อสังหาฯ เนื้อหอมต่างชาติจ้องลงทุน หวั่นรูปแบบธุรกิจ อัฐจีนซื้อขนมจีน

แนะรัฐเข้มตรวจสอบ-ปิดช่องโหว่กฎหมาย

          อสังหาฯเนื้อหอมต่างชาติจ้องลงทุน หวั่นรูปแบบธุรกิจ “อัฐจีนซื้อขนมจีน” แนะรัฐเข้มตรวจสอบ-ปิดช่องโหว่กฎหมาย

          อสังหาริมทรัพย์

          การขยับขยายเข้าไปในประเทศต่างๆ ของทุนจีนในช่วงหลายปีที่ผ่านมา พบเห็นได้ทั่วโลกทั้งในอาเซียน แอฟริกา ยุโรป ออสเตรเลีย นิวซีแลนด์ อเมริกา แคนาดา เรียกได้ไปทั่วทุกภูมิภาคและไปในกลุ่มธุรกิจเลย ทั้งในรูปแบบของการลงทุนโครงการขนาดใหญ่ เช่น เส้นทางรถไฟ ท่าเรือ ถนน ระบบสาธารณูปโภค ระบบโทรศัพท์ เขตเศรษฐกิจพิเศษ ซึ่งเป็นการเข้าไปลงทุนในประเทศต่างๆ ทั้งในรูปแบบของรัฐวิสาหกิจขนาดใหญ่ที่มีรัฐบาลจีนสนับสนุน และบริษัทจีนขนาดต่างๆ ซึ่งหลายบริษัทจีนมีขนาดใหญ่มาก รวมไปถึงการลงทุนแบบส่วนบุคคลในรูปแบบของนักลงทุนรายย่อย หรือบริษัทเอกชนขนาดเล็ก

          นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพ เพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด กล่าวว่า สำหรับประเทศไทยก็เห็นการเข้ามาของทุนจีนมากขึ้นในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ซึ่งส่วนใหญ่เป็นกลุ่ม ของนักลงทุนรายย่อย และบริษัทเอกชนที่เข้ามาลงทุนในทุกระดับตั้งแต่การลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ การเข้าซื้อกิจการอสังหาริมทรัพย์ อาจจะมีรัฐวิสาหกิจขนาดใหญ่ของประเทศจีนที่มีทุนของรัฐบาลจีนสนับสนุนบ้าง แต่ไม่มากนัก และส่วนใหญ่เป็นการเข้ามาเพื่องานก่อสร้างโครงการขนาดใหญ่ที่ทำงานร่วมหรือภายใต้บริษัทรับเหมาก่อสร้างของประเทศไทย

          ซึ่งทุนจีนที่เข้ามาในประเทศไทยมีทั้งที่เข้ามาทำธุรกิจแบบตรงไปตรงมา ขาวสะอาด แต่เข้ามาในประเทศไทยด้วยเงินทุนจำนวนมหาศาล ซึ่งสร้างความปั่นป่วนให้กับตลาด หรือระบบธุรกิจในประเทศไทย เพราะบ่อยครั้งที่กลุ่มทุนจีนใช้เงินกว้านซื้อหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้าน ที่ดิน ตึกแถว อาคารพาณิชย์ ร้านอาหาร พื้นที่สำนักงาน ในราคาที่สูงกว่าราคาตลาด ซึ่งแน่นอนว่าเจ้าของอสังหาริมทรัพย์พร้อมขายหรือให้เช่าทันที เพราะกลุ่มนี้พร้อมจ่ายเงินสดและวางเงินมัดจำล่วงหน้า 6-12 เดือนทันที ไม่มีข้อต่อรอง

          การเช่าหรือซื้ออสังหาริมทรัพย์รูปแบบนี้บางครั้งไม่ได้นำไปทำธุรกิจหรือกิจการอะไรแต่ซื้อเก็บไว้เฉยๆ ก็มีเรื่องแบบนี้สร้างปัญหาให้กับธุรกิจ ร้านค้าแบบดั้งเดิมของประเทศไทยที่เช่าร้านค้า ตึกแถว ที่ดินมานานต้องมีต้นทุนในการดำเนินกิจการมากขึ้น ถ้ายังต้องการพื้นที่เดิม หรือทำเลเดิม เพราะเจ้าของต้องการค่าเช่าเพิ่มขึ้นในระดับที่ทุนจีนเสนอมา ซึ่งถ้าไม่สามารถให้ได้ก็ต้องออกไป แต่บางครั้งเมื่อเช่าหรือซื้ออสังหาริมทรัพย์กลับไม่ได้ทำอะไรปล่อยไว้เฉยๆ หรือใช้เป็นที่เก็บของเท่านั้น

          กลุ่มทุนจีนบางส่วนลงทุนในธุรกิจอาหารแบบชัดเจน และเป็นเจ้าของตั้งแต่ต้นทางยันปลายทางอย่างแท้จริง เช่น การเปิดร้านอาหารแบบจีนดั้งเดิมที่ทุกอย่างในร้านมาจากประเทศจีนหมดรวมไปถึงพนักงานในร้านทุกคน อาจจะมีเพียงอาหารสดเท่านั้นที่ซื้อในประเทศไทย และบางครั้งเปิดหลายร้านในบริเวณเดียวกันแต่ใช้ชื่อร้านแตกต่างกันเท่านั้น เพื่อเป็นการเพิ่มช่องทางในการสร้างรายได้ และเพื่อเป็นการลดต้นทุนในการซื้อวัตถุดิบ เพราะทุกวันต้องซื้อจำนวนมากให้เพียงพอต่อร้านที่เปิดหลายร้าน

          ทุนจีนบางส่วนสนใจในธุรกิจผลไม้มีการเข้าไปซื้อสวนผลไม้ในภาคต่างๆ ของประเทศไทย โดยอาจจะมีการเข้าไปขอซื้อผลไม้ ก่อนในเบื้องต้น จากนั้นยื่นข้อเสนอขอร่วมลงทุนด้วย เมื่อเรียนรู้ระบบงาน เข้าใจในเรื่องของซัปพลายเชนแล้วก็จะเข้าซื้อกิจการ ซึ่งหลายกลุ่มทุนจีนซื้อกิจการตั้งแต่ต้นทาง คือ สวนผลไม้ คนงาน บ้านพัก รวมไปถึงเจ้าของสวนผลไม้เดิมที่กลายเป็นลูกจ้างของกลุ่มทุนจีน ซื้อกิจการไปถึงปลายทางที่เป็นคนรับสินค้าหรือพ่อค้า แม่ค้าก่อนส่งถึงมือผู้บริโภคหรือผู้ซื้อ เจ้าของสวนผลไม้ที่ไม่ยอมขายอาจจะทนอยู่ได้ไม่นาน เพราะคนจีนกลายเป็นเจ้าของสวนผลไม้โดยรอบไปแล้ว และอาจจะเสียพันธมิตรทางธุรกิจทั้งระบบขนส่งสินค้า รวมไปถึงพ่อค้าคนกลาง

          สุดท้ายก็ต้องจำใจยอมขายสวนผลไม้ของตนเอง เพราะไม่มีใครที่เข้ามาทำธุรกิจหรือรับซื้อผลไม้ที่สวนอีกแล้วยกเว้นคนของนายทุนจีน สวนผลไม้จำนวนมากทั้งในภาคเหนือ ภาคตะวันออก ภาคใต้กลายเป็นของคนจีนไปแล้วซึ่งอาจจะถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินทั้งในรูปแบบของนิติบุคคล ภรรยาคนไทย และนอมินี ทุนจีนบางส่วนซื้อ/เช่าแม้กระทั่งแผงขายผลไม้ ผักสดในตลาดขนาดใหญ่ และทยอยขยายพื้นที่ไปเรื่อยๆ เพื่อนำสินค้าจากประเทศจีนเข้ามาขายในตลาดนั้นๆ รวมไปถึงตลาดอาหารสดต่างๆ

          ทุนจีนบางส่วนที่เข้ามาในประเทศไทยเข้ามาในรูปแบบของธุรกิจสีเทา หรือสีดำก็มีไม่น้อยเลย เพียงแต่การดำเนินธุรกิจ อาจจะไม่ได้มีให้เห็นในประเทศไทยชัดเจน แต่เงินที่ได้จากการทำธุรกิจจะเข้ามาในประเทศไทย จากนั้นจึงค่อยเปลี่ยนเป็นอสังหาริมทรัพย์ หรือสินทรัพย์รูปแบบอื่นๆ ก่อนค่อยนำออกนอกประเทศ ซึ่งเรื่องนี้อาจจะตรวจสอบได้ยาก

          เนื่องจากทุนต่างชาติส่วนใหญ่ที่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย หรือต้องการอยู่ในประเทศไทยแบบระยะยาวจะมีการจดทะเบียนบริษัทในประเทศไทยเป็นรูปแบบนิติบุคคลไทยแบบถูกต้องตามกฎหมายไทย คือ คนไทยถือหุ้นในบริษัทในสัดส่วนที่มากกว่าคนจีนหรือต่างชาติ เพียงแต่คนไทยที่ถือหุ้นในบริษัทไม่ใช่คนที่มีอำนาจในการตัดสินใจหรือลงนามในเอกสารบริษัท แต่เป็นคนไทยที่กลุ่มทุนจีนให้เงิน และอุปถัมภ์ครอบครัวในระยะยาวเพื่อผลประโยชน์ต่างตอบแทนคืนให้กับกลุ่มทุนจีนในด้านต่างๆ

          กลุ่มทุนจีนที่เข้ามาในประเทศไทยในรูปแบบของการจัดตั้งบริษัท หรือนิติบุคคลสร้างปัญหาให้กับธุรกิจแบบไทยๆ พอสมควร ไม่นับการกว้านซื้ออสังหาริมทรัพย์ แต่การเข้ามาลงทุนในประเทศไทยพร้อมเงินทุนขนาดใหญ่ที่พร้อมจ่ายทันที แม้ว่าเงินทุนนั้นจะมีที่มาที่ไม่ชัดเจนก็ตาม เพราะพวกเขาเข้ามาพร้อมทุกอย่างนอกเหนือจากเงินลงทุน คือ มีทั้งคนทำงานในธุรกิจ หรืออุตสาหกรรม วัตถุดิบ วัสดุในการทำธุรกิจหรือผลิตภัณฑ์รวมไปถึงบริการขนส่งสินค้าทั้งในประเทศ และต่างประเทศ และช่องทางในการจัดจำหน่าย

          เรียกได้ว่าแทบไม่มีการจ้างงานคนไทยหรือใช้บริการใดๆ ของคนไทยเลย แบบทัวร์ศูนย์เหรียญ ซึ่งเริ่มเห็นมากขึ้นในธุรกิจร้านอาหารของคนจีนที่เจ้าของร้านอาหารเป็นคนจีน และมีพนักงานในร้านเป็นคนจีน ซื้อวัตถุดิบจากประเทศจีนหรือจากคนจีน ใช้บริการส่งอาหารผ่านระบบของจีนที่คนจีนนำเข้ามาใช้ในประเทศ ไทย เป็นต้น หรือร้านขายส่งสินค้าในย่านสำเพ็ง เยาวราช พาหุรัด ที่มีหลายร้านมีเจ้าของเป็นคนจีนไปแล้ว ร้านเหล่านี้อาจจะมีพนักงานขายเป็นคนไทยหรือจากประเทศเพื่อนบ้านที่พูดภาษาไทยได้คล่อง แต่เจ้าของร้านเป็นคนจีน และนำสินค้าเข้ามาจากประเทศจีนซึ่งอาจจะไม่ใช่การนำเข้าแบบที่ผ่านด่านศุลกากร แต่นำเข้ามาด้วยตัวบุคคลผ่านวีซ่านักท่องเที่ยว

          นายสุรเชษฐ กล่าวว่า แม้การเข้ามาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อาจจะยังไม่เห็นมากเมื่อเทียบกับในประเทศเพื่อนบ้านของประเทศไทย เพราะผู้ประกอบการจีนที่เข้ามาในประเทศไทยยังเลือกที่จะลงทุนให้สอดคล้องกับกำลังคนซื้อคนไทย โดยที่ไม่ได้คำนึงถึงกำลังซื้อคนจีนแบบที่คาดคิด สัดส่วนของการซื้อโดยคนจีนในโครงการที่พัฒนาโดยผู้ประกอบการจากประเทศจีนยังไม่เกิน 49% ตามกฎหมาย อาจจะมีที่เกินสัดส่วนที่กำหนดบ้างแต่ก็เป็นการถือครองในรูปแบบของนิติบุคคลไปหรือที่เรียกกันว่า “นอมินี” หรือที่เป็นข่าวไปในช่วงไม่นานมานี้ ก็การเป็นเจ้าของบ้านเกือบทุกหลังในโครงการบ้านจัดสรรราคาแพง หรือการเป็นเจ้าของโครงการบ้านจัดสรรในประเทศไทยเลยผ่านการพัฒนาโดยบริษัทที่จดทะเบียนในประเทศไทยตามกฎหมายถูกต้องแบบ 100% แต่รูปแบบการดำเนินธุรกิจ และความโปร่งใสนั้นผิดแน่นอน

          ทั้งนี้ การเข้ามาของทุนจีนในรูปแบบนี้อาจจะดูเหมือนไม่ใช่การลงทุนขนาดใหญ่แบบที่เห็นในประเทศเพื่อนบ้าน ซึ่งทุนจีนเข้าไปในหลายประเทศเป็นการเข้าไปลงทุนสร้างอาคารสูง โครงการที่อยู่อาศัย มิกซ์ยูสขนาดใหญ่ หรือสร้างเป็นเมืองใหม่ขึ้นมาจากที่ดินรกร้างว่างเปล่า รวมไปถึงเข้าไปลงทุนในเขตเศรษฐกิจพิเศษที่รัฐบาลประเทศต่างๆ เปิดช่องทางในการลงทุนให้

          แม้ว่าการลงทุนในเขตเศรษฐกิจพิเศษ รัฐบาลประเทศต่างๆ จะให้ทุนจีนลงทุนเช่าที่ดินระยะยาว แต่ก็ยาวนานมากกว่า 50 ปีขึ้นไป ซึ่งถือว่าเพียงพอสำหรับการลงทุนเพื่อพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ ซึ่งถ้าโครงการเสร็จสมบูรณ์ก็คงไม่มีปัญหาอะไร แต่ถ้าทุนจีนหรือเขาเริ่มคิดได้ว่าการลงทุนโครงการนี้สร้างผลตอบแทนที่ไม่คุ้มค่า ก็อาจจะหยุดการก่อสร้างไปเลย ปล่อยให้อาคารที่กำลังก่อสร้างต่างๆ ต้องหยุดชะงักไปทันทีเลย

          หรือถ้าเป็นการลงทุนในที่ดินขนาดใหญ่ เช่น เขตเศรษฐกิจพิเศษก็จะมีสภาพไม่สมบูรณ์เพราะมีการพัฒนาไปเพียงบางส่วนเท่านั้น โครงการที่อยู่อาศัยหรือการลงทุนในเขตเศรษฐกิจพิเศษของกลุ่มทุนจีนในประเทศเพื่อนบ้านนั้นไม่ได้เป็นการพัฒนาเพื่อคนในพื้นที่ แต่เป็นการพัฒนาโครงการขึ้นมาเพื่อรองรับกำลังซื้อของคนจีนซะเป็นส่วนใหญ่ เพราะคนในประเทศนั้นๆ อาจจะไม่สามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ เพราะราคาขายสูงกว่ากำลังซื้อของคนในประเทศ

          รัฐบาลและหน่วยงานต่างๆ ที่เกี่ยวข้องทั้งกระทรวงมหาดไทย กระทรวงกลาโหม กระทรวงการคลัง กระทรวงพาณิชย์ควรมีการเข้มงวดและร่วมกันตรวจสอบแบบบูรณาการแบบ 100% โดยไม่มีช่องว่างหรือช่องโหว่ทางกฎหมายใดๆ ซึ่งแม้ว่าจะทำไม่ได้แบบ 100% แต่ก็ยังเป็นเหมือนการกระตุ้นเตือนให้ทุนจีน และกลุ่มคนไทยที่เกี่ยวข้องกับการทำอะไรแบบนี้เกิดความเกรงกลัวว่าจะโดนตรวจสอบแบบเข้มงวด

          ถ้าการจัดการแบบนี้ดูยุ่งยาก และซับซ้อนเกินไป ก็อาจจะจำเป็นต้องเปิดช่องทางให้ชาวต่างชาติเข้ามาถือครองอสังหาริม ทรัพย์ได้แบบเปิดเผย มีการเสียภาษี ค่าธรรมเนียมต่างๆ แบบถูกต้องตามกฎหมาย และอาจจะมีข้อกำหนดเพิ่มเติม หรือมีการเก็บภาษีเพิ่มเติมจากคนไทย เช่น ต้องถือครองไม่ต่ำกว่า 5 ปี และต้องเสียภาษีพิเศษในกรณีขายอสังหาริมทรัพย์แล้วได้กำไรจากมูลค่าส่วนต่างที่เพิ่มขึ้น รวมไปถึงการเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่อาจจะต้องมากกว่าคนไทย การถือครองผ่านนิติบุคคลต้องมีการตรวจสอบว่าเป็นนิติบุคคลที่มีการดำเนินกิจการจริงมาไม่น้อยกว่า 3 หรือ 5 ปี

          ”ไม่ใช่เพิ่งจดทะเบียนจัดตั้งบริษัทไม่นานแล้วมารับโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์เลย รวมไปถึงการกำหนดโซน พื้นที่ หรือแม้แต่ระดับราคาในการถือครองอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเรื่องเหล่านี้หลายประเทศทำอยู่ และทำกันมานานแล้ว การที่ประเทศ ไทยจะทำบ้างก็คงไม่แปลก ดีกว่าปล่อยให้กลุ่มทุนจีนหรือชาติใดก็ตามทำอะไรก็ได้ตามที่กฎหมายมีช่องโหว่ หรือตามที่คนไทยเสนอแนะช่องทาง”

Reference: ผู้จัดการรายวัน 360 องศา