ครึ่งปีหลังอสังหาฯ 2566 บริหารความเสี่ยง ต้นทุน-รัฐบาลใหม่

           เกือบ 3 สัปดาห์นับจากวันเลือกตั้งทั่วไปเมื่อ 14 พฤษภาคม 2566 ที่ประเทศไทยคุกรุ่นอยู่กับสุญญากาศการจัดตั้งรัฐบาลใหม่

          ”ประชาชาติธุรกิจ” สัมภาษณ์พิเศษ 2 คน 2 คมคิด ดีเวลอปเปอร์บิ๊กแบรนด์ในตลาดหลักทรัพย์ฯ กับความคาดหวังที่มีต่อรัฐบาลชุดใหม่ที่จะเข้ามาบริหารประเทศ และมีนายกรัฐมนตรีคนที่ 30 อยากให้เข้ามาทำอะไรบ้าง เพื่อนำไปสู่การพลิกฟ้นเศรษฐกิจในช่วงครึ่งปีหลัง 2566 นี้

          โดยมีแขกรับเชิญ CEO จาก 2 สำนัก “กรมเชษฐ์ วิพันธ์พงษ์” CEO บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) หรือ ASW กับ “ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม” กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) รายละเอียดมีดังนี้

          กรมเชษฐ์ วิพันธ์พงษ์

          ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.แอสเซทไวส์ (ASW)

          จากการประเมินทิศทางเศรษฐกิจครึ่ง ปีหลัง 2566 มุมมองผมน่าจะดีกว่าครึ่งปีแรกที่ผ่านมา เพราะต้องยอมรับว่าในไตรมาส 2/66 กำลังซื้อมีการชะลอตัวจากหลายปัจจัย ทั้งการเลือกตั้ง และเป็นช่วงเทศกาลวันหยุดยาว ทำให้เป็นช่วงโลว์ซีซั่นของธุรกิจที่อยู่อาศัยอยู่แล้ว

          ในขณะที่ครึ่งปีหลังมีปัจจัยเข้ามาสนับสนุน ไม่ว่าจะเป็นการฟ้นตัวทางเศรษฐกิจจากสถานการณ์โควิดอย่างชัดเจน ประกอบกับเริ่มคลายความกังวลเรื่องการขึ้นอัตราดอกเบี้ย เนื่องจากการประชุมคณะกรรมการการเงิน หรือ กนง.เมื่อวันที่ 31 พฤษภาคม 2566 อนุมัติขึ้นดอกเบี้ยนโยบาย 0.25% หรือ 25 สตางค์

          ในขณะที่ เทรนด์จนถึงสิ้นปีนี้ คาดว่าไม่น่าจะมีการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยอีก หรือกรณีถ้า กนง.จะปรับขึ้นก็คิดว่าไม่เกิน 25 สตางค์ ซึ่งไม่คิดว่าจะส่งผลกระทบรุนแรงต่อผู้บริโภคแต่อย่างใด

          นอกจากนี้ ยังรวมถึงจะมีความชัดเจนในการตั้งรัฐบาลชุดใหม่ที่จะเข้ามาบริหารประเทศ ตามช่วงเวลาคาดว่าน่าจะเกิดขึ้นภายในไตรมาส 3/66 ทำให้มีความเชื่อมั่นเกิดขึ้นในระดับหนึ่ง

          อย่างไรก็ตาม สิ่งที่กังวลมากที่สุดคือ ความอ่อนแรงของกำลังซื้อในภาพรวม และรายได้กลุ่มรากหญ้า ที่มีภาระหนี้สินจำนวนมาก พิจารณาจากอัตราหนี้ครัวเรือน ที่ยังทรงตัวในระดับสูง หากรัฐบาลใหม่ไม่สามารถเข้ามาบริหารจัดการได้ อาจจะกดดันให้การจับจ่ายใช้สอยในช่วงครึ่งปีหลังนี้เป็นไปอย่างจำกัด

          ประเด็นต้นทุนดอกเบี้ยในครึ่งปีหลัง ซึ่งได้ประมาณการไว้ตั้งแต่ปี 2565 แล้ว และคิดว่าตอนนี้ กนง.คงไม่น่าจะมีการปรับอัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นไปกว่านี้มากนัก ประเมินว่าจะคงสภาวะนี้ไปถึงสิ้นปี และมีโอกาสจะลดลงได้ในปีหน้า

          ส่วนเรื่องราคาพลังงานซึ่งมีราคาแพงต่อเนื่องตั้งแต่ปีที่แล้ว โดยเฉพาะราคาน้ำมันซึ่งตลาดโลกก็เริ่มผ่อนคลายลงบ้างแล้ว สำหรับในประเทศจึงมีความเห็นว่าน่าจะมีการลดราคาลงจากการปรับตัวลงของราคาน้ำมัน

          ส่วนเรื่องค่าแรงขั้นต่ำที่เป็นนโยบายหาเสียงของพรรคการเมือง เสียงข้างมาก 2 พรรคแรก (พรรคก้าวไกลกับพรรคเพื่อไทย) ที่มีนโยบายจะปรับขึ้นตั้งแต่ 450-600 บาท มองว่าเป็นสิ่งที่น่ากังวล หากบริษัทเล็ก ๆ ที่มีความสามารถในการรับแรงกระแทกไม่มากนัก อาจจะทำให้เดือดร้อนถึงขั้นเกิดปัญหาทำให้ธุรกิจสะดุด ส่งผลกระทบร้ายแรงต่อสถานะของบริษัทก็ได้

          สำหรับมุมมองด้านความผันผวนของเศรษฐกิจโลกในปัจจุบัน รวมทั้งเศรษฐกิจไทยเอง จะพบว่าความผันผวนเกิดขึ้นอย่างรวดเร็วตลอดเวลา ทำให้บริษัทเอกชนที่แข็งแกร่ง เคยเผชิญกับวิกฤตเศรษฐกิจมาแล้วหลายรอบ จะมีความสามารถในการปรับตัวสูงอยู่ตลอดเวลา

          ตัวช่วยสำคัญในเวลานี้อยู่ที่การที่ประเทศไทยได้รัฐบาลชุดใหม่เข้ามาทำงาน ซึ่งเป็นปกติในช่วงรอยต่อของการเปลี่ยนผ่านรัฐบาลชุดเดิมกับรัฐบาลชุดใหม่ ย่อมแสวงหานโยบาย หรือวิธีการบริหารที่แตกต่างไปจากเดิม

          ดังนั้น อาจจะมีช่วงเปลี่ยนผ่านการทำงานบ้าง แต่คิดว่าเป็นผลดีกับประเทศในระยะยาว คาดหวังว่าจะทำให้เกิดสิ่งใหม่ ๆ และอาจจะเกิดนวัตกรรม-innovation ให้กับประเทศได้ในระยะยาว

          ในส่วนของ ASW ณ ตอนนี้คงเร็วไปที่จะตอบว่าจะทบทวนแผนลงทุนหรือไม่ เพราะยังไม่ได้มีปัจจัยกระทบรุนแรงที่เกิดขึ้นเป็นรูปธรรมจริง ๆ ดังนั้น แผนลงทุนพัฒนาโครงการใหม่ ๆ การลงทุนใหม่ ๆ ที่ได้ประกาศไว้เมื่อตอนต้นปี 2566 คิดว่าจะเดินหน้าการลงทุนต่อไป เพราะในสถานการณ์ โควิด 3 ปี (2563-2565) มีการอั้นความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยมาพอสมควร

          อย่างไรก็ตาม ครึ่งปีหลังนี้คงต้องลงลึกในรายละเอียด ว่าส่วนไหนลงทุนเพิ่มได้ ส่วนไหนยังรอก่อนได้ ยังไม่ต้องลงทุนเพิ่ม พร้อมกับดูความสามารถของกำลังซื้อควบคู่ไปด้วย

          ที่สำคัญ ASW จะตั้งรับบนความไม่ประมาทกับเหตุการณ์ที่อาจจะเกิดขึ้นได้ เช่น ภาวะสงคราม (รัสเซียยูเครน) ที่ยังมีอยู่ และสถานการณ์ต่างประเทศที่อาจจะกระทบมายังประเทศไทย เพราะการทำธุรกิจในโลกปัจจุบัน ต้องยอมรับว่าโลกแคบลง และเชื่อมถึงกันหมด เหตุการณ์ที่เกิดขึ้นในมุมใดมุมหนึ่งของโลกจึงอาจส่งผลกระทบมาถึงเราได้

          ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม

          กรรมการผู้จัดการ บมจ.ศุภาลัย

          สิ่งหนึ่งที่ทุกคนรอดู เพราะไม่ทราบว่าการจัดตั้งรัฐบาลจะเป็นอย่างไร เรียบร้อยแค่ไหน แต่ผมคิดว่าครึ่งปีหลัง 2566 ถ้าทุกอย่างชัดเจนขึ้น ไม่ว่าทางไหนก็ตาม หวังว่าจะดีขึ้น

          เราเห็นโมเมนตัม โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาส 1/66 มาได้ดีกว่าที่เราคาด จริง ๆ ก็ไม่ได้ดีมากหรอก แต่หลังจากหมดมาตรการ ผ่อนปรน LTV-loan to value แต่ยอดขาย ยังทำได้ระดับหนึ่งอยู่ ผมมองว่ายังน่าพอใจในแง่ตลาดยังเดินต่อไปได้

          ไตรมาส 2/66 มีทั้งวันหยุดยาว มีการเลือกตั้ง มีความไม่แน่นอนทาง การเมือง คนอาจชะลอดูท่าทีนิดนึง กับผลกระทบจากการเมือง แต่ครึ่งปีหลัง บรรยากาศการเมืองฝุ่นหายตลบน่าจะเริ่มดีขึ้น

          เพราะฉะนั้น ปัจจัยห่วงที่สุดที่อาจจะมาจากความไม่เรียบร้อยเกิดขึ้นในประเทศนั้น ผมมองว่าประเทศไทยไม่น่าไปถึงจุดนั้น

          สำหรับปัจจัยต้นทุน เช่น ดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น ราคาพลังงานแพง ล้วนเป็น สิ่งที่ลูกค้ารับทราบได้โดยทั่วไป จึงไม่ได้มองเป็นด้านลบเท่าไหร่ ยอมรับว่าต้นทุนแพงขึ้นจริง แต่ก็มีผลทำให้ลูกค้าเลือกซื้อบ้านขนาดเล็กลง หรือห้องชุดไซซ์เล็กลงนิดหน่อย ในระยะสั้น สิ่งที่ดีคือดอกเบี้ยขึ้น แต่การปล่อยสินเชื่อปีนี้ของแบงก์ยังดีอยู่

          ครึ่งปีหลังศุภาลัยจะมีการทบทวนแผนลงทุนหรือไม่... เรียนว่าอสังหาริมทรัพย์ เป็นธุรกิจระยะกลาง-ระยะยาว คอนโดมิเนียมบางโครงการที่เป็นขนาดใหญ่ เราพัฒนาโดยใช้เวลา 3-3 ปีครึ่ง ไม่ได้ทำแค่แป๊บเดียว และปรับตัวได้ไม่ยากนัก เช่น ในการลอนช์โครงการ ถ้ามีอะไรที่ทำให้ยอดขายไม่ดีสัก 3-6 เดือน ก็ไม่ได้มีปัญหาอะไร

          ยกตัวอย่างตลาดภูเก็ต ในช่วง โควิดยอดขายหายไปครึ่งหนึ่ง แต่เรายังเปิดโครงการใหม่ต่อเนื่อง เพราะเราเชื่อมั่นว่าหลังยุคโควิด การท่องเที่ยว กลับมา ตลาดภูเก็ตฟื้น ภาพรวมของประเทศก็ลักษณะเดียวกันเลย เพราะฉะนั้น ถึงจะมีความไม่แน่นอนด้านการเมืองบ้าง ระยะสั้นอาจดูไม่ค่อยดี แต่เราไม่ได้พูดถึง 3 เดือน 6 เดือนนี้ เราพูดถึงที่จะขายใน 3 ปีหน้า เราจึงยังคงเดินหน้าต่อไป

          แต่ไม่ได้หมายความว่าเราไม่ได้เปลี่ยนอะไรเลย ในภูเก็ตเรายังเปิดโครงการอยู่ แต่เราก็สร้างบ้านจำนวนน้อยลง ดูสปีดการขายลูกค้าละเอียดขึ้น ถ้าการขายไปไม่ได้เราก็หยุดสร้าง โครงสร้างก็ทำอะไรแบบนั้น ให้มีความยืดหยุ่นสูง ไม่ได้เปลี่ยนแผนธุรกิจ แต่ในดีเทลต้องมาดูละเอียดนิดหนึ่ง

          ประเด็นฮอตอิสชูอีกเรื่อง การปรับค่าแรงเป็นสิ่งที่ลูกค้าทราบอยู่แล้ว ว่าจะทำให้ต้นทุนเพิ่ม สิ่งที่เกิดขึ้นลูกค้าจะเร่งซื้อ เพราะรู้ว่าต้นทุนเก่ามันถูก เหมือนปี 2565 ที่จะมีการปรับขึ้นค่าแรง

          หรือตอนต้นปี 2566 ที่ inflation (เงินเฟ้อ) ขึ้นสูง ๆ ลูกค้าก็ออกมาซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้นด้วยซ้ำ เพราะบ้านที่เสร็จตอนนี้แปลว่าต้นทุนเดิม ดังนั้น ก็ยังมีข้อดีในระยะสั้น

          แน่นอนว่าในระยะยาวต้นทุนจะแพงขึ้น แต่ก็ขึ้นทั้งอุตสาหกรรมที่อยู่อาศัย จึงถือว่าไม่เป็นไร ลูกค้าก็ต้องเข้าใจว่ามาตรฐานใหม่ เช่น เดิมเมื่อ 10 ปีที่แล้ว บ้านเดี่ยวราคา 3-3.5 ล้านบาท ตอนนี้เรากำลังบอกว่าบ้านเดี่ยวในกรุงเทพฯ ต้องราคา 4-5 ล้านบาทแล้ว

          ถ้ารายได้ลูกค้า catch up ไม่ได้ โมเดลก็จะเปลี่ยนเป็นคนชั้นกลางเมืองไทยแทนที่จะซื้อบ้านเดียวหลังเล็ก ก็หันมาซื้อบ้านแฝดแทน ซึ่งเรามีโปรดักต์ที่รองรับเขาได้

          อีกคำถามเรื่อง 3 เรื่องแรกที่อยากให้รัฐบาลใหม่ทำในปีนี้ ผมขอเรื่องเดียวได้ไหม

          อยากให้ดูแลปัญหาแรงงานต่างด้าว เพราะแทบทุกธุรกิจในประเทศ ไทยตอนนี้พึ่งพิงแรงงานต่างด้าว เราก็มีกฎเกณฑ์ต่าง ๆ ให้แรงงานสามารถเข้ามาได้โดยถูกกฎหมาย เพื่อมาช่วยพัฒนาประเทศอยู่แล้ว ประเด็นสกิลเลเบอร์เป็นแรงงานคนไทย แต่อันสกิลเลเบอร์เป็นแรงงานต่างด้าว เพราะคนไทยไม่อยากทำ เราเข้าใจ

          สิ่งที่อยากขอรัฐบาลใหม่ ทำให้กฎเกณฑ์ที่มีอยู่ ทำให้มันเต็มเม็ดเต็มหน่วย นำแรงงานต่างด้าวเข้ามาได้จริง ตอนนี้มีหลายแฟกเตอร์ที่ไม่ได้เอื้อให้เป็นอย่างนั้น แรงงานต่างด้าวเข้าไทยน้อยกว่าที่ควรจะเป็น ทั้ง ๆ ที่มีผลดี ต่อประเทศไทย ทำให้สามารถพัฒนาประเทศได้ มีหลักฐาน รู้ที่มาที่ไป ชัดเจน

          ตอนนี้แรงงานก่อสร้างอาจเพียงพอ แต่ภาคอสังหาฯ น่าจะโตได้มากกว่านี้ ถ้าเราสามารถหาแรงงานป้อนไซต์ก่อสร้างได้มากขึ้น การขาดแคลนแรงงานปัญหาจึงอยู่ที่เป็นข้อจำกัดของการเติบโตมากกว่า ผมคิดว่าธุรกิจอสังหาฯ ไม่ได้ขออะไรเลย ขอให้แก้ปัญหาแรงงานต่างด้าวเรื่องนี้เรื่องเดียว

Reference: หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ