ทิศทางธุรกิจอสังหาฯ ปี 65 New Normal before COVID-19

          ดร.อรุณ ศิริจานุสรณ์

          นักวิชาการอิสระและผู้อำนวยการสถาบันพรีโม่ อะคาดิมี่

          ตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯและปริมณฑลช่วง 3 ปีข้างหน้า มีแนวโน้มกระเตื้องขึ้น ปัจจัยสนับสนุนจากเศรษฐกิจที่คาดว่า จะทยอยฟื้นตัว การเร่งเดินหน้าโครงการเมกะโปรเจค รวมถึง มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์จากภาครัฐ อาทิ การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV การแก้ไขกฎหมายให้ชาวต่างชาติซื้อบ้านพร้อมที่ดินได้ ตลอดจนการเข้ามาลงทุน/ทำงานในไทยของชาวต่างชาติ (Expatriates) อย่างไรก็ตาม คาดว่ายอดขายจะค่อยๆ ปรับตัวดีขึ้น โดยอยู่ที่ 7.4 หมื่นยูนิต ในปี 2567 (เทียบกับค่าเฉลี่ย 9.9 หมื่นยูนิตช่วงปี 2557-2562) เนื่องจากตลาดระดับกลางลงมายังฟื้นตัวได้จำกัดและสถาบันการเงินยังมีความเข้มงวด ในการปล่อยสินเชื่อ

          การเปิดตัวโครงการใหม่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 14-15% ต่อปี ตามแผนลงทุนของผู้ประกอบการ โดยสัดส่วนการเปิดขายโครงการใหม่ของบ้านแนวราบจะใกล้เคียงกับคอนโดมิเนียมเพื่อรองรับความต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง อย่างไรก็ตาม คาดว่าจำนวนที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่จะอยู่ที่ 8 หมื่นยูนิตในปี 2567 ซึ่งยังต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 1 แสนยูนิตช่วงปี 2557-2562 ทั้งนี้ ผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยรายใหญ่ยังประคับประคองธุรกิจให้เติบโตต่อไปได้ ขณะที่รายกลาง-เล็กจะเผชิญการแข่งขันรุนแรงทั้งด้านยอดขายและ ราคาที่ดินซึ่งหายากขึ้นและมีราคาแพง

          1. บ้านแนวราบ (บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์) : อุปสงค์มาจากผู้ซื้อหันมาให้ ความสำคัญกับพื้นที่ใช้สอย/ฟังก์ชันที่เอื้อต่อการทำงานที่บ้านมากขึ้น

          2. คอนโดมิเนียม : คาดว่าจะปรับดีขึ้นในบางพื้นที่ โดยเฉพาะย่านใจกลางเมืองและแนวรถไฟฟ้าบางเส้นทาง ซึ่งคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่ถูกพัฒนาโดยผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีศักยภาพทั้งด้านการบริหารโครงการ การตลาดและแหล่งเงินทุนหมุนเวียน

          3. สำหรับทิศทางในระยะต่อไป คาดว่าผู้ประกอบการมีแนวโน้มพัฒนาโครงการเพื่อตอบสนองลูกค้าในรูปแบบหลากหลายมากขึ้น อาทิ การพัฒนาโครงการ รูปแบบผสมผสาน (Mixed-use) การพัฒนาที่อยู่อาศัยรองรับกระแสรักสุขภาพ/ คุณภาพชีวิตที่ดี (Wellness residence) และการเข้าสู่สังคมผู้สูงวัย (Aged society) การพัฒนาบ้านอัจฉริยะ (Smart home) โดยใช้เทคโนโลยีที่ทันสมัย รวมถึง การขายที่อยู่อาศัยแบบสิทธิการเช่าระยะยาว (Leasehold)

          ปัจจัยที่ต้องติดตามในระยะต่อไป ได้แก่ 1. พฤติกรรมการเลือกซื้อที่อยู่อาศัย อาจเปลี่ยนไปหลังการแพร่ระบาดของโรค COVID-19 เช่น การทำงานที่บ้าน อาจทำให้มีความต้องการบ้านแนวราบนอกเมืองที่มีพื้นที่ และ 2. การแก้ไขกฎหมาย ให้ชาวต่างชาติสามารถซื้อบ้านพร้อมที่ดินในไทยได้

          ที่อยู่อาศัย (6 จังหวัดหลักภูมิภาค) ความต้องการที่อยู่อาศัยใน 6 จังหวัดหลัก มีแนวโน้มปรับดีขึ้น โดยมีปัจจัยหนุนจาก 1. เศรษฐกิจในภูมิภาคที่ทยอยฟื้นตัว 2. การลงทุนโครงสร้างพื้นฐานที่จะมีความคืบหน้าโดยเฉพาะพื้นที่ EEC  ทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยในชลบุรีและระยองฟื้นตัวได้เร็วกว่าจังหวัดอื่น และ 3. จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติจะทยอยฟื้นตัวหลังมีการฉีดวัคซีนครอบคลุมมากขึ้น โดยแนวโน้มการผ่อนคลายกฎระเบียบที่เอื้อให้ต่างชาติสามารถครอบครอง ที่อยู่อาศัยในไทยได้มากขึ้น จะช่วยหนุนดีมานด์ของที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะ ในจังหวัดที่เป็นเมืองท่องเที่ยวและเมืองอุตสาหกรรม เช่น EEC

          ที่อยู่อาศัยแนวราบ : คาดว่าการเปิดโครงการใหม่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 4.5% ต่อปี โดยความต้องการมีแนวโน้มปรับดีขึ้นจากกลุ่มที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อในตลาดระดับกลางถึงบน โดยมีปัจจัยกระตุ้นจากราคาที่ยังไม่สูงมากนัก อีกทั้งพฤติกรรมการเลือก ที่อยู่อาศัยอาจเปลี่ยนไปหลังการแพร่ระบาดของโรค COVID-19 อาทิ การทำงานที่บ้าน (Work from home) ทำให้มีความต้องการบ้านแนวราบมากกว่าคอนโดมิเนียม

          ที่อยู่อาศัยแนวสูง (คอนโดมิเนียม) : การฟื้นตัวจะช้ากว่าแนวราบ โดยคาดว่า การเปิดโครงการใหม่ เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 2.5% ต่อปี จากที่หดตัวแรงในปี 2564 โดยอุปทาน คอนโดมิเนียมใหม่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นในพื้นที่แถบ EEC เพื่อรองรับนักลงทุน ที่จะเข้ามามากขึ้นและในพื้นที่แหล่งท่องเที่ยว เช่น ภูเก็ต สมุย เพื่อรองรับ การฟื้นตัวของภาคท่องเที่ยวจากแรงหนุนของกฎระเบียบการครอบครองอสังหาฯ ของต่างชาติที่มีแนวโน้มผ่อนคลายลง

Reference: หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ