อสังหาวุ่น! EIA รั้งคอนโดโตยาก เบนเข็มลุยแนวราบ-รุกต่างจังหวัด

          บุษกร ภู่แส

          กรุงเทพธุรกิจ

          การจัดทำรายงานวิเคราะห์ผลกระทบ สิ่งแวดล้อม หรือ EIA กลายเป็น หนึ่งในอุปสรรคสำคัญการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท เพราะการทำรายงานรวมไปถึงช่วงรอการอนุมัติ 1 โครงการอาจจะใช้เวลาเป็นปีหรือมากกว่านั้น!

          ล่าสุดศาลปกครองกลางมีคำสั่งเพิกถอน EIA และใบอนุญาตก่อสร้างโครงการ 125 สาทร ซึ่งเป็นคอนโดมิเนียมระดับหรูบนถนนสาทร ด้านหน้าโครงการ เดอะเม็ท

          โครงการ 125 สาทร พัฒนาโดย บริษัท พีเอ็มที พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ซึ่งเป็นการ ร่วมทุนระหว่าง บริษัท โทรีเซนไทย เอเยนต์ซีส์ จำกัด (มหาชน) และบริษัทญี่ปุ่นอีก 2 แห่ง คือ บริษัท คันเดน เรียลตี้ แอนด์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด และ บริษัท โทเร คอนสตรัคชั่น จำกัด ซึ่งเปิดขายและเริ่มการก่อสร้างไปแล้ว

          สุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด กล่าวว่า  การจัดทำรายงานวิเคราะห์ผลกระทบ สิ่งแวดล้อม หรือ  EIA  หากมีเรื่องของ ความขัดแย้งกับชุมชนโดยรอบเข้ามาเกี่ยวข้องก็อาจเป็นเรื่องที่ค่อนข้างอ่อนไหวและจัดการได้ยาก  ผู้ประกอบการบางรายจำเป็นต้องยกเลิกการขาย หรือการพัฒนาโครงการไปเลย เพราะมีปัญหาขัดแย้งกับชุมชนโดยรอบ หรืออาจต้องเปลี่ยนรูปแบบของโครงการ รวมไปถึงเปลี่ยนประเภทของโครงการที่จะพัฒนา

          โครงการที่มีปัญหาและเป็นข่าวมาก่อนหน้านี้ เช่น เดอะไลน์  สาทร ของแสนสิริ โรงแรมดิเอทัส ซอยร่วมฤดี โครงการคอนโดมิเนียม ศุภาลัย ลอฟท์ รัชดาฯ-วงศ์สว่าง แอชตัน อโศก ซึ่งศาลปกครองมีคำสั่งเพิกถอน รายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม  และใบอนุญาตก่อสร้างไปแล้วเหล่านี้อาจไม่มีความเสียหายทั้งในฝั่งของผู้ประกอบการ ผู้ซื้อ ชุมชนโดยรอบ และหน่วยงานราชการต่างๆ

          ”หากปัญหาต่างๆ รวมไปถึงข้อขัดแย้ง และความไม่ถูกต้อง ได้มีการจัดการและ มีทางออกที่เหมาะสมกับทุกฝ่ายก่อน ที่จะมีการยื่นขออนุญาตขั้นตอนต่างๆ และก่อนเริ่มการก่อสร้าง แต่บางครั้งปัญหาไม่ได้รับการแก้ไข หรือผู้ประกอบการ เพิกเฉยจนเรื่องราวถึงขั้นต้องพึ่งการ ตัดสินของศาลปกครอง เพราะผู้ประกอบการเลือกที่จะยื่นขออนุญาตขั้นตอนต่างๆ เพื่อให้ได้ใบอนุญาตต่างๆ มาครอบครองไว้ก่อน”

          จากนั้น เมื่อมีการฟ้องร้องกันเกิดขึ้นก็อาจจะใช้ใบอนุญาตต่างๆ เป็นเกราะป้องกันหรือเป็นเครื่องมือในการแสดงออกว่าตนไม่ผิด ถ้าทำผิดจริงทำไมหน่วยงานราชการต่างๆ หลายหน่วยงานออกใบอนุญาตต่างๆ ให้กับโครงการ แม้ว่าสุดท้ายแล้วศาลปกครองจะมีคำสั่งเพิกถอนใบอนุญาตต่างๆ ทั้งหมดแล้ว ก็ตาม

          ดิฐวัฒน์ อิสสระ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ สายงานสร้างสรรค์สื่อ และเทคโนโลยีสารสนเทศ บริษัท ชาญอิสสระ ดีเวล็อปเมนท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปัญหาของการจัดทำรายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม หรือ EIA คือ กฎไม่ชัดเจน เป็นเรื่องของความรู้สึกค่อนข้างมาก ลามไปเกี่ยวข้องกับการบังแดด บังลม ทั้งที่มีกฎหมายก่อสร้างบังคับใช้อยู่แล้ว

          จากประสบการณ์ที่ผ่านมาเจอกฎ EIA ในช่วงเกิดโควิดในโครงการเกี่ยวการแยกขยะเพิ่งเกิดขึ้น จนกลายเป็นประเด็นที่ทำให้โครงการเกิดความล่าช้า ทำให้การพัฒนาโครงการสะดุด! เสียเงิน เสียเวลา แทนที่จะทำให้เป็นมาตรฐานที่มีการตรวจสอบที่ชัดเจน เพราะกรรมการที่ตรวจสอบเปลี่ยนไปเรื่อยๆ ซึ่งความเห็นของกรรมการเปลี่ยนไปไม่มีความชัดเจน

          ”จนทำให้เกิดความรู้สึกว่า ไม่อยากสร้างตึกสูง เพราะเหนื่อย ถ้า EIA มีความชัดเจน จะทำให้การทำงานง่ายขึ้น และไม่เกิดปัญหาตามมาภายหลัง จากที่ผ่านมาเจอเรื่องที่เหนื่อยมามากแล้ว ยังต้องมาเจอ EIA อีก จึงหันไปทำแนวราบและออกไปต่างจังหวัดมากขึ้น”

          โอภาส ศรีพยัคฆ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร และกรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปัจจุบันการรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม มีเรื่องร้องเรียนเข้าไปจำนวนมาก คนที่อยู่รอบโครงการพยายามรักษาสิทธิตัวเอง ส่วนกรรมการพยายามระมัดระวังตัวเอง จึงเป็นเรื่องยาก ไม่เหมือนกฎหมายควบคุมอาคารที่ชี้ผิดชี้ถูกได้ตามตัวอักษรเพราะกฎหมายสิ่งแวดล้อมใช้ “ดุลพินิจ” จับต้อง ไม่ได้จึงเป็นเรื่องยาก

          ปัจจุบันการขอ EIA ต้องใช้เวลาขั้นต่ำ 11 เดือน จากสมัยก่อนใช้เวลา 4 เดือน สามารถอนุมัติได้แล้ว ถ้าไม่อนุมัติรอบที่สอง ต้องรออีก 11 เดือน ถ้าไม่อนุมัติอีกต้องรออีก 11 เดือน

          สำหรับบริษัท โครงการที่รอนานที่สุด คือ คอนโดมิเนียม ในทำเลปิ่นเกล้า ตรงนี้ถือเป็นอุปสรรคที่สำคัญในการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมทำให้เป็นต้นทุนเพิ่มขึ้น จึงเป็นเหตุผลหนึ่งที่ทำให้ในระยะสั้นหันมาทำโครงการแนวราบมากขึ้นเพื่อแก้ปัญหา เพราะที่ผ่านได้ยื่นขอ EIA คอนโดมิเนียมหลายทำเลแต่ยังไม่ได้รับการอนุมัติ อาทิ ปิ่นเกล้า อ่อนนุช รามอินทรา อมตะ ล่าสุดเพิ่งได้รับการอนุมัติที่บางหว้า ส่งผลให้ในปีหน้าบริษัทเน้นการเปิดตัวโครงการแนวราบจำนวน 13 โครงการมูลค่า 10,000 ล้านบาท  ส่วนโครงการคอนโดมิเนียมต้องรอให้ผ่าน EIA ก่อนถึงจะเปิดขาย

          ”สิ่งที่แก้ยากคือปัญหาเรื่องบังแดด บังลม เป็นเรื่องหลักที่ใช้ต่อสู้กันมีผล แพ้ชนะ ทำคอนโดมิเนียมถ้าไม่บังแดดบังลมทำอย่างไร ประเด็นนี้เป็นอุปสรรคในการพัฒนา”

          โอภาส ระบุว่า หากมองภาพรวม ถ้าพัฒนาโครงการในเมืองต้องเป็นอาคารสูงอยู่แล้ว จึงไม่ควรจะมีข้อจำกัดจาก EIA เรื่องบังแดดบังลม เพราะถ้าผังเมืองอนุญาตให้สร้างอาคารสูงได้ก็ควรจะดำเนินการได้ ขณะนี้ไม่มีหลักยึดและความชัดเจน ในฐานะคนทำธุรกิจไม่ได้กลัวเรื่องกฎหมายหรือกฎระเบียบแต่ขอให้มีความชัดเจนเพื่อมีทางออกร่วมกัน

Reference: หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ