ปัจจัยลบอ่วมฉุดอสังหาฯไม่สดใส จี้รัฐบาลอัดฉีดยาแรงเร่งฟื้นตลาด

          ภาคอสังหาฯไม่สดใส เผชิญปัจจัยลบอ่วมทั้งดอกเบี้ย ต้นทุนพุ่ง การเมืองไม่นิ่ง ส่งออกวูบ ยอดปฏิเสธสินเชื่อ พุ่งสูงขยับขึ้นระดับราคา 3 ล้าน  แนะขยายไลน์ ธุรกิจศักยภาพเสริมรายได้ ดึง “ฟินเทค-พร็อพเทค”เสริมแกร่ง รอรัฐอัดฉีดมาตรการแรงเร่งฟื้นตลาด  กทม.ปลดล็อกผังเมืองใหม่ ปี 68 เพิ่มการใช้ประโยชน์ที่ดินหนุนพัฒนาเมกะโปรเจกต์ “คมนาคม” ชงรัฐบาลใหม่ดันรถไฟฟ้าเพิ่ม 5 เส้น

          ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์หนึ่งในเครื่องยนต์ฟื้นเศรษฐกิจไทยยังอยู่ภาวะชะลอตัวจากดอกเบี้ยขาขึ้น ไม่มีมาตรการอัดฉีดจากภาครัฐ ขณะที่รายได้ผู้บริโภคลดลง หนี้สินครัวเรือนเพิ่มขึ้น ส่งผลต่อความสามารถ ในการซื้อและกู้ “ลดลง” วานนี้ (26 ก.ค.) “ฐานเศรษฐกิจ ” จัดเสวนา “PROPERTY INSIGHT : โจทย์ใหญ่ฟื้นอสังหาริมทรัพย์” โดยมีภาครัฐ และเอกชนร่วมสะท้อนมุมมองมิติต่างๆ

          ภาคเอกชนระดมสมอง “โอกาสและความท้าทาย ฟื้นอสังหาฯ ไทย” โดย นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า ปีนี้ตลาดอสังหาฯ ไม่ดีนัก จากแนวโน้มการปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มขึ้นจากเดิมเป็นที่อยู่อาศัยราคา 1.5-2.5 ล้านบาทต่อยูนิต ขณะนี้ขึ้นถึงระดับ 3 ล้านบาทต่อยูนิต

          หากมองว่าภาคอสังหาฯ เป็นเครื่องมือกระตุ้นเศรษฐกิจ รัฐบาลควรวางแผนระดับชาติ เพื่อกระตุ้นให้ตลาดเติบโต เช่น การดึงต่างชาติร่วมทุน ต้องมีมาตรการและนโยบายที่ชัดเจน

          ”อย่ามองอสังหาฯ เป็นเหมือนแม่วัว ที่พออ้วนแล้วจะเชือด ถ้าอยากโตแบบมีคุณภาพต้องวางแผน เวลานี้แม้กลุ่มราคายูนิตล้านกว่าบาทยังขายได้ต้องขายถึง 3 รอบ ส่งผลกระทบบริษัทอสังหาฯ ระดับกลาง-ล่าง ส่วนตลาดขนาดใหญ่ที่อยู่ตลาดหลักทรัพย์ฯ ยังพอไปได้”

          อย่างไรก็ดี ผู้ประกอบการต้องปรับตัวเพื่อรับมือความเปลี่ยนแปลง โดยขยายไลน์ธุรกิจใหม่ที่มีศักยภาพ เช่น ธุรกิจเวลเนส อสังหาฯ เพื่ออุตสาหกรรม ซึ่งต้องศึกษาข้อมูลให้รอบคอบก่อนรุกเข้าทำตลาด หรือหาพาร์ตเนอร์ร่วมทุนเพื่อลดความเสี่ยง รวมทั้งศึกษาธุรกิจที่ทำให้เกิดความยั่งยืน หรือการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสเพื่อลดความเสี่ยงและเพิ่มโอกาสขยายฐานลูกค้าหลากหลายขึ้น

          นายอุทัย อุทัยแสงสุข ประธานผู้บริหารสายงานปฏิบัติการ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ไม่แน่นอนสูงจากปัจจัยอัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น มีผลต่อดอกเบี้ยกู้ซื้อบ้านและทำให้มีต้นทุนเพิ่มขึ้น ต่อมาสถานการณ์เงินเฟ้อสูงขึ้นจากปีก่อนราคาวัสดุก่อสร้างขึ้นแล้ว 8% ทิศทางปีนี้ราคาน้ำมันไม่เพิ่มขึ้นมาก ทำให้วัสดุก่อสร้างขึ้นเล็กน้อย สถานการณ์ค่าแรงหากรัฐบาลใหม่ขึ้นค่าแรง 450 บาท จะกระทบต้นทุนราคาบ้านเพิ่ม 4-5%

          ”ท่ามกลางความไม่แน่นอนตลาดอสังหาฯยังมีโอกาสในตลาดระดับกลางและบนที่ไม่ได้รับผลกระทบกำลังซื้อ ทำให้แผนพัฒนาโครงการหลังโควิดจากตลาด Affordable เซ็กเมนต์สู่ตลาดกลางและไฮเอนด์ โดยเฉพาะโครงการระดับบนรองรับความสามารถในการซื้อ อย่างในภูเก็ตยังขยายตัวดีเพราะมีแรงซื้อจากรัสเซียที่กลับเข้ามา”

          ทั้งนี้ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ปีนี้คาดขยายตัวสอดคล้องกับจีดีพี 3% แต่หากตั้งรัฐบาลใหม่ได้เร็วพร้อมมีมาตรการใหม่กระตุ้นเศรษฐกิจ จะส่งผลดีต่อตลาดอสังหาฯ จากปัจจุบันตลาดเผชิญปัญหาหนี้ครัวเรือนสูงถึง 15 ล้านล้านบาท คิดเป็น 90% ของจีดีพี ทำให้ตลาดระดับล่างกู้ซื้อบ้านยากขึ้น

          สำหรับภาพรวมแสนสิริในครึ่งปีแรก มีการเติบโต และบริษัทมีความแข็งแกร่ง ทั้งจากผลิตภัณฑ์ การนำเสนอคุณภาพ นวัตกรรม และบริหารหลังการขาย บริการบอกบอกปากต่อปาก พร้อมด้วยความแข็งแกร่งด้านการเงิน ทำให้บริษัทยังสามารถขยายตัวได้ต่อเนื่องในปีนี้

          ยอดปฏิเสธสินเชื่อพุ่ง57.2%

          นายแสนผิน สุขี ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮม (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า ตลาดอสังหาฯ อยู่ภาวะยากและค่อนข้างชะลอตัว การแข่งขันในผู้ประกอบการรายใหญ่อยู่ในระดับสูงมาก โดยผู้ประกอบการต่างมุ่งไปขยายตลาดในตลาดบ้านระดับบน เนื่องจากเป็นเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้อ

          ”ตลาดอสังหาฯ ได้รับผลกระทบจากตลาดนักท่องเที่ยวปีนี้ที่ประเมิน 29 ล้านคน อาจชะลอตัวเล็กน้อย เพราะนักท่องเที่ยวจีนมาไม่เต็มที่ รวมถึงส่งออกหดตัว ติดลบต่อเนื่องมาถึงเดือนที่ 9 แล้ว กระทบบ้านลักชัวรีที่เริ่มชะลอตัวในครึ่งปีแรก”

          ประกอบกับปัญหาหนี้ครัวเรือนสูง โดยเฉพาะกลุ่มระดับล่างที่กระทบทำให้ยอดถูกปฏิเสธสินเชื่อสูงเพิ่มขึ้น 57.2% จากเดิม 52.9% เพิ่มขึ้น 4% นอกจากนี้มีแรงกดดันจากดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ทำให้คนซื้อบ้านต้องผ่อนนานมากขึ้น อีกทั้งสถานการณ์การเมืองมีความผันผวน หากประเมินภาพรวมฐานพิระมิดของประเทศไทยคือ รวยกระจุก จนกระจาย สวนทางผู้ประกอบการมีปัญหาผลประกอบการชะลอตัวลงได้

          หวังยาแรงจากรัฐบาลใหม่

          ทั้งนี้ ผู้ประกอบการภาคอสังหาฯ ต้องปรับตัวอย่างต่อเนื่อง ทั้งการออกแคมเปญเพื่อให้ส่วนลดแก่ลูกค้า การทำแผนธุรกิจด้วยความยืดหยุ่นมากขึ้น และลดต้นทุนองค์กรให้ “ลีน” มากที่สุด  พร้อมมุ่งสร้างแบบบ้านใหม่ที่ไม่เน้นการลงทุนสูง การมุ่งวางนโยบายสร้างความยั่งยืน หรือ ESG

          ”ดังนั้น วัคซีนที่เป็นยาแรง ที่อยากได้จากภาครัฐ ทั้งการออกมาตรการให้ดอกเบี้ยพิเศษแก่คนที่ซื้อบ้านหลังแรก การยืดหยุ่นในการปล่อยกู้มากขึ้น การไม่ยกเลิกมาตรการ LTV การออกมาตรการใหม่มาครอบคลุมตลาดบ้านราคาแพงด้วย”

          ชู “ฟินเทค” ช่วยกระตุ้นตลาดฟื้น

          นายวรเดช รุกขพันธุ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท วี บียอนด์ ดีเวลอปเม้นท์ จำกัด กล่าวว่า ในสถานการณ์ที่ตลาดอสังหาฯ ได้รับผลกระทบจากปัจจัยหลายด้าน การใช้เทคโนโลยีใหม่ โดยเฉพาะจากกลุ่ม “Prop technology” จะช่วยตลาดอสังหาฯ โดยรวมกลับมาขยายตัวได้อย่างแข็งแกร่ง ทั้งการมีแพลตฟอร์มสำหรับการซื้อขายบ้าน การออกนวัตกรรมให้สินเชื่อใหม่

          รวมถึงการนำเทคโนโลยี AI มาร่วมประเมินความเสี่ยงการให้สินเชื่อ โดย ผู้ประกอบการอสังหาฯ และผู้บริโภค เปลี่ยนไป โดยหันมาใช้สินเชื่อทางเลือกทั้งการเช่าซื้อ การเช่าและการลงทุนผ่านนวัตกรรมการเงิน และมีแพลตฟอร์มซื้อขายอสังหาฯ ผ่าน Block chain  ซึ่งอนาคตมีโอกาสผู้ลงทุน อสังหาฯ เริ่มต้นที่วงเงิน 2-5 แสนบาท ผ่านการใช้เทคโนโลยีออกเหรียญ TOKEN

          อีกทั้งประเมินในปี 2567 ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) จะออกมาตรการใหม่ดูแลการให้สินเชื่อเข้มข้นจะยิ่งกระทบผู้ประกอบการและทำให้คนมีบ้านที่ยากขึ้น ทำให้ “ฟินเทค” มีบทบาทต่อตลาดอสังหาฯ มากขึ้น

          พร้อมกันนี้ไม่อยากให้เน้นเฉพาะมาตรการ LTV ที่ควบคุมการให้สินเชื่อตลาดอสังหาฯ แต่ปัจจุบันมีวิธีควบคุมการให้สินเชื่อรูปแบบใหม่ที่ดูแลสินเชื่อด้อยคุณภาพ และจะส่งผลให้แผนจัดการทางเงินดีขึ้น รวมถึงต้องการให้ขยายเวลาชำระที่อยู่อาศัยจาก 30 ปี เป็น 40 ปี เป็น 50 ปี การให้อัตราดอกเบี้ยที่ เหมาะสม การมีแนวทางให้สินเชื่อที่ง่ายขึ้น เพราะการขับเคลื่อนอสังหาฯ โดยรวมต้องอยู่ที่ระบบสินเชื่อ

          ปลดล็อกผังเมือง กทม.ใหม่ปี 68

          นายไทวุฒิ ขันแก้ว ผู้อำนวยการสำนักการวางผังและพัฒนาเมือง (สวพ.) กรุงเทพมหานคร กล่าวในหัวข้อ “ผังเมือง กทม. : พลิกโฉมมหานคร” ระบุว่า ปัจจุบันปรับปรุงร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 หลังจากผังเมืองรวมฉบับปัจจุบัน (ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 3) ใช้มานาน โดยเปิดรับฟังความเห็นประชาชนและหน่วยงาน ที่เกี่ยวข้องทั้งภาครัฐและเอกชนครั้งที่ 5 คาดว่าจะประกาศร่างผังเมืองช่วงเดือน ก.ย.-ต.ค.จากนั้นเข้าสู่กระบวนการพิจารณา คาดประกาศใช้ปี 2568 จะได้ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับที่ 4

          ”ต่อจากนี้ไปอายุของผังเมืองใหม่จะไม่เหมือนเดิมอีกต่อไป และจะปรับปรุงผังทางกายภาพและความจำเป็นได้ตามความเหมาะสม  มีการเปลี่ยนผังสีใหม่ ให้เหมาะสม เพื่อให้สามารถนำที่ดินไปพัฒนาให้เกิดประสิทธิภาพมากขึ้นได้ ด้วยการเปลี่ยนพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นเพิ่มขึ้นทำให้พัฒนาพื้นที่ให้เกิดประโยชน์ได้มากขึ้น”

          นอกจากนี้ยังมีมาตรการที่เป็นเครื่องมือ ช่วยให้พัฒนาโครงการขนาดใหญ่ (PUD) ทำให้มีความยืดหยุ่นในการก่อสร้างอาคารขนาดใหญ่ โดยปรับสัดส่วนพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดิน (FAR) และมาตรการการโอนสิทธิ์การพัฒนาทำให้พัฒนาพื้นที่ได้เพิ่มอีก 20% หรือมาตรการลดที่จอดรถยนต์ 25% จะช่วยลดต้นทุนการพัฒนาลงได้

          โดยมาตรการด้านผังเมืองที่เรียกว่า “FAR Bonus” หรือการเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดินเป็นมาตรการจูงใจและส่งเสริมให้เอกชนพัฒนาโครงการที่เป็นประโยชน์ต่อส่วนรวมเพิ่มขึ้น

Reference: หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ