บิ๊กอสังหาอุ้มสต๊อก5แสนล้าน คอนโดใหม่เปิดต่ำสุดรอบ8ปี

           อสังหาฯดิ่งต่อเนื่อง “เอเซีย พลัส” เผย 16 บิ๊กแบรนด์ กำไรร่วง 52% ในไตรมาสแรกจับตาไตรมาส 2 ตัวเลขยิ่งดิ่งลึก LPN Wisdom สำรวจ 28 บริษัท ในตลาดหลักทรัพย์ฯ พบ 3 เดือน แรกสต๊อกพุ่ง 3 หมื่นล้าน ดันสต๊อกรวมทะลุ 5 แสนล้าน “ไนท์แฟรงค์” ชี้คอนโดฯในเมืองเปิดตัวใหม่ 2 หมื่นหน่วย ทำสถิติ new low ในรอบ 8 ปี

          16 บริษัทกำไรร่วงแรง -52%

          นายเทิดศักดิ์ ทวีธีระธรรม ผู้ช่วย กรรมการผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัทหลักทรัพย์ เอเซีย พลัส เปิดเผย “ประชาชาติ ธุรกิจ” ว่า สำรวจผลประกอบการไตรมาส 1/63 กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ 16 รายในตลาดหลักทรัพย์ฯ มีกำไรรวม 5,328 ล้านบาท ลดลง -52% เทียบกับไตรมาส 4/62 ที่มีกำไรรวม 11,145 ล้านบาท และลดลง -43.1% เมื่อเทียบกับไตรมาส 1/62 ที่มีกำไรรวม 10,053 ล้านบาท

          รายละเอียด 16 บริษัท ประกอบด้วย บมจ.เอพี (ไทยแลนด์), แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์, เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์, มั่นคง เคหะการ, อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์, ปริญสิริ, พฤกษา เรียลเอสเตท, ควอลิตี้เฮ้าส์, เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น, ศุภาลัย, เสนา ดีเวลลอปเม้นท์, ไรมอนแลนด์, แสนสิริ, ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ และ แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเม้นท์ หรือ LPN (ไม่รวมพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ที่แจ้ง ส่งงบการเงิน 30 มิถุนายน 2563)

          ”ผลประกอบการผมไม่แนะนำให้ดูรายได้ เพราะมีการบันทึกรายการพิเศษพวกรายได้ประจำ ค่าเช่า ค่าบริการ ซึ่งไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์เพียงอย่างเดียว ซึ่งผมจะเจาะดูกำไรสุทธิเป็นหลัก สำหรับไตรมาสนี้ไม่มีงบการเงินเพอร์เฟค เพราะปีนี้แจ้งยื่นแสดงรายการล่าช้า จะเห็นว่าภาพรวม 16 บริษัท กำไรลดลงค่อนข้างจะรุนแรงพอสมควร เพราะตัวเลขมีการชะลอตัวทุกรายการ ตั้งแต่ยอดพรีเซล ยอดโอน”

          อสังหาฯเจอผลกระทบ 3 เด้ง

          ทั้งนี้ แนวทางการวิเคราะห์ผลประกอบการมองว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์รับผล กระทบหนักสุดเพราะเจอถึง 3 เด้งด้วยกัน คือ 1.รับผลกระทบจากสงครามการค้าสหรัฐ-จีน กระทบเศรษฐกิจภาพรวมชะลอ ตัวต่อเนื่องยาวนาน 2.ปัจจัยในประเทศเจอมาตรการ LTV-loan to value แบงก์ชาติ บังคับเงินดาวน์แพงในการขอสินเชื่อซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 เป็นต้นไป ทำให้ตลาดรวมชะลอตัวแบบมีอัตราเร่งกว่าปกติ 3.ผลกระทบจากสถานการณ์แพร่ระบาดโควิด-19 ถือเป็นปัจจัยซ้ำเติมภาคธุรกิจอสังหาฯโดยตรง

          อย่างไรก็ตาม หากเปรียบเทียบกับผลกระทบในช่วงวิกฤตค่าเงิน หรือวิกฤตต้มยำกุ้งปี 2540 ถือว่าวิกฤตโควิด สถานการณ์ดีกว่ายุคต้มยำกุ้ง ซึ่งบริษัทมีภาระหนี้สูงถึง 4-5 เท่า เทียบกับปัจจุบันดีเวลอปเปอร์ในภาพรวมมีภาระหนี้เฉลี่ย 1 เท่า

          แต่หากเทียบกับยุคน้ำท่วมใหญ่ปี 2554 มองว่ายุคโควิดมีผลกระทบมากกว่า เพราะตอนน้ำท่วมใหญ่ทำให้กิจการหยุดชะงักระยะสั้น แต่รอบนี้ผล กระทบประเมินกันว่า ทำให้กำลังซื้อในภาพรวมหายไปพักใหญ่ ๆ บวกกับสถานการณ์สต๊อกสะสมมีสูงเกิน 6 แสนล้านบาท ทำให้เป็นสถานการณ์ที่ค่อนข้างลำบาก

          สินค้าต่ำ 3 ล้านเสี่ยงสุด

          นายเทิดศักดิ์กล่าวว่า ผลประกอบการไตรมาส 1 เป็นผลงานในเดือนมกราคมมีนาคม 2563 หมายความว่า ผลกระทบโควิดยังไม่สะท้อนชัดเจนเพราะเริ่มมีมาตรการเข้มข้นในช่วงครึ่งหลังเดือนมีนาคม หรือช่วงปลายไตรมาส ในขณะที่ ไตรมาส 2/63 เป็นไตรมาสที่รับผล กระทบโควิดชัดเจนมากกว่า ทำให้เห็นแนวโน้มการชะลอตัวของผลประกอบการ ต่อเนื่อง และคาดว่าตัวเลขจะต่ำกว่าไตรมาส 1/63

          ”จุดต่ำสุดน่าจะเกิดในไตรมาส 2 ผลประกอบการน่าจะตกต่ำกว่าไตรมาส 1 และ ไตรมาส 3 เป็นต้นไป ทิศทางน่าจะเริ่มดีขึ้น ปีหน้าหวังว่าจะดีกว่าปีนี้ แต่ผลประกอบการอาจจะยังไม่กลับมา 100%”

          ปี 2563 สิ่งที่ต้องจับตาดูมากเป็นพิเศษสำหรับภาคอสังหาฯ คือ การโอนกรรมสิทธิ์ ตัวชี้วัดดูจากยอดขายรอโอน หรือแบ็กล็อกของ 16 บริษัทรวมกัน 2.9 แสนล้านบาท ซึ่งเป็นยอดขายในช่วงที่ตลาดคอนโดฯกำลังพีกในช่วงปี 2560-2561 และทยอยสร้างเสร็จภายในปีนี้ ภาวะที่เกิดขึ้นคือ ยูนิตสร้างเสร็จเกิดขึ้นในช่วงที่กำลังซื้อถดถอยรุนแรง แม้มีการผ่อนดาวน์แล้ว แต่เมื่อถึงเวลาโอนอาจมีข้อจำกัดสถาบันการเงินเข้มงวดสินเชื่อ หรือรายได้ผู้กู้ลดลง ทำให้ไม่สามารถรับโอนได้

          ”คีย์ของการปรับกลยุทธ์ของ ผู้ประกอบการ คือ ต้องให้ความสำคัญกับเรื่องของคุณภาพแบ็กล็อกมากขึ้น เพราะว่าแบ็กล็อกต้องบริหารจัดการให้กลายมาเป็นตัวกระแสเงินสด และรายได้ให้ได้”

          โดยกลุ่มที่มีความเสี่ยงการรับโอนที่อยู่อาศัยมากสุด เป็นสินค้าระดับกลางล่าง ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มสินค้าและกำลังซื้อที่มีความอ่อนไหวกับภาวะเศรษฐกิจค่อนข้างมาก เมื่อเทียบกับสินค้าตลาดกลาง-บนที่มีปัญหายอดปฏิเสธสินเชื่อน้อยกว่าอย่างเห็นได้ชัด

          สต๊อกสะสมพุ่ง 3.2 หมื่นล้าน

          ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ฝ่ายวิจัย บริษัท ลุมพินี วิสดอม แอนด์ โซลูชัน จำกัด (LPN Wisdom) ในเครือ LPN รวบรวมผลดำเนินงานไตรมาส 1/63 ของ 28 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ฯ สรุปสาระสำคัญมีรายได้และกำไรลดลง มากกว่า -30%

          แบ่งเป็น รายได้รวม 52,548 ล้านบาท ลดลง -33.04% เทียบกับไตรมาส 1/62 ที่มีรายได้รวม 78,477 ล้านบาท และกำไรสุทธิรวม 8,174 ล้านบาท ลดลง -38.91% เทียบกับไตรมาส 1/62 ที่มีกำไรสุทธิ 13,382 ล้านบาท

          ในขณะที่ซัพพลายสะสม หรือสต๊อกบ้านและคอนโดมิเนียม ทั้งสินค้าพร้อมอยู่และสินค้าอยู่ระหว่างก่อสร้าง เพิ่มขึ้น 6.87% จากสถิติ ณ สิ้นปี 2562 จำนวน 477,180 ล้านบาท เพิ่มเป็น 509,993 ล้านบาท ณ สิ้นไตรมาส 1/63 หรือเพิ่มไม่ต่ำกว่า 32,000 ล้านบาท

          Q1 ยอดห้องชุด 1,791 หน่วย

          นางสาวริษิณี สาริกบุตร ผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด เปิดเผยว่า ตลาดคอนโดฯในเขตกรุงเทพฯรับผลกระทบจากสถานการณ์โควิด-19 โดยการระบาดเริ่มต้นในช่วงปลายมกราคม และเพิ่มความรุนแรงมากขึ้น ส่งผลให้ตั้งแต่กลางเดือนมีนาคม-เมษายน ไม่มีคอนโดฯ เปิดขายใหม่ และเลื่อนแผนเปิดตัวโครงการไปตอนปลายปี

          โดยไตรมาส 1/63 มีหน่วยเปิดขายใหม่ 6,007 หน่วย ลดลง -53.4% เทียบกับไตรมาส 1/62 ข้อสังเกต คือ ในด้านกำลังซื้อ พบว่ามีหน่วยขายได้ใหม่ 1,791 หน่วย คิดเป็นอัตราการขายได้ 30% เทียบกับไตรมาส 1/62 ที่มีหน่วยขายได้ใหม่ 4,989 หน่วย จากยอดเปิดตัว 11,000 กว่าหน่วย คิดเป็นอัตราขายได้ 39%

          แนวโน้มปี 2563 เดิมคาดว่า มีคอนโดฯ เปิดขายใหม่ 20,000 หน่วย ล่าสุดคาดว่า เหลือเพียง 11,000-12,000 หน่วย ลดลง 80% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ซึ่งสถิติ 8 ปี (2555-2562) มีคอนโดฯเปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯ เฉลี่ยปีละ 60,000 หน่วย

          ในด้านราคา แบ่งเป็น ห้องชุดเกรด C ราคาต่ำกว่า 8 หมื่น/ตารางเมตร มีสัดส่วน 58%, เกรด B ราคา 8 หมื่น-1.5 แสนบาท/ตารางเมตร สัดส่วน 27%, เกรด A ราคาเริ่มต้น 1.5 แสน/ตารางเมตร มี 14% และตลาดไพรมกับซูเปอร์ไพรมมีเพียง 1% และในด้านทำเลกระจุกอยู่ บริเวณชานเมืองกรุงเทพฯ 56%, บริเวณรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจ (city fringe) 28% และย่านศูนย์กลางธุรกิจ-CBD 16%

          กรุงเทพฯอุ้มสต๊อกแสนหน่วย

          นอกจากนี้ ยังมีความกังวลถึงยอดโอน คอนโดฯสร้างเสร็จพร้อมโอนในปีนี้ เนื่องจากการประกาศล็อกดาวน์ทั่วประเทศส่งผลให้ทุกธุรกิจแทบจะหยุดการดำเนินกิจกรรมเกือบ 100% กระทบต่อการมีงานทำและกำลังซื้อโดยตรง

          การปรับกลยุทธ์ของผู้ประกอบการพบว่า มีการแข่งขันโปรโมชั่นลดราคา 20-50% สำหรับบางยูนิต เพื่อดึงลูกค้าให้เข้ามาเยี่ยมชมโครงการ รวมทั้งมีโปรโมชั่นออนท็อป เช่น ฟรีค่าใช้จ่ายวันโอน อาทิ ค่าธรรมเนียมโอน 1% (ส่วนลูกค้า) ค่าอากรแสตมป์ ค่าติดตั้งและ ค่าประกันมิเตอร์ไฟฟ้า ค่าส่วนกลางฟรี 1 ปี และเงินกองทุนแรกเข้า, ผ่อนให้ฟรี 2 ปี, หยุดชำระเงินดาวน์ 3 เดือน ฯลฯ

          นางสาวริษิณีกล่าวถึงแนวโน้มตลาดคอนโดฯในกรุงเทพฯ ช่วง 3 ไตรมาสที่เหลือของปีนี้ว่า การเปิดขายใหม่จะชะลอตัวลง โดยเฉพาะอย่างยิ่งคอนโดฯขนาดใหญ่ ใช้เวลาพัฒนา 5 ปี, กลุ่มราคาแพง และคอนโดฯที่เน้นขายนักลงทุนและชาวต่างชาติ เทรนด์ปีนี้จะหันมาเน้นขายลูกค้าเรียลดีมานด์ ราคาขายไม่เกิน 1 แสน/ตารางเมตร

          ”ปัจจุบันมีซัพพลายสะสมในกรุงเทพฯเกือบ 1 แสนหน่วย คาดว่าใช้เวลา 2 ปีกว่า จะกลับมาดีขึ้น คอนโดฯที่สร้างเสร็จ ปีนี้ ดีเวลอปเปอร์พยายามลดราคาเพื่อดึงดูดลูกค้า จึงถือว่าเป็นตลาดของผู้ซื้อ (buyer’s market) ซึ่งมีอำนาจต่อรอง ในการซื้อมากขึ้น”

Reference: หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ