ส่องรายได้อสังหาฯโควิดฉุดกำไรร่วง

          บุษกร ภู่แส

          กรุงเทพธุรกิจ

          ‘ปรับพอร์ต-ลุยธุรกิจใหม่’ ลดเสี่ยง

          จับสัญญาณผลประกอบการกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2564 หลังเผชิญผลกระทบจากวิกฤติโควิด-19  ฉุด “ยอดขาย-กำไร” ร่วงระนาว! ยกเว้นยักษ์ใหญ่ ทุนหนา สายป่านยาว สามารถปรับตัว พลิกเกมรับมือทันสถานการณ์ โดย “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ยังคงครองแชมป์ โกยรายได้ 33,510 ล้านบาท ตามด้วย  เอพี รายได้  31,981 ล้านบาท ศุภาลัย 29,647 ล้านบาท แสนสิริ  29,558 หมื่นล้านบาท และ พฤกษา 28,430 ล้านบาท

          ”สุรเชษฐ กองชีพ” กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด กล่าวว่า ทุกประเทศในโลกอยู่กับโรคโควิด-19มากว่า 2 ปี นับจากปี 2563 ส่งผลกระทบรุนแรงหลายธุรกิจมีการปิดกิจการ และคนว่างงานจำนวนมาก และเมื่อมีคนว่างงาน หรือรายได้ ลดลงจำนวนมาก ย่อมมีผลต่อการใช้จ่ายหรือการตัดสินใจซื้อสินค้า หรือสินทรัพย์ชิ้นใหญ่ หรืออะไรที่เป็นหนี้สินระยะยาว อย่างที่อยู่อาศัย บ้าน และคอนโดมิเนียม

          ผู้ประกอบการหลายรายในตลาดหลักทรัพย์ฯ ต้องบริหารจัดการกระแสเงินสดให้สอดรับสถานการณ์ทั้งในเชิงความเสี่ยงต่อการลงทุน ต้อง Wait&See การเปิดโครงการใหม่ ประกอบกับ กำลังซื้อผู้บริโภคชะลอตัวหนัก มีผลต่อการตัดสินใจซื้อ

          อย่างไรก็ดี ธุรกิจ “พยายามเก็บเงินสด เข้ากระเป๋าให้ได้มากที่สุด” ดังนั้นจึงได้เห็นสงคราม “ลดราคา” โครงการที่สร้างเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ทุกโครงการทันที! เพื่อกระตุ้นให้เกิดการซื้อขาย และเร่ง “ระบายสต็อกสินค้า” ของตนเองออกไปให้ได้มากที่สุด แม้จะมีกระแสจากลูกค้าที่ซื้อไปก่อนหน้านี้ต่อว่า! กับราคาที่ลดฮวบ เพราะต้องการกระแสเงินสด!

          ขณะเดียวกัน ข้อจำกัดและผลกระทบต่อธุรกิจที่เห็นได้ชัดในห้วงวิกฤติโควิดนั้น เป็นช่วงเวลาที่มีการ “ลด” จำนวนพนักงานหรือกดดันให้พนักงานทำยอดขายกันมากเป็นประวัติการณ์!  แต่ก็นำมาซึ่งรายได้ของ ผู้ประกอบการที่รักษาระดับสูงได้ หากพิจารณาเฉพาะ “กำไร” ชัดเจนว่า “ลดลง” จากปี 2562

          บ้านจัดสรรมาแรงแซงคอนโด

          สุรเชษฐ ระบุว่า วิกฤติโรคระบาด ต่อเนื่องมาถึงปี 2564 และปัจจุบัน แม้ว่าจะมีบางช่วงเวลาที่ดูเหมือนว่าสถานการณ์ จะผ่อนคลายความกังวลลงบ้างในช่วง ไตรมาสที่ 3 ปี2564 เป็นต้นมา ทำให้ผู้ประกอบการ ขยับตัวเปิดขายโครงการใหม่มากขึ้น โดยส่วนใหญ่ เป็นโครงการ “บ้านจัดสรร” ที่มีสัดส่วนมากกว่า โครงการคอนโดมิเนียม

          ทั้งนี้ โครงการบ้านจัดสรรนั้นชัดเจนว่ากลุ่มผู้ซื้อยังเป็นกลุ่มที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริงๆ “ไม่ใช่” การซื้อเพื่อเก็งกำไรหรือเพื่อการลงทุน แม้ว่ามูลค่าของโครงการบ้านจัดสรรจะไม่สูงมากเมื่อเทียบกับโครงการคอนโดมิเนียม แต่รายได้ค่อนข้างแน่นอน ประการสำคัญใช้เวลาในการคืนทุนไม่นานก็รับรู้รายได้และผลกำไร ทำให้เปิดขายโครงการได้เร็วขึ้นและมากขึ้น

          ”ธุรกิจอื่น” พยุงฐานรายได้

          อย่างไรก็ดี ผู้ประกอบการที่ยังรักษารายได้ และผลกำไรในระดับสูงต่อเนื่องในช่วง 2 ปี ที่ผ่านมา ไม่ลดลงมากเกินไปเมื่อเทียบกับช่วงก่อนเกิดวิกฤติโควิด  คือ ผู้ประกอบการที่มีรายได้จากการทำธุรกิจอื่นๆ ที่ไม่ใช่โรงแรม เช่น ค่ายแลนด์แอนด์เฮ้าส์ มีรายได้รวม 33,510 ล้านบาท แม้ในพอร์ตจะมีธุรกิจโรงแรม และเซอร์วิสอพาร์ตเม้นต์  แต่ก็ยังมีธุรกิจค้าปลีก ค้าวัสดุก่อสร้าง อาคารสำนักงาน ยังสร้างรายได้ ได้อยู่ ซึ่งธุรกิจค้าปลีกและอาคารสำนักงานเป็นการเก็บค่าเช่ารายเดือนโดยมีสัญญาเช่าระยะยาว ขณะที่ผู้ประกอบการที่มีรายได้จากธุรกิจอื่นๆ โดยเฉพาะธุรกิจโรงแรมประสบปัญหารายได้ขาดหายไป

          เบอร์สองที่มีผลประกอบการสูง เอพี (ไทยแลนด์) รายได้รวม 31,981ล้านบาท แม้ว่าจะมีโครงการคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์หลายโครงการในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา แต่การที่พวกเขาสร้างรายได้และผลกำไรมากเป็นประวัติการณ์! เนื่องจากโครงการบ้านจัดสรรที่เปิดขายในปี 2563 - 2564 ได้รับการตอบรับที่ดีมาก ประกอบกับโครงการคอนโดมิเนียมที่พร้อมโอนกรรมสิทธิ์ได้รับความสนใจเช่นกัน รายได้และผลกำไรจึง เพิ่มขึ้นมาก ลักษณะคล้ายกับ “ศุภาลัย” ที่มีรายได้รวม 29,647 ล้านบาท เนื่องจาก บ้านจัดสรรยังได้รับการตอบรับที่ดี โครงการคอนโดมิเนียมก็น่าสนใจ รายได้และกำไร จึงเพิ่มขึ้นในปี 2564

          ตามมาด้วย “แสนสิริ” มีรายได้รวม 29,558 ล้านบาท ขณะที่ค่าย “พฤกษา” มีรายได้ 28,430 ล้านบาท หลังจาก “ลด” การเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมแต่ยังคงเปิดขาย โครงการบ้านจัดสรรราคาไม่แพงต่อเนื่อง รายได้ กับผลกำไรแม้ว่าจะ “ลดลง” จากก่อนหน้านี้แต่ก็ยังสูงเมื่อเทียบกับผู้ประกอบการรายอื่น

          ค่ายมาแรงอย่าง “ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้” เป็นผู้ประกอบการที่มีข่าวเปิดโครงการใหม่ และขยายธุรกิจครอบจักรวาลอย่างต่อเนื่อง มากที่สุดในช่วงโควิดและปัจจุบัน สามารถทำตัวเลข ยอดขาย รายได้ กำไรได้ดี เพราะทำทุกวิถีทาง ทุกรูปแบบ เน้นการขายออนไลน์ เปิดโครงการใหม่ในช่องทางไลฟ์สด จัดกิจกรรมออนไลน์มากขึ้น และขยายไปทุกระดับราคามากกว่า ที่ผ่านมา ทำให้ยอดขายยังคงขยายตัวต่อเนื่อง

          “บทเรียนจากโควิดทำให้ผู้ประกอบการพยายามขยายธุรกิจออกไปมากกว่าการสร้างโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อขายไม่ยึดติดกับธุรกิจรูปแบบเดิมๆ ลดความเสี่ยงที่เกิดขึ้นในอนาคต”

          ปรับพอร์ตลงทุนบ้าน-คอนโด

          จะเห็นว่า ผู้ประกอบการที่มีการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรควบคู่ไปกับโครงการคอนโดมิเนียมยังคงมีรายได้และผลกำไร ที่อยู่ในเกณฑ์ไม่แตกต่างกันมากนักในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการที่มีโครงการทั้ง 2 รูปแบบ ยังคงเพิ่มสัดส่วนของโครงการบ้านจัดสรร ให้มากขึ้นเพื่อสร้างรายได้และลดจำนวนโครงการคอนโดมิเนียมไป หรือไม่มี โครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่เลย ซึ่งผู้ประกอบการที่มีโครงการบ้านจัดสรรอยู่แล้วยังคงสร้างรายได้ และผลกำไรที่ต่อเนื่อง หรือดีขึ้นในปี2564 ขณะที่ ผู้ประกอบการที่เน้นการเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ประกอบกับมีโครงการสร้างเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2563-2564 กลับมีรายได้ และผลกำไรที่ลดลงรุนแรงหรือขาดทุนไปเลย เห็นได้ชัดเจนในกลุ่มของผู้ประกอบการที่เน้นโครงการคอนโดมิเนียม

          กระจายเสี่ยงมุ่งลงทุนนอกอสังหาฯ

          แนวโน้มการขยายธุรกิจของผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จากนี้ไปจะออกในทางกว้างมากขึ้น  ไม่จำเพาะเจาะจงอยู่ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อีกต่อไปแล้ว โดยขยายไปในหลายธุรกิจทั้งที่เกี่ยวข้องและไม่เกี่ยวข้องกัน เพื่อกระจายความเสี่ยงจากความผันผวน ความไม่แน่นอนต่างๆ

          อย่างก่อนหน้านี้ไม่มีใครคาดคิดว่าโลกจะเจอกับโรคระบาดเป็นวงกว้างและยาวนานขนาดนี้!! ล่าสุด สถานการณ์ยูเครน-รัสเซีย สร้างความวิตกกังวลไม่น้อย ว่าจะยืดเยื้อหรือจบลงเมื่อไร อย่างไร?

          ดังนั้น การมีธุรกิจหลากหลายจะช่วย สร้างรายได้ในระยะยาวได้อย่างมีประสิทธิภาพ นอกจากนี้การนำบริษัทเข้าตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยเพื่อลดความเสี่ยงของ เจ้าของกิจการและเพิ่มช่องทางการระดมทุน ก็เป็นทางเลือกที่น่าสนใจ เช่นเดียวกับการหา พันธมิตรร่วมทุนต่างชาติ เพื่อลดภาระในการพัฒนาโครงการรวมไปถึงการหาผู้ร่วมทุน ที่เป็นเจ้าของที่ดิน หรือเจ้าของกิจการขนาดกลาง หรือใหญ่ ก็เป็น”ทางเลือก” ที่ผู้ประกอบการ ทุกราย และทุกระดับ สนใจและให้ความสำคัญ มากขึ้นในอนาคต

Reference: หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ