อสังหาฯ จี้สกัด โฮลดิ้งส์ กว้านซื้อที่ดินเก็งกำไร

         อสังหาฯขานรับนโยบายดึงเศรษฐีต่างชาติ ปลุกเศรษฐกิจ หนุนประเทศไทย”น่าลงทุน” ระบุเอื้อประโยชน์ “เวลเนส-เมดิคัลฮับ” หลังเปิดทางถือวีซ่าระยะยาว แนะรัฐกำหนดเงื่อนไขรอบคอบ ชัดเจน  สกัดการถือครองกลุ่มโฮลดิ้งส์ หวั่นเข้ามาหาผลประโยชน์อาศัยช่องทางกว้านซื้อ พร็อพเพอร์ตี้

          มติคณะรัฐมนตรีเมื่อวันที่ 14 ก.ย. ที่ผ่านมา เห็นชอบมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ เปิดทางต่างชาติเข้ามาอยู่ในประเทศไทยระยะยาว พร้อมสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ ได้ในสัดส่วนที่เพิ่มขึ้น เพื่อสร้างรายได้  4 กลุ่ม  ได้แก่กลุ่มผู้มีความมั่งคั่งสูง  กลุ่มผู้เกษียณอายุ กลุ่มที่ต้องการทำงานจากประเทศไทย และกลุ่มผู้มีทักษะเชี่ยวชาญพิเศษ โดยจะได้วีซ่าผู้พำนักระยะยาว 10 ปี รวมถึงผู้ติดตาม คู่สมรสและบุตร ยกเว้นไม่ต้องรายงานตัวทุก 90 วัน ยกเว้นภาษีเงินได้สำหรับรายได้จากต่างประเทศ สามารถถือครองห้องชุดและบ้านจัดสรรในโครงการบ้านจัดสรรในพื้นที่ที่กำหนด

          นายอิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการ อสังหาริมทรัพย์ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย กล่าวว่า ทุกประเทศ ขณะนี้มีความจำเป็นและต้องการเงินลงทุนจากต่างชาติ แต่การเปิดรับต่างๆ ต้องมาพร้อมเงื่อนไขที่ปกป้อง ซึ่งรัฐสามารถกำหนดกรอบแนวทางได้ว่าจะจำกัดโซนพื้นที่เฉพาะที่ต่างชาติสนใจ หรือต้องทำประชามติเสียงจากท้องถิ่นด้วยหรือไม่

          รวมทั้งการกำหนดเงื่อนไขสัดส่วน ต่างชาติที่ถือกรรมสิทธิ์ส่วนที่เกิน 49% ขึ้นไปจะไม่มีสิทธิในการออกเสียง(โหวต) ในการประชุมนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อไม่ให้ต่างชาติเข้ามาครอบครอง และกำหนดระเบียบที่จำกัดสิทธิของ คนไทย

          ”การที่รัฐกำหนดที่อยู่อาศัยราคา ไม่ต่ำกว่า 10 ล้านบาท เพราะห่วงกำลังซื้อ ต่างชาติจะกระทบต่อความสามารถ คนไทยในการซื้อที่อยู่อาศัยระยะยาว เป็นเรื่องที่ดี ที่ผ่านมาต้องยอมรับว่า มีการซื้อของชาวต่างชาติแบบไม่ใช่ทางตรง ซึ่งส่งผลต่อภาพลักษณ์ประเทศไทย ฉะนั้นควรทำทุกอย่างแบบตรงไปตรงมา”

          รัฐต้องสร้างสมดุล ทุกฝ่าย “วิน-วิน”

          นายวิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์องค์กร และการสร้างสรรค์ บริษัท เอพี ไทยแลนด์  จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ต้องพิจารณารายละเอียดที่ชัดเจนในเงื่อนไขต่าง ๆ เพราะมีทั้งข้อดีและข้อเสียที่จะเกิดขึ้น แม้จะต้องการกำลังซื้อต่างชาติ แต่เรื่องนี้เกี่ยวข้องกับการถือครองที่ดิน จึงต้องมีความชัดเจนกว่านี้ถึงจะบอกได้ว่า ดีหรือไม่ดี

          นายกิตติ พัฒนพงศ์พิบูล ประธานสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย กล่าวว่า หากมองในแง่เดียวกลุ่มที่จะได้รับประโยชน์คือผู้ประกอบการอสังหาฯ  ซึ่งอาจ ก่อให้เกิดแรงต้านได้ ดังนั้นรัฐต้องสร้างสมดุลให้ “วิน-วิน” กับทุกฝ่ายที่มี ส่วนเกี่ยวข้อง หากพิจารณาโมเดลในหลายประเทศกรณีชาวต่างชาติซื้ออสังหาฯ จะมีค่าธรรมเนียมเพิ่มขึ้นในอัตราต่างๆ และนำส่วนรายได้พิเศษส่วนนี้ไปสนับสนุนสร้างที่อยู่อาศัยหรือช่วยเหลือด้านการเงิน ให้ผู้มีรายได้น้อย เป็นต้น

          นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า อสังหาฯ มีปัญหาตั้งแต่ปี 2561 จากกำลังซื้อต่างชาติหายไปจากสัดส่วน 17% ลดเหลือ 15% ในปี 2562 และปี 2563 เหลือ 3% ทำให้รัฐบาลต้องมองหาแนวทางกระตุ้นเศรษฐกิจและธุรกิจอสังหาฯ  อย่างไรก็ดีมองว่า มาตรการดังกล่าวเป็นการเปลี่ยนเพียงกฎเกณฑ์ เงื่อนไข บางอย่างอาจไม่ดึงดูดมากนัก

          ”การแก้ปัญหารูปแบบนี้โดยหวังเป็นจุดเปลี่ยนคงไม่ใช่ เพราะที่ผ่านมาการซื้อบ้านของต่างชาติมีในรูปแบบของนอมินีมาโดยตลอด แนวทางดังกล่าวอาจเป็นเพียงการเปลี่ยนจากซื้อคอนโดมิเนียมไปซื้อบ้านแทน ยกเว้นว่าจะมีการเปลี่ยนเชิงนโยบายระดับมหภาคในการดึงดูดชาวต่างชาติมาลงทุนและอยู่อาศัยอย่างชัดเจน”

          ห่วงกลุ่มโฮลดิ้งส์เข้ามาหาผลประโยชน์

          นายนราทร ธานินพิทักษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท นาราแลนด์ แอนด์ ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด และนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดนครราชสีมา กล่าวว่า เห็นด้วยกับแนวทาง แทนที่จะปล่อยให้ มีการใช้ “นอมินี” การทำให้ถูกต้องน่าจะ ดีกว่า อย่างไรก็ตามต้องระบุเงื่อนไขให้ชัดเจน  เช่น กำหนดกรอบต่างชาติซื้อไม่เกิน 3 ล้านบาท และให้มีการเก็บภาษีส่วนนี้มา รองรับการจัดตั้งกองทุนเพื่อที่อยู่อาศัย สำหรับผู้มีรายได้น้อย หรือกองทุนเพื่อ การเคหะเพื่อช่วยคนไทยที่มีรายได้น้อยได้มีโอกาสมีบ้าน

          นายวิชัย ประเสริฐสิทธิ์ ประธานกรรมการ บริษัท กรีน เมโทร จำกัด ผู้พัฒนาโครงการหมู่บ้านจัดสรร โครงการดิ เอ็นทรีโอ จังหวัดอุดรธานี กล่าวว่า หากต่างชาติซื้อเพื่ออยู่อาศัย ไม่น่ากังวลเพราะที่ดินในเมืองไทย ไม่ไปไหน แต่หากเป็นโฮลดิ้งส์ เข้ามา เพื่อถือครองและทำประโยชน์ จะส่งผลเสีย มากกว่าผลดี

          นางกมลภัทร แสวงกิจ ผู้จัดการใหญ่ ประจำประเทศไทย ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ กล่าวว่า มาตรการดังกล่าวตอบโจทย์ ชาวจีนได้ลงตัว หลังจากรัฐบาลจีนประกาศนโยบาย “Common Prosperity” ให้คนรวย บริษัทที่เติบโตต้องแบ่งเงิน ให้คนยากจน เป็นตัวกระตุ้นให้คนจีน ออกมาลงทุนในต่างประเทศมากขึ้น

          เอื้อเวลเนส เมดิคัลฮับ-ปลุกลงทุน

          นางสุพินท์ มีชูชีพ ประธานกรรมการบริหาร บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ ประเทศไทย จำกัด หรือเจแอลแอล กล่าวว่า การให้วีซ่าระยะยาวสำหรับ ผู้ที่มาซื้ออสังหาฯเป็นผลต่อกลุ่ม ที่ใช้บริการทางการแพทย์ เพื่อสุขภาพ หรือเวลเนส แพื่อรักษาตัว เชื่อมโยงนโยบาย “เมดิคัลฮับ” หนึ่งในเป้าหมายสำคัญของรัฐตามแผนพัฒนาประเทศ 20 ปี

          ทั้งนี้ กลุ่มลูกค้าหลักที่เข้ามาซื้อ อสังหาฯ  นอกจากชาวจีนแล้ว ยังมีสิงคโปร์ โดยจีนควบคุมโรคระบาดได้ดีกว่าประเทศอื่น จึงเริ่มกระจายการลงทุนมาไทย โดยเน้นเรื่อง “branded residence” ที่เป็นฟรีโฮลด์เป็นเป้าหมายแรก แต่หากเป็นลีสโฮลด์แล้วเป็น branded residence อาจต้องมีวิธีอธิบายที่จูงใจ และกรณีลีสโฮลด์ ต้องมีอายุยาวเพียงพอ นอกจากนั้นเรื่องราคาก็เป็นส่วนหนึ่งในการที่ทำให้นักลงทุนต่างชาติสนใจ

          นางสุพินท์ กล่าวว่ามาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ และการลงทุนเพื่อการดึงดูดชาวต่างชาติที่มีศักยภาพสูงช่วยกระตุ้นให้ไทยมีความน่าสนใจและน่าลงทุนจากการเพิ่มดีมานด์ของนักลงทุนต่างชาติมากขึ้น แต่สิ่งที่รัฐต้องพิจารณาเพิ่มเติมคือ การเพิ่มโควตาของผู้ซื้อต่างชาติในคอนโด จาก 49% ให้เป็น 75% หรือกรณีของการให้คนต่างด้าวถือครองกรรมสิทธิ์บ้านจัดสรรแต่ไม่มีสิทธิออกเสียงในการเป็นนิติบุคคล รวมถึงการขยายระยะเวลาในการเช่าอสังหาฯ แบบลีสโฮลล์เพิ่มขึ้นเป็น 90 ปี จาก30 ปี จะเป็นปัจจัยดึงดูดที่สำคัญ โดยเฉพาะจีน สิงคโปร์ ฮ่องกง ที่คุ้นเคยกับการเช่าอสังหาฯ ลีสโฮลล์ในลอนดอนได้ 99 ปี และบางส่วนอยากมาใช้ชีวิต หลังเกษียณ ที่เมืองไทย และสามารถอยู่ในพื้นที่สีเขียวนอกเมืองได้

          อีลิทการ์ด เผยแพ็คเกจยอดนิยมต่างชาติ

          ด้านบริษัท ไทยแลนด์ พริวิเลจ คาร์ด จำกัด (ทีพีซี) ผู้ดำเนินโครงการบัตรสมาชิก ไทยแลนด์ อีลิท หรือ “อีลิทการ์ด”  เปิดเผยข้อมูลแพ็คเกจพำนักอาศัยในไทย ที่ต่างชาติสนใจ 3 อันดับแรก จากทั้งหมด 8 แพ็คเกจ ประกอบด้วย

          1.Elite Easy Access Membership (EEA) อายุสมาชิก 5 ปี ค่าธรรมเนียม  6 แสนบาท (รวมภาษี) ไม่มีค่าธรรมเนียมรายปี ไม่สามารถโอนสิทธิ์การเป็นสมาชิกได้ สามารถเปลี่ยนเป็นสมาชิก Elite Ultimate Privilege โดยจ่ายค่าธรรมเนียมเพิ่ม 1,498,000 บาท หรือเปลี่ยนเป็นสมาชิก Elite Superiority Extension จ่าย ค่าธรรมเนียมเพิ่ม 4 แสนบาท

          โดยสิทธิพิเศษด้านวีซ่าสามารถ เดินทางเข้ามาได้ไม่จำกัดจำนวนครั้ง ต่ออายุใหม่ได้ครั้งละ 5 ปี สิทธิ์ในการพำนักคราวละ 1 ปี

          2.Elite Superiority Extension Membership (ESE) อายุสมาชิก 20 ปี ค่าธรรมเนียม1 ล้านบาท (รวมภาษี) ไม่มีค่าธรรมเนียมรายปี ไม่สามารถโอนสิทธิ์การเป็นสมาชิกได้ ไม่สามารถเปลี่ยนแปลงประเภทสมาชิกได้ โดยสิทธิพิเศษด้านวีซ่า สามารถเข้าประเทศไม่จำกัดจำนวนครั้ง ต่ออายุครั้งละ 5 ปี พร้อมสิทธิ์พำนักคราวละ 1 ปี

          3.Elite Family Excursion Membership (EFE) เจาะกลุ่มที่เดินทาง มาติดต่อธุรกิจหรือพาครอบครัวมา พักผ่อนบ่อยครั้ง อายุสมาชิก 5 ปี ส่วนสมาชิกเสริม มีอายุเท่ากับอายุ การเป็นสมาชิกที่เหลือของสมาชิกหลัก ค่าธรรมเนียม 8 แสนบาท (รวมภาษี/สมัครพร้อมกัน 2 คน) ค่าธรรมเนียมสมัครสมาชิกเพิ่มอยู่ที่ 3 แสนบาท (รวมภาษี/ต่อคน) โดยต้องเป็นสมาชิกในครอบครัว เช่น ผู้ปกครองทางสายเลือด พ่อแม่เลี้ยง คู่สมรสที่จดทะเบียนสมรส คู่ชีวิตที่มีใบรับรองทางกฎหมาย ไม่มี ค่าธรรมเนียมรายปี ไม่สามารถโอนสิทธิ์การเป็นสมาชิกได้ ไม่สามารถเปลี่ยนแปลงประเภทสมาชิกได้

          สิทธิพิเศษด้านวีซ่าเดินทางเข้าประเทศได้ไม่จำกัดจำนวนครั้ง ต่ออายุใหม่ได้ ครั้งละ 5 ปี พร้อมสิทธิ์ในการพำนักคราวละ 1 ปี

          ทั้งนี้สิทธิประโยชน์ของทั้ง 3 แพ็คเกจ ยังมีบริการพิเศษสนามบิน โดยได้รับการต้อนรับและรับรองจากเจ้าหน้าที่ Elite Personal Assistant หรือ EPA ทั้งขาเข้า และขาออก อำนวยความสะดวกการผ่านขั้นตอนการแสดงหนังสือเดินทางและการตรวจคนเข้าเมือง ห้องพักรับรอง ผู้โดยสารพิเศษบริการเกี่ยวกับการตรวจคนเข้าเมือง เช่น การรายงานตัว 90 วันอำนวยความสะดวกในการทำใบขับขี่ ให้ความช่วยเหลือเรื่องการเปิดบัญชีธนาคารหรือติดต่อเครือข่ายธุรกิจส่วนลดพิเศษจากร้านค้าปลอดภาษี คิงเพาเวอร์ ดิวตี้ฟรี สนามกอล์ฟ สปา โรงพยาบาล โรงแรม ร้านอาหาร ห้างสรรพสินค้า และร้านค้า

Reference: หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ