ต้นทุนพุ่ง ค้ำคอ คอนโดฯเปิดใหม่

          อสังหาฯ งัดกลยุทธ์สปีดการขาย-ดีไซน์ห้องใหญ่พร้อมอยู่จูงใจคนซื้อ

          ปี 2565 เป็นปีที่เห็นการกลับมาของตลาดคอนโดมิเนียม จากอุปทานที่เพิ่มขึ้นอย่างก้าวกระโดดของตลาดคอนโดฯในไตรมาสแรกของปีนี้ สะท้อนถึงสัญญาณของ ผู้ประกอบการที่มีการเปิดตัวโครงการใหม่มากขึ้น ซึ่งสถานการณ์เรื่องการแพร่ระบาดของโควิด-19 จะเป็นปัญหารอง แต่สิ่งที่น่ากังวลของผู้ประกอบการคือ ผลกระทบจากสงครามรัสเซีย-ยูเครน ที่จะส่งผลให้ “อัตราเงินเฟอ” เร่งตัวสูงขึ้น และส่งผลกระทบทางตรงต่อกำลังซื้อในประเทศ ที่ยังคง “เปราะบาง”

          โดยนายณัฎฐา คหาปนะ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด ได้ฉายภาพถึงสถานการณ์ที่เกิดขึ้นกับตลาดคอนโดฯทั้งในมุมของซัปพลาย และดีมานด์ว่า อุปทานตลาดคอนโดฯในพื้นที่กรุงเทพฯมีจำนวนทั้งสิ้น 16,247 หน่วย หน่วยขายใหม่เพิ่มขึ้นร้อยละ 347.1 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว และเพิ่มขึ้นร้อยละ 44.4 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า เป็นที่น่าสังเกตว่า จำนวนคอนโดฯที่เปิดตัวใหม่ อยู่ชานเมืองอยู่ที่ร้อยละ 54 หรือ 8,711 หน่วย ในบริเวณรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจ(City Fringe) คิดเป็นอัตราส่วนที่ร้อยละ 46 แต่ในส่วนของบริเวณศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) พบว่ายังไม่มีอุปทานเปิดตัวใหม่ในไตรมาสนี้

          โดยคอนโดฯ ระดับเกรดบีมีการเปิดตัวมากที่สุด คิดเป็นร้อยละ 45 คอนโดฯ ระดับเกรดซี และระดับเกรดเอ คิดเป็นอัตราร้อยละ 43 และ 12 ตามลำดับ

          ขณะที่อัตราการขาย ก็สอดคล้องกับกลยุทธ์การเปิดคอนโดฯรอบนอกเมืองและตามแนวรถไฟฟาชานเมือง เพื่อขยายกลุ่มที่มีกำลังซื้อ ราคาต่อห้องไม่สูงนัก เห็นได้จากช่วง 3 เดือนแรกของปีนี้ อัตราการขาย (พรีเซล) บางโครงการมียอดจองได้เกิน 50% บางโครงการถึง 90% เป็นโครงการเปิดตัวอยู่ในแหล่งชุมชนที่มีราคาขายต่อห้องอยู่ที่ 0.99-1.2 ล้าน และมีขนาดห้องที่ค่อนข้างใหญ่ พร้อมเฟอร์นิเจอร์ สามารถพร้อมเข้าอยู่ได้ทันทีหากโครงการแล้วเสร็จ

          โครงการที่มียอดจองสูงเกิน 50% จะตั้งอยู่ในบริเวณรอบนอกกรุงเทพฯใกล้กับมหาวิทยาลัย แหล่งงานย่านนอกเมือง และหากมีราคาที่เหมาะสม ก็จะเป็นเหตุจูงใจให้สามารถตัดสินใจซื้อได้ในระยะเวลาอันสั้น โดยขายได้ใหม่ในไตรมาสนี้ 7,074 หน่วย คิดเป็นอัตราการขายที่ร้อยละ 43.5 อัตราการขายเพิ่มขึ้นในอัตราร้อยละ 6.7 (YOY) และเพิ่มขึ้นร้อยละ 18.3 (QOQ)

          ขณะที่ราคาขายคอนโดฯเพิ่มขึ้นเล็กน้อย โดยในบริเวณศูนย์กลางธุรกิจอยู่ที่ 239,955 บาทต่อตร.ม.เพิ่มขึ้นร้อยละ 4.46 หากเทียบกับช่วงเดียวกันในปีก่อนหน้า หรือปรับตัวขึ้นในอัตราร้อยละ 0.1 เมื่อเทียบกับไตรมาสที่แล้ว  ราคาขายคอนโดฯในบริเวณรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจ (City Fringe) อยู่ที่ 115,755 บาทต่อ ตร.ม.เพิ่มขึ้นร้อยละ 6.0 หากเทียบกับช่วงเดียวกันในปีก่อนหน้า หรือ ปรับตัวขึ้นในอัตราร้อยละ 0.08 เมื่อเทียบกับไตรมาสที่แล้ว

          ส่วนราคาขายของคอนโดฯในบริเวณชานเมืองกรุงเทพฯ อยู่ที่ 63,435 บาท ต่อ ตร.ม. เพิ่มขึ้นร้อยละ 7.6 หากเทียบกับช่วงเดียวกันในปีก่อนหน้า หรือ ปรับตัวขึ้นในอัตราร้อยละ 0.2 หากเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า

          ”ในช่วงไตรมาสที่ 2 เป็นต้นไป ราคาขายโครงการคอนโดฯที่เปิดตัวใหม่ ในบริเวณศูนย์กลางธุรกิจและรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจ จะมีแนวโน้มที่ปรับราคาเพิ่มขึ้นตามต้นทุนในปัจจุบัน อาทิ มูลค่าที่ดินและต้นทุนค่าก่อสร้าง”

          อย่างไรก็ตาม นายณัฎฐา ได้ประเมินถึงตลาดคอนโดฯในช่วงที่เหลือของปีนี้ ว่า จะเห็นการเคลื่อนไหวที่น่าสนใจ โดยคาดว่าจะมีการเปิดคอนโดฯมากขึ้นกว่า 2 ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการคอนโดฯจากผู้ประกอบการที่อยู่ใน

ตลาดหลักทรัพย์ และมีการร่วมทุนบริษัทต่างชาติมากขึ้น ส่วนใหญ่จะเป็นโครงการระดับราคากลาง - ล่างซึ่งจะเน้นขายให้กลับกลุ่มผู้ที่ซื้ออยู่อาศัยและนักลงทุนเป็นหลัก เพราะกลุ่มนี้ยังเป็น กลุ่มที่คาดว่ามีความต้องการอย่างต่อเนื่อง

          ”ภาวการณ์แข่งขันของการเปิดตัวโครงการใหม่จะมากขึ้น ผู้ประกอบการต้องงัดกลยุทธ์ที่ให้สามารถปิดการขายกับลูกค้าได้เร็วที่สุด ปีนี้จะเห็นผู้ประกอบการพัฒนาโครงการให้มีขนาดและการจัดรูปแบบห้องที่ใหญ่มากขึ้น รวมถึงในบางโครงการจะขายโครงการที่สามารถนำสัตว์เลี้ยงเข้ามาพักอาศัยได้ ซึ่งในตลาดยังมีน้อยอยู่ นอกจากนี้ ผู้ประกอบการหลายเจ้าจะพัฒนาโครงการในลักษณะ Health and Wellness เพื่อให้รองรับกับการใช้ดำเนินชีวิตและคำนึงถึงผู้อยู่อาศัยในโครงการทุก Generation”

          คาดว่าจะเห็นตัวเลขซัปพลายเปิดขายใหม่เข้าสู่ตลาดเพิ่มอีก 50,000 หน่วย ส่งผลให้ตลาดคอนโดฯกลับมาฟืนตัวได้อีกครั้ง แม้จะมีปัจจัยเสี่ยงที่ยังต้องคอยประเมินในช่วงที่เหลือของปีนี้

Reference: ผู้จัดการรายวัน 360 องศา