กูรูอสังหาฯ ย้ำไม่ประมาทตั้งรับวิกฤติต้นทุน-กำลังซื้อฝืด

         บุษกร ภู่แส

          กรุงเทพธุรกิจ

          2 ดีเวลอปเปอร์รุ่นใหญ่แห่งวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย “ประทีป ตั้งมติธรรม”และ “อาภา อรรถบูรณ์วงศ์” แนะผู้ประกอบการยังต้องมองหาแนวทางรับมือเศรษฐกิจยังอยู่ในสภาวะรอการฟื้นตัว กำลังซื้อถดถอย และวิกฤติต้นทุนก่อสร้างพุ่งอย่างต่อเนื่อง!

          ประทีป ตั้งมติธรรม ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า จากประสบการณ์การทำงานมานาน ทำโครงการจำนวนมาก แนวทางการรับมือภาวะเศรษฐกิจ และปัจจัยต้นทุนที่เพิ่มขึ้นกระทบต่อราคาสินค้า รวมทั้งกำลังซื้อผู้บริโภค 3 เรื่องหลักที่ต้องระมัดระวังเรื่องแรก การเงิน ต้องมีเงินพอที่สร้างให้ตึกเสร็จไม่ใช่สร้างค้างไว้เหมือนสมัยก่อน

          ”ผมว่าผู้ประกอบการอสังหาฯ ทุกคนรู้ดีเรื่องนี้ ทำให้ไม่ค่อยเห็นโครงการที่สร้างค้างๆ คาไว้แทบจะไม่มีเลย หากเทียบวิกฤติสมัยก่อน”

          เรื่องที่สอง การผลิต ทุกครั้งที่พัฒนาโครงการต้องให้ความสำคัญกับต้นทุนผลิตว่าเป็นอย่างไร ซึ่งในปัจจุบันต้นทุนเพิ่มสูงขึ้นทั้งราคาเหล็ก น้ำมัน ตรงนี้ ผู้ประกอบการต้องคิดให้ได้ว่า จะบริการจัดการอย่างไร เพื่อให้สามารถรู้ถึงต้นทุนที่แน่นอนก่อนที่พัฒนาโครงการ แนวทางอย่างหนึ่งก็คือการล็อคต้นทุนผลิต โดยการซื้อวัตถุดิบไว้ล่วงหน้า ไม่ว่าจะเป็นเหล็ก ปูน ฯลฯ จะทำให้สามารถควบคุมต้นทุนได้ดี เพราะหากต้นทุนจะเพิ่มขึ้นไม่มาก

          เรื่องที่สาม การขาย ผู้ประกอบการต้องแน่ใจว่า โครงการขายได้ แต่ถ้าขายได้น้อยกว่าที่คาดการณ์ต้องปรับวิธีการขายใหม่ เช่น เปลี่ยนเป็นให้เช่าแทน สอดคล้องกับกลยุทธ์ของศุภาลัย ที่หันมาขยายตลาดคอนโดมิเนียมให้เช่าเป็นครั้งแรก โดยเริ่มจากโครงการศุภาลัย โอเรียนทัล สุขุมวิท 39 ซึ่งเป็นแหล่งที่อยู่ของคนต่างชาติและคนไทย พร้อมทั้งกระจายไปยังต่างจังหวัด อาทิ เชียงใหม่ พัทยา

          ประทีป กล่าวต่อว่า หากระหว่างการพัฒนาโครงการแล้วตลาดเปลี่ยน พฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยน เศรษฐกิจเปลี่ยน สังคมเปลี่ยน ผู้ประกอบการจะต้องปรับแผนให้สามารถรองรับกับสถานการณ์ที่เปลี่ยนไป เช่น การปรับสินค้าให้ตอบโจทย์ความต้องการลูกค้าด้วยการปรับฟังก์ชันเพื่อรองรับกับพฤติกรรรมหรือไลฟ์สไตล์ของลูกค้าที่เปลี่ยนไป เป็นต้น

          ”สิ่งเหล่านี้ต้องมีการสำรวจตลาดแล้วนำมาประมวลผลก่อนที่จะดีไซน์และพัฒนาโครงการเพื่อตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าได้อย่างถูกต้องแม่นยำ”

          ทางด้าน อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ริชี่ เพลซ 2002 จำกัด (มหาชน) ผู้พัฒนาคอนโดมิเนียมภายใต้แบรนด์เดอะริช กล่าวว่า ไตรมาส 2 สถานการณ์ตลาดอสังหาฯ น่าจะทรงตัวหรือดีขึ้น แนวทางการปรับตัวสำหรับผู้ซื้อที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเพื่ออยู่อาศัย น่าจะเป็นเวลาที่ดีที่สุดในการซื้อเพราะจะได้เงื่อนไขที่ดีที่สุดเช่นเดียวกับกลุ่มที่ซื้อเพื่อลงทุนที่มีเงินสดอยู่ในมือ

          ส่วนในฝั่งของผู้ประกอบการที่มีสต็อกทั้งโครงการแนวสูงและแนวราบอยู่ ควรเร่งขายของเก่าออกไปก่อนจนสต็อกน้อยลงแล้วค่อยสร้างใหม่เข้ามา แต่ถ้าไม่มีสต็อกเหลือแล้วก็สร้างไป แต่ขณะนี้ต้นทุนการก่อสร้างทั้งวัสดุและค่าแรงปรับสูงขึ้นต่อเนื่อง คาดว่า แนวราบต้องปรับราคาขึ้นในไตรมาส 3-4 ส่วนแนวสูงคาดทยอยปรับราคาเป็นขั้นบันไดขึ้นไปเรื่อยๆ ตามต้นทุนที่แท้จริง

          อย่างไรก็ตาม ในส่วนของ ริชี่ เพลซ ปัจจุบันอยู่ระหว่างการพัฒนาโครงการแนวราบตามแผนได้แก่ โครงการทาวน์โฮม ริชตัน @สวนหลวง - พัฒนาการ และ โครงการ ริชตัน @ดอนเมือง -เพิ่มสินและเตรียมเปิดตัวค้าปลีก 2 แห่งในโครงการเดอะริช เพลินจิต-นานาและเดอะริช ศรีนครินทร์ ซึ่งเป็นมิกซ์ยูสที่พักอาศัยและรีเทล รองรับความต้องการของลูกบ้านและชุมชนใกล้เคียง เพื่อสร้างรายได้ประจำ (Recurring Income)โดยเดือน มิ.ย.จะเปิดแห่งที่นานาเหนือ และไตรมาส 3-4 จะเปิดโครงการย่านศรีนครินทร์

          อาภา ระบุ การผ่อนคลายมาตรการเดินทางเข้าไทย “ยกเลิกระบบ Test & Go”ผู้เดินทางเข้าไทยจะเป็นปัจจัยบวกที่ทำให้นักท่องเที่ยวต่างชาติเข้ามาเมืองไทยมากขึ้นส่งผลดีต่อธุรกิจอสังหาฯ ถือเป็นเรื่องที่ดีในการกระตุ้นตลาดในช่วงครึ่งปีหลัง เพราะเป็นช่วงไฮซีชั่น

Reference: หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ