บิ๊กอสังหาฯ ตุนที่ดินหมื่นล. สวนเศรษฐกิจฝืด!

       ”ราคาแพงไม่หวั่น ! บิ๊กอสังหาฯ ประกาศงบลุยช้อปที่ดินใหม่ มูลค่ารวมหลายหมื่นล้าน รับเทรนด์ธุรกิจฟื้นตัว ทำเลรอบนอกเนื้อหอม หวังตุนรับดีมานด์แนวราบ ขณะคอลลิเออร์ส เผยแต่ละปีดีลทั่วประเทศ ทะลุ 1 ล้านล้าน จับตาที่ดินกลางเมือง - ชานเมืองคึก ราคาสูงสุดเสนอขาย 4 ล้านต่อตร.ว.”

          ต้นทุน “ที่ดิน” นับเป็นองค์ประกอบสำคัญ สำหรับธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ยิ่งโลเคชั่นดีเท่าไหร่ ยิ่งสร้างโอกาสด้านการขายและมูลค่าส่วนกำไรให้กับดีเวลลอปเปอร์อย่างมหาศาล ทำให้แม้ในจังหวะ ‘สโลดาวน์’ ของ อสังหาฯไทย จากวิกฤติโควิด 19 นั้น พบยังคงมีความเคลื่อนไหวในการซื้อ-ขายที่ดิน สำหรับพัฒนาโครงการใหม่ๆ เกิดขึ้นต่อเนื่อง โดยมีตัวแปรหลัก อย่างแวดล้อมของที่ตั้ง, รูปแบบประโยชน์ที่จะใช้ได้จากที่ดิน, ต้นทุนการพัฒนาอื่น และเงื่อนไขระยะเวลาในการโอนกรรมสิทธิ์ เป็นปัจจัยพิจารณาร่วม

          ดีลต่อปี 1 ล้านล้าน

          ล่าสุด นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ เผย “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า ตั้งแต่ปี 2564 ภาพของการซื้อ-ขายที่ดิน ในพื้นที่ใจกลางเมืองและพื้นที่โดยรอบ ยังคงได้รับความสนใจจากดีเวลลอปเปอร์ทั้งรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ และรายเล็กๆ อย่างต่อเนื่อง เช่น ดีลที่ดินบนย่านสาทร ซึ่งถูกปิดไปในราคาสูงกว่า 2 ล้านบาทต่อตารางวา นับว่าสูงที่สุดในทำเลนั้น ทั้งนี้ผู้ซื้อมองว่า แม้ราคาเสนอขายจะค่อนข้างแพง แต่กลับเล็งเห็นถึงผลตอบแทนจากโอกาสที่ได้เข้าไปพัฒนาที่ดินดังกล่าวมากกว่า

          ส่วนปี 2565 ประเมินว่าจะเป็นอีกหนึ่งปี ที่การซื้อ-ขายที่ดินคึกคัก เพียงแต่ส่วนใหญ่จะเปลี่ยนทิศไปมองหาที่ดินในพื้นที่รอบใจกลางเมือง หรือ แนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายแทน เนื่องจากเทรนด์การพัฒนาของดีเวลลอปเปอร์ ชัดเจนว่าปีนี้มุ่งเน้นไปสู่การพัฒนาโครงการแนวราบ หรือ โครงการคอนโดมิเนียมในระดับราคาไม่สูงมาก ขณะดีลใจกลางเมืองได้รับความสนใจอยู่มาก แต่ตัดสินใจนานขึ้น พบบางแปลงมีการตั้งราคาเสนอขายไว้สูงถึงตารางวาละ 4 ล้านบาทแล้ว

          “5 ปีที่ผ่านมา มูลค่าการซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทั่วประเทศยังคงมีมูลค่าสูงกว่า 1 ล้านล้านบาทต่อปี แม้ช่วง 2 ปีโควิด, มีปัญหาการเมืองและต่างชาติลดลงเกือบ 100% แต่ไม่ได้ฉุดให้มูลค่าการซื้อขายลดลง”

          การประกาศแผนธุรกิจ ซึ่งตั้งเป้าเปิดโครงการใหม่อย่างมหาศาล รับการฟื้นตัวของธุรกิจในปีนี้ ยังนำมาซึ่งการประกาศงบซื้อที่ดิน ที่เมื่อสำรวจตรวจสอบจากบิ๊กดีเวลลอปเปอร์รายหลักๆ มีมูลค่ารวมกัน นับหลายหมื่นล้านบาทอีกด้วย

          LH -SC แข่งตุน

          โดยเจ้าพ่ออสังหาฯ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) ปีนี้ประกาศ เปิดโครงการใหม่มูลค่าเกือบ 3 หมื่นล้านบาท ซึ่งมากกว่าปีก่อนถึง 50% และยังคงเจาะโครงการบ้านเดี่ยวระดับแพง ราคาสูงสุด บ้านนันทวัน มากกว่า 50 ล้านบาท ขณะ กทม. และ ปริมณฑล ยังคงเป็นพื้นที่หลักในการเปิดโครงการใหม่ ทั้งนี้ บริษัท ระบุจำเป็นเตรียมงบลงทุน สำหรับการซื้อที่ดินเพื่อใช้ในการพัฒนาโครงการตามแผนปีนี้ และปีถัดๆ ไป ตั้งเป้าไว้ราว 6 พันล้านบาท เจาะทำเล LH นั้น ยังให้ความสำคัญโซนรอบเมือง พิกัดของตลาดบ้านหรู เช่น บางนา, ราชพฤกษ์, พระราม 9 และรามอินทรา เป็นต้น

          เช่นเดียวกับ บริษัท เอสซี แอสเสท (SC) ตามแผน ลุยเปิดโครงการใหม่ 27 โครงการ มูลค่าสูงถึง 3.89 หมื่นล้านบาท เตรียมบุกหนักแนวราบ ตั้งธงเป็นผู้นำในทุกเซกเม้นท์ และจะยังคงรักษาฐานที่มั่น กลุ่มบ้านราคามากกว่า 10 ล้านบาทไว้ นายณัฐพงศ์ คุณากรวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร เอสซี ระบุ ปีนี้จะเป็นอีกปีที่บริษัทลุยตุนเสบียงที่ดินอย่างหนัก เพื่อรองรับการเติบโตในอนาคต ภายใต้งบประมาณ 1 หมื่นล้านบาท เพื่อแนวราบและคอนโดฯแบรนด์ใหม่ในอนาคต

          เอพีทุ่ม2หมื่นล.ไล่ช้อปที่

          อีกบิ๊กมูฟสำคัญ คือ การประกาศเปิดตัวโครงการใหม่มากถึง 65 โครงการ มูลค่าสูงสุดในอุตสาหกรรม ที่ 7.8 หมื่นล้านบาท ครอบคลุมทำเล กทม.-ปริมณฑล และหัวเมืองสำคัญต่างจังหวัดของ บมจ.เอพี ไทยแลนด์ ซึ่งแม้ นายวิทการ จันทวิมล คีย์แมนคนสำคัญ จะระบุ ว่าตามแผนบริษัทมีที่ดินรองรับแล้วทั้งหมด 90% แต่เชื่อว่าในตลาดอสังหาฯ ปีนี้ และปีถัดๆไปจะมีโอกาสการฟื้นตัวอย่างมหาศาลรออยู่ จากการขยายของเมืองและระบบขนส่งมวลชนพัฒนากระจายรอบทิศของ กทม. ก่อเกิดดีมานด์ที่อยู่อาศัยคับคั่ง ประกาศทุ่ม 2 หมื่นล้านบาท เพิ่มขึ้นก่อนปีก่อนอีก 8 พันล้านบาท เพื่อไล่ช้อปที่ดิน

          ”ความสำเร็จในปีก่อนหน้า ยอดโอนสูงสุด 4 หมื่นล้านบาท ส่วนหนึ่งมาจากกลยุทธ์ ที่เรารู้วิธีการซื้อที่ดิน ทั้งเจาะทำเลเก่า และขยายตลาดใหม่ไปภูมิภาค ปีนี้ หากเปิดใหม่ขายดี ก็ไม่มีเหตุผลที่จะต้องหยุดซื้อที่ดิน”

          ระวังต้นทุนใหม่

          ขณะบิ๊กบอส บมจ.แสนสิริ ระบุ บริษัทเตรียมงบซื้อที่ดินใหม่ราว 2 หมื่นล้านบาท เช่นกัน ทั้งนี้ เพื่อรองรับแผนพัฒนาโครงการ ตามโรดแมป 3 ปีข้างหน้า เปิดโครงการใหม่รวมมูลค่า 1.5 แสนล้านบาท นำร่องปีนี้ซื้อที่ดินก่อน 8 พันล้านบาท โดยพิกัด จะประเมินจากความต้องการของลูกค้าเป็นหลักและจำเป็นต้องพิจารณามากขึ้น ในการคัดสรรต้นทุนที่ดินใหม่ เพราะภาพรวมซัพพลายที่ดินราคาพุ่งต่อเนื่อง ท่ามกลางเศรษฐกิจยังเปราะบาง

          ”เรื่องที่ดิน มี 2 องค์ประกอบใหญ่พิจาณา คือ โครงสร้างพื้นฐาน เช่น รถไฟฟ้า, ทางด่วน ที่เพิ่มความน่าสนใจของทำเล ก่อให้เกิดแหล่งงาน เช่น โซนทิศตะวันออก ที่มีแผนสนามบินเฟส 2 อีกข้อ ต้องดูว่า ทำเลดังกล่าว มีการแข่งขันสูงหรือไม่ เพราะมีโอกาสที่จะเกิดสงครามราคาได้”

          เจาะแผน บมจ.ศุภาลัย บุกหนักทำเลภูมิภาค เดินหน้ากระจายโปรดักส์แนวราบ เพิ่มจาก 24 จังหวัด เป็น 29 จังหวัด ปี 2565 ระบุ จะซื้อที่ดินใหม่อีกราว 8 พันล้านบาท แม้เปรยว่า ความน่ากังวลในปีนี้ คือ ภาระต้นทุนที่สูงขึ้น อย่างค่าแรงงาน วัสดุก่อสร้างและราคาที่ดิน ที่พบยังเพิ่มขึ้นในช่วงโควิด จนหวั่นว่าอาจทำให้ราคาบ้านปีนี้แพงขึ้นราว 2% แต่อย่างไรก็ตาม บริษัทมีสภาพคล่องเพียงพอ เป็นจุดแข็งที่จะสามารถหาซื้อที่ดินได้ในแปลงที่มีระดับราคาเหมาะสมและน่าสนใจ

          ”ปีนี้เปิดใหม่ 34 โครงการ มีที่ดินครบแล้วทุกโครงการ และมีเหลือเฟือไปจนถึงอีกครึ่งหนึ่งของแผนปีหน้า แต่บริษัทยังมองหาโอกาสการซื้อที่ดินใหม่ๆเพิ่มอย่างต่อเนื่อง เพื่อขยายการเติบโตในปีต่อไป”

          พฤกษา จับตาตลาด

          บมจ.พฤกษา แม้จนถึงขณะนี้ ยังไม่มีการประกาศแผนธุรกิจอย่างเป็นทางการ แต่ก่อนหน้า นายปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร ระบุว่า ปีนี้บริษัทจะเปิดตัวโครงการใหม่สูงถึง 31-35 โครงการ มูลค่ารวม 2.5-3 หมื่นล้านบาท เน้นแนวราบที่ระดับราคา 3-7 ล้านบาท หลังประเมินว่าตลาดอสังหาฯปี 2565 มีโอกาสเติบโตอย่างต่ำ 10-13%

          วิเคราะห์  ปัจจุบัน พฤกษา มีแลนด์แบงค์ในมือราว 2 หมื่นล้านบาท ซึ่งเป็นมูลค่าคงเหลือหลังจากช่วงปีที่ผ่านมาทยอยตัดแบ่งขายที่ดินกลางเมืองบางแปลงออกไปบางส่วน เนื่องจากประเมินว่ายังไม่เหมาะจะนำมาพัฒนาคอนโดฯราคาแพงระดับ 2 แสนบาทต่อตร.ม. ซึ่งต้องจับตาดูว่า สำหรับในปีนี้ พฤกษาจะมีความเคลื่อนไหวในด้านที่ดินอย่างไร จากที่เคยเจ็บหนักมาเยอะ แต่คาดอย่างต่ำๆ ตามรายงานข่าว จะมีการซื้อตุนที่ดินใหม่ 2-7 พันล้านบาท

Reference: หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ