ส่อง7บิ๊กอสังหาฯ ปั๊มโครงการใหม่กว่า2แสนลบ. โฟกัสสร้างขายบ้านแพง

     พร้อมสู้ความท้าทายรับศก.ปี”มังกรไฟ”

     ล่วงเลยเข้าสู่เดือนกุมภาพันธ์ ปี 2567 เดือนที่มีเทศกาลวันแห่ง 'ความรัก' ก็ขอให้บรรยากาศ โดยรวมของประเทศ ธุรกิจต่างๆ มีความสดชื่น สดใสมีชีวิตชีวา!! แต่ในภาพของความเป็นจริง เศรษฐกิจของโลก และของประเทศไทย ก็ยัง “มีความเปราะบาง” จากความบอบช้ำ บาดเจ็บ และบาดแผล ที่สะสมเกิดขึ้น ตั้งแต่ เกิดการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมาเศรษฐกิจทั่วโลกชะงัก ตามมาด้วยการเกิดสงครามระหว่างรัสเซีย-ยูเครน กระทบถึงราคาน้ำมันโลกที่ปรับตัวสูงขึ้น หลายประเทศที่มีสัดส่วนการนำเข้าน้ำมัน (ที่มีความขัดแย้งกับรัสเซีย) ต้องไปซื้อน้ำมันแพงๆ จากประเทศอื่น ทำให้เกิดภาวะเงินเฟ้อ ค่าครองชีพในประเทศเหล่านี้สูง และยังมีกรณี สงครามระหว่างอิสราเอล และปาเลสไตน์ทำให้การขนส่งสินค้าทางเรือมีความเสี่ยง และต้นทุนเพิ่มขึ้น ยังไม่นับความขัดแย้งระหว่าง 2 ขั้วมหาอำนาจระหว่างประเทศจีน และสหรัฐฯ ที่มาจุดพลุให้ภูมิภาคเอเชีย ร้อนระอุ!

     วกมาที่ประเทศไทย แม้จะมีรัฐบาลใหม่ได้เข้ามาบริหารประเทศ และพยายามเร่งออกนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจอย่างเต็มที่ สุดความสามารถ แต่ล่าสุด กระทรวงการคลัง โดยสำนักงานเศรษฐกิจการคลัง (สศค.) ได้แถลงอัตราการขยายตัวของเศรษฐกิจไทยปี 2566 และ 2567 ขยายตัว 1.8% และ 2.8% ตามลำดับ โดยเฉพาะเศรษฐกิจไทยปี 66 ขยายตัวชะลอลงจาก 2.6% ในปี 65

     และการที่เศรษฐกิจเติบโตต่ำกว่าระดับ 3% ถือว่า “แย่มาก” หากย้อนไปช่วง 4-5 ปีที่ผ่านมา ไทยมีการเติบโตที่เกินกว่า 4-5% และการชะลอตัวที่ลงลึกที่ต่ำกว่า 2% ยิ่งทำให้ 'ธนาคารพาณิชย์' เพิ่มความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อภาคอสังหาริมทรัพย์ และ สินเชื่อซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ ลูกค้าถูกตรวจสอบประวัติย้อนหลัง 3 ปี บางธนาคาร มีการติดตามสถานะของผู้กู้ หลังจากเคลียร์หรือปิดบัญชีไปแล้วอย่างน้อย 6 เดือนหรือ 1 ปี เป็นต้น เพื่อป้องกันความเสี่ยงจากการปล่อยสินเชื่อ

     ส่วนสินเชื่อที่ปล่อยใหม่แล้ว หลายธนาคาร พยายามเกาะติดลูกหนี้ที่อาจจะมีสัญญาณ 'ตกชั้น' กลายเป็นหนี้เสีย(NPL) บางรายเข้าสู่กระบวนการปรับโครงสร้างหนี้ ถ้าเลวร้ายมีการยึดทรัพย์ เข้าสู่กระบวนการขายทอดตลาด ซึ่งธนาคารก็ไม่ต้องการให้ไปถึงขั้น ดังกล่าว เนื่องจากปัจจุบัน บ้านมือสอง มีการออกประกาศขายผ่านเว็บไซต์ต่างๆ สูงถึง 144,000 หน่วย มูลค่า 9.87 แสนล้านบาท สูงกว่าไตรมาส 2 ของปี 2566 ที่ผ่านมา 1.5%

     แต่ตลาดสินเชื่อบ้าน ใช่ว่าจะสะดุดลงทั้งหมด เพราะใน ระบบยังมีธนาคารเฉพาะกิจของรัฐ อย่าง ธนาคารอาคารสงเคราะห์(ธอส.) ขับเคลื่อนในการสนับสนุน “ทำให้คนไทยมีบ้าน” โดยล่าสุดกรรมการผู้จัดการ ธอส.คนใหม่ นายกมลภพ วีระพละ กล่าวว่า ในปี 2567 ธอส.ได้วางเป้าปล่อยสินเชื่อใหม่เพิ่มขึ้นไม่ต่ำกว่า 3% เมื่อเทียบกับปี 2566 โดยผลงานในปีที่ผ่านมา ธอส.ปล่อยสินเชื่อใหม่ได้ 253,860 ล้านบาท จำนวน 197,730 บัญชี สูงกว่าเป้าหมาย 235,480 ล้านบาท

     ที่น่าสนใจในการปล่อยสินเชื่อของ ธอส. พบว่าสินเชื่อปล่อยใหม่สำหรับกลุ่มผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง วงเงินกู้ไม่เกิน 2.5 ล้านบาท จำนวน 121,308 ราย สูงกว่าเป้า 3.84% ขณะที่ด้วยกระบวนการบริหารสินเชื่อที่มีประสิทธิภาพ ทำให้ตัวเลข NPL อยู่ที่ 66,343 ล้านบาท คิดเป็น 3.87% ของยอดสินเชื่อรวม ซึ่งเป็นตัวเลขที่ดี ต่ำกว่าเป้าที่วางไว้ระดับ 4%



      “ประทีป-ไชยยันต์” วิเคราะห์อสังหาฯปี “มังกรไฟ”

       สำหรับทิศทางตลาดอสังหาฯในปี 2567 ปีที่มังกร (ไฟ) จะมีทิศทางอย่างไรนั้น ผู้ที่คร่ำหวอดอยู่ในวงการอสังหาฯมายาวนาน ได้ให้แง่มุมถึงความ “ท้าทาย” ต่อภาคธุรกิจอสังหาฯในปีนี้



       ดร.ประทีป ตังมติธรรม ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) หรือ SPALI บริษัทอสังหาฯรายใหญ่ที่มีมูลค่าหลักทรัพย์ตามราคาตลาดถึง 37,889 ล้านบาท กล่าวยอมรับว่าเศรษฐกิจในปีที่ผ่านมา เติบโตน้อยกว่าที่คิด เหตุอาจจะมองกัน ที่การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยมากเกินไปหรือไม่ แต่จากประสบการณ์แล้ว วิธีจะทำให้เศรษฐกิจดี มี 3 ต่ำ ได้แก่ ดอกเบี้ยต่ำ จะช่วยให้ผู้บริโภคมีกำลังซื้อที่ดีขึ้น โดยการลดลงของอัตราดอกเบี้ย 1% มีผลให้กำลังซื้อบ้านเพิ่มขึ้น 7-8% ทำให้ครัวเรือนที่มีภาระหนี้ สามารถชำระหนี้ได้มากขึ้น, ภาษีต่ำ การลดให้กับบุคคลธรรมดา จะทำให้มีเงินเหลือมาจับจ่ายใช้สอย และค่าเงินอ่อน เหตุผลจะทำให้คน ไม่ไปซื้อของนอกประเทศ และหันมาซื้อสินค้าในประเทศ ส่งออก จะปรับตัวดีขึ้น นักท่องเที่ยวที่เข้ามาสามารถซื้อของในประเทศได้ถูกลง เป็นต้น

       ”ปีนี้แม้ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยคงเผชิญกับปัจจัยท้าทายต่างๆ ในส่วนของธุรกิจอสังหาฯมั่นใจ ปีนี้น่าจะขับเคลื่อนไป ต่อได้ เป็นผลมาจากการปรับตัวของผู้ประกอบการอสังหาฯ ความต้องการสินค้าที่อยู่อาศัยโครงการแนวราบยังขยายตัวได้ดี โดยเฉพาะกลุ่มสินค้าระดับกลาง-บน ขณะที่สินค้าในกลุ่มคอนโดมิเนียม เริ่มมีสัญญาณการฟื้นตัวกลับมาในทำเลศักยภาพเท่านั้น และจากการติดตาม TOP 5 อสังหาฯ การเปิดคอนโดฯยังไม่ได้เพิ่มขึ้น ดังนั้นการจะขึ้นคอนโดฯ ต้องให้ความสำคัญกับโลเกชันและดีไซน์” ดร.ประทีป กล่าว



        นายไชยยันต์ ชาครกุล ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ LALIN เปิดเผยว่า ปีที่ผ่านมา เป็นปีที่ท้าทาย และทำงานด้วยความเหนื่อย เพราะเศรษฐกิจทั้งโลกเจอเรื่องสงครามระหว่างประเทศ ไม่ใช่ความบังเอิญ แต่เป็นยุทธศาสตร์ที่ถูกวางไว้ ไม่ใช่ความบังเอิญ ดังนั้น การทำงานในปีที่ผ่านมาและปี 67 เป็นปีมีความตึงเครียด ซึ่งปัญหาเหล่านี้ กระทบต่อเศรษฐกิจ กระทบบรรยากาศการลงทุน และมีผลต่อทิศทางดอกเบี้ยในตลาดโลกด้วย



        “ทั้งสองสำนัก คือ IMF และ ธนาคารโลก ประเมิน เศรษฐกิจไทยปี67 เติบโตร้อยละ 3.2 แสดงว่า ปีที่ผ่านมา เศรษฐกิจแย่สุดแล้ว ซึ่งทางลลิลฯก็ประเมินปีนี้ เติบโตที่ร้อยละ 2.5-3.5 เนื่องจากมองว่าท่องเที่ยวปี 67 โตได้ร้อยละ 20 ตัวเลขนักท่องเที่ยว 34-35 ล้านคน แต่ไม่เท่ากับช่วงก่อนโควิด เนื่องจากมีหลายประเทศยังไม่ฟื้นตัว เช่น จีน ภาคอสังหาฯจีน ซึ่งมีสัดส่วนถึงร้อยละ 30-40 ของจีดีพี ยังติดหล่มต่อเนื่องมาถึง 4 ปี การจะฉุดให้กลับขึ้นมา ไม่ง่าย แผลเยอะ”

จีดีพีต้องโต 4-5% ช่วยเรื่องจ้างงานใหม่

         ทั้งนี้หากเราแนวโน้มการประเมินเศรษฐกิจในปีนี้ ไม่ว่าจะเป็น ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ตัวเลขจากสภาพัฒนาการเศรษฐกิจ และสังคมแห่งชาติ ธนาคารโลก และ IMF ยังเชื่อมั่นเศรษฐกิจไทยเป็นบวก เนื่องจากการท่องเที่ยวเติบโตได้ 20%, การส่งออกจะบวกเล็กๆ, การลงทุนภาคเอกชนและการลงทุนจากต่างประเทศ ขยายตัว, ดอกเบี้ยขาลงในครึ่งหลังของปี 67, มาตรการชอปลดหย่อนภาษี และการต่อมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ และจดจำนองภาคอสังหาฯในที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท

         แต่สิ่งที่น่าเป็นกังวลต่อระดับการเติบโตทางเศรษฐกิจที่ไม่มากเนื่องจาก จีดีพี 2.5-3.5% มีผลต่อรายได้ของกลุ่มผู้ที่เข้ามาทำงาน การจะให้บัณฑิตที่จบใหม่มีงานทำ (ไม่ว่างงาน) มีรายได้ เศรษฐกิจไทยต้องเติบโตถึง 4-5%, ภาระหนี้ครัวเรือนและหนี้ภาคธุรกิจที่อยู่ในระดับสูง,สงครามเศรษฐกิจและการเงิน, สถาบันการเงินเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ และผลกระทบจากภัยแล้งที่จะมีผลกระทบต่อภาคการเกษตร



         แค่ 7 อสังหาฯประกาศปั๊ม 154 โครงการกว่า 2.07 แสนล.

         ผู้สื่อข่าวรายงานว่า สำหรับความเคลื่อนไหวของบริษัท อสังหาฯในช่วงต้นปี 67 พบว่าผู้ประกอบการรายใหญ่ (แบรนด์ดัง) ยังคงเดินหน้าทำแผนธุรกิจเชิงรุก ในการขยายการลงทุน เปิดโครงการใหม่เพื่อสร้างความได้เปรียบในการชิงความเป็นผู้นำตลาด และมีอำนาจต่อรองกับซัปพลายเออร์การลงทุนซื้อที่ดินในราคาที่เหมาะสมรองรับแผนปี 2568 รวมถึงเป็นการปรับพอร์ตของที่ดิน เนื่องจากในช่วงที่ผ่านมา ที่ดินบางแปลงไม่มีศักยภาพในการพัฒนาโครงการ บางแห่งอาจจะติดเรื่องของสภาพแวดล้อม เป็นต้น

       ”ผู้จัดการรายวัน360องศา” ได้รวมตัวเลขให้เห็นชัดเจนว่า ผู้เล่นในตลาด ยังคงเป็น 'บิ๊กเนมอสังหาฯ' ที่โหมเปิดโครงการ โดย 7 บริษัทที่มีความชัดเจน จะทุ่มพัฒนาโครงการ 154 โครงการ มูลค่าการขายโครงการประมาณ 207,310 ล้านบาท มีการจัดเตรียมลงทุนซื้อที่ดินรวม 33,500 ล้านบาท (พิจารณาตารางประกอบ)



        SIRI ผู้นำขึ้นโครงการ-มูลค่าสูงสุดรุกสร้างขายบ้านแพง บุกหัวเมืองท่องเที่ยว

        จากการตรวจสอบจะเห็นได้ว่าบริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) หรือ SIRI อสังหาฯรายใหญ่ที่มีสตอรีของการสร้างความคึกคักในตลาดอสังหาฯ และยังเป็น บมจ.อสังหาฯ ที่มีมูลค่าหลักทรัพย์ตามราคาตลาด เคลื่อนไหวในระดับที่สูงขึ้น จากปี 2563 อยู่ที่ 18,306 ล้านบาท (ราคาหุ้น 1.23 บาท) แต่ตัวเลขล่าสุด ณ วันที่ 1 ก.พ. 2567 ขยับขึ้นอยู่ที่ 29,703 ล้านบาท (ราคาหุ้น 1.78 บาท) แสนสิริ ยังยืนหนึ่ง หลังประกาศธุรกิจปี 67 ควักเงินลงทุนเปิดโครงการมาก ที่สุด 46 โครงการ มูลค่า 61,000 ล้านบาท, บมจ.ศุภาลัย เปิด 42 โครงการ มูลค่า 50,000 ล้านบาท (เฉพาะ 2 แบรนด์ใหญ่ ก็แข่งขันชิงมาร์เกตแชร์ในการขยายโครงการใหม่ รวม 110,000 ล้านบาท)

       แต่การเปิดโครงการที่สูงมากในปีนี้ หากมองไปถึงไส้ในแล้ว ทั้งแสนสิริ และ ศุภาลัย จะมีโครงการที่ไม่ได้เปิดในปี 2566 มาสมทบเปิดโครงการในปี 67 เช่น แสนสิริ โครงการคอนโดฯติดเรื่อง ของ EIA ก็เลื่อนมาสร้างโอกาสการขายในปีนี้ ขณะที่ ศุภาลัย การเปิดโครงการแนวราบในปีที่แล้ว ไม่ได้ตามเป้า ทำให้ทำการตลาดใหม่ในปีนี้แทน ขณะที่มูลค่าโครงการที่สูงขึ้น เนื่องด้วย มีการเปิดตัวโครงการบ้านราคาแพงมากขึ้น อย่างแสนสิริ เปิดโครงการบ้านเดี่ยวลักชัวรี 'นาราสิริ บางนา กม.10' มูลค่าโครงการ 3,800 ล้านบาท ราคาเริ่มต้น 55 ล้านบาท และการขยายพอร์ตบ้านเดี่ยวระดับพรีเมียม โครงการแรก 'ณริณสิริ กรุงเทพกรีฑา' มูลค่าโครงการ 1,800 ล้านบาท ราคา 45-70 ล้านบาท เป็นต้น

     เช่นเดียวกับ ศุภาลัย ที่ปี 67 จะเร่งเพิ่มแชร์ตลาดบ้านเดี่ยวลักชัวรี เจาะลูกค้าระดับบน พัฒนาโครงการบ้านระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ตั้งเป้าเพิ่มสัดส่วนยอดขายมากขึ้น 56% จากปีที่ผ่านมา

     นอกจากนี้ อีกกลยุทธ์ของแสนสิริ คือ การขยายตลาดต่างจังหวัดที่มีศักยภาพ แต่การจะโฟกัสจะแตกต่างกับบางค่าย โดยแสนสิริ ให้น้ำหนักกับการไปรุก Strategic Location หัวเมืองใหญ่และเมืองท่องเที่ยวที่มีศักยภาพ เช่น ภูเก็ต เชียงใหม่ พัทยา หัวหิน โดยแผน 5 ปีในภูเก็ต จะมีการเปิดตัว 16 โครงการใหม่ มูลค่ารวม 15,000 ล้านบาท



      คอนโดฯโตบวกอ่อนๆ ไม่เกิน 10%

      นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ “ORI” ในฐานะนายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า สมาคมอาคารชุดไทยก็มองว่า ปี67 ตลาดคอนโดฯโตบวกอ่อนๆประมาณ 5-10% เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา เนื่องจากพอมีปัจจัยบวกเล็กๆต่อเนื่องจากปี 66 ทั้งในเรื่องของการเติบโตทางเศรษฐกิจ ที่ตนประเมินจะขยายตัวได้ 3% กลางๆ ดีขึ้นเยอะ เมื่อเทียบกับตัวเลขจีดีพีระดับ 2% กลางๆ อัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มจะปรับลดลง ภาคท่องเที่ยวจะดีขึ้น การใช้จ่ายของนักท่องเที่ยวมากกว่าช่วงก่อนเกิดโควิด-19ไปแล้ว เนื่องจาก มีนักท่องเที่ยวที่มีกำลังซื้อสูงเข้ามาเยือนประเทศไทย เช่น รัสเซีย และมีหลายๆชาติที่เข้ามาเสริมทดแทนกลุ่มชาวจีน ส่งผลให้รายได้เข้าประเทศไทยมากขึ้น กระจายลงไปได้ทั่วถึง



      แนวโน้มบ้านจัดสรรเปิดขายใหม่ลดลง

      นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด (Property DNA) กล่าวว่า ช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา แม้เศรษฐกิจของประเทศไม่ดี เพราะผลกระทบจากโควิด แต่ผู้ประกอบการยังจำเป็นต้องเปิดขายโครงการที่อยู่อาศัยต่อเนื่อง โดยผู้ประกอบการเลือกที่จะเข้าถึงกำลังซื้อที่อยู่อาศัยในระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อยูนิต มีการเปิดขายในสัดส่วนที่ไม่ต่ำกว่า 70-80% เมื่อเทียบกับที่อยู่อาศัยทั้งหมดที่เปิดขายในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา

     และจากข้อมูลของ ธอส.จะเห็นได้ชัดเจนว่า ตลาดคอนโดฯช่วงที่ผ่านมา ยังมีการเปิดตัว แต่จำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯและปริมณฑล อยู่ในภาวะที่ยังไม่มีการฟื้นตัว เมื่อเทียบกับโครงการบ้านจัดสรร ที่มีการเปิดขายใหม่ต่อไตรมาสเกินกว่า 12,000 หน่วย แต่เติบโตลดลง โดยในไตรมาส 3 ของปี 2566 ลดลง -21.3% 

Reference: ผู้จัดการรายวัน 360 องศา