อสังหาจี้นายกฯเคลียร์ปมที่ดิน

ยื่นมติ14สมาคมรื้อก.ม.หนุนต่างชาติเช่า 99 ปี วางโซนนิ่ง-เกณฑ์ราคา

          มท.ถอนร่างกฎกระทรวงฯ ทบทวนรอบคอบ

          สมาคมอสังหาฯ  ระดมแนวคิด ดึงต่างชาติฟื้นธุรกิจ-เศรษฐกิจไทย กระทุ้งนายกฯ 10 พ.ย.  ชงรื้อกฎหมายเช่าระยะยาว เผยต่างชาติสนใจ 99-999 ปี วางเกณฑ์ ครอบครองขนาด-ราคา ด้าน กูรู-นักวิชาการ แนะอุดช่องว่าง-ทำกฎหมายชัดเจน เพิ่มโอกาส ไทยดึงลงทุน ขณะ  มท. “ถอย” ถอนร่าง กฎกระทรวงฯ เปิดช่องต่างชาติถือครองที่ดิน กลับไปทบทวนใหม่

          กระแสต้านกรณีการเปิดต่างชาติ ถือครองที่ดินในประเทศไทยไม่เกิน 1 ไร่ แลกนำเงินลงทุนไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาทของรัฐบาล เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจประเทศ ด้วยการการแก้ไขเพิ่มเติม กฎกระทรวงมหาดไทยปี 2545 นับเป็นประเด็นร้อนมาอย่างต่อเนื่องมีทั้งฝั่งเห็นด้วยและคัดค้าน พร้อมนำเสนอแนวทางออกต่างๆ อาทิ การรื้อกฎหมายเช่าอสังหาฯ ระยะยาว 99 ปี จูงใจต่างชาติเข้ามาลงทุน

          อย่างไรก็ดี  วานนี้ (7 พ.ย.) รายงานข่าวจากทำเนียบรัฐบาล ระบุว่า  พล.อ.อนุพงษ์ เผ่าจินดา รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย ลงนามคำสั่งของถอนมติคณะรัฐมนตรี (ครม.) เรื่อง ร่างกฎกระทรวงการได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยของคนต่างด้าวตามมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ การลงทุนโดยการดึงดูดคนต่างด้าวที่มีศักยภาพสูง สู่ประเทศไทย พ.ศ. . ออกจากมติ ครม.ที่ได้ มีการอนุมัติหลักการไปเมื่อวันที่ 25 ต.ค.2565 เพื่อนำกลับไปรับฟังความคิดเห็นจากประชาชนให้รอบคอบก่อนและฝ่ายที่เกี่ยวข้องจะนำมาสรุปพิจารณาและเสนอ ครม.ต่อไป โดยคาดว่าเลขาธิการคณะรัฐมนตรี จะบรรจุเรื่องดังกล่าวเข้ามาในวาระจร แจ้งเพื่อทราบต่อ ครม.ในการประชุมวันนี้ (8 พ.ย.)

          นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า สมาคมฯ ได้หารือกับ 14 สมาคมในภูมิภาค มีแผนนำเสนอทางเลือกใหม่  สำหรับราคาที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างในโครงการบ้านจัดสรร ตามพระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.) การจัดสรรที่ดิน ของคนต่างชาติ ได้แก่ ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล เนื้อที่ไม่เกิน 50 ตารางวา ราคาไม่น้อยกว่า 5 ล้านบาท ต่างจังหวัด ราคาไม่น้อยกว่า 3 ล้านบาท

          เนื้อที่ไม่เกิน 100 ตารางวา ราคา ไม่น้อยกว่า 10 ล้านบาท ต่างจังหวัด ราคาไม่น้อยกว่า 8 ล้านบาท เนื้อที่ไม่เกิน 200 ตารางวา กรุงเทพฯ และปริมณฑลไม่น้อยกว่า 50 ล้านบาท ต่างจังหวัดไม่น้อยกว่า 20 ล้านบาท เนื้อที่ ไม่เกิน 1ไร่ กรุงเทพฯ และปริมณฑล ราคาไม่น้อยกว่า 100 ล้านบาท ต่างจังหวัดไม่น้อยกว่า 30 ล้านบาท

          ขณะที่การซื้อบ้านจัดสรรคงสัดส่วน 49% เท่ากับคอนโดมิเนียม โดยผู้ถือกรรมสิทธิ์ ในโครงการบ้านจัดสรรสำหรับต่างชาติ มีสิทธิ์ออกเสียงได้กึ่งหนึ่งของสิทธิ์ การนำเงินเข้ามาซื้อบ้านจัดสรร ต้องผ่านสถาบันการเงินและมีหลักฐานถูกต้องตามกฎหมาย ส่วนที่ดินในโครงการจัดสรรสนามกอล์ฟซื้อเพื่ออยู่อาศัยเท่านั้น การออกเสียงได้กึ่งหนึ่งของสิทธิ์ กรณีเนื้อที่ไม่เกิน 1ไร่ มีเงื่อนไขว่า ต้องเข้าหลักเกณฑ์ขออนุญาตการถือวีซ่าระยะยาว หรือ LTR Visa

          ”โดยวันที่ 10 พ.ย.นี้ เตรียมตั้งโต๊ะแถลงและเสนอต่อ พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา นายกรัฐมนตรี อย่างเป็นทางการอีกครั้ง”

          ต่างชาติสนใจเช่าระยะยาว 99-999 ปี

          นายมีศักดิ์ กล่าวต่อว่า อีกแนวทางสำคัญในการดึงดูดการลงทุนต่างชาตินั่น คือการเปิดให้เช่าที่ดินระยะยาวเป็นเรื่องที่เป็นไปได้ แต่ต้องมาเปรียบเทียบเงื่อนไขของต่างประเทศว่าเป็นอย่างไร จากการศึกษาพบว่าที่ดึงดูดความสนใจต่างชาติคือระยะการเช่า 99- 999 ปี สามารถตอบโจทย์ความต้องการเช่ามากกว่าขายขาด

          ”เป้าหมายคือการแก้ปัญหาเศรษฐกิจในอนาคตของประเทศไทย ฉะนั้นจะต้องให้ข้อมูลกับสังคม และประชาชนได้รับรู้ความจำเป็น ที่มาที่ไป ข้อดี ข้อเสีย ภาครัฐ พลาดไป ควรต้องชี้แจงที่มาความจำเป็น วิเคราะห์สถานการณ์โลกและเศรษฐกิจ รวมทั้งประเทศมีศักยภาพขนาดไหนแล้วเราจะอยู่ตรงไหน”

          อย่างไรก็ดี ต้องยอมรับว่า กลุ่มลูกค้าหลักของตลาดอสังหาฯ ไทย คือ “ชาวจีน” ที่ต้องการซื้อทรัพย์สินให้บุตรหลาน การเช่าอาจไม่ตอบโจทย์นักทำให้ขาดโอกาสตรงนี้ไป ขึ้นอยู่กับภาคสังคม ประชาชนจะตัดสินใจ

          ชง 8 ข้อเสนออุดช่องว่างก.ม.

          นายไตรรัตน์ จารุทัศน์ นักวิชาการอาจารย์ภาควิชาเคหการ คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยกล่าวว่า เห็นด้วยกับการดึงต่างชาติเข้ามาซื้อบ้านและที่ดินในประเทศ โดยมี 8 แนวทางนำเสนอ ได้แก่

          1.ควรกำหนดราคา สมมติว่าตั้งเป้าหมาย ที่ 1 ไร่ ลงทุน 40 ล้านบาท ฉะนั้น 100 ตารางวา ประมาณ 10 ล้านบาท ลดหลั่นเงินลงทุน ซึ่งจากข้อมูลตั้งแต่ปี 2545 ที่ผ่านมามีคนต่างชาติซื้อ 8 รายนั้นไม่มีใครซื้อเกิน 1ไร่ เพื่อไม่ให้กระทบคนไทยที่ส่วนใหญ่ซื้อในราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท

          2.ทดลองใช้กับ 8 พื้นที่ ได้แก่ กรุงเทพฯ ชลบุรี ระยอง เชียงใหม่ อุดรธานี ภูเก็ต เพชรบุรี ประจวบคีรีขันธ์ ซึ่งเป็นพื้นที่เป้าหมายของนักท่องเที่ยวต่างชาติ

          3.มีระบบตรวจสอบภาษี ต้องเสียภาษีทรัพย์สินและกำไร การขายอื่นๆ เพื่อนำภาษีนั้นมาพัฒนาที่อยู่อาศัยท้องถิ่น

          4.แจ้งที่มาที่ไปของเงินว่ามีการลงทุนจริงเพื่อป้องกันการฟอกเงิน

          5.กำหนดโควตาต่อปี เช่น 1,000-5,000 ไร่ ที่ต่างชาติจะซื้อได้ในแต่ละปี

          6.เพิ่มทางเลือก  ในการเช่าระยะยาว 30+30+30 เป็น 90 ปี

          7. ห้ามซื้อที่ดินติดต่อกันในโครงการเดียวกันมากกว่า 10 แปลง/โครงการ รวมทุกสัญชาติ เพื่อป้องกัน “สีหนุวิลล์” หรือกลายเป็น มาเก๊าแห่งเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ จากกลุ่มนักลงทุนจีนที่เข้ามา

          8.การยื่นขออนุญาตแบบออนไลน์ ต้องมีเอกสารจากหน่วยงานรับรอง เช่น การทำงาน จากกระทรวงแรงงาน  ผู้สูงอายุ จากกระทรวงสาธารณสุข หรือ คนที่มีความเชี่ยวชาญพิเศษจากกระทรวงวิทยาศาสตร์ เป็นต้น

          ดึงต่างชาติเพิ่มขีดแข่งขันไทยสู้มาเลย์ฯ

          แนวทางดังกล่าวเป็นการยกระดับความสามารถในการแข่งขันให้อสังหาฯ ไทยดึงดูดคนต่างชาติที่มีเงิน มีศักยภาพเข้ามาจับจ่ายในประเทศไทยแทนที่จะไปมาเลเซีย

          นอกจากนี้ ประเทศไทยกำลังเข้าสู่สังคมสูงวัยแบบสมบูรณ์ กล่าวคือ มีผู้สูงอายุมากกว่า 20% ทำให้ขาดแคลนคนทำงานทุกระดับ การเชิญชวนให้ชาวต่างชาติที่มีความรู้ ความสามารถมาทำงาน ถือเป็นนโยบายของประเทศที่ประสบปัญหา “สังคมสูงวัย” ทำกัน เช่น ญี่ปุ่น สิงคโปร์ และกลุ่มประเทศยุโรป

          ที่สำคัญผู้บริโภคในอนาคตคือ ผู้สูงอายุ โดยเฉพาะผู้สูงอายุจากประเทศที่พัฒนาแล้ว การเปิดรับผู้สูงอายุมาเกษียณอายุที่ประเทศไทยแลกกับการถือครอง อสังหาฯ เป็นเรื่องคู่กัน ปัจจุบันไทยมีวีซ่าระยะยาว 5+5 ปี แต่ต้องแจ้ง ตม.ทุก 90 วัน ทั้งๆ ที่ไทยเป็นจุดหมายปลายทางของการเกษียณอายุ (Retirement Destination) ด้วยจุดเด่นด้านบริการทางการแพทย์ อาหาร อากาศ ค่าครองชีพ

          ”แต่มีจุดอ่อนที่สำคัญคือการถือครองกรรมสิทธิ์ในอสังหาฯ  หากเรามีกฎเกณฑ์ที่ชัดเจน เช่น พื้นที่เป้าหมาย รูปแบบและราคาของอสังหาฯ  จะทำให้ไทยเป็นสวรรค์ของผู้สูงอายุที่เกษียณ แล้วจะนำมาสู่ธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับสังคมสูงวัยอีกมากมาย”

          ยิงนกทีเดียวได้ 3 ตัว

          นายประทีป ตั้งมติธรรม ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า การส่งเสริมให้ ชาวต่างชาติให้มาซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียมในไทย เปรียบเสมือน “ยิงนกทีเดียวได้ 3 ตัว” กล่าวคือ 1.ส่งเสริมการส่งออกโดยสินค้านั้นยังคงอยู่ในประเทศไทย 2.เป็นการส่งเสริมการลงทุนที่ไทยได้เงินตราเข้าประเทศ  กระตุ้นเศรษฐกิจ ทำให้คนไทยมีรายได้ดีขึ้น และ 3.เป็นการ ส่งเสริมการท่องเที่ยวอย่างถาวรจากการอยู่นานมากขึ้น และมาบ่อย ช่วงที่อยู่ก็ต้องจับจ่ายใช้สอย

          ”เมื่อชาวต่างชาติมาซื้อบ้านหรือ คอนโด แต่ละรายเทียบเท่านักท่องเที่ยวหลายร้อยคน การส่งเสริมให้อยู่ระยะยาวจะดีกว่าการส่งเสริมให้อยู่ระยะสั้นๆ หรือไม่  ผมไม่คิดว่า ชาวต่างชาติจะแห่กันมาซื้อบ้าน-ที่ดินมากอย่างที่หลายคนเป็นห่วง เพราะถูกจำกัดด้วยคน 4 กลุ่มที่เป็นประโยชน์ ต่อเศรษฐกิจ และชาวต่างชาติส่วนใหญ่นิยมซื้อคอนโดซึ่งเปิดโอกาสให้ซื้อได้มานานแล้ว จะซื้อมูลค่ากี่ร้อยล้านก็ได้โดยไม่จำกัดด้วยขนาดหรือราคาของห้องชุดแต่ต้องไม่เกิน49%ของแต่ละอาคารชุดที่หลือถือกรรมสิทธิ์ โดยคนไทย51%”

          ”เศรษฐา” แนะเช่าระยะยาว

          ขณะที่ นายเศรษฐา ทวีสิน ประธานอำนวยการและกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) แคนดิเดต นายกรัฐมนตรีพรรคเพื่อไทย ทวีตข้อความแสดงความคิดเห็นด้วยว่า “การเพิ่มน้ำหนักผูกมัดในรูปแบบการเช่าระยะยาวแทนอาจเป็นทางออกที่ดีไม่แพ้กัน  โดยให้เช่าได้ระยะยาวมากขึ้น และทำให้การเช่ามีศักดิ์และสิทธิในการครอบครองและใช้ประโยชน์เสมือนเป็นเจ้าของ”

          หากโครงสร้างนี้เกิดขึ้นได้ เชื่อว่า ไม่จำเป็นที่จะต้องขายที่ดินให้ขาด แต่ยังสามารถทำหน้าที่ดึงให้คนต่างชาติ เข้ามาอยู่ในไทย และมีความผูกพัน ระยะยาว สร้างรายได้เข้าประเทศจากภาษีค่าเช่า และการใช้ประโยชน์ได้อย่างต่อเนื่องเช่นเดียวกัน

Reference: หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ