นิวนอร์มอล บ้านผู้มีรายได้น้อย กคช.รื้อนโยบาย360องศาเปลี่ยนโอนเป็นเช่า2หมื่นหลัง

           เปิดโมเดลลงทุนการเคหะแห่งชาติ ยุค new normal รื้อแผนยุทธศาสตร์สร้างบ้านผู้มีรายได้น้อยแบบ 360 องศา เปลี่ยนจากสร้างบ้านโอนกรรมสิทธิ์จากเดิมมีสัดส่วน 80% บ้านเช่า 20% ล่าสุดแผนปี 2564-2568 รัฐบาลประยุทธ์อนุมัติแผนสร้างบ้านเช่า 100,000 หน่วย เฉลี่ยสร้างปีละ 20,000 หน่วย ดันสัดส่วนสร้างบ้านเช่าจากเดิม 20% เพิ่มเป็น 100% ค่าเช่า 1,500-2,500 บาท ตั้งเงื่อนไขเช่า 3 ปีขอเงินกู้ผ่านสามารถซื้อกรรมสิทธิ์ได้

          นายทวีพงษ์ วิชัยดิษฐ ผู้ว่าการการเคหะแห่งชาติ (กคช.) เปิดเผยว่า ผลดำเนินงานรอบปีงบประมาณ 2563 มีรายได้ 8,000 ล้านบาท กำไรสุทธิ 948 ล้านบาท ในเชิงรายได้ลดลง 20-30% เพราะรับผลกระทบจากสถานการณ์ โควิดทำให้ต้องมีมาตรการเยียวยาลูกค้า โดยพักชำระหนี้เช่าซื้อทำให้รายได้ หายไปเกือบ 400 ล้านบาท

          แผนดำเนินงานปีงบประมาณ 2564 คาดว่ารายได้ทรงตัว 8,000 ล้านบาท บวกลบ กำไร 800 กว่าล้านบาท เนื่องจากมีการปรับนโยบายใหม่ จากเดิมสัดส่วนโอนกรรมสิทธิ์ 80% เช่า 20% ในปีนี้เน้นสร้างบ้านเช่า 100% ของ 20,000 หน่วย สนองนโยบายพลเอกประยุทธ์ จันทร์โอชา นายกรัฐมนตรี ที่มองว่าในช่วง 3 ปีหน้าเศรษฐกิจยังชะลอตัวต่อเนื่อง กระทบกับกำลังซื้อผู้มีรายได้น้อยจึงเห็นควรให้เน้นสร้างบ้านเช่าทดแทนการ ซื้อขาดในช่วงดังกล่าว

          บิ๊กตู่สั่งรีโมเดลทำเช่าแทนโอน

          นายทวีพงษ์กล่าวว่า ปี 2564 ตั้งเป้าส่งมอบบ้าน 32,787 หน่วย แบ่งเป็นบ้านเช่าเคหะสุขประชา 20,000 หน่วย บ้านผู้สูงอายุ 4,000 หน่วย และบ้านที่มาจากมติคณะรัฐมนตรีอนุมัติก่อนหน้านี้เมื่อปี 2558 และปี 2560 (รวมบ้านเอื้ออาทร) 8,787 หน่วย

          ไฮไลต์โครงการเคหะสุขประชา (บ้านเช่า) เตรียมเสนอคณะรัฐมนตรีพิจารณาต้นปี 2564 เป็นแผน 5 ปีสร้าง บ้านเช่าเฉลี่ยปีละ 20,000 หน่วย รวม 100,000 หน่วย วางแผนส่งมอบบ้านทุกวันที่ 28 กรกฎาคมของทุกปี เพื่อเฉลิมพระเกียรติ ในโอกาสวันเฉลิมพระชนมพรรษาพระบาทสมเด็จพระวชิรเกล้าเจ้าอยู่หัว

          “บ้านเช่าเคหะสุขประชาเป็นงานนโยบายของนายกรัฐมนตรี และ รมต.จุติ ไกรฤกษ์”

          เช่ามีออปชั่น Rent to Buy

          อย่างไรก็ตาม รูปแบบการเช่าใช้โมเดล rent to buy ในอนาคตถ้าประชาชนมีรายได้มากขึ้น สามารถแปลงสัญญาเช่าเป็นซื้อ ค่าเช่าที่จ่ายจะแปลงเป็นเงินดาวน์ โดยยื่นขอสินเชื่อ จากสถาบันการเงิน

          กรณีแบงก์ไม่อนุมัติสินเชื่อ ทาง คณะรัฐมนตรีได้สนับสนุนวงเงิน 5,000 ล้านบาท เพื่อให้คณะกรรมการบริหาร สินเชื่อที่อยู่อาศัยของการเคหะฯ ปล่อยสินเชื่อในรูปแบบไมโครไฟแนนซ์ เพื่อสร้างโอกาสให้ผู้มีรายได้น้อยมีที่พักอาศัยได้

          7 อาชีพแบงก์เมิน-มีเฮ

          “ช่วงปลายปี 2563 ที่ผ่านมาผมเป็นประธานในการอนุมัติปล่อยสินเชื่อ พบว่า มีถึง 7 อาชีพซึ่งกู้ไม่ผ่าน ได้แก่ 1.คนขับ Grab 2.แม่ค้าออนไลน์ 3.หมอนวดแผนไทย 4.พ่อค้าแม่ค้าขายอาหารสดในตลาด 5.พ่อค้าขายอาหารหรือก๋วยเตี๋ยว 6.ผู้ที่ ค้าขายอยู่ในตลาดนัด และ 7.คนที่เป็นลูกจ้างขายของตามร้านค้า”

          โดยผู้มีรายได้น้อย 7 อาชีพหลัก ๆ ที่ส่วนใหญ่ขอสินเชื่อจากธนาคารแล้ว ไม่ผ่าน แต่สนใจที่จะมาซื้อบ้าน การเคหะฯ มีสินค้าพร้อมอยู่รองรับ 10,000 หน่วย

          5 ปีสร้างบ้านเช่า 1 แสนหน่วย

          นายทวีพงษ์กล่าวต่อว่า แผนยุทธศาสตร์ชาติสร้างบ้านผู้มีรายได้น้อยภายใน 20 ปี จำนวน 2.27 ล้านหน่วย ในจำนวนนี้ 1.5 ล้านหน่วยเป็นการสร้างบ้านแบบ PPP คือร่วมลงทุนกับเอกชน กับอีก 7.7 แสนหน่วยการเคหะฯสร้างเอง

          ทั้งนี้ ในวันที่ 12 กุมภาพันธ์ 2564 จะครบรอบก่อตั้ง 48 ปี สถิติสร้างบ้านแล้ว 490,000 หน่วย แบ่งเป็นบ้านเอื้ออาทร 280,000 หน่วย กับ 300,000 กว่าหน่วยรับโอนจากกรมประชาสงเคราะห์

          ในขณะที่แผนแม่บทให้การเคหะฯสร้างบ้านผู้มีรายได้น้อย 7.7 แสนหน่วย ผ่านมา 3 ปีเพิ่งส่งมอบ 8,700 หน่วยเท่านั้น เนื่องจากมีอุปสรรคปัญหาในการดำเนินการ ปัจจุบันอยู่ระหว่างขอปรับปรุงแผนดำเนินการ โดยวางแผน 5 ปี (2564-2568) สร้างบ้านเช่าสำหรับผู้มีรายได้น้อย 100,000 หน่วย เฉลี่ยปีละ 20,000 หน่วย

          ผุดโมเดล “เคหะสุขประชา”

          ล่าสุด บ้านเช่าเคหะสุขประชานำเสนอสภาพัฒน์แล้ว 572 หน่วย เป็นโครงการทำเลร่มเกล้า 270 หน่วย ฉลองกรุง 302 หน่วย รอนำเสนอ ครม.อีก 51 แปลง 19,400 กว่าหน่วย

          ประเด็นคือถ้าการเคหะฯทำบ้านเช่า อย่างเดียวจะมีผลกระทบต่อโครงสร้างรายได้ นายกรัฐมนตรีจึงมอบนโยบายให้แบ่งสัดส่วนโครงการ โดย 30-35% ก่อสร้างบ้าน, 30-35% เป็นพื้นที่เศรษฐกิจสุขประชา อาทิ คอมมิวนิตี้มอลล์ ตลาดสด ที่เหลือ เป็นพื้นที่สีเขียว พื้นที่สันทนาการใน โครงการ

          “การเคหะฯสร้างบ้านมา 47 ปี มี 7.4 แสนหน่วย คนอาศัย 2 ล้านกว่า เป็นกำลังซื้อหลักที่สามารถมาจับจ่ายใช้สอยในตลาดหรือในเศรษฐกิจสุขประชา เป็นการสร้างงาน สร้างอาชีพ สร้างรายได้ให้กับผู้เช่า ยกตัวอย่างบ้านเอื้ออาทรเดิมมีผู้อาศัย 1,000-2,000 ครัวเรือน เฉลี่ย 8,000 คน เป็นแหล่งที่เขาสามารถขายของได้ สมมุติมีร้านสะดวกซื้อ 7-11 ต้องการมาเปิดร้านเราก็จะเจรจาให้จ้างงานผู้เช่า ขณะเดียวกัน ผู้เช่ายังสามารถมีอาชีพมีรายได้จากการขายของในตลาดสดด้วย”

          บ้านผู้สูงอายุ 4 มุมเมือง

          ปี 2564 เตรียมเสนอขออนุมัติ ครม.สร้างบ้านผู้สูงอายุ 4 มุมเมือง ได้แก่ กรุงเทพฯ นครปฐม ปทุมธานี (ลำลูกกา) และสมุทรปราการ โดยที่ดินพัฒนาโครงการมาจากที่ดิน sank cost (ที่ดินจากบ้าน เอื้ออาทร) 4,500 ไร่ กับแลนด์แบงก์ของการเคหะฯ 4,400 ไร่

          “ท่านนายกฯก็สั่งมาเพิ่มว่าในปีงบฯ 2565 จะมีพี่น้องข้าราชการทหาร ตำรวจเกษียณเดือนกันยายน 2564 ส่วนใหญ่เป็นข้าราชการที่ไม่มีบ้านเป็นของตัวเอง ให้เราเตรียมสร้างบ้านรองรับด้วย”

          ควบคู่กับรับมอบนโยบายจากรองนายกรัฐมนตรีเศรษฐกิจ (นายสุพัฒนพงษ์ พันธ์มีเชาว์) สร้างบ้านผู้มีรายได้น้อยแนวรถไฟฟ้าสายใหม่ คอนเซ็ปต์เป็นแซตเทล ไลต์โฮม ลงทุนรูปแบบ TOD เชื่อมกับสถานีรถไฟฟ้าปลายทาง

          เปิดฟังก์ชั่นบ้านเช่าโฉมใหม่

          โครงการเคหะสุขประชาที่เป็นบ้านเช่า มีบ้าน 4 แบบ X-A-B-C แบบ X กับ A จะมีที่ดิน 16 ตารางวา พื้นที่ใช้สอย 30 ตารางเมตร แบบ B สตูดิโอ 1 ห้องนอนสำหรับคนที่สร้างครอบครัวใหม่ หรือดูแลผู้สูงอายุ ที่ดิน 17 ตารางวา พื้นที่ใช้สอย 40 ตารางเมตร และแบบ C ที่ดิน 18 ตารางวา 50 ตารางเมตร ฟังก์ชั่น 2 ห้องนอน

          แบบ X กับ A ขนาดเท่ากัน ถ้าเป็นบ้านแฝดข้างล่างจะเป็น X ข้างบนจะเป็น A มีทางขึ้นแยกกัน แบบบ้าน X จะรองรับผู้สูงอายุและผู้พิการ ราคาจะเป็นราคาบ้านเช่า 1,500-2,000-2,500 บาท

          โดยไทป์ X กับไทป์ A ค่าเช่า 1,500 บาท ไทป์ B ค่าเช่า 2,000 และไทป์ C ค่าเช่า 2,500 บาท ถ้ากรมผู้สูงอายุกับกรมผู้พิการเขาสนับสนุนเงินที่เขาต้องดูแลผู้พิการอยู่ 500 บาท ก็จะเท่ากับ ผู้สูงอายุและผู้พิการจะจ่ายค่าเช่าแค่ 999 บาท โดยมีสัดส่วนบ้านผู้สูงอายุ 10%

          ออกบอนด์-ไม่พึ่งงบฯแผ่นดิน

          สำหรับแหล่งเงินลงทุนบ้านเช่าเคหะสุขประชา นายทวีพงษ์อธิบายว่า การเคหะฯได้นำเรียนนายกรัฐมนตรีไปแล้วว่าไม่ขอใช้งบประมาณแผ่นดิน โดยการเคหะฯมีช่องทางระดมทุนเพื่อนำมาใช้ลงทุนได้เอง ก่อนหน้านี้ได้มีการออกพันธบัตรเพื่อสังคมหรือ social bond วงเงิน 6,800 ล้านบาท ใช้เป็นแหล่งเงินลงทุนโครงการใหม่และเสริมสภาพคล่องสถานการณ์ทางการเงินองค์กร

          โดยปี 2564 การเคหะฯวางแผนระดมทุนด้วยการออกพันธบัตรเพิ่มขึ้น เพื่อให้สอดคล้องกับแผนลงทุนโครงการบ้านเช่าเคหะสุขประชาตามแผนแม่บทที่วางไว้

          “ภายใต้สถานการณ์โควิดตอนนี้ต้องเรียนว่าทุกคนก็คงรู้ว่างบประมาณแผ่นดิน มีจำกัด แต่ว่าตลาดเงิน ตลาดทุน มีสภาพคล่องของปริมาณเงินจำนวนมาก เห็นได้จากระบบธนาคารมีสภาพคล่องสูง ตอนที่เราออกบอนด์ 6,800 ล้านบาท ธนาคารออมสินก็รับไปค่อนข้างเยอะเลย แล้วก็ยังมีบริษัทประกันภัยซึ่งมีปริมาณเงินที่ค่อนข้างมาก มีสภาพคล่องที่จะมาเชื่อมถึงกัน เราก็จะนำโครงการของเราไปออกพันธบัตรแทน ซึ่งท่านนายกฯก็เลยบอกว่าดำเนินการได้ เพราะว่าถ้ารอของบประมาณแผ่นดินก็อาจจะลำบาก” นายทวีพงษ์กล่าว

Reference: หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ