คอลัมน์ โลกการค้า: อสังหาริมทรัพย์ไทยยังได้ไปต่อ

         กระบองเพชร

          ขณะนี้ทุกฝ่ายกำลังเฝ้ามองอย่างใกล้ชิดและแสดงความเป็นห่วงต่อวิกฤตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในประเทศจีนที่อาจจะทำให้เศรษฐกิจของจีนขยายตัว ในอัตราลดลง และส่งผลต่อเศรษฐกิจของภูมิภาคและของไทยด้วย เนื่องจากจีนคือคู่ค้ารายใหญ่ของทุกประเทศในภูมิภาคเอเชียรวมถึงไทย นอกจากนี้หลายสำนักจึงเริ่มโฟกัสธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของไทยด้วยเช่นกัน เพราะอสังหาริมทรัพย์ของไทยช่วง 2-3 ปี มานี้ต้องเผชิญกับการแบกสต๊อกคงค้างจำนวนมาก เนื่องจากกำลังซื้อหาดหายไปจากพิษของโควิด-19 ซ้ำปัจจุบันยังต้องต่อสู้กับภาระต้นทุนที่เพิ่มขึ้น ทั้งค่าแรง วัสดุก่อสร้าง รวมทั้งต้นทุนทางการเงิน ที่กำลังจะตามมา เร็วๆ นี้ ตามทิศทางของดอกเบี้ยขาขึ้น คำถามสำคัญคือ ธุรกิจจอสังหาริมทรัพย์ของไทยจะเป็นอย่างไรต่อจากนี้ จะเดินเข้าสู่เส้นทางของคำว่าวิกฤตจริงหรือไม่

          ฝ่ายวิจัยของธนาคารพาณิชย์หลายแห่งออกบทวิเคราะห์เกี่ยวแนวโน้มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย... โลกการค้า...จะขอหยิบนำเอาสาระสำคัญมานำเสนอ... เริ่มจาก ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ ธ.ไทยพาณิชย์ (EIC)...ซึ่งระบุว่าในช่วงครึ่งแรกของปี 2022 หน่วยขายได้คอนโดมิเนียมอยู่ที่ 33,370 หน่วย (+137%YOY) หรือคิดเป็นสัดส่วน 58% ของหน่วยขายได้ที่อยู่อาศัยทุกประเภท ซึ่งส่วนใหญ่มาจากคอนโดมิเนียมราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท โดยการขยายตัวได้มากมาจากฐานที่ต่ำในปีก่อนหน้าเป็นสำคัญ ประกอบกับการฟื้นตัวของกำลังซื้อในประเทศยังถูกกดดันจากภาวะเงินเฟ้อ และหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ส่งผลให้คอนโดมิเนียมกลุ่มระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทได้รับการตอบรับที่ดีกว่ากลุ่มระดับราคาปานกลาง-บน และในช่วงที่เหลือของปี 2022 ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลยังคงฟื้นตัวต่อเนื่อง ทั้งด้านอุปสงค์ และอุปทาน แต่การฟื้นตัวจะเป็นไปอย่างค่อยเป็นค่อยไป จากปัจจัยทางเศรษฐกิจที่ยังคงกดดัน ทั้งภาวะเงินเฟ้อ หนี้ครัวเรือนสูง การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย และกำลังซื้อจากต่างชาติที่ยังไม่แน่นอน โดยเฉพาะจากชาวจีน

          ขณะที่ปัจจัยสนับสนุน ได้แก่ มาตรการกระตุ้นตลาดจากภาครัฐที่ยังมีส่วนช่วยหนุนการกลับมาฟื้นตัว ของตลาดคอนโดมิเนียมได้บางส่วน ไม่ว่าจะเป็นมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนฯ และจดจำนอง ที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท และมาตรการผ่อนคลาย LTV ที่จะมีผลบังคับไปจนถึงสิ้นปี 2022 นี้ การผ่อนคลายมาตรการเดินทางเข้าประเทศของชาวต่างชาติ ประกอบกับระดับราคาคอนโดมิเนียมที่ยังมีแนวโน้มขยายตัวในอัตราที่ต่ำกว่าที่อยู่อาศัยแนวราบ รวมถึงรถไฟฟ้าสายใหม่ และส่วนต่อขยายที่ใกล้ก่อสร้างเสร็จ หรือเริ่มทยอยเปิดให้บริการ

          EIC มองว่าปี 2023 ตลาดคอนโดมิเนียมจะสามารถขยายตัวต่อเนื่องจากปี 2022 ทั้งด้านอุปสงค์ และอุปทาน โดยการขยายตัวจะเป็นไปอย่างค่อยเป็นค่อยไป ความต่อเนื่องของมาตรการสนับสนุนจากภาครัฐ และอัตราการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจที่คาดว่าจะดีขึ้นกว่าปีก่อนหน้า จะยังคงเป็นปัจจัยหนุนสำคัญในปี 2023 โดยยังต้องจับตามาตรการลดค่าธรรมการโอนฯ และจดจำนองที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท และมาตรการผ่อนคลาย LTV ที่จะสิ้นสุดในปี 2022 และมีแนวโน้มที่จะต่ออายุไปจนถึงสิ้นปี 2023 คาดว่าหน่วยขายได้คอนโดมิเนียมในปี 2023 มีแนวโน้มขยายตัวได้ราว +5% ถึง +15%YOY ต่อเนื่องจากปี 2022 ที่คาดว่าจะขยายตัวมากราว +75% ถึง +80%YOY โดยคอนโดมิเนียมกลุ่มระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ยังมีแนวโน้มได้รับความนิยมต่อเนื่อง และจะไม่จำกัดเฉพาะในกรุงเทพฯ ชั้นกลาง หรือกรุงเทพฯ ชั้นนอกเท่านั้น แต่ยังรวมถึงปริมณฑล โดยเฉพาะบริเวณที่ใกล้แหล่งงาน หรือสถานศึกษาระดับอุดมศึกษาขนาดใหญ่ และมีความสะดวกในการเดินทางจากเส้นทางรถไฟฟ้าสายใหม่ หรือถนนตัดใหม่ที่สามารถเชื่อมต่อกับถนนสายสำคัญอื่นๆ ที่ขยายเข้าไปถึง โดยส่วนใหญ่จะเป็นคอนโดมิเนียมกลุ่มระดับราคาตั้งแต่ราว 1 ล้านบาท ไปจนถึง 1 ล้านบาทปลายๆ ซึ่งเหมาะสำหรับ การซื้อเพื่ออยู่อาศัย โดยเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้ระดับปานกลาง-ล่าง ที่ไม่มีภูมิลำเนาในกรุงเทพฯ

          ขณะที่ Krungthai COMPASS ประเมินมูลค่าตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลปี 2565 มีมูลค่า 6.04 แสนล้านบาท ฟื้นตัว 3.3%YoY ก่อนเร่งตัว ขึ้นอีก 4.2% YoY ในปี 2566 โดยมีปัจจัยสนับสนุนหลักมาจาก 1) การฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทย 2) การกลับมา ของกำลังซื้อต่างชาติ ประกอบกับ 3) มีโอกาสที่ภาครัฐ จะขยายมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ ทั้งมาตรการผ่อนปรนเกณฑ์ LTV และมาตรการลด ค่าธรรมเนียมโอน-จำนองออกไปอีก 1 ปี จากเดิมที่จะสิ้นสุดลงปลายเดือน ธ.ค. 2565 ที่จะถึงนี้ อย่างไรก็ดี ยังคงต้องจับตาปัจจัยด้านดอกเบี้ยขาขึ้น และต้นทุน การพัฒนาโครงการที่อยู่ในระดับสูงอย่างใกล้ชิด เนื่องจากทั้ง 2 ปัจจัยจะส่งผลโดยตรงต่อการซื้อของผู้บริโภค และความสามารถในการทำกำไรของผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยในระยะ 1-2 ปีนี้

          ในปี 2565 คาดว่ามูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลจะฟื้นตัว 3.3%YoY คิดเป็น มูลค่า 6.04 แสนล้านบาท โดยมีปัจจัยสนับสนุนจาก 1) การขยายตัวของเศรษฐกิจไทย และ 2) มาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ทั้งการผ่อนปรน LTV และการลดค่าธรรมเนียมโอน-จำนอง โดย ที่อยู่อาศัยประเภทบ้านจัดสรร อาทิ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์เฮ้าส์ที่สามารถตอบโจทย์การ WFH ได้ดีกว่าคอนโดมิเนียมยังคงได้รับการตอบรับที่ดีจากผู้บริโภคสะท้อนจากยอดโอนกรรมสิทธิ์ในครึ่งแรกของปี 2565 ที่ขยายตัวสูงถึง 7.2% ทั้งนี้ สำหรับมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ทั้งการผ่อนปรน LTV ให้ ผู้กู้ทุกสัญญาสามารถกู้ได้เต็ม 100% และการลดค่าธรรมเนียมโอน-จำนองให้เหลือรายการละ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยไม่เกิน 3 ล้านบาท กระทรวงการคลังและธปท. กำลังหารือถึงความเป็นไปได้ที่จะต่ออายุทั้ง 2 มาตรการต่อไปอีก 1 ปี จากที่ จะสิ้นสุดลงปลายเดือน ธ.ค. 2565 เป็นปลายปี 2566 แทน

          สำหรับปี 2566 คาดว่าสภาพเศรษฐกิจไทยที่เติบโตต่อเนื่อง และการกลับมาของกำลังซื้อต่างชาติจากสถานการณ์การเดินทางระหว่างประเทศที่เริ่มกลับเข้าสู่สภาวะปกติมากขึ้นจะส่งผลให้มูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลขยายตัวในอัตราเร่งขึ้นที่ 4.2%YoY คิดเป็นมูลค่า 6.3 แสนล้านบาทโดย นอกจากเศรษฐกิจไทยที่เติบโตต่อเนื่องซึ่งถือเป็นปัจจัยบวกต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคไทยแล้ว การเปิดรับนักท่องเที่ยวต่างชาติได้มากขึ้นจาก 8.9 ล้านคนในปี 2565 ขึ้นมาอยู่ที่ 21.3 ล้านคน จะเป็น ปัจจัยบวกให้ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในไทยของชาวต่างชาติเติบโตตาม โดยเฉพาะจากชาวจีนซึ่งคิดเป็นครึ่งหนึ่งของกำลังซื้อต่างชาติทั้งหมดนั้นยังคงให้ ความสนใจในภาคอสังหาฯ ไทย สะท้อนจากข้อมูลของ Juwai.com เว็บไซต์ซื้อขายอสังหาฯ ในต่างประเทศที่ใหญ่ที่สุดของจีน ที่ชี้ว่าอสังหาฯ ไทยยังได้รับการค้นหาและมีคำสั่งซื้ออยู่ใน 3-4 อันดับแรกอย่างต่อเนื่อง ในช่วง 1H/65 ที่ผ่านมา ทั้งนี้ Segment ที่จะได้ประโยชน์จากการกลับมาของกำลังซื้อต่างชาติมากที่สุด ได้แก่ คอนโดมิเนียม 40-50 ตร.ม. ราคา 4-5 ล้านบาท ต่อยูนิต ในทำเลยอดฮิตของต่างชาติอย่างสุขุมวิท สาทร อโศก พระราม 9 และรัชดา เป็นต้น



 

Reference: หนังสือพิมพ์แนวหน้า