รีเจ็กต์บ้าน-คอนโดฯ พุ่ง 50% อสังหาฯ ดิ้น ผันตัวเป็นลีสซิ่ง อุ้มลูกค้า

          ปัจจัยที่เอื้อต่อการซื้อที่อยู่อาศัยที่ลดลงภายใต้อัตราดอกเบี้ยปรับขึ้น และกำลังซื้อยังเปราะบาง นอกจากคนไทยจะปรับแผนรัดเข็มขัด พร้อมใช้จ่ายแค่ในยามฉุกเฉินตั้งรับเศรษฐกิจฟื้นตัวขยักขย่อน อีกทั้งยังต้องเฝ้าระวังความขัดแย้งทางการเมือง ที่อาจหวนกลับมาหลังการเลือกตั้ง พบการซื้อขาย บ้าน-คอนโดมิเนียม ยังกระทบจากกลุ่มที่มีความต้องการซื้อ แต่กลับไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อของธนาคารได้ ส่งสัญญาณแนวโน้มอสังหาฯปีนี้ไม่ได้สดใสอย่างที่คิด

          ดอกเบี้ย กระทบรีเจ็กต์พุ่ง 50%

          ปัญหาดังกล่าว พบกระจุกตัว อยู่ในกลุ่มซื้อ-จอง ที่อยู่อาศัยระดับล่าง ถึงกลางตั้งแต่คอนโดฯต่ำล้าน ไปจนถึงทาวน์โฮม บ้านแฝด ระดับราคาเริ่มไม่เกิน 3 ล้านบาท เรื่อยไปจนถึง 5 ล้านบาทข้อมูลจากบริษัทอสังหาฯ รายหนึ่ง เผยชวนกังวล ว่า ปัจจุบันสถาบันการเงินเองต่างมีมาตรการคุมเข้มในการปล่อยสินเชื่อ มิหนำซ้ำการขอสินเชื่อยากขึ้น ทำให้อัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อ (รีเจ็กต์) เพิ่มขึ้นตามไปด้วยโดยบางพื้นที่รีเจ็กต์สูงถึงกว่า 50%

          ขณะกูรูด้านอสังหาฯ นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด (Property DNA) ระบุว่า รายได้ลดลงทันทีช่วงโควิด ตั้งแต่ ปี 2563-2564 ยังมีผลกระทบเป็นวงกว้างจนถึงปัจจุบัน พร้อมชี้เช่นกันว่า ปัญหาการซื้อบ้านหรือคอนโดฯของคนไทยขณะนี้ ยังมาจากอัตราดอกเบี้ยนโยบาย โดยภายใต้อัตราการผ่อนชำระต่อเดือนที่เพิ่มขึ้น ส่งผลโดยตรงต่อการอนุมัติสินเชื่อ หากเกณฑ์รายได้ของลูกค้า ไม่ได้อยู่ในกรอบที่สามารถอนุมัติได้ ก็ถูกปัดตก

          ดอกเบี้ยนโยบาย ปัจจุบันอยู่ที่ 1.75% ขณะดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารต่างๆ ณ เมษายน 2566 (เฉลี่ย 3 ปีแรก) อยู่ในกรอบ 1.99-6.57%

          หนี้ติดตัว เสี่ยงกู้ไม่ผ่าน

          ภาระหนี้สินติดตัว ตั้งแต่เริ่มทำงาน หนี้ส่วนบุคคล บัตรเครดิต กลายเป็นกับดักก้อนใหญ่ ซ้ำเติมปัจจัยดอกเบี้ย แม้จะมีรายได้เงินเดือนประจำ แต่ส่วนใหญ่ก่อนซื้อบ้าน เพดานหนี้แทบจะเต็มอยู่ก่อนแล้ว จากหนี้รถ หนี้บัตรเครดิต

          อย่างไรก็ตาม ปัญหาการกู้ซื้อบ้านไม่ผ่าน ถูกมองว่า ไม่ใช่แค่ปัญหาการไม่เตรียมเงินเก็บเงินออมของบุคคล ไม่ใช่แค่ปัญหาวินัยทางการเงินเท่านั้น แต่ส่วนหนึ่งเกิดจากสถานการณ์เศรษฐกิจที่ไม่เอื้อสะสม

          กลายเป็นปัญหาหนักอกในกลุ่มผู้ประกอบการ นอกจากปรับแผนเน้นการปลูกสร้าง บริหารสต๊อกบ้าน ขายไป สร้างไป ปรับรูปแบบจากบ้านพร้อมโอนฯ ขณะคอนโดฯ ตึกสูง ลูกค้าอาจมีเวลาเตรียมตัวได้นาน แต่ไม่ใช่ทั้งหมด เพราะลูกค้ากลุ่มใหญ่ ถึงด่านสุดท้ายธนาคารก็ไม่ปล่อยสินเชื่อให้ บางยูนิตขายวนซ้ำหลายรอบ ผู้ประกอบการทำได้แค่ ร่วมกับธนาคาร Pre-approve คัดกรองลูกค้าอย่างหนัก และช่วยวางแผนสร้างวินัยทางการเงินเตรียมตัวก่อนวันโอนฯ

          ที่ผ่านมา เคยมีบริษัทอสังหาฯบางราย หวังแก้ Pain Point ชูบริการคลินิกการเงิน ไม่ว่าจะเป็นการผนึกกับธนาคารให้อัตราดอกเบี้ยพิเศษหรือการคำนวณงวดผ่อนและรูปแบบที่เหมาะสมกับรายได้ แต่ก็ช่วยได้แค่บางส่วนเท่านั้น

          เสนาผุด “เงินสดใจดี” ซื้อเวลารอสินเชื่อ

          ล่าสุด เห็นทางออกใหม่ๆเพิ่มขึ้น ซึ่งยังต้องจับตาดูถึงผลลัพธ์ ว่าช่วยปลดล็อกได้มากน้อยแค่ไหน โดย บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ผุดธุรกิจเสริมใหม่ “เงินสดใจดี” เจาะกลุ่มที่อยากได้บ้าน แต่ขาดสภาพคล่อง ประกอบไปด้วย 1.บริการสินเชื่อเช่าซื้อ เปิดให้เข้าอยู่ในบ้าน/คอนโดฯ ได้ทันที จากนั้นทยอยผ่อนชำระเงินกู้ หักเงินต้นอย่างต่อเนื่อง จนถึงจุดที่เงินต้นลดมา อยู่ในระดับที่ลูกค้าน่าจะสามารถกู้สินเชื่อบ้านได้ จะมีการส่งต่อลูกค้ากลับเข้าสู่ระบบผ่อนบ้านปกติ 2.สินเชื่อเพื่อชำระค่าทำสัญญา  และ 3.สินเชื่อดอกเบี้ยต่ำเพื่อลดภาระดอกเบี้ย เป็นต้น

          นางสาวเกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ ผู้บริหาร เสนาฯ ชี้ว่า ที่ผ่านมาบริษัทรุกตลาดคอนโดฯราคาต่ำล้าน “เสนาคิทท์” แต่ลูกค้า มีรายได้จำกัด ผ่อนได้ 3,000-4,000 บาทต่อเดือน แถมยังมีหนี้อยู่ก่อนแล้ว อีกทั้งเห็นใจ บางคนเข้าไม่ถึงระบบสินเชื่อ ไม่มีเงินออม เป็นสารพัดปัญหาของคนอยากซื้อที่อยู่อาศัย โดยคาดว่าแนวทางนี้ จะช่วยเพิ่มอัตราการโอนกรรมสิทธิ์ได้มากขึ้น

          ทั้งนี้ บริษัท เงินสดใจดี จำกัด จดทะเบียนเป็นสถาบันการเงินอย่างถูกต้อง และมีการเริ่มปล่อยสินเชื่อเช่าซื้อดังกล่าวมาแล้วตั้งแต่ต้นปี โดยวิธีการเช่นนี้ คล้ายเป็นการซื้อเวลาลูกค้าออกไปก่อน กำหนดวงสินเชื่อไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อยูนิต ดอกเบี้ย 4.5%ต่อปี เท่ากันทุกหน่วย กรอบเวลา 3 ปี คาดปีนี้ ปล่อยกู้ได้ไม่ต่ำกว่า 200 ราย

          รายเล็ก ผันตัวเป็นลิสซิ่ง

          สอดคล้อง ทางออกของบริษัท เรียลแอสเสท ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด โดย นายณัฐฐพล กลั่นเรืองแสง กรรมการผู้อำนวยการฝ่ายปฎิบัติการ เผยว่า บริษัท เผชิญกับปัญหารีเจ็กต์ไม่ต่างจากรายอื่นๆในตลาด เช่น ซื้อ 10 หลัง เหลือผ่านแค่ 5 หลัง ในโครงการทาวน์โฮมเริ่มราว 2 ล้านบาท ยอมรับ ดอกเบี้ย และการคุ้มเข้มของธนาคารมีผลต่อทิศทางอสังหาฯ

          อีกทั้งปัญหาที่พบ คือ ลูกค้ากลุ่มอาชีพอิสระ ยูทูบเบอร์ อินฟลูเอนเซอร์ กลุ่มคนรุ่นใหม่ที่มีรายได้ดี แต่ธนาคารไม่อนุมัติสินเชื่อให้ เนื่อง ไม่มีงบการเงินแสดง ถูกมองไม่มีกิจการที่ชัดเจน ทำให้เสียโอกาสในการซื้อ-ขาย

          ยอมรับ บริษัทอสังหาฯรายเล็ก รายกลาง ได้รับผลกระทบเจ็บตัว มากกว่ารายใหญ่จากรีเจ็กต์ที่เกินขึ้นกว่า 50% ซึ่งเดิมเมื่อเป็นเช่นนี้ บริษัทมักใช้การทุ่มงบการตลาด โฆษณาเวียนขายใหม่ แต่ล่าสุด กำลังพิจารณา เปิดกลยุทธ์ช่วยเหลือลูกค้าใหม่ โดยหันไปช่วยเหลือลูกค้ากลุ่มเดิม ที่มีความต้องการจริงๆอยู่ก่อนแล้ว

          1. ช่วยยืดระยะเวลาการโอนฯออกไป จากเดิมภายใน 1 เดือน อาจผ่อนปรนใหม่มากถึง 6 เดือน เพื่อให้ลูกค้ามีโอกาสแก้ เครดิตสกอร์ของตัวเอง บางคนปิดหนี้บัตรเครดิตบางส่วน ก็สามารถกู้ได้แล้ว

          2. ในอนาคต อาจผันตัวเป็นลีสซิ่ง รับโอนหนี้ปลดล็อกเงินก้อนให้ หรือหาพาร์ทเนอร์ ที่เป็น Non-Bank ที่ได้รับความเสี่ยงได้มากกว่าธนาคารทั่วไป หรือสามารถปล่อยกู้ได้หวือหวากว่าธนาคาร เพราะไม่ได้ถูกคลุมโดยกฎเกณฑ์ ของธปท. มาเป็นเจ้าของหนี้ โดยบริษัทจะทำหน้าที่การันตีให้ ว่าลูกค้าดังกล่าว มีการซื้อหน่วยที่อยู่อาศัยกับบริษัทจริง คาดจะเป็นอีกกลยุทธ์ที่ช่วยทั้งลูกค้า และบริษัทให้เดินต่อไปได้ ในภาวะที่เศรษฐกิจค่อยๆฟื้นตัวและมีความเสี่ยงรออยู่

Reference: หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ