ธ.เกียรตินาคินภัทร มองอสังหาฯ ปี 66 สำหรับผู้ประกอบการแรงฟื้นชะลอตัวจากดอกเบี้ย และมาตรการ LTV
ธนาคารเกียรตินาคินภัทร โดยสายงานสินเชื่อ ธุรกิจ วิเคราะห์ตลาดอสังหากรุงเทพฯ และปริมณฑลปี 2566 ว่ามีโอกาสชะลอตัวจากภาวะเศรษฐกิจที่ยังมีความไม่แน่นอน การปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ย และมาตรการ LTV ที่เข้มงวดขึ้น ฉุดยอดขายไม่ให้โตต่อเนื่องจากปี 2565 ที่เริ่มมีสัญญาณการฟื้นตัว คาดยอดขายชะลอตัวลดลง 3-4% สวนทางกับจำนวนยูนิตคงค้างอาจจะพุ่งสูงสุดในรอบ 5 ปี โดยกลุ่มแนวราบยังขยายตัวได้ดี แนะนำผู้ประกอบการเลือกกลุ่มลูกค้าและทำเลอย่างระมัดระวัง หลีกเลี่ยงพื้นที่ที่ยังมีสต๊อกคงค้างสูง
การฟื้นตัวจากปีก่อนหน้าชะงัก
ในปี 2565 พื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีตัวเลขยอดโอนกรรมสิทธิ์ของบ้านมือหนึ่งและบ้านมือสองเพิ่มขึ้นมากถึง 19.5% จากปี 2564 จากภาวะเศรษฐกิจที่มีแนวโน้มดีขึ้น อัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับต่ำและการผ่อนคลายมาตรการ LTV รวมทั้งมาตรการกระตุ้น อสังหาริมทรัพย์ต่างๆ โดยกลุ่มที่เติบโตชัดเจนในปีที่ผ่านมา คือกลุ่มคอนโดมิเนียมระดับราคา 1-2 ล้านบาท ซึ่งมาจากการเปิดโครงการเพิ่มขึ้นของกลุ่มลูกค้าใหม่ในระดับราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา รวมถึงการระบายสต๊อกคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จที่ยอดขายหยุดชะงักในช่วงสถานการณ์โควิด-19 ส่วนแนวราบกลุ่มที่ขยายตัวได้ดีคือ กลุ่มที่อยู่อาศัย 5-10 ล้านบาท 10-20 ล้านบาท และกลุ่มมากกว่า 20 ล้านบาท
อย่างไรก็ตามในปี 2566 อสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลอาจไม่สามารถขยายตัวต่อเนื่องจากปี 2565 ทั้งจากภาวะเศรษฐกิจที่ยังมีความไม่แน่นอนสูง การปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ย และมาตรการ LTV ที่เข้มงวดขึ้น ซึ่งสวนทางกับการเปิดโครงการใหม่ โดยคาดการณ์ว่าจำนวนยูนิตเปิดใหม่ในปี 2566 จะยังคงแรงต่อเนื่องอยู่ในระดับใกล้เคียงกับปี 2565 ที่ประมาณ 108,600 หน่วย โดยเป็นสัดส่วนของคอนโดมิเนียมประมาณ 51% ซึ่งจะยังกระจุกตัวในกลุ่มคอนโดมิเนียมระดับราคาไม่เกิน 2 ล้านบาทและกลุ่ม 2-3 ล้านบาท
ส่วนแนวราบคาดว่ากลุ่มทาวน์เฮาส์น่าจะเป็นกลุ่มที่มีจำนวนยูนิตเปิดใหม่เข้ามาในตลาดมากที่สุดมากกว่า 28,000 ยูนิต โดยกลุ่มหลักจะเป็นกลุ่ม 2-3 ล้านบาท และกลุ่ม 3-4 ล้านบาท ส่วนบ้านเดี่ยวตลาดหลักยังเป็นกลุ่ม 5-7 ล้านบาท และ 7-10 ล้านบาท โดยกลุ่มระดับราคาที่อาจจะมีการเปิดตัวเข้ามาในสัดส่วนที่เพิ่มมากขึ้นคือบ้านระดับราคา 15-25 ล้านบาท และระดับราคา 25-50 ล้านบาท เนื่องจากผลตอบรับที่ดีจากยอดขายของบ้านในระดับราคานี้เมื่อปี 2565 แต่บ้านในระดับราคาดังกล่าวมีส่วนแบ่งทางการตลาดไม่เกิน 5% ของจำนวนยูนิตขายได้ทั้งหมด
ยอดขายปี 2566 ชะลอตัว สต๊อกบ้านพุ่งสูง
สายงานสินเชื่อธุรกิจ ธนาคารเกียรตินาคินภัทร ประเมินว่าจากปัจจัยลบที่ฉุดกำลังซื้อในบางกลุ่มมีผลให้ภาพรวมอุปสงค์ของปี 2566 น่าจะชะลอตัวเมื่อเปรียบเทียบกับปี 2565 โดยในปี 2566 คาดการณ์ว่ายอดขายจะปรับลดลงประมาณ 3-4% โดยยูนิตเหลือขายสะสมมีโอกาสอิ่มตัวในบางพื้นที่ มีโอกาสที่จำนวนหน่วยขายสะสมจะอยู่ในระดับสูงสุดในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา (มากกว่า 230,000 ยูนิต) ส่วนตลาดคอนโดมิเนียมยังเป็นกลุ่มที่ต้องเฝ้าระวังมีแนวโน้มที่อาจเกิดภาวะโอเวอร์ซัพพลายในบางทำเล เนื่องจากหลายโครงการจะมุ่งเน้นพัฒนาคอนโดมิเนียมในราคาถูกจำนวนมากเข้ามาแข่งขันในตลาด ส่วนตลาดคอนโดมิเนียมเพื่อการลงทุนในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นในสำหรับกลุ่มลูกค้าต่างชาติ (กลุ่ม 5-10 ล้านบาท) และคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้า สายสีม่วง ยังคงเน้นการระบายสินค้าคงเหลือเดิม
ทั้งนี้ในปี 2566 ยังเห็นโอกาสการขยายตัวในบางกลุ่มสินค้าในบางทำเล ได้แก่
แนวราบ
-บางนา : ยังขยายตัวได้ดีในกลุ่ม 2-3 ล้านบาท แต่สินค้าเริ่มมีน้อย ถูกทดแทนด้วยระดับราคา 3-5 ล้านบาท (ทาวน์เฮาส์และบ้านแฝด)
- พระราม 2 บางแค : เติบโตขึ้นในกลุ่มราคา 5 ล้านบาท ขึ้นไป
- บางบัวทอง : บ้านระดับราคา 3-5 ล้านบาท เริ่มไม่มีในตลาด ถูกทดแทนด้วยบ้านแฝดในระดับราคาเดียวกัน
- รังสิต : ขยายตัวได้ดีจากทาวน์เฮาส์ 2-3 ล้านบาท แต่การแข่งขันสูง สินค้าในตลาดยังมีเหลือมาก
- อ่อนนุช ศรีนครินทร์ บางนา และราชพฤกษ์ : บ้านระดับราคา 10-15 ล้านบาท มียอดขายเติบโตเพิ่มขึ้นในพื้นที่
- บางนา กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ : บ้านเดี่ยวระดับราคา 10-20 ล้านบาท และมากกว่า 20 ล้านบาท ยังน่าสนใจสำหรับตลาด แต่อาจจะไม่ดีเท่าปี 2565 จากปัญหาการส่งออกและมาตรการ LTV
แนวสูง
- บางนา ศรีนครินทร์ และพื้นที่สถาบันการศึกษา : คอนโดมิเนียม 1-2 ล้านบาท ยังเติบโตได้
- ลาดพร้าว บางกะปิ ศรีนครินทร์ : คอนโดมิเนียม ราคา 2-3 ล้านบาท ตลาดเริ่มดีขึ้นจากการเปิดใช้รถไฟฟ้าสายสีเหลือง
Reference: หนังสือพิมพ์ทันหุ้น
