ส่องบิ๊กอสังหาฯเบียดแชร์ตลาด EEC

อสังหาริมทรัพย์



          ภาคอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่โครงการพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา   เกิดการเคลื่อนย้ายเงินทุนของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่จากในกรุงเทพฯ เข้ามาสร้างโอกาสและขยายฐานลูกค้าในพื้นที่ EEC โดยเฉพาะใน 3 จังหวัดเศรษฐกิจ ที่อยู่ในแผนขั้นต้นของรัฐบาล ที่จะขับเคลื่อนให้จังหวัดชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา มีการเติบโตและเชื่อมการลงทุนจากทั่วทุกมุมโลกเข้าสู่ประตู EEC



          แต่ในภาวะที่ทั่วโลกกำลังประสบวิกฤตจาก การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ส่งผลต่อทุกภาคอุตสาหกรรม รวมถึงการท่องเที่ยวที่คาดว่าปีนี้จะติดลบ 100% ซึ่งจะเป็นเรื่องที่ไม่ดีกับตลาดที่อยู่อาศัย เพราะกำลังซื้อของลูกค้า จะถูกกระทบจากรายได้ที่ลดลง โอกาสจะถูกเลิกจ้างมีสูง สถาบันการ เงินทุกแห่ง ใช้นโยบายเข้มงวดในการพิจารณาและให้คะแนนในการอนุมัติสินเชื่อรายย่อยเข้มข้นมากขึ้นไปอีก วงเงินที่เคยได้รับการสนับสนุน ก็หายไป ทำให้ลูกค้าต้อง “ตัดใจ” ทิ้งเงินดาวน์ หรือบางรายผ่านการอนุมัติ แต่ยกเลิก การซื้อ ยอมให้ยึดเงิน เนื่องจากไม่มั่นใจรายได้ในอนาคตกับภาระหนี้ที่อยู่อาศัย แม้ว่าขณะนี้ประเทศไทย สถานการณ์โควิด-19 จะเริ่มคลี่คลาย มีการคลายล็อกดาวน์ในเฟสที่ 3 แต่คำถาม คือ เศรษฐกิจข้างหน้าจะเป็นอย่างไร มีการประเมินว่า จีดีพีไทยปี 2563 ติดลบประมาณ 6.7%



          อย่างไรก็ตาม โครงสร้างรายได้ของผู้บริโภคใน ต่างจังหวัด จะอ่อนไหวกับกรุงเทพฯ โดยมากต่างจังหวัดจะมีน้ำหนักของรายได้มาจากการท่องเที่ยว ทำให้ ผลกระทบมีไม่น้อยไปกว่า กทม.โดยกว่า 90% ของ ที่อยู่อาศัย ในต่างจังหวัดจะมีลูกค้าเป็นผู้บริโภคใน พื้นที่จะมีเพียง 10-20% จะเป็นลูกค้าที่มาจากนอก พื้นที่ ดังนั้น สภาพการณ์ที่เป็นอยู่ในปัจจุบัน ชัดเจนว่า ตลาดอสังหาฯในต่างจังหวัดจะเข้าสู่ “แดนลบ” ซึ่งสภาพ ไม่ต่างกับตลาดอสังหาฯในกรุงเทพฯ



          อสังหาฯโซน EEC ชะลอตัวหนัก



          ล่าสุด ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ โดยนายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคาร และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ฯ ได้สะท้อนถึงสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยใน 3 จังหวัด พื้นที่ EEC ว่า มีความสำคัญต่อการพัฒนาเศรษฐกิจของประเทศอย่างมาก โดยเฉพาะในส่วน ของการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย พบว่า ณ สิ้นปี 2562 มีโครงการที่อยู่อาศัยเสนอขายจำนวน 78,780 หน่วย ซึ่งคิดเป็น 22% ของจำนวนที่อยู่อาศัยใน 26 จังหวัดหลัก ซึ่งมีจำนวนรวม 355,145 หน่วย



          ทั้ง 3 จังหวัด มีการพัฒนาโครงการจำนวนสูงสุด เป็นอันดับ 2 รองจากพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีจำนวน 209,868 หน่วย โดยจังหวัดชลบุรี มีจำนวนที่อยู่อาศัยเสนอขายมากที่สุดในกลุ่มจังหวัด EEC และจากการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่จังหวัด ชลบุรี พบว่า มีการเสนอขาย 675 โครงการ โครงการบ้านจัดสรรถึง 510 โครงการ และคอนโดมิเนียม 165 โครงการ รวมจำนวน 50,655 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 176,116 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากช่วงครึ่งปีแรก 1.8% โดยมีโครงการที่เปิดขายใหม่ในช่วงครึ่งปีหลังเพียง 6,593 หน่วย (ลดลงเกือบ 39% เมื่อเทียบกับครึ่งปีแรก ที่เปิดขายใหม่ถึง 10,702 หน่วย) แบ่งเป็นอาคารชุด 3,700 หน่วย และบ้านจัดสรร 2,893 หน่วย มีหน่วยขายได้ใหม่จำนวน 6,270 หน่วย ลดลง 27.5% ส่งผลที่อยู่อาศัยเหลือขายมีอัตราเพิ่มขึ้น 8%



          อย่างไรก็ตาม ศูนย์ข้อมูลฯได้ประมาณการว่า ในปี 2563 จะมีที่อยู่อาศัยเหลือขายอยู่ในตลาดจังหวัดชลบุรี จำนวน 44,060 หน่วย ส่วนใหญ่จะเป็นกลุ่มอาคารชุดจำนวน 19,348 หน่วย ทาวน์เฮาส์จำนวน 12,699 หน่วย เป็นต้น ขณะที่การเปิดโครงการใหม่ มีแนวโน้มลดลงต่อเนื่องตามภาวะเศรษฐกิจ คาดว่า จะเปิดตัวประมาณ 3,038 หน่วย (ต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 5 ปี อยู่ที่ 7,833 หน่วย)



          ซึ่งเมื่อพิจารณาเปรียบเทียบกับอัตราดูดซับที่ ลดต่ำลงมาอยู่ที่ 2.1% ในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2562 และคาดว่าในปี 2563 อัตราดูดซับในสินค้าที่อยู่อาศัยทุกประเภทจะเหลือ 1.1-1.3% ลดลงต่อเนื่องตั้งแต่ ครึ่งแรกของปี 61 และคาดการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยก็จะลดลงมาอยู่ที่ 30,141 หน่วย มูลค่าการโอน 59,293 ล้านบาท ลดลง-20 %



          ด้วยภาพรวมดังกล่าวผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์การเสนอขาย โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดฯ ทาวน์เฮาส์ ที่มีอัตราการดูดซับชะลอตัวลงอย่างต่อเนื่อง จากช่วงต้นปี 2562 และคาดว่าจะ ต่อเนื่องมาถึงปี 2563



          สำหรับภาพรวมโครงการที่อยู่อาศัยในจังหวัดระยอง ในครึ่งหลังปี 2562 มีหน่วยเหลือขายจำนวน 18,048 หน่วย มูลค่า 45,221 ล้านบาท ซึ่งที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จเหลือขาย จำนวน 3,079 หน่วย มูลค่า 7,841 ล้านบาท



          ภาพรวมโครงการที่อยู่อาศัยจังหวัดฉะเชิงเทรา จากการสำรวจพบว่าในครึ่งหลังปี 2562 อุปทาน ภาพรวมมีที่อยู่อาศัยเสนอขายจำนวน 67 โครงการ รวม 6,491 หน่วย มีโครงการขายได้ใหม่จำนวน 831 หน่วย และมีหน่วยเหลือขาย 5,660 หน่วย คิดเป็นมูลค่า หน่วยเหลือขาย 16,500 ล้านบาท หลักๆ จะเหลือขายประเภทบ้านจัดสรรมากที่สุด จำนวน 5,334 หน่วย มีมูลค่า 16,164 ล้านบาท



          สต๊อกใหม่-เก่าหนาแน่นรอบนิคมฯ รอกำลังซื้อฟื้น



          ขณะที่ทางศูนย์ข้อมูลฯ ยังได้วิเคราะห์ถึงบ้านจัดสรรและอาคารชุดที่เหลือขายครึ่งหลังปี 62 พบว่า ในจังหวัดชลบุรีมีจำนวน 44,385 หน่วย มูลค่า 155,838 ล้านบาท ทำเล 5 อันดับแรกที่เหลือขายมากที่สุด ได้แก่ ทำเลพัทยา-เขาพระตำหนัก จำนวน 7,185 หน่วย, ทำเลหาดจอมเทียน จำนวน 6,864 หน่วย, ทำเลนิคมฯอมตะนคร-บายพาส จำนวน 3,798 หน่วย 4. ทำเล นิคมฯบ่อวิน จำนวน 3,729 หน่วย และ 5. ทำเล บางแสน-หนองมน-บางพระ จำนวน 3,306 หน่วย



          โดยมีหน่วยที่สร้างเสร็จเหลือขาย (พร้อมโอน) หรือเป็น Inventory ในตลาดจำนวน 9,527 หน่วย มูลค่า 31,501 ล้านบาท ซึ่งทำเลหาดจอมเทียนมีจำนวนมาก ที่สุด 1,496 หน่วย, ทำเลพัทยา-เขาพระตำหนัก จำนวน 1,311 หน่วย, ทำเลศรีราชา-อัสสัมชัญ จำนวน 1,209 หน่วย, ทำเลนิคมฯบ่อวิน จำนวน 1,145 หน่วย และทำเลแหลมฉบัง จำนวน 1,051 หน่วย แต่ในทำเลเดียวกันก็มีการขายที่ดีเช่นกัน แต่จำนวนและอัตราดูดซับจะ ไม่แรงจนทำให้ซัปพลายที่มีอยู่ลดลง



          เช่นเดียวกับ จ.ระยอง จะพบว่า หน่วยเหลือขาย 18,048 หน่วย มูลค่า 45,221 ล้านบาท ทำเลที่เหลือขายมากที่สุด ได้แก่ นิคมฯอมตะซิตี้-อีสเทิร์น 8,291 หน่วย 45.9%, นิคมฯมาบตาพุด 3,561 หน่วย 19.7%, นิคมฯ เหมราช 2,614 หน่วย 14.5% และบ้านฉาง-อู่ตะเภา 1,858 หน่วย 10.3%



          แนะรัฐดึงเงินซอฟต์โลน สานต่อ “บ้านดีมีดาวน์”



          นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ (ประธานกรรมการ ผู้จัดการ บริษัท ไลฟ แอนด์ ลีฟวิ่ง จำกัด ผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ จังหวัดชลบุรี) ในฐานะนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ชลบุรี กล่าวเสนอว่า รัฐบาลน่าจะมีมาตรการออกมากระตุ้นภาค อสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะวงเงิน 1.99 ล้านล้านบาท ที่จะเข้ามาฟื้นฟูเศรษฐกิจนั้น น่าจะมีบางส่วนเช่น ประมาณ 5 แสนล้านบาท มาสนับสนุนหรือการทำโครงการ บ้านดีมีดาวน์ต่อ อาจจะขยายวงเงิน จากเดิมที่เคยให้ไว้ 50,000 บาท เพิ่มเป็น 1-2 แสนบาท เจาะกลุ่มผู้มีรายได้น้อยมีที่อยู่อาศัยของตนเอง และทำให้ภาคอุตฯอสังหาฯและอุตฯเกี่ยวเนื่อง เช่น ภาคการก่อสร้าง อุตสาหกรรมแรงงาน มีงานทำ



          ”หากทำบ้านดีมีดาวน์ต่อ ก็จะทำให้บ้านระดับราคา 2 ล้านบาทลงไป มีอัตราการดูดซับที่ดีขึ้น ส่ง ผลดีต่อผู้บริโภคระดับล่างโดยตรง แต่ถ้าเราผลักดันโดยเงื่อนไขเดิมๆ ที่เคยทำกันมา ผมยอมรับว่า พูด ง่ายๆ จะคงหมดน้ำยา”



          เจ้าตลาดอสังหาฯ EEC ยึดฐานที่มั่นสู้รายใหญ่



          ผู้สื่อข่าวรายงาน การชะลอตัวของตลาดคอนโด มิเนียม ในทำเลกรุงเทพฯ ทำให้ผู้ประกอบการเกือบ ทุกราย พยายามปรับพอร์ตสู่โครงการแนวราบมากยิ่งขึ้น ซึ่งแต่ละบริษัทต่างมีกลยุทธ์ที่ต่างกัน แต่มีเป้าหมายเดียวกัน คือ การเพิ่มฐานลูกค้าใหม่ ชดเชยยอดขาย และรายได้ที่หดตัวอย่างรุนแรงจากอาคารชุด ที่ได้รับ ผลกระทบอย่างหนักทั้งจากมาตรการ LTV เรื่อง เทรดวอร์ และกำลังซื้อจากลูกค้าชาวจีนที่หดตัวอย่างรุนแรง



          โดยตลาดต่างจังหวัด จึงเป็นเป้าหมายที่บริษัทอสังหาฯรายใหญ่ ประกาศอยู่ในแผน ที่จะขยายโอกาสในตลาดที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นตลาด Real Demand ทั้งการไปหัวเมืองใหญ่ และหัวเมืองรอง ซึ่งจังหวัดชลบุรี ระยอง ฉะเชิงเทรา ที่อยู่ในพื้นที่ภาคตะวันออก และเป็นจังหวัดศักยภาพที่ในอนาคตจะเติบโตอย่างมาก ทำให้บริษัทอสังหาฯแบรนด์ใหญ่ ต่างขยายโครงการออกไปยังทำเลเหล่านี้



          จากข้อมูลที่ได้รับ จังหวัดชลบุรี เป็นเทียร์ 1 ที่ได้รับความสนใจจากบริษัทอสังหาฯที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ โดยข้อมูลช่วง 5 ปีที่ผ่านมา คอนโดมิเนียมเป็นตลาดหลักในจังหวัดชลบุรี เนื่องจากมีการลงทุนเปิดโครงการมากในพัทยา จำนวนหน่วยและมูลค่าสูงสุดเป็นอันดับ 1 ของตลาด ขณะที่รองลงมาจะเป็นกลุ่มตลาดบ้านเดี่ยวที่มีมูลค่าตลาดสูง แต่กลุ่มทาวน์เฮาส์จะมียอดขายมาเป็นอันดับสอง



          ทั้งนี้ มูลค่าตลาดที่อยู่อาศัยชลบุรี ในปีที่ผ่านมาอยู่ที่ 53,357 ล้านบาท โดยมีบริษัท ไลฟ แอนด์ ลีฟวิ่ง จำกัด (Life and Living) มีส่วนแบ่งตลาดสูงสุด เป็นผู้นำตลาดบ้านเดี่ยวรวมบ้านแฝด ขณะที่แบรนด์จากส่วนกลาง ไม่ว่าจะเป็น บริษัทศุภาลัยฯ บริษัทแผ่นดินทองฯ บริษัทพฤกษาฯ มีส่วนแบ่งตลาดเพิ่มขึ้น



          วกมาที่จังหวัดระยอง เป็นอีกตลาดที่การแข่งขันรุนแรงไม่แพ้จังหวัดชลบุรี แต่ตลาดตรงนี้บริษัท อสังหาฯจากกรุงเทพฯ สามารถขึ้นเป็นผู้นำตลาดได้ โดยบริษัทพัฒนาอสังหาฯรายใหญ่ทำได้ สามารถเข้ามาเป็นผู้นำตลาด โดยมี Market Share 15% มูลค่า 1,648 ล้านบาท ไม่ว่าจะเป็น บริษัท ออริจิ้นฯ, อีสเทอร์น สตาร์, ศุภาลัย, ควอลิตี้เฮ้าส์, ซี.พี.แลนด์ฯ, พฤกษา และลลิล) และในส่วนของผู้ประกอบการท้องถิ่น 85%



          สำหรับจังหวัดฉะเชิงเทรา ผู้เล่นรายใหญ่ ยังคงเป็นบริษัทท้องถิ่น ที่ยังสามารถยึดพื้นที่ในการทำตลาดและรักษาฐานธุรกิจไว้ โดยมีบริษัท My Green เป็น ผู้ประกอบการรายย่อยที่เป็นผู้นำในตลาดแนวราบ ทั้งบ้านเดี่ยว และทาวน์เฮาส์ แต่ก็มีบริษัทอสังหาฯ รายใหญ่ พยายามเข้ามาเจาะกลุ่มลูกค้าในฉะเชิงเทรา เนื่องจากอยู่ใกล้กรุงเทพฯ มีสถานที่ท่องเที่ยว โดยจะพบว่าบริษัทเอสซีฯ มีส่วนแบ่งในมูลค่าตลาดรองลงมา ตามด้วย บริษัทแผ่นดินทองฯ พฤกษา และออริจิ้น เป็นต้น



          ORI ชู ‘บริทาเนีย’ รุกจัดสรร เจาะจังหวัด ศก.สำคัญ



          นางศุภลักษณ์ จันทร์พิทักษ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท บริทาเนีย จำกัด ผู้พัฒนาธุรกิจบ้านจัดสรรในเครือ บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) กล่าวว่า บริษัทจะกระจายการพัฒนาโครงการ ตอบโจทย์ ผู้บริโภคในจังหวัดเศรษฐกิจสำคัญติดกับกรุงเทพฯและปริมณฑล ถือเป็นการบุกบลูโอเชียนในพื้นที่ใหม่ๆ ด้วย Business Model ที่เข้าใจลูกค้า เช่น จังหวัดนครปฐม, สมุทรสงคราม, สมุทรสาคร, ฉะเชิงเทรา, ชลบุรี และระยอง โดยในช่วงครึ่งปีหลังนี้ จะบุกไปยังตลาดใหม่ๆ และทำให้เครือออริจิ้นมีโครงการบ้านจัดสรรอยู่ใน 10 จังหวัดสำคัญภายในสิ้นปี หรือมีมูลค่าโครงการกระจายไปถึง 12,100 ล้านบาท คาดว่าทั้งปีจะมียอดโอนจากธุรกิจบ้านจัดสรร5,000 ล้านบาท



          ชงแก้ กม.เพิ่มโควตาต่างชาติ  ฟื้นชีพคอนโดฯ



          นายเปรมสรณ์ ศรีวิบูลย์ชัย นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ แสดงความเห็นว่า ภาครัฐควรกระตุ้นให้เกิดการซื้อขายที่อยู่อาศัยในกลุ่มต่างชาติมากขึ้น เช่น เพิ่มโควตาในการถือครองคอนโดมิเนียมเกิน 49% หรือการเปิดโอกาสให้ซื้อบ้านพร้อมที่ดินได้ในบางทำเลที่เปิดนำร่องโครงการก่อน .



          ’ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์ การเสนอขาย โดยเฉพาะที่อยู่อาศัย ประเภทคอนโดฯ ทาวน์เฮาส์ ที่มีอัตราการดูดซับชะลอตัวลง’

Reference: ผู้จัดการรายวัน 360 องศา