ผ่าเมกะเทรนด์อสังหาปีเสือ

        “ปี 2565 นับเป็นปีแห่งความหวัง และโอกาสสำหรับภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังผ่านพ้นจุดต่ำสุดของปี 2564 สู่วงรอบ วัฎจักรใหม่ โดยตลาดมีแนวโน้มขาขึ้นชัดเจน ตั้งแต่รัฐ เปิดประเทศ เพิ่มการเดินทางชาวต่างชาติ ฟื้นเศรษฐกิจในระบบ, ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ผ่อนเกียร์ว่าง ปลดหลักเกณฑ์การกำกับเพดาน อัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน(แอลทีวี) เป็นการชั่วคราว”

          อีกทั้งกระทรวงมหาดไทย ต่ออายุมาตรการกระตุ้น ลดหย่อนค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสิทธิ (ค่าธรรมเนียมการโอน) และนิติกรรม สำหรับที่อยู่อาศัย (ไม่เกิน 3 ล้านบาท) จาก 2% เหลือ 0.01% และค่าจดจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% ทั้งบ้านมือ 1 และมือ 2 ออกไปอีก 1 ปี (หมดอายุ : 31 ธันวาคม 2565) หนุนบรรยากาศการซื้อ - ขาย หน่วยที่อยู่อาศัยให้คล่องขึ้น ท่ามกลาง อัตราดอกเบี้ยยืนต่ำ การลดลงของสต๊อกค้างท่อ คาดส่งผลให้อสังหาฯ ฟื้นตัวขึ้น แม้ตลาดยังมีปัจจัยเสี่ยง จากการกลายพันธุ์ของโควิด ชนิด ‘โอมิครอน’ และการเร่งตัวขึ้นของหนี้ระดับครัวเรือน ที่ต้องคอยเฝ้าระวังอย่างใกล้ชิด

          อย่างไรก็ตาม แรงผลักใหม่ จาก ‘เมกะเทรนด์การอยู่อาศัย’  และการเข้ามามีบทบาทมากขึ้น ของ ‘ดิจิทัลเทคโนโลยี’ และรูปแบบการเงินยุคใหม่ ซึ่งจะเห็นภาพอย่างชัดเจนในช่วงปี 2565 ถูกมองว่า จะเป็นตัวช่วยเพิ่มช่องทางการขาย และสร้างสีสันให้ธุรกิจนี้ไม่น้อย จับตาการแปรผันของ New Normal สู่ Next Normal และ Now Normal เมื่อกูรูภาคอสังหาฯ ต่างวิเคราะห์ปรากฏการณ์ร่วม ก่อเกิด แนวโน้มและความเปลี่ยนแปลงที่น่าจับตามองดังนี้

          ’โฮลดิ้ง คอมพานี’ เอสเคิร์ฟใหม่ของนักพัฒนา

          เมื่อธุรกิจพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อขายถึงจุดอิ่มตัว การไขว่คว้า หนทางใหม่ๆ จึงเกิดขึ้นโดยไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย วิเคราะห์ ปี 2565 จะเกิดทิศทางการทำธุรกิจใหม่ๆ ของนักพัฒนาอสังหาฯ อย่างชัดเจนขึ้น เพื่อทดแทนเทรนด์ขาลง และความเสี่ยงของ ‘ตลาดที่อยู่อาศัย’  สู่การปั้นตัวเป็น ‘โฮลดิ้ง คอมพานี’ สร้างรายได้หลายทาง เช่น ธุรกิจโรงพยาบาลวิมุตของพฤกษา, ธุรกิจศูนย์การค้าและธนาคารของ แลนด์แอนด์เฮ้าส์, ธุรกิจศูนย์พัฒนาผู้นำและผู้บริหารระดับสูง ของเอพี, ธุรกิจบริหารกองหนี้ของแสนสิริ ร่วมกับ เอ็กซ์สปริง หรือ การเข้าไปลงทุนในธุรกิจสตาร์ทอัพต่างๆ รวมถึง การต่อยอดจุดแข็งเดิม สู่บลูโอเชี่ยนใหม่  กลุ่มธุรกิจการบริการ (Hotel&Hospitality)  สร้างผลตอบแทน 5-8% ต่อปี 15-20 ปี คืนทุน เช่น อนันดา ออริจิ้น แสนสิริ และ สิงห์ เอสเตท ไม่นับรวมการชิงลางกระโดดข้ามอุตสาหกรรม

          ลุ้นจีดีพี  พลิกตลาดโต15-20%

          ลุมพินี วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด  (LPN Wisdom) บริษัทวิจัยด้านอสังหาฯ คาดการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยไทย ปี 2565 จะกลับมาฟื้นตัวราว 15-20% (ภายใต้สมมุติฐาน จีดีพีไทยโต 3.5-4% และสถานการณ์โควิดคลี่คลาย) การเปิดตัวโครงการใหม่ กทม.- ปริมณฑล อยู่ที่ 78,000-90,000 หน่วย มูลค่า 3.05 - 3.18 แสนล้านบาท โดยมีแรงผลักจากตลาดแนวราบ บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ เร่งตัวขึ้นอีก 40-50% เมื่อเทียบกับปี 2564 จากพฤติกรรมผู้อยู่อาศัยเปลี่ยนถาวร ต้องการพื้นที่ work from home มากขึ้น ขณะยอดโอนกรรมสิทธิ์ ประเมินเพิ่มขึ้น 10-15% ไม่ต่ำกว่า 2.8 แสนหน่วย หรือมูลค่า 8.2 แสนล้านบาท และอาจพีคได้แตะสุด 8.5 แสนล้านบาท โดยเฉพาะกลุ่มราคา 2-5 ล้านบาท และบ้านเดี่ยว 10 ล้านบาทขึ้นไป

          Now Normal ปลุกคอนโดฯทางเลือก

          เปิดประเทศ ปลุกความเชื่อมั่นตลาดคอนโดฯฟื้น จับตารายใหญ่ ดันแผนค้างท่อปี 64 ลุยเปิดโครงการใหม่อีกครั้ง หลังซบเซานาน 3 ปี คอลลิเออร์ส ประเทศไทย ประเมิน ทั้งปี ผุดไม่ต่ำ 24,000 หน่วย มูลค่านับแสนล้าน จับตา ทำเล กรุงเทพ ชั้นนอก แนวรถไฟฟ้าสายสีส้ม ช่วงรามคำแหง - ลำสาลี , สายสีเหลือง ถนนลาดพร้าว - ศรีนครินทร์, สายสีชมพู ช่วง รามอินทรา และ ย่านบางนา คึกคัก  ผู้พัฒนาฯ เปิดศึกคอนโดฯทางเลือก ราคาต่ำล้าน หรือ ต่ำกว่า 50,000 บาท ต่อตร.ม. เจาะนักลงทุนซื้อปล่อยเช่าชิงเรียลดีมานด์อพาร์ทเม้นท์ ทำเลชุมชน, คอนโดเลี้ยงสัตว์ได้ กลุ่มเป้าหมายใหม่มีกำลังซื้อ ส่วนกลางไม่ใช่อุปสรรค ขณะ ตลาดไฮเอนด์ กลางเมือง เปลี่ยนโหมดสู่ รูปแบบ แบรนเด็ด เรสซิเดนซ์ (Branded Residences) พ่วงบริการจากเชนโรงแรมดัง แข่งเดือดอีกระลอก บนสมรภูมิทำเลทองกลางเมือง

          เปิดจุดเดือด ตลาดเวลเนส

          เมื่อประเทศเข้าสู่สังคมสูงวัยอย่างสมบูรณ์ (Aged Society) ขณะไทยขึ้นแท่นเมืองเป้าหมายของกลุ่มคนเกษียณทั่วโลก และสุขภาพผู้คนถูกดิสรัปด้วยโรคโควิด-19 กลายเป็นจังหวะเร่งตัวของโปรเจ็กต์น้อยใหญ่ ที่มีแนวคิด การออกแบบ รองรับเทรนด์ใหม่ของโลก ด้านการดูแลสุขภาพ และเสริมสร้างความสุขของการอยู่อาศัย (Wellness) เปิดศึกโครงการ เจาะจงการออกแบบ เช่น โครงการเพื่อผู้สูงอายุ พ่วงบริการด้านสุขภาพระยะยาว (Wellbeing) ผ่านการร่วมมือกับโรงพยาบาล หรือ ศูนย์บริการสุขภาพ มีเจ้าหน้าที่เฉพาะทางดูแลภายใน ขณะจับตาเมืองท่องเที่ยวจับต่างชาติ ภูเก็ต หัวหิน เชียงใหม่ พัทยา ผุด’เมดิคัลฮับเซ็นเตอร์’ ชิงเค้กก้อนโตจับชาวต่างชาติ เปิดศูนย์สุขภาพขนาดใหญ่ ตรวจวินิจฉัยโรค และรักษา - พักฟื้นระยะยาว หากแก้กฎหมายต่างชาติครอบครองที่ดินได้ มีร้อนฉ่า!

          เมตาเวิร์ส โลกเสมือน มาจริง ไม่ได้มาเล่น

          การเปลี่ยนแปลงเข้าสู่ยุคดิจิทัล (Digital Transformation) จะถูกนำมาใช้อย่างกว้างขวาง และแตกต่างไปจากวิถีเดิม จับตาสีสันใหม่ เมตาเวิร์ส (Metaverse) หรือ เทคโนโลยีโลกเสมือนจริง เข้ามาเชื่อมโยงการซื้อ และ ขาย เช่น การเยี่ยมชมที่อยู่อาศัย ก่อนตัดสินใจซื้อแบบทัวร์เสมือนจริง (Virtual Tour) สร้างประสบการณ์ร่วมสมจริง, เปิดโอกาสธุรกิจใหม่ แห่ซื้อขายที่ดิน เพื่อปักหมุดโฆษณา  ปักธงโครงการอสังหาฯ ในโลกใหม่ รวมถึงการประเมินที่ดินผ่านบล็อกเชน เจาะผู้ถือเงินดิจิทัลทั่วโลก Metaverse Thailand and Global สร้างแรงกระเพื่อม ผุด ‘นครดูไบ’ 2.2 แสนบล็อก บล็อกละ 67 ตางราวา ขาย 100 เหรียญ (BUSD) ประเมิน ราคาขึ้น 10-30 เท่า หรือ 6,000-20,000 ล้านบาท ขณะแมกโนเลีย ประกาศตัวจะเป็น อสังหาฯไทยรายแรก เข้าไปพัฒนาเมืองในโลกเสมือนจริง โปรเจ็กต์ Translucia

          อสังหาฯ เกาะกระแสคริปโต

          ผู้ถือสกุลเงินดิจิทัล (Cryptocurrency) หรือ นักลงทุนเจนใหม่ กลายเป็นอีกกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย ของภาคอสังหาฯ โดยดีดีพร็อพเพอร์ตี้ ประเมิน ว่า จะได้เห็นผู้พัฒนา จับมือกับ ร่วมกับบริษัทแพลตฟอร์มสินทรัพย์ดิจิทัลชั้นน้ำ  ประกาศใช้สกุลเงิน คริปโตเคอร์เรนซี่ ในการ ซื้อ-ขาย โครงการที่อยู่อาศัย ระดับบน หรือ ใช้จ่ายค่าส่วนกลาง และค่าบริการอื่น ๆ มากขึ้น ขณะเดียวกัน เทรนด์ดังกล่าว อาจกลายเป็นอีกช่องทางระดุมทุน และลงทุนใหม่ในภาคอสังหาฯ เช่น กรณี แสนสิริ ดัน โปรเจ็กต์ สิริแคมปัส  ออก โทเคนดิจิทัล (ICO Portal), อนันดา เปิดตัว ZillaSpace รุกใช้บล็อกเชน ปฎิวัติ รูปแบบ การเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ พื้นที่ - สำนักงาน - อสังหาฯ ปันผลประโยชน์จากค่าเช่าตามสัดส่วนการลงทุนของคนทั่วไป

          คนติดบ้าน - COP26 จุดเปลี่ยนบ้านรักษ์โลก

          เมื่ออุตสาหกรรมการก่อสร้าง และวัสดุก่อสร้าง ปล่อยก๊าซคาร์บอนไดออกไซด์สูงอันดับต้น ขณะไทยประกาศเจตนารมย์ ปี 2565 มุ่งสู่สังคมคาร์บอนต่ำ ตามข้อตกลงนานาชาติ ที่ประชุม COP26 นักสร้างบ้านต้องปรับตัว สอดคล้อง คนมองหาบ้าน ที่มาพร้อมฟังก์ชั่นประหยัดพลังงาน และรักษ์โลก เพื่อใช้ชีวิต ทำงาน - อยู่อาศัย ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด  คาด บ้าน/คอนโดฯ ที่มีระบบหลังคาโซล่าเซลล์ (Solar Rooftop) ใช้พลังงานทางเลือกทดแทนการใช้ไฟฟ้า จะได้รีบความนิยมสูงขึ้น รวมถึงบ้านที่มีระบบระบายความร้อน , ฟังก์ชั่นดูดซับมลพิษภายในบ้าน อีกทั้ง ช่วงปีหน้า เทรนด์รถยนต์ไฟฟ้าที่กำลังมาแรง จะผลักดันให้โครงการที่อยู่อาศัยต่างๆ เพิ่มจุดบริการชาร์จรถยนต์ไฟฟ้าในพื้นที่ส่วนกลางมากขึ้น



       

Reference: หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ