รื้อกม.เช่าอสังหาดึงต่างชาติ คอนโดลุ้นขยายสัญญา 99 ปี

          แหล่งข่าวจากกระทรวงมหาดไทยเปิดเผย ประชาชาติธุรกิจ ว่า ขณะนี้กรมที่ดินอยู่ระหว่างเปิดรับฟังความคิดเห็นหน่วยงานรัฐและภาคเอกชนอาทิ หอการค้าไทยและสภาหอการค้าแห่งประเทศไทย สภาทนายความ สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย สมาคมนิคมอุตสาหกรรมไทย ฯลฯ ประกอบพิจารณาปรับปรุงแก้ไข พ.ร.บ.การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 และกฎกระทรวงภายใต้ พ.ร.บ.ดังกล่าว 2 ฉบับ เนื่องจากบทบัญญัติที่บังคับใช้ไม่สอดคล้องกับสถานการณ์การลงทุน และการฟี้นฟูเศรษฐกิจของประเทศโดยรวม

          เล็งแก้ปมสัญญาเช่า 50+50 ปี

          ส่วนของ พ.ร.บ.การเช่าอสังหาฯ มี 8 ประเด็นที่เปิดประชาพิจารณ์เพื่อแก้ไข คือ

          1.แก้กำหนดเวลาเช่าเกินกว่า 30 ปี แต่ต้องไม่เกิน 50 ปี เพียงพอจะเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันการลงทุน และประกอบธุรกิจสำหรับผู้เช่าหรือไม่ น้อยหรือมากเกินไป

          2.เมื่อครบระยะเวลาเช่า ผู้เช่าและผู้ให้เช่าอาจตกลงต่อระยะเวลาการเช่าออกไปได้อีกไม่เกิน 50 ปี มีความเหมาะสมหรือควรปรับแก้ไขอย่างไร

          3.การเช่าที่ดินเนื้อที่เกิน 100 ไร่ ต้องได้รับการอนุมัติจากอธิบดีกรมที่ดิน ก่อนจดทะเบียนเช่า ถือเป็นการเพิ่มขั้นตอนเป็นอุปสรรคหรือการประกอบอาชีพหรือไม่ เหมาะสมหรือควรปรับแก้อย่างไร

          4.สิทธิการเช่าตาม พ.ร.บ.การเช่า อสังหาฯ สามารถนำไปใช้เป็นหลักประกันการชำระหนี้โดยการจำนองควรแก้ไขอย่างไร

          5.การให้สิทธิและหน้าที่ตามการเช่าให้ตกทอดแก่ทายาทได้ และผู้เช่าจะให้เช่าช่วง หรือโอนสิทธิการเช่าทั้งหมดหรือแต่บางส่วนให้บุคคลภายนอกได้ เหมาะสมหรือควรปรับแก้

          23 ปีจดทะเบียนเช่า 5 แปลง

          6.นับตั้งแต่วันที่ พ.ร.บ.การเช่าอสังหาฯ มีผลบังคับใช้ถึงปัจจุบันรวมระยะเวลา 23 ปี มีการจดทะเบียนเช่าที่ดินตามเจตนารมณ์กฎหมายแค่ 5 แปลง ถือว่าการบังคับใช้กฎหมายฉบับนี้คุ้มค่า และจำเป็นต้องบังคับใช้อยู่หรือไม่

          7.พ.ร.บ.การเช่าอสังหาฯ เป็นกฎหมายรองรับการเช่าอสังหาฯ เพื่อพาณิชยกรรม และอุตสาหกรรมระยะยาว เนื่องจากบทบัญญัติว่าด้วยการเช่าทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ยังไม่สอดคล้องกับภาวะการลงทุน และการฟี้นฟูเศรษฐกิจ ที่ผ่านมาการบังคับใช้กฎหมายสัมฤทธิผลหรือไม่

          รื้อกฎเข้มต้องมีใบอนุญาต-EIA

          แหล่งข่าวกล่าวว่า การเปิดรับฟังความคิดเห็นการบังคับใช้กฎกระทรวง 2 ฉบับ ได้แก่ กฎกระทรวง (พ.ศ. 2543) ภายใต้ พ.ร.บ.การให้เช่าอสังหาฯ ประเด็นที่จะแก้ไข คือ 1.กรณีขอจดทะเบียนเช่า เช่าช่วง หรือรับโอนสิทธิเช่า ผู้ขอ จดทะเบียนต้องแสดงหลักฐาน (1) แผนงาน โครงการเกี่ยวกับการลงทุน แผนการใช้ที่ดิน แหล่งที่มาและจำนวนเงินทุน รายละเอียดการจ้างแรงงาน

          (2) รายงานการวิเคราะห์ผลกระทบ สิ่งแวดล้อม (อีไอเอ) (3) หนังสือรับรองจากผังเมืองจังหวัด หรือการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย ฯลฯ (4) หลักฐานการยื่นคำขอหรือการได้รับอนุญาตจากหน่วยงานรัฐ (5) หลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักร หรือหลักฐานบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศ หรือหลักฐานบัญชีเงินบาทของบุคคลที่มีถิ่นที่อยู่นอกประเทศ กรณีที่ผู้ขอจดทะเบียนเป็นคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลต่างด้าว เป็นต้น เหมาะสมหรือควรแก้ไขอย่างไร

          ปลดล็อกนิติบุคคล-ต่างด้าว

          2.การกำหนดให้อสังหาฯที่ให้เช่าต้องอยู่ในบริเวณที่กฎหมายผังเมืองกำหนดเป็นที่ดินพาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรม หรือตั้งอยู่ในเขตนิคมอุตสาหกรรม ซึ่งเป็นการจำกัดเฉพาะเขตพื้นที่เหมาะสมหรือไม่ 3.การกำหนดทุนทรัพย์ลงทุนขั้นต่ำสำหรับพาณิชยกรรมต้องไม่น้อยกว่า 20 ล้านบาท เหมาะสมหรือไม่ 4.การเช่าต้องเป็นอุตสาหกรรมที่สามารถยื่นขอส่งเสริมการลงทุนตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุนเท่านั้น เหมาะสมหรือควรแก้ไข 5.คนต่างด้าว หรือนิติบุคคลต่างด้าว ทำสัญญาเช่าที่ดินตาม พ.ร.บ.การเช่าอสังหาฯได้ ต้องประกอบธุรกิจตามกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าวเท่านั้น เหมาะสมหรือควรแก้ไขอย่างไร เป็นต้น

          โละเงื่อนไขเช่าที่ดินเกิน 100 ไร่

          ขณะที่กฎกระทรวง ฉบับที่ 2 (พ.ศ. 2543) เปิดรับฟังความคิดเห็น 1.การเช่าที่ดินเพื่อประกอบพาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรม เนื้อที่เกินกว่า 100 ไร่ ต้องอยู่ภายใต้เงื่อนไข (1) เป็นกิจการที่เพิ่มมูลค่าการส่งออกหรือสนับสนุนการจ้างงานภายในประเทศ (2) เป็นการประกอบกิจการที่ยังไม่มีในราชอาณาจักร หรือมีแต่ไม่เพียงพอ (3) มีกรรมวิธีการผลิตที่ทันสมัย หรือเป็นการพัฒนาด้านเทคโนโลยี (4) เป็นประโยชน์ต่อเศรษฐกิจและสังคมของประเทศอย่างสูง ตามที่รัฐมนตรีประกาศกำหนดโดยความเห็นชอบของคณะรัฐมนตรี เหมาะสม สอดคล้องกับสภาพการณ์ปัจจุบันหรือไม่

          2.ก่อนจดทะเบียนเช่า ให้เช่าช่วง รับโอนสิทธิการเช่าช่วงที่ดินเกินกว่า 100 ไร่ สภาท้องถิ่นที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่ต้องให้ความเห็นชอบ เหมาะสมหรือควรแก้ไข 3.การพิจารณาให้ความเห็นชอบของสภาท้องถิ่นต้องแล้วเสร็จภายใน 30 วัน ถ้าสภาท้องถิ่นไม่แจ้งผลตามกำหนดให้ถือว่าไม่ประสงค์จะให้ความเห็น 4.การเช่าที่ดินเกินกว่า 100 ไร่ อธิบดีกรมที่ดินอาจกำหนดเงื่อนไขใด ๆ ได้เท่าที่จำเป็น เหมาะสมหรือควรปรับแก้ 5.กรณีคนต่างด้าว นิติบุคคลต่างด้าว เป็น ผู้เช่า ผู้เช่าช่วง หรือผู้รับโอนสิทธิการเช่า การประกอบพาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรม ต้องลงทุนไม่น้อยกว่า 100 ล้านบาท เหมาะสม สอดคล้องกับเศรษฐกิจ ปัจจุบันหรือควรปรับแก้ไขอย่างไร

          กม.เก่าฝีนธรรมชาติลงทุน

          นายอธิป พีชานนท์ นายกกิตติมศักดิ์ สมาคมอาคารชุดไทยและสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผย ประชาชาติธุรกิจ ว่า สาเหตุที่กรมที่ดินทำแบบสอบถามเพื่อปรับปรุง พ.ร.บ.การเช่าอสังหาฯ เพราะกฎหมายฉบับนี้มีมานานแล้ว แต่ไม่เป็นที่นิยม บังคับใช้ 23 ปี มีผู้ใช้เพียง 5 ราย สาเหตุหลักมาจากความไม่คล่องตัวในการปฏิบัติ โดยเฉพาะข้อกำหนดที่ให้ต้องได้รับบัตรส่งเสริมการลงทุน หรือ BOI, ต้องทำอีไอเอ ต้องมีใบอนุญาตก่อสร้างก่อนจึงทำสัญญาเช่าภายใต้กฎหมายฉบับนี้ สำหรับคนทำธุรกิจขั้นตอนนี้เป็นการฝีนธรรมชาติการลงทุน เพราะนักลงทุนยังไม่รู้เลยว่าจะเช่าที่ได้หรือเปล่า แต่กฎหมายบังคับให้ขอใบอนุญาตต่าง ๆ เสร็จเรียบร้อยก่อนเช่า ซึ่งแทบเป็นไปไม่ได้ในทางปฏิบัติ

          บางครั้งผู้เช่าคนไทย-ต่างชาติ ถ้าเช่าเพื่อการค้า โรงแรม โรงงาน เขายังไม่ได้สร้าง วิธีการต้องเริ่มเช่าที่ให้ได้ก่อน เรื่องขออนุญาตก่อสร้าง หรือ EIA เป็นขั้นตอนหลังจากรู้แล้วว่าจะสร้างอะไร เป็นขั้นตอนที่ 2 แต่กฎหมายบังคับให้ทำขั้นตอนที่ 2 ก่อนแล้วจึงมาขอเช่า ขั้นตอนที่ 1 เลยฝีนธรรมชาติการลงทุน

          ไทยกำลังรณรงค์เรื่องทำให้กฎหมาย กฎระเบียบ สะดวกและง่ายต่อการลงทุน หรือ Ease of Doing Business รัฐบาลตั้งคณะกรรมการที่เรียกว่า คณะกรรมการ กิโยติน มี ดร.กอบศักดิ์ ชุติกุล เป็นหัวหน้า ทีม ประเด็นข้อขัดข้องภายใต้กฎหมายนี้ ท่านก็รับทราบแล้ว

          เพิ่ม เช่าที่อยู่อาศัยระยะยาว

          ทั้งนี้ ภาคอสังหาฯได้เสนอหลักการแก้ไขปรับปรุงกฎหมายว่า ชื่อกฎหมายเช่าอสังหาฯ แต่ระบุใช้เพื่อ พาณิชยกรรม กับอุตสาหกรรม เท่านั้น จึงขอเติมคำว่า การเช่าอสังหาฯเพื่อที่อยู่อาศัย” ให้รับสิทธิประโยชน์การทำสัญญาเช่า 50 ปี และต่ออายุได้อีก 40 ปี รวม 90 ปี

          ปัจจุบันปัญหาที่เกิดขึ้น คือ กฎหมายเช่า อสังหาฯปี 2542 ไม่ครอบคลุมการเช่าที่อยู่อาศัย 90 ปี ทำให้สัญญาเช่าที่อยู่อาศัยทั้งเช่าแนวราบ และคอนโดมิเนียมที่เป็นสิทธิการเช่า หรือ leasehold ต้องอิงกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ซึ่งมีอายุการเช่าเพียง 30 ปี

          ข้อแตกต่างคือสัญญาเช่า 30 ปี ไม่ดึงดูดการเช่าหรือการลงทุนลูกค้าต่างชาติที่มีกำลังซื้อสูง แต่ถ้าให้สิทธิเช่ายาว 90 ปี เหมือนหลายประเทศ ซึ่งใกล้เคียงกับการซื้อกรรมสิทธิ์เพราะใช้ประโยชน์ที่เช่าได้ 1 ชั่วอายุคนสำหรับการอยู่อาศัย และนานพอคุ้มค่าการเช่าเพื่อลงทุนโครงการ

          ความพยายามขอปรับปรุงแก้ไขกฎหมายฉบับนี้มีมานาน ในอดีตบางหน่วยงานไม่เห็นด้วย ไม่มีการแก้ไข ทำให้เกิดช่องว่างและสร้างปัญหาใหม่คือการใช้บริษัทตัวแทน หรือนอมินีเกิดขึ้น โดยใช้ชื่อคนไทยจัดตั้งนิติบุคคลตามกฎหมายไทย แต่ไม่ได้มีบทบาทหรืออำนาจในการบริหารแท้จริงในบริษัท เป็นการให้ยืมชื่อเพื่อถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้

          ถ้าแก้ไขกฎหมายซึ่งทำได้ง่ายและเร็วที่สุด แค่เพิ่มนิยามการเช่าอสังหาฯเพื่อที่ อยู่อาศัย เข้าไปด้วย บวกกับยกเลิกข้อบังคับ ที่ฝีนธรรมชาติการลงทุน ผมมั่นใจว่าประเทศไทยแก้ปัญหานอมินีถือกรรมสิทธิ์ที่ดินได้ 100% นายอธิปกล่าว

Reference: หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ