อ ปล่อยใหม่ 118,105 ล้านบาท และไตรมาส 4/65 จำนวน 115,646 ล้านบาท เพราะมีปัจจัยหนุนจาก LTV ให้สินเชื่อได้ 100-110% ทำให้มีการเร่งกู้จนสถิติเกินไตรมาสละ 1.1 แสนล้านบาท เทียบกับแนวโน้มครึ่งปีหลัง 2566 ที่หมดตัวช่วยจาก LTV แต่เจอปัญหาไตรมาส 3/66 สุญญากาศการเมืองที่มีปัญหาจัดตั้งรัฐบาลใหม่ล่าช้า หนี่ครัวเรือนและหนี้เสียของสินเชื่ออสังหาฯ ระดับสูง ลดทอน ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยอย่างมีนัยสำคัญ

          จี้รัฐบาลใหม่เร่งฟ้นฟูเศรษฐกิจ

          นายอุเทน โลหชิตพิทักษ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ช่วงครึ่งปีหลังที่มีเวลา เหลือเพียง 4-5 เดือน อยากให้เร่งจัดตั้งรัฐบาลใหม่โดยเร็ว เพื่อเข้ามา พลิกฟ้นเศรษฐกิจที่ชะลอตัวต่อเนื่องยาวนานในช่วงที่ผ่านมา

          โดยอยากฝากรัฐบาลใหม่ให้เร่งแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนที่สูงถึง 90% และทำ ตามนโยบายหาเสียง อาทิ ลดค่าไฟฟ้า ครัวเรือน การเพิ่มรายได้ รายวัน และรายเดือน รวมทั้งเงินดิจิทัล 10,000 บาท หากทำได้จริงจะทำให้มีการจับจ่ายคึกคักมากขึ้น และลดภาระครัวเรือน

          นายเฉลิมพล โขนแจ่ม ประธาน เจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท คราฟเวิร์ค จำกัด ซึ่งเพิ่งเปิดขายบ้านแฝดโครงการละไม หทัยราษฎร์ 39 มูลค่าโครงการ 1,000 กว่าล้านบาท เปิดเผยว่า เซ็กเมนต์หลักเจาะกำลังซื้อระดับกลาง ราคา 5-9 ล้านบาท สิ่งที่อยากให้รัฐบาลใหม่ทำเป็นอันดับแรก ๆ คือแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่สูงมากในปัจจุบัน เพราะมีผลกระทบต่อยอด ปฏิเสธสินเชื่อของแบงก์โดยตรง

          นอกจากนี้ อยากให้ชะลอการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างออกไปก่อนอย่างน้อย 3 ปี ตั้งแต่ปี 2566-2568 เพราะเป็นภาระค่าใช้จ่ายทั้งฝั่งผู้ประกอบการและผู้บริโภคที่ถือครองทรัพย์สินโดยตรง



         นายอนุพงษ์ อัศวโภคิน ประธาน เจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ตลาดอสังหาฯ รับผลกระทบจากปี 2565 ที่มีการเร่งขายเร่งโอนเพื่อให้ทันกับการขอกู้ 100-110% เท่ากับเร่งดีมานด์การโอนของปี 2566 ไปใช้ล่วงหน้า ทำให้ผลลัพธ์ที่ออกมาตัวเลขภาคอสังหาฯ ในไตรมาส 1-2 ปีนี้ค่อนข้างซึม หรือลดลง

          ในขณะที่ปัจจัยใหม่ของปีนี้ เจอปัจจัยกระทบรอบด้าน โดยเฉพาะการเมืองที่ไม่สามารถตั้งรัฐบาลใหม่ได้ ในขณะที่เครื่องจักรขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยค่อนข้างสโลว์ดาวน์ทุกตัว ทั้งการลงทุนใหม่ของภาคเอกชน ภาคส่งออกไม่สดใส ปัญหาหนี้ครัวเรือนระดับสูง การบริโภคในประเทศก็ไม่ดี จึงเหลือการลงทุนภาครัฐ แต่ก็มาสะดุดปัญหาไม่มีรัฐบาลใหม่

          “โจทย์ ณ นาทีนี้ ถ้ารัฐบาลไม่สามารถ ผลักดันการฟ้นฟูเศรษฐกิจให้ดีขึ้นมา เอกชน ก็จะซึมตาม เพราะพวกเรา (รัฐ-เอกชน) ลิงก์ กัน ถ้ารัฐบาลไม่สามารถตั้งหลักได้ เอกชนก็จะซึม ดังนั้นจึงขอให้จัดตั้งรัฐบาลใหม่ได้ และเป็นรัฐบาลที่สามารถบริหารประเทศได้ ถูกทาง มีนโยบายที่ดีที่ถูกทางให้กับประเทศ ไทยของเรา” นายอนุพงษ์กล่าว

 

Reference: หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ