ส่องคอนโดฯลักชัวรี่ รอบสวนลุมพินีขยับรับต่างชาติเข้าไทย

          ที่ดินเป็นต้นทุนส่วนหนึ่งในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ซึ่งคิดเป็นสัดส่วนประมาณ 20 30% ของมูลค่าในการพัฒนาโครงการทั้งหมด ดังนั้น เมื่อราคาที่ดินสูงจะมีผลต่อการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์บนที่ดิน รูปแบบและประเภทของโครงการบนที่ดินจึงเหลือเพียงไม่กี่อย่างที่เพียงพอจะสร้างผลตอบแทนที่สอดคล้องกับราคาที่ดินได้ แต่ในความเป็นจริงจะเห็นเพียงการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมบนที่ดินราคาแพงเท่านั้น โดยเฉพาะที่ดินในพื้นที่ ซีบีดี  หรือใจกลางกรุงเทพมหานคร รวมไปถึงที่ดินที่อยู่ในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าทุกเส้นทางจะเห็นว่ามีแต่การพัฒนาเป้นโครงการคอนโดมิเนียมเท่านั้น เนื่องจากสามารถปรับเปลี่ยนรูปแบบและสามารถยกระดับของโครงการเพื่อตั้งราคาขายได้สูงขึ้น โดยการตั้งราคาขายสูงๆ เพื่อให้ได้ผลตอบแทนที่สอดคล้องกับมูลค่าที่ดิน

          นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด (Property DNA) บริษัทที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร  ระบุว่า ช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมาแทบไม่มีโครงการคอนโดมิเนียมราคาแพงเปิดขายใหม่เลยเมื่อเทียบกับช่วงปี 2560 -2561 เพราะด้วยภาวะเศรษฐกิจ และความเชื่อมั่นในเศรษฐกิจระยะยาว รวมไปถึงการหายไปของชาวต่างช่าติที่เป็นกำลังซื้อส่วนหนึ่งในตลาดคอนโดมิเนียมราคาแพง ผู้ประกอบการส่วนใหญ่เลือทกี่จะเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมในราคาขายที่ไม่เกิน 80,000-90,000 บาทต่อตารางเมตร หรือยูนิตละไม่เกิน 3.5 ล้านบาท เพื่อให้เข้าถึงกำลังซื้อส่วนใหญ่ของประเทศไทย  โครงการส่วนใหญ่ที่เปิดขายในช่วงปี 2563 - 2565 จะอยู่ในพื้นที่กรุงเทพมหานครรอบนอก หรือตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้าง แทบไม่มีโครงการที่อยู่ในพื้นที่เมืองชั้นในหรือในพื้นที่ซีบีดี  มีเพียงไม่กี่โครงการเท่านั้นที่เปิดขายในพื้นที่นี้ และการซื้อขายที่ดินก็ไม่มีให้เห็นในตลาดหรือตามข่าวต่างๆ เช่นกัน

          ช่วงปี 2563-2565 อาจจะเริ่มมีการเคลื่อนไหวในพื้นที่ซีบีดี บ้าง โดยเฉพาะในพื้นที่รอบสวนลุมพินี ในเรื่องของการซื้อ-ขายที่ดินราคาแพงๆ แต่เป็นการซื้อมาเก็บไว้ก่อนเพื่อรอการพัฒนา เช่นการที่แสนสิริซื้อที่ดินพร้อมอาคารสำนักงานบนถนนสารสินมาด้วยมูลค่าเฉลี่ยประมาณ 3.9 ล้านบาทต่อตารางวา และยังไม่มีการพัฒนาโครงการใดๆ บนที่ดิน แต่คาดว่าจะเป็นการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมราคาแพง โดยราคาขายอาจจะมากกว่าโครงการ 98 ไวร์เลสของพวกเขาที่เคยเปิดขายมาหลายปีก่อนหน้านี้ หรือโครงการที่กำลังจะโอนกรรมสิทธิ์ในปีนี้อย่าง สโคป หลังสวนที่เคยเป็นที่ดินที่มีราคาซื้อขายแพงที่สุดมาก่อนด้วยราคาประมาณ 3.1 ล้านบาทต่อตารางวา แต่เป็นการซื้อขายที่ดินที่เกิดขึ้นในปี 2561 และก็ไม่มีการซื้อขายที่ดินในราคาแพงเกิดขึ้นในพื้นที่อีกเลย โครงการคอนโดมิเนียมราคาแพงก็ไม่มีเช่นกัน สอดคล้องกับการชะลอตัวของเศรษฐกิจ พื้นที่ตามแนวถนนสุขุมวิทหรือพื้นที่อื่นๆ ในซีบีดี อาจจะไม่มีการเคลื่อนไหวมาก ทั้งในเรื่องของการซื้อขายที่ดินราคาแพง และการเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมราคาแพง โครงการที่เปิดขายก่อนหน้านี้ก็ยังมียูนิตเหลือขายอยู่ยังไม่ปิดการขาย โครงการใหม่ๆ จึงยังน้อยมาก

          การจะพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมราคามากกว่า 250,000 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไป ไม่ใช่ว่าเพราะซื้อที่ดินมาแพงแล้วต้องพัฒนาโครงการราคาแพงเท่านี้เท่านั้น แต่ในความเป็นจริง การจะซื้อที่ดินราคาแพงมาพัฒนาโครงการผู้ประกอบการต้องมั่นใจในศักยภาพของตนเอง ตั้งแต่ก่อนซื้อที่ดินแล้ว ดังนั้นผู้ประกอบการไม่กี่รายเท่านั้นที่ได้รับการยอมรับในตลาด และมีอัตราการขายที่สูงมากในโครงการคอนโดมิเนียมราคาแพง หรือปิดการขายได้ แม้ว่าจะใช้เวลในการขายนานหลายปีก็ตามทำเลของโครงการประเภทนี้ นอกจากในพื้นที่ซีบีดี เช่น พื้นที่รอบๆ สวนลุมพินี สุขุมวิทตอนต้น สีลม สาทร พระราม 4 แล้ว พื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยาก็เป็นอีก 1 พื้นที่ที่มีโครงการคอนโดมินเยมราคาแพงเช่นกัน เพียงแต่จำนวนโครงการจะน้อยกว่าเมื่อกับในพื้นที่ ซีบีดี

          ช่วงปลายปี 2565 เป็นต้นมา เริ่มเห็นความเคลื่อนไหวของตลาดคอนโดมิเนียมราคาแพงมากขึ้น แต่น่าจะชัดเจนและมากขึ้นในปี 2566 เพราะสัญญานการฟื้นตัวของภาวะเศรษฐกิจที่ชัดเจนขึ้น การเพิ่มขึ้นของนักท่องเที่ยวต่างชาติ การกลับมาของนักท่องเที่ยวจีน ดังนั้น ผู้ประกอบการหลายรายจึงเริ่มมีการขยับตัวหรือเริ่มมีการเปิดเผยถึงโครงการที่จะเกิดขึ้นในพื้นที่ ซีบีดี หลายโครงการมีการเปิดเผยหรือเป็นข่าวมาก่อนหน้านี้แล้ว รวมไปถึงมีการก่อสร้างไปแล้วด้วย ซึ่งทั้งหมดที่มีข่าวออกมาทั้งก่อนหน้านี้และในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมาอยู่ในพื้นที่รอบๆ สวนลุมพินีทั้งนั้น แม้ว่าหลายโครงการชะลอการพัฒนาหรือยังไม่ชัดเจนว่าจะเปิดขายตอนไหน เพียงแต่มีการเปิดเผยข้อมูลบางส่วน และมีการพูดถึงบ้างแล้ว

          สำหรับ โครงการคอนโดมิเนียมราคาแพงในพื้นที่รอบๆ สวนลุมพินี ทั้งที่เปิดขายแล้ว และโครงการที่ยังไม่มีข้อมูลใดๆ ได้แก่

          1. โครงการคอนโดมิเนียมของแสนสิริบนที่ดินที่ซื้อมาในราคาตารางวาละ 3.9 ล้านบาทก็น่าสนใจ เพราะต้องเป็นโครงการคอนโดมิเนียมที่มีราคาแพงที่สุดแน่นอนเมื่อเปิดขาย

          2. โครงการสโคป หลังสวนที่พร้อมโอนกรรมสิทธิ์ปีนี้ของบริษัทที่มีเอสซี แอสเสทฯ ร่วมทุนด้วย

          3. โครงการคอนโดมิเนียมบนที่ดินที่เป็นเดอะ พอร์ติโกปัจจุบันของ ณวรางค์ แอสเซ็ท ที่เคยออกข่าวว่าจะพัฒนาเป็นโครงการคอนโดมิเนียม ซึ่งราคาขายก็คงต้องไม่น้อยเช่นกัน

          4. โครงการอมัน นายเลิศ เรสซิเดนเซส กรุงเทพฯ ที่เปิดขายมาสักระยะแล้ว บนที่ดินที่เป็นโรงแรมปาร์ค นายเลิศถนนวิทยุ โครงการคอนโดมิเนียมพร้อมการบริหารโดยโรงแรมระดับโลก

          5. โครงการคอนโดมิเนียมบนที่ดินที่เพิ่งมีการซื้อขายกันไปล่าสุดของไสวร์ พร็อพเพอร์ตี้ส์, เอชเคอาร์ และซิตี้เรียลตี้ ก็น่าติดตามเพราะที่ดินแปลงใหญ่มาก

          6. โครงการสุนทรียา ราชดำริ ของอารียา พร็อพเพอร์ตี้ โครงการคอนโดมิเนียมบนที่ดินเช่าระยะยาวติดถนนราชดำริ

          7. โครงการดุสิต เรสซิเดนเซส และดุสิต พาร์คไซด์ ในโครงการดุสิต เซ็นทรัลพาร์ค โครงการร่วมทุนของดุสิตธานี และเซ็นทรัลพัฒนา 2 ส่วนพักอาศัยในราคาและรูปแบบโครงการที่แตกต่างกันที่มีพร้อมการบริหารโครงการโดยแรงแรม 5 ดาว

          8. โครงการคอนโดมิเนียมบนที่ดินที่เป็นโครงการวัน แบงค็อก ซึ่งคาดว่าจะขายในราคา แพงพร้อมส่วนบริหารโครงการที่เป็นโรงแรม 5 ดาว

          9. โครงการนิมิต หลังสวนที่การก่อสร้างยังเดินหน้าแบบช้าๆ  ก็น่าสนใจเช่นกัน เพราะด้วยทำเลที่ตั้งโครงการและเรื่องราวที่ผ่านมา

Reference: หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ