ดอกเบี้ยขาขึ้นฉุดตลาดอสังหาฯ แนะทยอยปรับหวั่นตลาดชะงัก

          อสังหาฯหวั่นนโยบายดอกขาขึ้น ทุบกำลังซื้อร่วง “อนันดา” ชี้ขยับ 1% กระทบภาระผ่อน- ต้นทุนเพิ่ม 10% แนะทยอยปรับ 0.25% สกัดภาวะฟื้นตัวหยุดชะงัก พร้อมชูEconomies of Speed บริหารจัดการต้นทุน “พฤกษา”วอนขึ้นดอกเบี้ย แบบค่อยเป็นค่อยไป ป้องกันเศรษฐกิจสะดุด เสนาฯเผยเทรนด์บ้านแพงขึ้น ความสามารถซื้อลดลงมุ่งลดเสี่ยงเจาะตรงดีมานด์

          แนวโน้มดอกเบี้ยขาขึ้นนับเป็นปัจจัยเสี่ยงต่อ ตลาดสินค้าโดยเฉพาะกลุ่มมูลค่าสูงอย่างอสังหาริมทรัพย์ ทั้งผู้ประกอบการและผู้บริโภคต่างได้รับผลกระทบอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้จาก “ต้นทุน” ของอัตราดอกเบี้ยที่ปรับเพิ่มขึ้น

          นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร สายงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า การขึ้นดอกเบี้ย 1% ในภาวะปกติจะกระทบการผ่อนชำระของลูกค้าเฉลี่ย 7-8% แต่ในภาวะดอกเบี้ยขาขึ้น ฝั่งดีมานด์ จะไม่กระทบเพียง 1% เท่านั้น เพราะธนาคารส่วนใหญ่ค่อนข้างคอนเซอร์เวทีฟจะเผื่อให้ลดต้นเร็วขึ้นกว่าปกติ ทำให้กำลังการผ่อนของลูกค้าลดลง นั่นหมายความว่า ทุก 1% จะมีผลกระทบ  8-10% นับเป็นสถานการณ์ ที่ส่งผลกระทบต่อดีมานด์ตลาดอสังหาฯ

          ทั้งนี้ดอกเบี้ยขาขึ้น ยังส่งผลกระทบต่อราคาขายประมาณ 1.5% หมายความว่า สถานการณ์ดอกเบี้ย ขาขึ้นจะมีผลกระทบทั้งฝั่งดีมานด์และซัพพลายประมาณ 10% จากแนวโน้มดังกล่าวทำให้ตลาดอสังหาฯ ต้องหันพึ่งกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อในตลาดไฮเอนด์ ที่ไม่ได้รับผลกระทบจากการปรับดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้น ไม่ว่าจะเป็นกลุ่มลูกค้าคนไทยหรือต่างชาติ เนื่องจากสภาพคล่องส่วนเกิน (Excess liquidity) อยู่ในกลุ่มคนเหล่านี้ ที่พร้อมซื้อบ้านระดับลักชัวรี หรือ เพนท์เฮ้าส์  เพราะถือเงินสดอยู่ในมือ

          อย่างไรก็ดี แนวทางการปรับตัวในช่วงดอกเบี้ยขาขึ้น ผู้ประกอบการอสังหาฯต้องให้ความสำคัญกับขนาดการลงทุนที่เหมาะสม เพราะหากสถานการณ์ลากยาวจะไม่ส่งผลดี จึงต้องใช้การประหยัดจากความเร็ว หรือ Economies of Speed ในการดำเนินธุรกิจให้สามารถ ผลิตสินค้าได้เร็วขึ้นทำให้ต้นทุน ลดลงเพื่อสู้กับดอกเบี้ยขาขึ้น

          ”ถ้าสปีดดีภาระดอกเบี้ยลดลง ขณะเดียวกันต้องศึกษาข้อมูลการทำตลาดถูกต้องแม่นยำ เป็นเหตุผล ที่ผู้ประกอบการอสังหาฯหันมาพัฒนาโครงการแนวราบ เพราะการก่อสร้างบ้านทำได้เร็วกว่าคอนโดมิเนียม สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้ง่ายกว่า เพราะดอกเบี้ยเป็นต้นทุนของทุกธุรกิจ”

          ชงขึ้นดอกเบี้ย0.25%สกัดศก.ชะงัก

          นายประเสริฐ ระบุว่า การขึ้นดอกเบี้ยครั้งนี้อยู่ภายใต้ภาวะเศรษฐกิจถดถอย (Economic Recession) เป็นสิ่งที่น่ากลัว  เพราะเศรษฐกิจไม่ได้ดีอย่างที่คิด การขึ้นดอกเบี้ยสวนทางกับภาวะเศรษฐกิจ เป็นสิ่งที่ต้องบาลานซ์ ให้ดี ในแง่ของจังหวะการขึ้นดอกเบี้ย สำหรับประเทศไทย

          ”อย่าขึ้นดอกเบี้ยเร็วเกินไปเพราะเศรษฐกิจไทยยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่เหมือนกับต่างประเทศ น่าจะปรับครั้งละ 0.25% ซอยความถี่ในการขึ้นดูฟีดแบค ดูจังหวะที่เหมาะสม เพื่อให้ตลาดไม่ช็อก การฟื้นตัวไม่หยุดชะงัก อย่าไปเร่งตามอเมริกา ยุโรป”

          ขณะเดียวกันนี้ รัฐต้องบริหารจัดการเสถียรภาพเงินบาทให้สมดุลการอ่อนค่าไม่ใช่เรื่องที่ไม่ดี เพราะมีผลทำให้ชาวต่างชาติอยากเดินทาง เข้ามาท่องเที่ยวประเทศไทยมากขึ้น ถือเป็นเรื่องที่ดีสำหรับอุตสาหกรรมท่องเที่ยว ซึ่งต้องบาลานซ์ทุกๆ เครื่องยนต์ในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจของประเทศ

          แนะปรับราคาเหมาะกำลังซื้อลดลง

          นายปิยะ ประยงค์ ประธานกรรมการบริหาร บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า จากปัญหาเงินเฟ้อสูง ค่าเงิน อ่อนมาก เงินทุนไหลออก จำเป็นต้องขึ้นดอกเบี้ย ในมุมของผู้ประกอบการอยากให้ขึ้นน้อยที่สุดแบบค่อยเป็นค่อยไปเพื่อไม่ให้เศรษฐกิจสะดุด ส่วนธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ก็ต้องศึกษาให้รอบคอบมากที่สุด และเป็นการปรับขึ้นแบบค่อยเป็นค่อยไปมากกว่าปรับรวดเดียว 1% หลังจากที่ต้องเผชิญปัญหาของราคา สินค้าแพงขึ้น สงคราม ราคาน้ำมันที่แพงขึ้น

          ”ผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้องปรับรูปแบบการพัฒนาโครงการ ต้องให้เกิดความคุ้มค่าและประหยัดมากขึ้น เลือกใช้เฉพาะของจำเป็น มีการปรับสินค้า แพกเกจให้เหมาะสมกับกำลังซื้อของลูกค้า การออกแบบต้องปรับเปลี่ยนให้เหมาะสม เพราะวัสดุทุกอย่างขึ้นหมด ขณะที่กำลังซื้อของคนลดลง”

          ที่ผ่านมีการสั่งซื้อสินค้าไว้ ล่วงหน้าเพื่อล็อกราคาเดิมไว้บางส่วนแต่ไม่สามารถล็อกได้นานมาก เพราะมีความเสี่ยงเหมือนกัน สินค้าบางอย่างสั้นบางอย่างยาว เพราะขณะนี้ราคาเหล็กเริ่มลดลงมาแล้ว ขึ้นอยู่สถานการณ์ หากซื้อตุนไว้ต้องแบกภาระดอกเบี้ยหนัก จึงเป็นเหตุผลที่แทบทุกบริษัทหันมาทำแนวราบกันมากขึ้น เนื่องจากสร้างไปขายไปจึงไม่เสี่ยงเท่ากับการเปิดตัว โครงการคอนโดมิเนียม

          ขึ้นดอกเบี้ยกระทบอสังหาฯ2เด้ง

          นางเกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย ยกตัวอย่าง บ้านราคา 1 ล้านบาทดอกเบี้ย 5% จ่ายล้านละ 5,000 บาท คนซื้อบ้านจะคิดว่าหากดอกเบี้ย 6% ต้องจ่ายล้านละ 6,000 บาท ดังนั้นถ้าคนซื้อบ้านไม่มีเงินเดือนมากพอ ที่จะจ่ายเดือนละ 6,000 บาท จะทำให้เขาไม่สามารถซื้อบ้านราคา 1 ล้านบาทได้

          จะเห็นว่าผลกระทบที่เกิดขึ้นอย่างแรก คือ ความสามารถในการซื้อ (purchasing ability) “ลดลง” ไม่สามารถซื้อบ้านในราคาที่อยากซื้อได้  ผลกระทบเรื่องที่สอง เนื่องจาก ระยะเวลาผ่อนบ้านยาวถึง 30 ปี ฉะนั้น เมื่อดอกเบี้ยขึ้นจะทำให้ภาพรวมต้องจ่ายเงินค่าผ่อนชำระแพงขึ้น เห็นชัดว่า ในราคาบ้าน 1 ล้านบาท เมื่อดอกเบี้ย 6% เทียบดอกเบี้ย 5% เงินทั้งหมดที่ต้องจ่ายต่างกัน ทั้งที่ได้บ้านหลังเดิม เท่ากันเป็นผลกระทบจากดอกเบี้ยขาขึ้น

          ”บ้านเป็นการกู้ระยะยาว แต่ในความเป็นจริงแล้วดอกเบี้ยไม่ได้ขึ้นตลอด อาจจะมีขึ้นบ้างลงบ้าง แต่ปกติเวลาที่ดอกเบี้ยขึ้น ธนาคารกันความเสี่ยง ทำให้ต้องจ่ายรายเดือน มากขึ้น จึงเป็นปัจจัยลบ ที่ส่งผลกระทบ ต่อตลาดอสังหาฯ เพราะได้รับ ผลกระทบ 2 เด้ง คือ ต้นทุนบ้านเพิ่มขึ้น ราคาขายบ้านเพิ่มขึ้นแม้ว่าบ้านราคาเท่าเดิมก็ยังแพงขึ้นอยู่แล้วเพราะดอกเบี้ยขึ้น เท่ากับว่าเจอ 2 เด้ง”

          เน้นลงทุนตลาดที่มีดีมานด์

          อย่างไรก็ดี ผู้ประกอบการอสังหาฯไม่สามารถจะผลักภาระต้นทุนให้ผู้บริโภคได้ทั้งหมด ยกตัวอย่างจากเดิมต้นทุนบ้าน ราคา 1 ล้านบาท แต่ปัจจุบันสร้างบ้าน ขนาดเท่ากันต้นทุนที่ 1.2 ล้านบาท เมื่อต้นทุนแพงขึ้นตามปกติต้อง ผลักภาระต้นทุนไปยังผู้บริโภค เพื่อให้ได้กำไรเท่าเดิมแต่ทำแบบนั้นค่อนข้างยาก เพราะผู้บริโภคไม่สามารถในการจ่ายได้มากขึ้น สถานการณ์เหมือนเคราะห์ซ้ำกรรมซัดที่ดีเวลลอปเปอร์ต้องเจอ 2 เด้งเช่นเดียวกัน หมายความว่า ต้องยอม กำไรลดลง

          นางเกษรา กล่าวต่อว่า สาเหตุการขึ้นดอกเบี้ยครั้งนี้เพื่อแก้ปัญหา เงินเฟ้อ เหมือนกับที่สหรัฐทำ แต่เศรษฐกิจของสหรัฐฟื้นตัวมากกว่าประเทศไทย ซึ่งธปท.ออกมา ประกาศแล้วว่า จะขึ้นดอกเบี้ย เพื่อต้านเงินเฟ้อแบบ “สมูท เทคออฟ” ค่อยขึ้น เนื่องจากเศรษฐกิจไทยยังไม่ฟื้นตัว เพราะถ้าดอกเบี้ยขึ้นเยอะผลกระทบรุนแรง ทำให้ ดีเวลลอปเปอร์บางส่วนทำธุรกิจ ต่อไม่ได้จะส่งผลกระทบต่อ ตลาดอสังหาฯ ภาพรวมและ กระทบเศรษฐกิจ

          ”ผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้นทุนแพงขึ้นไม่ต่างจากบะหมี่กึ่งสำเร็จรูป วิธีการปรับตัวจะลดขนาดลง อสังหาฯก็ไม่ต่างกัน แต่สิ่งที่แตกต่าง จากสินค้าอุปโภคบริโภค คือ โลเคชั่น อาจต้องอยู่ไกลขึ้น เพราะราคาที่ดินสูงขึ้น หรือ ทำขนาดบ้านเล็กลง เพื่อให้ราคาไม่สูงจนเกินกำลังซื้อผู้บริโภค”

          สำหรับ แนวคิดของเสนาฯ เน้นพัฒนาโครงการในทำเลที่มีดีมานด์ สิ่งที่สำคัญที่สุด คือ ตรงไหนที่มีคนซื้อ จากนั้นค่อยคิดว่าจะลดต้นทุน อย่างไร แต่ไม่ใช่ไปทำเลนั้นเพราะลดต้นทุนได้มากสุด เพราะต่อให้ต้นทุนต่ำสุดแต่ถ้าไม่มีคนซื้อก็ไม่มีประโยชน์เหมือนเช่าพื้นที่ขายของตลาดที่ราคาถูกแต่ไม่มีคนไปเดินเสียค่าเช่าไปฟรีๆ

 

Reference: หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ