รถไฟฟ้า-ผังกทม.ใหม่ พลิกโฉม "มีนบุรี" เมืองแห่งอนาคต 

ผังเมืองกรุงเทพ มหานครฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 มีความชัดเจนว่าต้องการกระจายความเจริญสร้างศูนย์ชุมชนในพื้นที่ชานเมือง ดังนั้นหลายทำเลจึงได้รับการปรับเปลี่ยนหรือเพิ่มขนาดของพื้นที่ที่ส่งเสริมให้เป็นศูนย์กลางธุรกิจ ศูนย์กลางชุมชนมากขึ้น ที่เห็นได้ชัดเจนคือ จุดที่เป็นศูนย์กลางคมนาคมขนาดใหญ่ เช่น พื้นที่รอบสถานีกลางบางซื่อ หรือทำเลที่ปัจจุบันเป็นชุมชนขนาดใหญ่และมีศักยภาพในการพัฒนาอยู่แล้ว เช่น บางแค ลาดกระบัง รวมไปถึงพื้นที่ที่เป็นจุดตัดของเส้นทางรถไฟฟ้า 2 สาย ที่อยู่ในพื้นที่รอบกรุงเทพมหานคร เช่น วงเวียนใหญ่ และมีนบุรี เป็นต้น โดยทำเลที่น่าสนใจ คือ มีนบุรี

          มีนบุรีศูนย์ธุรกิจชานเมือง

          พื้นที่ในเขตมีนบุรีมีความเป็นชุมชนที่อยู่อาศัยมายาวนานมาก กว่า 20 ปี โครงการบ้านจัดสรรในพื้นที่มีมากมาย รวมไปถึงในเขตพื้นที่ต่อเนื่องด้วยที่มักจะติดอันดับเขตที่มีบ้านจัดสรรเปิดขายมากที่สุดในกรุงเทพมหานครมาโดยตลอดในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา คือ เขตคันนยาว และคลองสามวา เขตมีนบุรีอาจจะมีพื้นที่ที่พอให้พัฒนาโครงการบ้านจัดสรรได้ยากในปัจจุบันหรือในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา เพราะมีการพัฒนามาตั้งแต่ในอดีตแล้ว เนื่องจากเป็นเขตของกรุงเทพ มหานครที่มีความเป็นชุมชนเมืองไม่ใช่พื้นที่เกษตรกรรมเหมือนเขตหนองจอก จึงมีคนย้ายเข้ามาอยู่อาศัยมากมาย ที่อยู่อาศัยจึงมีค่อนข้างมาก แต่ก็คงที่มาโดยตลอดในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา เพราะหาที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการใหม่ๆ ได้ยากมากแล้ว นอกจากนี้โครงการคอนโดมิเนียมก็ไม่มากนักทำให้จำนวนที่อยู่อาศัยและคนที่อยู่ในเขตมีนบุรีไม่ได้เพิ่มขึ้นมากแบบเขตอื่นๆ โดยรอบ คอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้วและเปิดขายอยู่ในเขตมีนบุรีมีเพียง 6,400 ยูนิต จำนวนบ้านที่อยู่ในฐานข้อมูลของกระทรวงมหาดไทยก็มีเพียง  63,274 หลัง เพิ่มขึ้นจากเมื่อ 10 ปีที่แล้วประมาณ 10,782 หลังเท่านั้นน้อยมากเมื่อเทียบกับเขตชานเมืองอื่นๆ ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความหนาแน่นของที่อยู่อาศัยในเขตมีนบุรี

          แห่ปักหมุดบูมคอนโดฯ

          เมื่อเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันออก (ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย-มีนบุรี) และสายสีชมพู (ศูนย์ราชการนนทบุรี-มีนบุรี) เริ่มการก่อสร้างในปีพ.ศ.2560-2561 ตามลำดับ เริ่มเห็นการเปลี่ยนแปลงในพื้นที่ตลอดแนวเส้นทางรถไฟฟ้าทั้ง 2 เส้นทาง เพียงแต่เป็นการเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นในบางทำเลเท่านั้นโดยอาจจะเห็นได้ชัดเจนในทำเลที่ไม่ไกลจากศูนย์การค้าขนาดใหญ่ ชุมชนเดิมในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า หรือรอบมหาวิทยาลัยขนาดใหญ่ และพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าที่เป็นสถานีร่วมของเส้นทางรถไฟฟ้า 2 เส้นทาง โดยมีนบุรีเป็นอีกทำเลที่มีสถานีร่วมของเส้นทางรถไฟฟ้า 2 เส้นทาง

          แต่ที่อาจจะแตกต่างกับทำเลชานเมืองอื่นๆ คือ ผังเมืองกรุงเทพมหานคร ฉบับปรังปรุงครั้งที่ 4 ที่ปรับเปลี่ยนรองรับการขยายตัวในอนาคต โดยเพิ่มพื้นที่สีแดงซึ่งเป็นพื้นที่สำหรับการพัฒนาเชิงพาณิชยกรรมให้มีขนาดใหญ่มากขึ้นจากผังเมืองฉบับพ.ศ.2556 แม้ว่า FAR (พื้นที่อาคารต่อพื้นที่รวม) จะเท่ากับ 7 เช่นเดิมก็ตาม แต่ได้เอื้อประโยชน์และส่งเสริมให้พื้นที่รอบโดยสถานีรถไฟฟ้าตลาดมีนบุรี และมีนบุรีมีศักยภาพเพิ่มขึ้นแน่นอน ซึ่งเริ่มเห็นการเปลี่ยนแปลงและความเคลื่อนไหวของเอกชนในพื้นที่บ้างแล้ว แต่ที่เห็นได้ชัดเจนเลยคือ ราคาที่ดินที่ขยับขึ้นมารอแล้ว เพราะราคาที่ดินปัจจุบันในพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าตลาดมีนบุรี และมีนบุรีขึ้นไปถึง 200,000 บาทต่อตารางวา จากที่ประมาณ 100,000 บาทต่อตารางวาในช่วงหลายปีก่อนหน้านี้ ซึ่งแน่นอนว่าด้วยราคาที่ดินขนาดนี้จะต้องมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายมากขึ้นแน่นอนในอนาคต

          อีกทั้งสำนักวางผังและพัฒนาเมือง กรุงเทพมหานครยังได้มีการศึกษาเพื่อพัฒนาพื้นที่เขตมีนบุรี คลองสามวา คันนายาว และสะพานสูงให้เกิดการพัฒนาไปในทิศทางที่สอดคล้องกันในฐานะที่เป็นพื้นที่ชานเมืองเพื่อรองรับการขยายตัวในอนาคต โดยมีนบุรีได้รับการวางผังให้เป็นศูนย์พาณิชยกรรมและที่อยู่อาศัยเพื่อรองรับการขยายตัวของเมืองในอนาคต เพราะปัจจัยเรื่องของสถานีร่วมของเส้นทางรถไฟฟ้า 2 เส้นทาง และความเป็นชุมชนที่มีการพัฒนามาต่อเนื่องมากกว่า 20 ปีเมื่อเทียบเขตอื่น โดยรอบ ซึ่งถือว่าเป็นปัจจัยสนับสนุนที่ชัดเจนว่าในอนาคตมีนบุรีจะเปลี่ยน แปลงไปในทิศทางที่ดีมากขึ้น

          เจ้าของที่ดินหลายแปลงเริ่มคิดทบทวนการใช้ประโยชน์บนที่ดินของตนเองแล้ว เพราะมีเรื่องของภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง รวมไปถึงการเปลี่ยนแปลงของราคาประเมินราชการที่เพิ่มขึ้นแน่นอน เพราะมีเรื่องของเส้นทางรถไฟฟ้า และผังเมืองกรุงเทพมหานครเข้ามาเป็นปัจจัยบวก เริ่มมีการประกาศขายที่ดินหรือมองเรื่องของการพัฒนาโครงการพาณิชยกรรมบนที่ดินตนเองเพื่อให้สอดคล้องกับศักยภาพตามผังเมืองฉบับใหม่

          แม้ว่าอาจจะมีการเปลี่ยนแปลงอีกครั้งและเลื่อนกำหนดการประกาศใช้ออกไป แต่สาระสำคัญหรือประเด็นใหญ่ๆ คงไม่มีการเปลี่ยนแปลงไปจากเดิมมากนัก !!

          เริ่มพัฒนาโครงการเชิงพาณิชยกรรมบนที่ดินตนเองรับผังเมืองใหม่

 

Reference: หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ